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Benötigt die Stadt Frankfurt ein Geschäftsmodell?

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 26.März 2015

Frankfurt platzt aus allen Nähten. Vergleichbar mit Immobilienhochburgen wie München und Hamburg profitierte die Mainmetropole von einer starken Zuwanderung. Jährlich zählt die Stadt 15.000 Einwohner mehr. Ende vergangenen Jahres lebten rund 700.000 Menschen mit Hauptwohnsitz in der größten hessischen Kommune. Setzt sich der Trend in diesem Tempo fort, könnte die Prognose des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) zutreffen, wonach Frankfurt die Marke von rund 860.000 Einwohnern bis 2030 erreichen könnte. Das wären dann fast 25 % mehr als im Jahr 2012. Städte mit einer wie Frankfurt profitieren nicht nur von ihrer hohen Internationalität und guten Infrastruktur, sondern auch davon, dass die Immobilienmärkte weltweit längst nicht mehr auf Länderebene miteinander konkurrieren. Inzwischen hat sich die Konkurrenz auf Städte und Standorte, die ein hohes Potenzial versprechen, verlagert.

Da bereits jetzt der Markt für Miet- und Eigentumswohnungen sehr angespannt ist und das Immobilienangebot zusehends knapper wird, stellt sich die Frage, wie eine wachsende Stadt wie Frankfurt sicherstellen will, auch künftig für „Normalverdiener“ genug bezahlbaren Wohnraum bereit zu stellen. Da im kommenden Jahr in Hessen Kommunalwahlen stattfinden, steht die Stadt – und in vorderster Front der Planungsdezernent Olaf Cunitz (Die Grünen) – unter enormen Handlungsdruck. Die Stadt versucht mit der Ausweisung neuer Baugebiete und einer stärkeren Nachverdichtung das Angebot zu vergrößern und somit auch die Preise auf dem Immobilienmarkt nicht aus dem Ruder laufen zu lassen. Dabei muss die Politik sich mit Widerständen auseinandersetzen.

„Grenzen sind in der Akzeptanz der Bevölkerung“, sagte Cunitz auf der Konferenz „Wohn-Dialog Frankfurt am Main“ des Veranstalters Heuer-Dialog am 25. März 2015. Der Dezernent, der seine Arbeit trotz der kommenden Kommunalwahl in Ruhe kontinuierlich fortsetzen will, hat auf der Konferenz auf die Erfolge bei der Ausweisung neuer Baugebiete wie z. B. dem Bosch- und Siemens-Areal und der Schaffung neuer Wohnungen hingewiesen und betont, dass kurz- und mittelfristig ausreichenden Wohnraum zur Verfügung stehe. Demnach bestehe ein Potenzial von 30.000 Wohneinheiten plus der Realisierung des Potenzials aus dem Wohnbauentwicklungsprogramm. Gleichwohl könnten aus den anvisierten 30.000 Wohneinheiten 3.000 wegen Störfälle (Soweso-Problematik) wohl nicht realisiert werden. Trotzdem zeigt sich Cunitz optimistisch, gemäß dem Planungsrecht in den nächsten drei Jahren 12.000 – 13.000 neue Wohnungen schaffen zu können. Um mehr Flächen auszuweisen, muss das Wachstum der Stadt regional betrachtet  und viel Überzeugungsarbeit bei den Kommunen im Umland geleistet werden, sagte der Grünen-Politiker. Da die Stadt zu 25% aus Ackerflächen besteht, ist das Realisierungspotenzial weiterer Baugebiete aber beschränkt.

Vor dem Hintergrund des gestiegenen Preisniveaus  – immerhin haben sich die Preise für Eigentumswohnungen in Frankfurt seit 2007 (Stand: Q4 2014) um nahezu 25 % verteuert – müsste man davon ausgehen, dass sich Familien zusehends Wohnraum in den Peripheriestandorten zu suchen. Laut Frank Alexander, Geschäftsführer der Hermann Immobilien GmbH, ist bislang zwar noch keine Trendwende in Richtung Umland zu erkennen. Allerdings gebe es Signale, dass die Zuwanderung in einigen Kreisen zunehme. So habe die Zuwanderung im Main-Taunus und Hochtaunus-Kreis im vergangenen Jahr um +13% im Vergleich zum Vorjahr zugenommen. In anderen Regionen wie dem Wetterau und Offenbach Kreis sei die Zuwanderung bislang moderat. Das treffe auch auf die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen zu.

Gemäß Alexander liegen die Preise für ETW in Friedberg zwischen 2.600 und 2.900 Euro pro qm und im Main-Kinzig-Kreis zwischen 2.500 und 2.800 Euro pro qm – und damit deutlich unter Frankfurt, wo der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubau-ETWs bei rund 4.000 Euro liegt. Großes Potenzial verspreche die Stadt Offenbach. Hier bestehe eine unfassbar große Nachfrage nach Reihenhäusern, betont Alexander.

Angesichts des enormen Zuwanderungsdrucks und der Tatsache, dass sich viele Stadtteile wie z. B das Nordend oder Ostend im Wandel befinden, stellen sich für Akteure wie Jürgen H. Conzelmann, Vorstandsvorsitzender Haus und Grund, die Frage, ob die Stadt ein Geschäftsmodell hat? „Wo ist die generelle Übersicht, was die Stadt noch erwartet und wie werden Landstücke nicht entvölkert“, will Conzelmann wissen. Mit Blick auf die Tatsache, dass derzeit viele Bauträger und Projektentwickler „viel Kohle machen“ weist der Haus und Grund-CEO auch auf die unkalkulierbaren Kosten und die hohe Rechtsunsicherheit für Vermieter hin. Abschließend betonte Conzelmann, dass er Angst habe, dass der Bestandswohnungsbau ausblutet. Im Rahmen der Podiumsdiskussion wurde auch baurechtlichen Aspekte wie die Stellplatzverordnung angesprochen. Während Städte wie Berlin und Hamburg diese abgeschafft habe, sollte auch Frankfurt die Stellplatzsatzung streichen.

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