Chefsache Jahresabschluss 2019

Von Dr. Oliver Everling | 30.Oktober 2019

Unternehmerinnen und Unternehmer sollten sich jetzt um ihren Jahresabschluss 2019 kümmern. Denn wesentliche Entscheidungen zur Darstellung der eigenen Zahlen müssen noch in diesem Jahr getroffen werden. Darauf weist der UnternehmerBerater Carl-Dietrich Sander hin und stellt im Internet zwei kostenlose Checklisten zur Verfügung unter www.jahresabschluss-check.de.

„Es gibt eine ganze Reihe von Themen der Bilanzgestaltung, die vor dem Jahresende entschieden und realisiert werden müssen“ so Sander. Als Beispiele nennt er die Reduzierung des Forderungsbestandes, den Abbau von Warenbeständen oder die Zuführung weiterer Eigenmittel.

Andere Entscheidungen können Anfang des kommenden Jahres getroffen werden, wie zum Beispiel Entscheidungen über die Bewertung des Warenbestandes, halbfertiger Arbeiten und der Kundenforderungen sowie die abschließende Bemessung von Rückstellungen.

„Dies alles sind unternehmerische Entscheidungen! Diese können und sollten mit dem Steuerberater besprochen werden. Die Entscheidungen treffen müssen aber die Unternehmerinnen und Unternehmer selber“ betont Sander.

Mit der Checkliste „Vorbereitung des Jahresabschluss“ bietet Sander einen kompletten Überblick über alle Entscheidungen der Jahresabschlusserstellung. Die Entscheidungen, die noch im laufenden Jahr getroffen werden müssen, sind gesondert gekennzeichnet. So haben Unternehmen einen klaren Überblick und einen schnellen Zugriff auf diese Themen.

Aus Sicht des Beraters sind diese Entscheidungen jetzt besonders wichtig: „Noch ist die Konjunktur gut und die meisten Unternehmen haben wieder ein gutes Jahr. Damit ist die wirtschaftliche Kraft gegeben, die Bewertungsentscheidungen im Sinne einer konservativen Bilanzpolitik besonders vorsichtig zu treffen“ sagt Sander. Damit könnten sich Unternehmen gut auf einen eventuell bevorstehenden Konjunkturrückgang vorbereiten.

Sander weist auf einen anderen wichtigen Aspekt hin: Unternehmen, die in den ersten Monaten 2020 vor Kreditgesprächen mit Banken und Sparkassen stehen, sollten auf jeden Fall ihren Jahresabschluss 2019 präsentieren können. Kreditgeber tun sich mit Entscheidungen auf Basis endgültiger Zahlen leichter, als wenn ein Unternehmen lediglich die vorläufigen Aussagen einer betriebswirtschaftlichen Auswertung (BWA) präsentieren kann. Unternehmen können unter www.jahresabschluss-check.de eine zweite Checkliste „Erstellung des Jahresabschluss“ herunterladen. Diese fördert die zügige Zusammenarbeit mit dem Steuerberater bei der Erstellung des Jahresabschlusses: Die Aufgaben des Unternehmens wie des Steuerberaters werden beschrieben und können terminiert werden.

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Indikatorgesteuertes Qualitätsprüfungssystem

Von Dr. Oliver Everling | 14.Oktober 2019

Seit 2011 analysiert Avivre Consult die MDK-Bewertungen der 50 größten privaten Pflegeheimbetreiber und damit die MDK-Noten von nahezu jeder 9. Pflegeeinrichtung in Deutschland. „Schon seit den Anfängen unserer Analysen weisen wir auf die grundsätzlichen Defizite und Kritikpunkte der durchgeführten MDK-Prüfungen und vor allem der Bewertungsmethodik hin“, kommentiert dazu Ines Löwentraut, Geschäftsführerin der Avivre Consult.

Seit der Einführung der Begutachtungen durch den MDK wurden zwar diverse größere und kleinere Reformen bezüglich der Prüfkriterien, der Prüfmethodik sowie auch der Bewertungsdarstellung umgesetzt. Diese betrafen leider nicht die von vielen Experten sowie von Avivre Consult immer wieder angemerkten hauptsächlichen Defizite.

„Die nahezu ausschließliche Bewertung der Strukturqualität statt der Ergebnisqualität führte dazu,“ zeigt Löwentraut auf, „dass sich die Betreiber auf die Prüfungen durch eine gut geführte Dokumentation einstellen konnten und nahezu durchgängig sehr gute Bewertungen erzielten, obwohl eine gut geführte Dokumentation nicht zwingend auch eine gute erbrachte Qualität bedeutet.“

Mit der letzten Überarbeitung der MDK-Prüfkriterien 2017 wurden zwar Kernkriterien eingeführt, d.h. die Prüfkriterien 1-20 wurden als besonders relevant eingestuft. Es wurde aber bis zum heutigen Tag versäumt, kritisieren die Experten von Avivre Consult, gleichzeitig eine systematische Abwertungsregelung einzuführen, wie dies z.B. bei ADAC-Tests üblich ist: Muss ein Kernkriterium mangelhaft bewertet werden, kann die Gesamtnote nicht mehr sehr gut oder gut ausfallen, sondern es führt zu einer generellen Abwertung des Gesamtergebnisses.

