Performance bei Real Estate Asset Managers

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

Wertschöpfung mit Asset Management – Wie optimiere ich meinen Bestand? Wie optimiere ich meine Rendite durch das Asset Management? Wie unterstützt das Asset Management die Investoren-Strategie? Wie funktioniert Asset Management im Ausland? Müssen wir in Deutschland Asset Management neu erlernen? Wie sieht eine optimale immobilienspezifische Kostenstruktur aus?

Dr. Henning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung, Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH, Hamburg, bringt zu den vorgenannten Fragen des 18. IIR Jahresauftaktkongresses der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de) den Begriff „Performance“ ins Spiel. Ein Grundproblem aller Immobilienmärkte sei, dass sie noch wenig transparent seien. Die gleiche Immobilie an verschiedenen Lagen sei von der Performance her nicht identisch. Ein wesentlicher Punkt für den Manager sei, ob er besser oder schlechter als der Markt sei. Daher würden absolute Zielwerte definiert, Ausschüttungen, Renditen, Gesamtverzinsung (Internal Rate of Return) über die Haltedauer der Immobilie.

Asset Management, so Klöppelt, werde einen immer höheren Stellenwert gewinnen, wo opportunistisch investiert werde. Durch Vermietungsleistungen eine entsprechende Wertschöpfung zu generieren, sei eine Anforderung des Asset Management. Sein Verständnis einer aktiven Strategie sei nicht, einfach „rein und raus“ zu handeln. Der Dealshift der letzten Jahre habe deutlich gemacht, wie wichtig ein stringenter Investmentprozess sei. Durch Marktdaten und Marktresearch müsse der Prozess gestützt werden.

Auch in Deutschland wurden Milliardenbeträge durch „Zwei, Drei-Mann-Teams“ investiert. Nun zeige sich, dass auch Asset Management gefordert sei. Am Ende des Tages entscheide, ob der Asset Manager einen Leerstand beseitigen könne und für Vermietung sorgen könne. In der Vermietung sieht Klöppelt eine Schlüsselkompetenz. Gerade für diese Integration sieht Klöppelt einen wesentlichen Erfolgsfaktor für Deutschland. Seine Gesellschaft sei in den großen sechs Städten investiert. Es müsse sich wirtschaftlich rechnen, auch mit eigenen Leuten vor Ort präsent zu sein.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Performance bei Real Estate Asset Managers

Exit-Szenarien für Immobilieninvestitionen

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

Exit-Szenarien für Immobilieninvestitionen: Wie glaubwürdig sind diese noch in der Zukunft? Welche Exit-Szenarien werden gewählt? Wie entwickeln sich die Kunden? Was sind Käufer in 2010 bereit zu bezahlen? Wie viel wird über den Kapitalmarkt durchgereicht? Heißt es demnächst „Back to Fundamentals“? Diese und weitere Fragen werden auf dem 18. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de) diskutiert.

Ralph Winter, Chairman of the Supervisory Board, Corestate Capital AG, Zürich, argumentiert, dass die Opportunisten so viel Eigenkapital haben, dass sie nicht verkaufen müssen. Die opportunistischen Investoren würden sich sicherlich die Brandherde anschauen, aber gezielt daran arbeiten. In den letzten 12 Monaten habe seine Gesellschaft 1,2 Mrd. Euro in Deutschland investiert. Auch Koinvestoren seien interessiert. Wer ein kurzfristiges, aggressives Tradingmodell hatte, „wird in die Luft fliegen“, glaubt Winter. „Das hält aber der Markt aus. Wir spielen hier kein deutsches Spiel mehr.“ Auch Japaner und andere würden in Deutschland anliegen. Diese Investoren würden auch künftig hier präsent sein und noch verstärkt sich engagieren.

„Niemand lässt sich gerne in die Karten schauen“, sagt Stephan Rind, CEO, Colonia Real Estate AG, Köln. Für bestimmte Portfolien könne es kein Interesse geben, dass hier weitere Bieterverfahren stattfinden würden. Daher würden diese auch diskret angefragt. 5, 7, 8 oder Maximum 10 Prozent, das seien zurzeit die Abschläge, mit denen man rechnen könne. Colonia Real Estate würde ihre Finanzierungsstruktur offenlegen. Mit einer Restlaufzeit 4,7 Jahren könne er für seine Gesellschaft relativ entspannt sein. Bei anderen Gesellschaften gebe es eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr, für diese sei also die Frage der Refinanzierung besonders aktuell.

Ingo Kempf, Director Real Estate Investments, Strategic Vale Partners GmbH, Frankfurt/Main, verweist darauf, dass in Deutschland die Leerstände deutlich reduziert werden konnten. Kempf argumentiert daher für die Widerstandskraft der gegenwärtigen Marktverfassung. Die offenen Immobilienfonds, die ihren Investoren eine niedrige Eigenkapitalrendite zu verkaufen verstehen, haben weiteren Anlagebedarf. Diese würde einen Teil der Lücke abfangen, die nun durch die fremdkapitalgetriebenen Investoren gelassen würde, fügt Dr. Frank Pörschke hinzu, Generalbevollmächtigter, Eurohypo AG, Eschborn.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Exit-Szenarien für Immobilieninvestitionen

Fidelity Pension Solution erreicht AAA-

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

Der Asset Manager Fidelity hat seine Expertise im Bereich „Pension Solutions“ für den deutschen Markt einem qualitativen Rating der Ratingagentur TELOS, Wiesbaden, unterzogen (www.telos-rating.de). Fidelity erhielt die Benotung „AAA-„, was der Erfüllung „höchster Qualitätsstandards“ entspricht.

