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Immobilienpreise und ihre Bedeutung für Credit Ratings

Von Dr. Oliver Everling | 10.Februar 2026

Die jüngsten Daten des vdp-Immobilienpreisindex senden aus Sicht der Kreditrisikoanalyse ein differenziertes, insgesamt aber leicht positives Signal. Der bestätigte Aufwärtstrend der Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2025 hat mehrere Implikationen für Credit Ratings von Banken, Immobilienunternehmen, Pfandbriefemittenten und immobiliennahen Projektentwicklern.

Zunächst wirkt der breit abgestützte Preisanstieg stabilisierend auf die Qualität der Besicherungen in den Bankbilanzen. Steigende Immobilienwerte verbessern rechnerisch die Loan-to-Value-Quoten bestehender Finanzierungen. Für Ratingagenturen ist dies ein relevanter Faktor, da niedrigere Beleihungsausläufe das Verlustpotenzial im Ausfallfall reduzieren. Dass der vdp-Index auf realen Transaktionsdaten aus mehr als 700 Kreditinstituten basiert, erhöht dabei die Aussagekraft für die Einschätzung systemischer Risiken im Immobilienkreditportfolio.

Besonders positiv für das Kreditprofil vieler Institute ist die stärkere Dynamik bei Wohnimmobilien. Wohnfinanzierungen weisen historisch sehr niedrige Ausfallraten auf, was auch in der Pressemitteilung ausdrücklich betont wird. Der Anstieg der Preise um 4,2 Prozent, getragen vor allem von Mehrfamilienhäusern mit plus 5,3 Prozent, stützt die Cashflow-Stabilität vieler Investoren und reduziert den Druck auf Covenants in bestehenden Finanzierungen. Für Banken mit einem hohen Anteil an Wohnimmobilienkrediten kann dies zu einer Stabilisierung oder leichten Verbesserung der Asset-Quality-Indikatoren führen, was sich mittelbar positiv auf Ratings auswirken kann.

Gleichzeitig zeigt der Rückgang der Renditen, gemessen an den Liegenschaftszinsen, eine Kehrseite der Entwicklung. Wenn Kaufpreise schneller steigen als Mieten, sinken die laufenden Erträge. Für Ratingagenturen erhöht dies die Aufmerksamkeit auf die Tragfähigkeit von Geschäftsmodellen, insbesondere bei hoch fremdfinanzierten Investoren in Mehrfamilienhäusern. Zwar bleiben die Risiken kurzfristig überschaubar, doch mittelfristig kann eine anhaltende Renditekompression die Schuldendienstfähigkeit schwächen, vor allem wenn Refinanzierungen zu höheren Zinsen erfolgen müssen.

Im Gewerbeimmobiliensegment fällt die Bewertung aus Ratingsicht vorsichtiger aus. Die Preiszuwächse von 3,5 Prozent im Jahresvergleich signalisieren zwar eine gewisse Stabilisierung nach der Zinswende, doch bleiben Büro- und Einzelhandelsimmobilien stärker konjunktur- und strukturabhängig. Die höheren Wachstumsraten bei Büroimmobilien können Ratingagenturen dazu veranlassen, das Segment differenzierter zu betrachten, etwa nach Lagequalität, Vermietungsstand und Mieterbonität. Die weiterhin moderaten Mietsteigerungen im Einzelhandel unterstreichen hingegen, dass dieses Teilsegment aus Risikosicht anfälliger bleibt.

Für Pfandbriefemittenten ist die Entwicklung grundsätzlich unterstützend. Steigende Immobilienpreise erhöhen die Deckungswerte im Deckungsstock und können die Überdeckung verbessern. In Kombination mit den traditionell konservativen Beleihungsansätzen im Pfandbriefsystem wirkt der Preisanstieg daher eher ratingstabilisierend als -treibend, da Pfandbriefe ohnehin auf sehr hohen Bonitätsniveaus angesiedelt sind.

Von besonderem Interesse für zukünftige Ratingeinschätzungen ist der politische Ausblick, den der vdp skizziert. Staatliche Bürgschaften für den Wohnungsneubau könnten, sofern umgesetzt, das Risikoprofil neuer Finanzierungen deutlich verändern. Für Ratingagenturen wäre dies ein kreditpositiver Faktor, da staatliche Garantien das Ausfallrisiko für Banken reduzieren und gleichzeitig den Neubau stimulieren könnten. Allerdings würde eine stärkere staatliche Rolle auch eine genaue Analyse der konkreten Ausgestaltung erfordern, um mögliche Fehlanreize oder langfristige fiskalische Risiken zu bewerten.

Insgesamt deutet die Pressemitteilung auf ein Umfeld hin, das kurzfristig eher stabilisierend für Credit Ratings wirkt, insbesondere im Wohnimmobiliensektor. Gleichzeitig mahnen die sinkenden Renditen, die Unsicherheiten bei Gewerbeimmobilien und die Abhängigkeit von wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen zu einer weiterhin selektiven und differenzierten Ratingbetrachtung. Für Ratingagenturen bleibt der deutsche Immobilienmarkt damit kein homogener Risikoanker, sondern ein Markt mit klaren Gewinnern, aber auch Segmenten, die weiterhin erhöhte Aufmerksamkeit erfordern.

Themen: Immobilienrating, Kreditrating, Pfandbriefrating | Kommentare deaktiviert für Immobilienpreise und ihre Bedeutung für Credit Ratings

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