Eine weitere Spreizung der Bewertungsskala sei immer wieder dadurch verhindert worden, dass die Einführung der Bewertungsnote „mangelhaft“ nicht umgesetzt wurde.

Aufgrund des Umstandes, dass trotz mehrfacher Reformen die Kritikpunkte nicht angegangen wurden, sei eines der größten Mankos der MDK-Bewertungen seit Beginn der Begutachtungen auch nicht abgestellt worden: Die zu geringe Spreizung der Bewertungen und damit die sehr geringe Aussagekraft der Begutachtungen vor allem für die Nachfrager.

So erreichten etwa bei der letzten von Avivre Consult durchgeführten MDK-Analyse 93% der berücksichtigten Pflegeheime im Prüfungsbereich „Wohnen, Verpflegung, Hauswirtschaft, Hygiene“ die bestmögliche Bewertung 1,0. Bei der Gesamtbewertung lagen immerhin nahezu 75% der Pflegeeinrichtungen in einem Bewertungsrahmen zwischen 1,0 und 1,4. Für den Laien – für den ja ursprünglich diese Bewertungen eingeführt wurden, um ihm eine leichtere Auswahl eines Pflegeheimes an die Hand zu geben – ist es aber nicht von Belang, argumentieren die Analysten aus Bad Homburg, ob eine Einrichtung eine Bewertung 1,0 oder 1,4 erreicht hat, denn beide Werte liegen im sehr guten Bereich.

„Somit sind die veröffentlichten MDK-Begutachtungen für den Laien für die Auswahl eines Pflegeheimes nahezu nicht relevant,“ macht Löwentraut klar, „da fast alle Pflegeheime im Bereich sehr gut bis gut platziert sind. Hunderte von Gesprächen mit Einrichtungsleitungen bestätigen diese Einschätzung der relativen Bedeutungslosigkeit der MDK-Begutachtungen bei der Auswahl eines Pflegeheimes durch den Pflegebedürftigen bzw. Angehörigen.“

Nun also soll ab 01. Oktober 2019 eine weitere, diesmal tatsächlich grundlegende Reform der Pflegeheimbegutachtungen zumindest einige der vorgestellten Defizite abstellen: Das neue indikatorengestützte Qualitätsprüfungssystem.

Die größte Änderung werde sich für die Pflegeeinrichtungen dadurch ergeben, erwarten die Experten von Avivre Consult, dass nun endlich die Ergebnisqualität und nicht mehr vorrangig die Strukturqualität als Bewertungsgrundlage herangezogen werden soll. „Diese grundlegende Veränderung der Prüfungsebene wird sicher zunächst einmal viele Pflegeheime vor organisatorische Herausforderungen stellen. Und auch die Prüfbehörden werden sich grundsätzlich umorientieren müssen.“ Löwentraut hoff, dass die Umstellung reibungslos verläuft und vor allem in den Pflegeeinrichtungen nicht dazu führt, dass die ohnehin prekäre Personalsituation weiter dadurch verschärft wird, dass Personal mit der Dokumentation der erbrachten Qualität gebunden wird.

„Vor allem ist aber zu hoffen,“ sagt die Geschäftsführerin von Avivre Consult, „dass Nachfragern nach Pflegeleistungen ein merklich transparenteres und vor allem auch eindeutigeres Entscheidungsinstrument als bisher an die Hand gegeben wird, so Mario Schmitz. Aufgrund der im Vergleich zu den bisherigen Prüfverfahren voraussichtlich merklich steigenden Komplexität der Darstellung der Prüfungsergebnisse werden aber Pflegebedürftige bzw. deren Angehörige merklich mehr Zeit einsetzen müssen, um sich durch die veröffentlichten Prüfgutachten durchzuarbeiten.“ Eine wesentlich deutlichere Kenntlichmachung der „guten“ und der „schlechten“ Pflegeheime als bislang würde diesen Aufwand aber rechtfertigen.

