DEFAMA in Niedersachsen und weniger Leerstand

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Von Dr. Oliver Everling | 30.Mai 2023

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) ist ein in Berlin ansässiges Unternehmen, das gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten in Deutschland investiert. DEFAMA legt dabei Wert auf bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, eine begrenzte Anzahl von Mietern (vorzugsweise nicht mehr als 10) und eine Jahresnettomiete von mindestens 100.000 Euro. Das Unternehmen strebt eine zweistellige Nettomietrendite an.

DEFAMA hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen abgeschlossen, um sein Portfolio zu erweitern und die annualisierten Nettomieten um mehr als 400.000 Euro zu steigern. Ein Teil dieser Maßnahmen umfasst den Kauf eines Nahversorgers in Markoldendorf, Niedersachsen. Das Objekt wurde 2013 gebaut und hat eine vermietbare Fläche von 1.130 Quadratmetern. Netto ist der Generalmieter des Objekts, und die derzeitige Jahresnettomiete beträgt 130.000 Euro. DEFAMA hat den Kaufvertrag unterzeichnet, und der Nutzen-Lasten-Wechsel soll im Juli erfolgen.

Des Weiteren hat DEFAMA in seinen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge abgeschlossen oder steht kurz vor dem Abschluss solcher Verträge. In Hof wurde mit JYSK eine Vereinbarung zur Erweiterung der Fläche von derzeit 1.100 Quadratmetern auf zukünftig über 1.500 Quadratmeter getroffen. Der Bauantrag für die Umbaumaßnahmen wird in Kürze gestellt. Nach der Erweiterung wird das Objekt bis auf eine kleine Restfläche vollständig vermietet sein.

In Gardelegen steht DEFAMA kurz vor dem Abschluss eines Mietvertrags mit einem Fitness-Studio über eine Fläche von gut 1.200 Quadratmetern. Der Bauantrag wurde bereits gestellt, und der Umbau soll bis Herbst 2023 abgeschlossen sein. Im Zuge dieser Maßnahme wird ein Bestandsmieter eine Ergänzungsfläche übernehmen. Außerdem plant DEFAMA den Umbau für die Ansiedlung eines Zeitschriftenladens nach Abschluss des Mietvertrags mit einer großen Einzelhandelskette. Insgesamt wird der Leerstand nach Abschluss aller geplanten Baumaßnahmen auf unter 15 Prozent reduziert werden, verglichen mit fast 40 Prozent beim Erwerb vor zwei Jahren. Es laufen auch Vermietungsgespräche für die übrigen Flächen.

In Harzgerode konnte DEFAMA durch die Vermietung der letzten Leerfläche an eine Tierarztpraxis Vollvermietung erreichen. Hier arbeitet DEFAMA gemeinsam mit EDEKA an einer Neuaufstellung, die durch den Erwerb eines angrenzenden Grundstücks ermöglicht wurde. In Lübbenau liegt ein unterschriftsreifer Mietvertrag mit der deutschen Tochtergesellschaft eines börsennotierten Konzerns vor. Dabei handelt es sich um rund 700 Quadratmeter Büroflächen und zahlreiche Stellplätze. Der Umbau soll bis Ende des Jahres abgeschlossen sein und den Vermietungsstand im Objekt auf über 90 Prozent erhöhen. Seit Jahresbeginn wurden auch zahlreiche Mietanpassungen im Immobilienbestand von DEFAMA vorgenommen, hauptsächlich aufgrund vertraglich vereinbarter Wertsicherungsklauseln.

Nach Abschluss aller genannten Zukäufe und Umbaumaßnahmen wird der annualisierte Funds from Operations (FFO) auf 10,4 Millionen Euro steigen, was 2,17 Euro pro Aktie entspricht. Das Portfolio umfasst dann 63 Standorte mit einer Nutzfläche von 256.000 Quadratmetern, die zu 95 Prozent vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Die annualisierte Jahresnettomiete von DEFAMA liegt bei rund 21 Millionen Euro.

DEFAMA prüft zudem eine steigende Anzahl von Kaufangeboten zu attraktiven Preisen. Das Unternehmen hat keine Probleme bei der Finanzierung aufgrund verschiedener erhaltenen Kreditangebote und -abschlüsse von mehreren Banken. Der Vorstand ist optimistisch, den FFO je Aktie durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge im laufenden Jahr weiter steigern zu können.

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