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Mixed-use Immobilien in der Risikoeinschätzung

Von Dr. Oliver Everling | 20.November 2014

Dr. Thomas Beyerle, Managing Director, Group Head of Research der Catella Property Group, definiert Mixed-use Developments als städtebauliche Planungsvorhaben, die mindestens zwei der Funktionen Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe und in manchen Fällen Kultur in einem Konzept vereinen und in den meisten Fällen im öffentlichen Raum definiert sind. Beyerle spricht auf der IIR Jahrestagung CIMMIT 2014 in Frankfurt am Main.

Nutzungsanteil, Zugänglichkeit, qualitative Faktoren, Verkehrsanbindung und Bebauungsdichte sind fünf Eigenschaften von Mixed-use Developments. Jede Nutzung hat einen Anteil von mindestens 10 %, verschiedene Nutzungen dürfen nicht nur exklusiv den Bewohnern zugänglich sein. Urbane Dichte, Lebendigkeit, Räume für Öffentlichkeit, Synergieefffekte der Nutzungen untereinander sind ebenso wichtig wie gute Verbindung zwischen den Nutzungen. Normalerweise gibt es eine höhere Dichte als bei Single-use Gebäuden.

Beyerle zählte alternative Bezeichnungen für „Mixed-use“ auf: Mischungsprojekte, Mischnutzung, Innenentwicklung, Stadterneuerung/-umbau, gemischte Stadtquartiere, gemischtfunktionale Gebäude, Quartiersentwicklung, multifunktionale Hochhäuser oder Nutzungsmischung. De Entwicklungen vollziehen sich in drei Dimensionen horizontale mixed-use Blocks, vertikales mixed-use Gebäude und mixed-use Stadtviertel.

Vorteile sind die effizientere Nutzung der Infrastruktur (auch ÖPNV), urbane Raume über längere Zeiträume am Tag, Nutzungsmischung begünstigt die Entwicklung der nachhaltigen Stadt, Anwerben der Millenials durch andere und spannendere Arbeitsumgebung, Revitalisierung von Innenstädten und geringere Distanzen. Nachteilig sieht Beyerle: Economies of Scale der verschiedenen Nutzungen können aufgrund einer geringeren Fläche evtl. Nicht realisiert werden, schwer zu managen (Instandhaltungsinvestitionen bei vielen Mietern schwierig), negative Assoziationen mit Wohnblocks aus den 1970er Jahren sowie Konflikte zwischen verschiedenen Nutzungen.

Beyerle geht konkret auf Einflussfaktoren für den Erfolg von Mixed-use Developments ein, mit detaillierten Punkten zu ökonomischen/Marktfaktoren, finanzielle Faktoren, physische Faktoren, Design, Public Issue, und liefert Antworten auf die Fragen, wo solche Entwicklungen entstehen und as bei der Vermarktung wichtig ist. „Die DNA von Mixed-use Developments nach CATELLA Research ist nicht in Stein gemeißelt“, schränkt Beyerle ein.

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