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Zölle zerlegen Wertschöpfungsketten

Von Dr. Oliver Everling | 9.Oktober 2019

„Seit Tausenden von Jahren erleben wir“, sagen Erik Weisman, MFS Chief Economist, und Robert M. Almeida, MFS Global Investment Strategist, “ mal mehr und mal weniger Globalisierung. Die heutigen Wertschöpfungsketten entstanden in der Zeit nach Bretton Woods – ermöglicht durch den US-Dollar als Weltreservewährung sowie Institutionen wie WTO und IWF. Durchgesetzt wurde diese Ordnung von den USA.“

Ganz wichtig war dabei der immer weitere Abbau der Zölle. Doch jetzt gibt es immer mehr Anzeichen dafür, dass die Globalisierung an ihre Grenzen stößt. Symptome dafür sehen die Experten von MFS Investment Management in der zunehmende Einkommensungleichheit und dem Aufstieg des Populismus,

„Der Handelskrieg zwischen den USA und China schadet den internationalen Wertschöpfungsketten – und das zu einer Zeit, in der die Zölle nach einem jahrzehntelangen Rückgang wieder angehoben werden könnten. Wenn die USA auf alle Importe aus China 25% Zoll erheben, wären die Zölle weltweit so hoch wie seit den 1960er-Jahren nicht mehr.“

Die Wertschöpfungsketten von heute seien aber nicht für die Zölle der 1960er-Jahre gemacht, heißt es aus dem Haus von MFS Investment Management. „Bei derart hohen Abgaben würden sie nicht mehr funktionieren, zumal auch nichttarifäre Handelshemmnisse überall zuzunehmen scheinen. Grundlage der modernen Wirtschaft ist eine Welt mit niedrigen Zöllen, in der Freihandel als öffentliches Gut gilt. Doch die jüngsten Entwicklungen stellen genau das infrage – und gefährden die Billionen von Dollar schweren internationalen Wertschöpfungsketten.“

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NFR und Risikomanagement in einer agilen Bank

Von Dr. Oliver Everling | 25.September 2019

Moritz Weigand, Leiter Non-Financial Risk und Compliance bei der ING-DiBa, spricht auf denm NFR-Kongress des Verbandes Öffentlicher Banken (VÖB) über “NFR und Risikomanagement in einer agilen Bank”.

Nach seinem Studium der Volkswirtschaftslehre in Bonn war Weigand zunächst als Berater im Bankensektor tätig. Schwerpunkte bildeten dabei Kreditrisiken, Risikomodelle und Bankaufsichtsrecht. Seit 2012 ist Weigand für die ING-DiBa AG tätig. Dort verantwortete er in der Vergangenheit in unterschiedlichen Rollen unter anderem die Themenbereiche Risikotragfähigkeit, Stresstests, Kapitalplanung, IRBA-Kreditrisikomodelle sowie Bankenregulierung in Bezug auf das Risikomanagement, insb. MaRisk, Basel III und SREP. Bis Mitte 2019 war Weigand für das Thema Non-Financial Risk Management zuständig und hat in dieser Rolle die Fragestellungen aus Bankenregulierung und Agiler Arbeitsweise zusammengeführt. Aktuell ist Weigand in direkter Berichtslinie an den Vorstand für Compliance und Geldwäsche verantwortlich.

Weigang stellt die SCRUM Methode als eine Ausgangsbasis und Vorgehensmodell in der Softwareentwicklung vor. Der Ausgangspunkt sei die Frustration mit “klassischen” Vorgehensmodellen gewesen. Kern von SCRUM sei ein iteratives Projektvorgehen. So seien nun auch in der Bank die Kernelemente des Agilen Arbeitens die Steuerung anhand von Jahreszielen, Quartalszielen und zweiwöchigen Srintzielen. Produkteinheiten mit Autonomie, Kompetenz und Ergebnisverantwortung und Verschmelzung von Fachbereichen und IT sei hier charakteristisch. Wichtig ist nach Weigand auch die Haltung bzw. der Mindset, nämlich die Förderung von Engagement und Kreativität, gleichzeitig hohe Eigenverantwortung.

Welche Ergebnisse lassen sich erzielen? Ursprünglich wurde jede Bankfiliale durch eigenen Filialleiter geführt. Nun sei ein Leiter für eine Vielzahl an Filialen zuständig. Entsprechend ändert sich die Verantwortung der Mitarbeiter, zeigt Weigand auf.

Agiles Arbeiten im Bankbereich scheint nicht mit dem hohen Bedarf an Sicherheit und Stabilität sowie dem hohen Grad an Regulierung einer Bank zu passen. Weigand illustriert die aktive Auseinandersetzung mit dem Risikomanagement sowie mit den regulatorischen Kernthemen KWG, MaRisk und BAIT. Themen wie “Haltung” (Mindset) seien nicht Gegenstand klassischer Regulierung. Zwar seien die Kernelemmente der Organisationsstruktur unverändert wie auch eine Vielzahl von Standards.

