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Betriebsformen und Zentrentypen im Rating

Von Dr. Oliver Everling | 5.März 2008

Gebäudequalitäten und Standortwertigkeiten bilden zentrale Größen beim Rating von Einzelhandelsimmobilien. Hierbei ist vorrangig die (künftige) Lagegüte bedeutsam, schreibt Elmar Pfeiffer, Head of Research & Analysis von der LHI Leasing GmbH, in seinem Beitrag „Betriebsformen und Zentrentypen“ für das Buch „Rating von Einzelhandelsimmobilien“ (Betriebswirtschaftlicher Verlag Dr. Th. Gabler, ISBN 978-3-8349-0912-1).

Ein hochklassiger Standort hebt gebäudespezifische und / oder nutzungskonzeptionelle Schwächen zumindest teilweise auf, umgekehrt trifft das allenfalls höchst eingeschränkt zu, schreibt Pfeiffer. Mit Blick auf eine Reihe betriebsformentypische Gebäude offenbart sich die Bedeutung jeweiliger Stand-ortmerkmale zweifach. „So fragt sich, inwieweit Bauten, die auf wirtschaftliche Nutzungsdauern von lediglich zwanzig oder fünfundzwanzig Jahren ausgelegt sind, Immobilien im herkömmlichen Sinn darstellen. Befinden sich derartige Objekte an perspektivisch nachgebenden Standorten, steht neben der Ertragskraft der baulichen Komponente auch die wirtschaftliche Nachnutzbarkeit jeweiliger Grundstücke in Frage.“

Pfeiffer skizziert Charakteristika und Entwicklungstrends verschiedener Zentrentypen und verdeutlicht an diesen, dass sich das Rating von Einzelhandelsimmobilien zunehmend verkompliziert. „Klar ersichtlich stellen selbst höhere Zentren keine sicheren Häfen mehr dar“, urteilt Pfeiffer. Vor dem Hintergrund ständig intensivierten Wettbewerbs zwischen einzelnen Standorten und verschiedenen Betriebsformen steigen die fachlichen Ansprüche an die Ratingbranche. Es gilt den Bogen zu spannen zwischen heute und morgen.

Die Einsatzmöglichkeiten intelligenter Ratingsysteme sind vielfältig, zeigt Pfeiffer auf. Sie können zur Einwertung von Bestandsimmobilien wie geplanter Objekte herangezogen werden. Sie gestatten es, wirtschaftliche Nutzungsdauern einzugrenzen und Future Fair Market Values zu bestimmen. Letztere sind beispielsweise eine Schlüsselgröße im Rahmen IFRS-konformer Leasinggestaltungen, die einen Terminpreis bzw. einen nachvollziehbar abzuleitenden Optionspreis stellen. Primär zentrenbasierte Modelle bieten verlässliche Ratinginstrumente – „Sofern sie sachkundig entwickelt und gehandhabt werden“, fügt Pfeiffer hinzu, der u. a. auch die Website http://www.stalys.de betreibt.

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