Zentral sei die Sicherstellung kritischer Prozesse, die Regelung von Verantwortlichkeiten und Berechtigungen, schriftlich fixierte Ordnung sowie Trainings und Awareness. Die Risikomanagementfunktion müsse sich insbesondere auf dynamischere Planungs- und Umsetzungsprozesse einstellen. Agiles Arbeiten sieht Weigand nicht als abschließendes Konzept, sondern es gehe um Ausprobieren und Weiterentwickeln. Viele Unternehmen entwickeln eigene Methoden, stellt Weigand SCRUM, Agil und Best Practices gegenüber.

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Mehr Intelligenz für Roboter

Von Dr. Oliver Everling | 24.September 2019

Die Frankfurter Fondsexperten der f-fex AG bringen in technischer Zusammenarbeit mit der DAB BNP Paribas die Robo Advisory Plattform ROSA (= Robo Advised Solutions) auf den Markt. Ziel ist es, Vermögensverwalter und professionelle Anlageberater bei der Digitalisierung ihrer Anlagestrategien und den dazugehörigen Beratungsprozessen zu unterstützen.

Das offene, frei konfigurierbare White-Label Konzept ermöglicht es Investment-Strategien und Musterportfolios sehr einfach und effizient digital abzubilden. Die Umsetzung der Strategien in den Kundendepots und das zugehörige Reporting erfolgt über einen digital gesteuerten, regulierungskonformen Beratungsprozess, der ebenfalls individuell konfiguriert werden kann.

Die neue Plattform ist direkt über real-time Schnittstellen an die DAB BNP Paribas angeschlossen. Umschichtungen und Orderaufträge werden unmittelbar an die DAB BNP Paribas weitergeleitet und umgesetzt. Durch die digitale Onboarding-Funktion können Depoteröffnung und Erstanlage in einem Zug, d.h. in einer Abschlussstrecke erfolgen.

„Unser offenes, intelligentes Konzept schafft für Vermögensverwalter und Anlageberater ganz neue Möglichkeiten“ sagt Dr. Tobias Schmidt, Vorstand und CEO der f-fex AG. „Durch den Gestaltungsspielraum der Plattform lässt sich – trotz digitaler, effizienter Prozesse – der hauseigene USP eines Vermögensverwalters in den über die Plattform abgebildeten Strategien klar zum Ausdruck bringen. Die digitale Beratungstrecke unterstützt bei der Online-Vermarktung hauseigener Fonds. Für Berater ohne selbstgemanagte Produkte ist sie das perfekte Private Banking Tool.“

„Die enge Verzahnung mit den Depotbank-Services der DAB BNP Paribas macht die Plattform für beide Zielgruppen, d.h. Vermögensverwalter und Anlagevermittler, interessant“ so Dierk Wilhelmsmeyer, CTO und Head of Digital Solutions bei der DAB BNP Paribas. „Die Advisory Funktionalitäten der Plattform sind direkt mit unserer digitale Onboarding-Strecke, den Ordering-Routinen und dem Depot-Reporting verknüpft. Dadurch sind alle relevanten Aspekte der Vermögensverwaltung in einer äußerst smarten Anwendung gebündelt.“

Die neue Plattform wird im Rahmen des DAB-Investment Kongresses am 25./26. September 2019 erstmalig vorgestellt. Weiter Informationen zur f-fex Plattform ROSA sind auf der f-fex Website zu finden

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Ein vierteljahrhundert Sönnichsen

Von Dr. Oliver Everling | 24.September 2019

Der Gründungsgesellschafter und Geschäftsführer der ASSEKURATA Assekuranz Rating-Agentur GmbH, Dr. Christoph Sönnichsen, tritt zum 31.12.2019 aus der Geschäftsführung der Rating-Agentur aus. Markus Kruse, Geschäftsführer der ASSEKURATA Solutions GmbH, tritt die Nachfolge an.

Nach einem Vierteljahrhundert vollem Einsatz für diese Gesellschaft konzentriert sich Dr. Christoph Sönnichsen ab 2020 auf die Weiterentwicklung des jüngsten Mitglieds der Assekurata-Gruppe, der ASSEKURATA Management Services GmbH (AMS), die er
2014 als Gründungsgesellschafter ins Leben gerufen hat. Sönnichsen gehört zu den ersten Gründern einer Ratingagentur in Deutschland, wie auch seine Doktorarbeit schon zu den allerersten Dissertationen zählte, die überhaupt zu diesem Thema „Rating“ in deutscher Sprache verfasst wurden.

Dr. Sönnichsen bleibt der ASSEKURATA Assekuranz Rating-Agentur GmbH als Gesellschafter eng verbunden und ist über den Geschäftsführerkreis der Gruppe in alle wesentlichen Entwicklungen mit eingebunden. Sein neuer Status erlaubt es ihm aber, seinen Aktionsradius zu erweitern und sein Fachwissen besser einzubringen. Seine Aktivitäten als Geschäftsführer der von der European Securities and Markets Authority anerkannten Ratingagentur waren dagegen in das Korsett der EU Verordnung über Ratingagenturen gezwungen.

Markus Kruse tritt Nachfolge an Zum 01.01.2020 tritt Markus Kruse in die Geschäftsführung der Assekurata Assekuranz Rating-Agentur GmbH ein. Er verantwortet dort die Bereiche Finanzen und Vertrieb. Markus Kruse gehört seit 2002 der Assekurata-Gruppe an und ist seit 2012 als Geschäftsführer in der Assekurata Solutions GmbH tätig.

„Die ASSEKURATA Assekuranz Rating-Agentur GmbH dankt Dr. Sönnichsen für seinen nachhaltig prägenden Einsatz und freut sich auf die unverändert enge Zusammenarbeit im Rahmen der Assekurata-Gruppe“, heißt es aus dem Hause der anerkannten Ratingagentur.

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Aktienmärkte signalisieren Dauerzinstief

Von Dr. Oliver Everling | 23.September 2019

Bei der Preisbildung an den Kapitalmärkten werden alle verfügbaren Informationen berücksichtigt. Die Preise der gehandelten Vermögenswerte beruhen auf Angebot und Nachfrage seitens der Anleger, die in Bezug auf die künftigen Cashflows der Basiswerte unterschiedliche Ansichten vertreten. „Einfach ausgedrückt stellt der Markt die aggregierte Sicht der Anleger in Bezug auf die künftigen Cashflows und folglich auch die Risiken dar. Der Markt sendet Signale. Betrachten wir einmal ein einfaches Beispiel“, erklärt Robert M. Almeida, Jr., Portfoliomanager und Global Investment Strategist bei MFS Investment Management.

„Im Juli 2007 begann der Markt für strukturierte Kreditprodukte (beispielsweise Collateralised Debt Obligations) Cashflow-Risiken zu signalisieren, da beträchtliche Ausfallrisiken eingepreist wurden. Gegen Jahresende und im Laufe des Jahres 2008 waren auf dem allgemeinen Kreditmarkt dann ähnliche Abschläge für angespannte Cashflows und letztlich Insolvenzrisiken zu beobachten. Dennoch ignorierten die Aktienanleger damals ein entscheidendes Signal des Anleihenmarkts“, erinnert Almeida, „bis nach dem Zusammenbruch von Lehman Brothers im September 2008.“

„Waren wir in den letzten Jahren möglicherweise Zeuge des umgekehrten Phänomens? Hat der Anleihenmarkt vielleicht das vom Aktienmarkt ausgesendete Deflationssignal übersehen?“ Almeida geht dieser Fragen nach.

Die Outperformance von Wachstumstiteln im Vergleich zu Value-Aktien wurde in den letzten Jahren bis zur Erschöpfung diskutiert. Es stehen sich zwei „Lager“ gegenüber. Anleger, die auf Wachstumstitel setzen, erklären die bessere Wertentwicklung damit, dass Technologieunternehmen künftig höhere Erträge erwirtschaften werden. Value-Anleger hingegen erklären das Phänomen als Trendfolge, ähnlich wie die Technologieblase Ende der 90er Jahre. Sie rechnen mit einer Rückkehr zum Mittelwert und gehen davon aus, dass Value-Aktien sich letzten Endes wieder an die Spitze setzen werden.

„Könnte es sein,“ fragt Almeida, „dass diese beispiellose Outperformance des Growth- gegenüber dem Value-Segment über weite Teile der letzten zehn Jahre weltweit niedrigere Zinsen oder gar ein Nullzinsniveau angekündigt hat? Vielleicht haben Anleiheanleger das Signal sträflich ignoriert, ebenso wie die Aktienanleger vor der weltweiten Finanzkrise?“

Der Wert eines Unternehmens sollte dem Gesamtwert seiner Sachanlagen und ähnlichen Vermögenswerte zuzüglich der abgezinsten Cashflows entsprechen. In der Sprache der Anleiheanleger sind Aktien Vermögenswerte mit einer sehr langen Duration bzw. Laufzeit. „Insbesondere Wachstumsunternehmen stellen die Aktienanlagen mit der längsten Duration dar,“ argumentiert Almeida, „denn in der Regel investieren diese den Cashflow wieder ins Unternehmen, statt ihn im Laufe der Zeit an die Aktionäre auszuschütten. Reife, zyklische Value-Unternehmen dagegen zahlen den Aktionären in Form von Dividenden oder Aktienrückkäufen konsequenter Kapital zurück. Dementsprechend haben Growth-Aktien eine längere „Duration“ als Value-Aktien.“

Trotz beispielloser Konjunkturpakete verharrt die Inflation auf gemäßigtem Niveau, was sowohl der Zentralbank als auch dem Anleihenmarkt Rätsel aufgibt. „Vielleicht sollten Anleiheanleger ihre Aufmerksamkeit nicht mehr auf das Symptom – die geringe Inflation – sondern eher auf branchenübergreifende Entwicklungen richten?“ Technologie erhöht das Angebot zum Verkauf verfügbarer Güter und Dienstleistungen, hat zu Preistransparenz und zu einem besseren Produktqualitätsbewusstsein geführt. „Gemeinsam haben diese Faktoren in mehreren Sektoren weltweit Preiskämpfe ausgelöst,“ so Almeida, „die wiederum die Desinflation beflügeln. Das ist aus meiner Sicht der Grund dafür, dass die Zinssätze womöglich noch weiter sinken werden.“

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Wurzen im Portfolio von DEFAMA

Von Dr. Oliver Everling | 17.September 2019

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) meldet den Abschluss eines Kaufvertrages über ein Nahversorgungszentrum in Wurzen (Sachsen), etwa 30 Kilometer östlich von Leipzig. Der Kaufpreis beträgt 1,5 Mio. €. Die Jahresnettomiete beläuft sich auf gut 160 T€. Die vermietbare Fläche umfasst 3.423 qm. Hauptmieter des Objekts sind Penny, TEDi und KiK. Im Objekt vertreten sind ferner ein Factory Outlet von de-Beukelaer, ein Frisör und ein Imbiss. Im Obergeschoss gibt es zudem zwei Büro-/Wohneinheiten.

Mit Abschluss der Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 10,5 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 34 Standorte mit fast 140.000 qm Nutzfläche, die zu etwa 96% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei knapp 5 Mio. €.

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Die Immobilienwirtschaft kann mehr, als der Staat zulässt

Von Dr. Oliver Everling | 11.September 2019

Auf dem Immobilientag der Börsen-Zeitung freut sich Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main, über die Standortvorteile Frankfurts, die unter anderem darin bestehen, in der Mitte Deutschlands ein von überall gut erreichbarer Veranstaltungsort zu sein. Die erfreuliche Entwicklung der Kaufkraft in Frankfurt, die Attraktivität des Standortes und die Standortpolitik trugen dazu bei, dass Frankfurt am darüber hinaus auch nach wie vor viel Raum für Arbeiten und Wohnen bietet.

Caspar skizziert, dass sowohl Angebot als auch Nachfrage nach Immobilien bereitstehen. Die Marktteilnehmer könnten zusammenfinden, wenn man sie ließe. Es gelte aber nach wie vor das vom Reichsgesetz eingeführte Recht der Kommunen zu bestimmen, wer wo bauen oder wohnen darf. Viele Kommunen würden aber ihrer Verantwortung nicht gerecht, Bauland auszuweisen, um zusätzliche Bebauung zu ermöglichen. “Es gibt bestimmt kein Versagen des Marktes, sondern der öffentlichen Hand, nicht genügend Bauland auszuweisen.” Caspar appelliert daran, mit mehr Wissen statt Vermutungen zu arbeiten. Daher unterstütze die IHK Frankfurt gerne die Veranstaltung der Börsen-Zeitung, zumal der Großraum Frankfurt rund die Hälfte der Wirtschaftskraft Hessens abbilde. Den Engpass gebe es woanders, nicht bei den Arbeitskräften, die hier arbeiten wollen, und auch nicht bei den Unternehmen, die die Arbeitskräfte benötigen. Die Menschen können aber nur hierher kommen, wenn es genug Wohnraum gibt und erlaubt wird.

Timo Tschammler, CEO Germany bei JLL, zeigt die unheilige Allianz zwischen Regulierungs(wahn)sinn und öffentlichem Interesse auf. “In dieser Dichte und Debattierfreudigkeit kannten wir das in der Vergangenheit nicht”, sagt Tschammler. Folge der Eingriffe der Politik ist die reduzierte Investitionsfreude. Die politischen Einflüsse haben negative Effekte auf das Transaktionsvolumen und etablierte Akteure in Berlin. Die Zahl der gehandelten Einheiten ging in Berlin ebenso zurück wie auch das Transaktionsvolumen.

Tschammler zeigt auf, dass der Enteignungsprozess von denjenigen, die Wohnraum geschaffen haben, im vollen Gange ist. Auch Unternehmen wie Deutsche Wohnen seien schon heute betroffen, denn die Aktionäre seien schon durch bloßen Beginn der Debatte (Habeck, Bündnis90/Die Grünen) um einen großen Teil ihrer Ersparnisse gebracht worden.

Zwischen Bürovermietungsumsatz und gängigen Indices zur Beschäftigungsquote, dem DAX oder dem BIP bestehe ein klarer Zusammenhang mit einem Time-Lag. Verliere der Index 5 %, sinke der Flächenumsatz um 10 % ca. drei Quartale später. Verliere das BIP 1 %, sinke der Flächenumsatz um 10 %. Der Renditedruck locke neues, hungriges Kapital in den deutschen Immobilienmarkt. Das Transaktionsvolumen 2018 mit 79 Mrd. Euro Immobilien stehe auslaufenden 10-jährigen Staatsanleihen von 150 Mrd. Euro aus auslaufenden Staatsanleihen in den nächsten drei Jahren bis Ende 2021 gegenüber. Wer bisher noch Zinseinnahmen mit Staatsanleihen hatte, suche bei nun negativ verzinsten Anleihen nach Alternativen.

“Immer mehr institutionelle Kapitalsammelstellen erhöhe ihre durchschnittliche Zielallokation auf Immobilieninvestitionen”, weist Tschammler nach. Durch eine sich abzeichnende Abkühlung der Weltkonjunktur sei zu erwarten, dass Zinsen niedrig gehalten würden. “Zukünftige Zinsanhebungen werden vorerst nicht”, unterstreicht Tschammler, “über das niedrige Niveau von 2014 hinaus gehen.” Der Kapitaldruck übermanne derzeit die Angst. Das Zinsumfeld sei daher nach wie vor freundlich.

“Logistik kommt aus dem Lachen nicht mehr heraus”, sagt Tschammler, denn Spitzenrenditen seien in der Logistik zu erzielen, obwohl Druck auf alle Bereiche der Wirtschaft leiste. Die Spitzenmieten für Lagerflächen über 5000 Quadratmetern ziehen auf über 7 Euro an. Er geht auf weitere Immobilienarten ein. Der Flex Office Boom habe noch keinen ganzen Zyklus erlebt, warnt Tschammler vor dieser jungen Assetklasse. Es sei noch nicht erwiesen, ob in der Rezession dieses Konzept zu den Gewinnern oder den Verlierern gehören werde.

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Bewertungsrelationen drängen zur Korrektur

Von Dr. Oliver Everling | 10.September 2019

“Marokko gehört zu den stabilsten Ländern in Afrika”, berichtet Tim Love, Investment Director und Emerging-Markets-Experte bei GAM. Er erläutert, warum die Weichen für eine Outperformance der historisch günstig bewerteten Schwellenländeraktien gestellt sind, insbesondere mit Blick auf die VARPS (Vietnam, Argentinien, Rumänien, Pakistan und Saudi-Arabien). In Afrika wird das Bevölkerungswachstum den Kontinent zu einem Schwergewicht machen, während die Bevölkerung Europas zu einer kleinen Minderheit auf der Welt gemacht wird.

“Emerging Markets haben Besonderheiten. Es kommt nicht allein darauf an, worin investiert wird, sondern auch darauf, wie man finanziert. Eine gute Investition kann durch die falsche Finanzierung ruiniert werden”, warnt Love. Auf eine Diskussion von Anlagestilen wie Value oder Growth will sich Lover nicht einlassen. Es gehe um Fehlbewerrtungen und Wachstum, das im Rahmen der Erwartung von GAM liegen muss, um in den Auswahlprozess zu kommen. Love unterstreicht die Bedeutung von ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance). Damit habe GAM seit mehr als 16 Jahre Erfahrungen. Definitv zeige sich eine Outperformance durch gute Governance – oder umgekehrt, schlechte Governance eines Unternehmens führt zu unterdurchschnittlichen Resultaten.

“Das Wissen ist nicht auf der Hauptstraße, sondern auf LinkedIn”, sagt Love bildhaft. Um Alpha zu generieren, komme es darauf an, Analysten mit Erfahrungen zu finden. Diese finden sich nicht unbedingt bei den bekannten, großen Adressen, bei denen die Hochschulabsolventen anheuern. Wenn diese die großen Häuser verlassen, bringen sie die Erfahrungen mit, um auch in Emerging Markets erfolgreich analysieren zu können.

Love verweist auf Performance-Darstellungen, wie sie von der Ratingagentur Morningstar geliefert werden. “Passive Investoren underperformen die Indizes”, zeigt Love auf, da diese Fonds gezwungen seien, dem jeweiligen Index hinterherzulaufen. Love erläutert im Detail die Mechanismen, die hier auf den Märkten zusammenwirken.

“Griechenland hat das Sozialprodukt von zwei oder drei Tagen in China”, macht Love die Gewichtungen der wirtschaftlichen Entwicklungen klar. China Chem werde im MSCI nicht reflektiert, weil die Gesellschaft nicht in Hongkong gehandelt wird. Wer also sich einfach nur mit Indices beschäftige, verpasse die Gelegenheiten, die sich bei bedeutenden anderen Unternehmen ergeben.

Love sieht die Chancen in “China China”, weniger in “Hongkong China”. Love räumt ein, dass viele sein Argument nicht verstehen würden: Aus westlicher Sicht spiele sich der chinesische Markt zu 99 % in Hongkong ab, was aber ganz offensichtlich nicht der Realität entspreche.

Die Proportionen in den Emerging Markets sprechen für gute Perspektiven für Aktien, so Love. Er holt für diese Prognose ein Argument aus den Bewertungsverhältnissen von Aktien versus Anleihen in den Emering Markets. Betrachtet man die Relation der Bewertung der Anleihen zu Aktien in Emerging Markets in 2003 und stellt diese den heutigen Relationen gegenüber. Demnach besteht ein hoher Nachholbedarf für Aktien.

Love lässt wenig Hoffnung, mit traditionellen Bewertungsmodellen den heutigen Marktverhältnissen gerecht zu werden. “Wer in CAPM investiert war, hat nur Verluste erlebt”, sagt Love. Das Modell habe nicht zu einer Outperformance führen können. “Wie müssen Aktien bewertet werden, wenn die Kosten der Kapitalaufnahme sich den Negativzinsen nähern?”

Unterstützung finden Aktien aus Emerging Markets auch durch die Allzeit-Tiefststände der Wechselkurse. Jede Aufwertung dieser Währungen würden Gewinne aus Emerging-Market-Aktien unterstützen. Die USA werden von Standard & Poor’s nur gut eine Ratingklasse besser als China beurteilt, so dass sich auch die Differenzen in den Ausfallrisiken einengen.

Russland und Brasilien sieht Love als positive Carry-Trade-Märkte. China wird ebenfalls übergewichtet, jedoch mit sorgfältiger Titelselektion. “Indien war ein Friedhof in diesem Jahr”, sagt Love, so dass sich GAM “im Versteck” gehalten habe. Nun würden sich in Indien aber Gelegenheiten ergeben, da die Bewertungen stark zurückgenommen wurden.

Ergebnis der jüngsten Bottom-up-Bewertungsanalyse ist eine Übergewichtung von Pakistan, Türkei, Kolumbien, Mexiko und Russland und eine Untergewichtung von Thailand, Griechenland, Taiwan, Qatar und Malaysia. Love nennt hier jeweils nur die höchsten und niedrigsten Fünf. “Türkei ist entweder ein gescheiterter Staat oder ein extrem guter Kauf”, sagt Love, “beziehen Sie Stellung!” Kapitalkontrollen seien das Risiko – verhaftete Journalisten usw. Love sieht die Risiken, die die Grundlagen des türkischen Staates zerstören könnten.

Die “Stans” (Turkmenistan, Kasachstan usw.) eröffnen zahlreiche Möglichkeiten auch für die Türkei. In Griechenland seien Bewertungen bereits nach oben gegangen, während in der Türkei Bewertungen noch weiter von den niedrigsten Ständen in Griechenland entfernt seien. Love glaubt daher, mit einem vergleichsweisen kleinen Risiko ein hohes Potential in der Türkei nutzen zu können.

Auch chinesische Banken hält Love für “lächerlich billig”, wenn man sich die Bewertungsverhältnisse klarmache. Es gab immer noch Bauern in China, die über kein Bankkonto verfügten. Nun reiche das Gesicht oder Iris der Augen, um Teil des Wirtschaftskreislaufes zu werden, da Identifikationen nicht mehr formale Bankkonten voraussetzen. Love macht klar, was dies für 

Online-Banking gehe durch die Decke, ist Love überzeugt. Die Zahl der Konten in Indien habe sich beispielsweise vervielfacht. “Vergessen Sie die Diskussionen über Privatsphäre”, sagt Love und verweist auf die Tatsache, dass sich durch die von ihm genannten Entwicklungen Daten in bisher unbekanntem Ausmaß ansammeln. 

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  • Die meisten Unternehmen messen ihre Erfolge auch heute noch in Währungseinheiten, in Euro oder Dollar zum Beispiel. Dabei lassen sich die Einflussfaktoren des Erfolgs nicht allein an einer Zahl abbilden. Zur Steuerung von Investitionen reicht es einerseits nicht aus, Investitionen lediglich zu beschreiben, andererseits sind viele Umstände nicht kardinal zu skalieren. Klassifizierungen mit Ratingskalen sind daher eine Methode, mehr Transparenz für praktische Entscheidungen zu schaffen. Seit Ende der 1980er Jahre arbeiten wir daran und deshalb gibt es seit 1998 diesen Blog. RATING EVIDENCE GmbH - Wofür wir stehen: Es ist unser Anspruch, Werte zu schaffen, indem wir den Nutzen von Ratings erschließen.