Der Bereich Pension Solution wird bei Fidelity in Deutschland durch die im Jahre 2006 eigens gegründete Gesellschaft „Fidelity Pensions Services GmbH“, Kronberg, repräsentiert. Der Bereich Pension Solutions ist wiederum in der KAG „Fidelity Investment Management GmbH“ angesiedelt. Neben der hohen Kompetenz des Teams und einer fokussierten und professionellen Produktpalette im Bereich Altersversorgung überzeugte die Ratingagentur TELOS auch die internationale Vernetzung des Hauses in der Fidelity-Gruppe.

Nach der „Deutsche Asset Management“ hat Fidelity als zweiter Anbieter in Deutschland seine Kompetenz im Bereich Pension Solutions durch TELOS qualitativ untersuchen und bewerten lassen. Das Rating sowie der Ratingreport sollen potentiellen Kunden und interessierten Marktteilnehmern ein objektives Bild über das Dienstleistungsangebot der Anbieter und deren Qualität vermitteln.

Dr. Frank Wehlmann, Geschäftsführer der TELOS GmbH: „Auf diese Weise tragen die gerateten Gesellschaften zu mehr Transparenz bei.“

Themen: Fondsrating | Kommentare deaktiviert für Fidelity Pension Solution erreicht AAA-

Optimismus von der CIMMIT 2008

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

„Der Investor kann wieder wählen, kann wieder verhandeln“, sagt Dr. Klaus Trescher, Vorsitzender des Aufsichtsrats, Pramerica Real Estate Investors (Europe) AG, München, auf dem 18. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de). „Vorher habe man sich jeden Morgen erneut gewundert, wer welchen Preis für welchen Schrott bezahlt habe.“ Nach Trescher seien jetzt diejenigen im Vorteil, die noch Eigenkapital haben und einsetzen könnten.

Barbara Knoflach, Vorstandsvorsitzende, SEB Asset Management AG, Frankfurt/Main, facht durch ihre Moderation die Diskussion weiter an. Ulrich Höller, FRICS, Vorsitzender des Vorstands, DIC Asset AG, Frankfurt/Main, schließt sich der kritischen Beurteilung der Preisentwicklung an. An der Börse sei der Druck zwar nicht ganz so stark wie beim Fonds, die Mittel gleich wieder zu investieren. Der „Crunch“ habe seine positive Wirkung gehabt, denn 40 bis 50 % wären wieder off-market möglich gewesen. Kurz zuvor wäre es undenkbar gewesen, ohne einen Wettbewerb einzukaufen und exklusiv zu verhandeln.

2008 werde wieder eine ganze Bugwelle von Investitionsmöglichkeiten bieten. Den Mut zu investieren, habe er auf jeden Fall, sagt Höller. Die Fundamentalmärkte seien noch gut. Höller unterstreicht, dass hinsichtlich der fundamentalen Beurteilungen kurzfristig keine Veränderungen zu erwarten seien. Wer noch Kapitalzugang habe, der sei der Starke. Höller weist darauf hin, dass es allerdings auch immer wieder irrationale Tage gebe. So seien am 29. Januar 2008 beispielsweise die Kurse der Immobilienaktien beachtlich nach oben gegangen. „Wer hätte“, skizziert Höller die Unwegbarkeiten, „einen Verlust von 4,9 Mrd. Euro bei der Société Générale vorausgehen?“

Alexander Hoff, CEO, GPT Halverton GmbH, Frankfurt/Main, differenziert nach Marktsegmenten, die von Lokalinvestoren wie auch von ausländischen Investoren weniger beachtet werden. Die Geschwindigkeit habe sich verlangsamt. Hoff will jedoch an zentralen Ideen festhalten, die die weiteren Entwicklungen bestimmen würden. Auch im Wohnimmobilienmarkt gebe es Spezialsegmente, stimmt Dr. Alexander Zartl zu, Vorstand, conwert Immobilien Gruppe, Wien. So habe sich seine Gruppe auf Häuser aus der Gründerzeit und um die Jahrhundertwende spezialisiert. Dies begründe seinen positiven Ausblick auf 2008.

Christian Bodtke, Head of German Investment, McCafferty Asset Management Ltd., Salford, UK, berichtet, dass die Preise um zwei bis drei Jahresmieten zurückgegangen seien. Knoflach wirft ein, dass einer Studie ihres Hauses zufolge B-Lagen oft stabilere Preise aufweisen als A-Lagen und sich bei 6,5 bis 7,5 eingependelt hätten. Trescher bringt die „Formel“ ein, dass man in B-Städten in A-Lagen investieren müsse. Es dürfe nicht übersehen werden, dass der Aufschwung zyklisch und nicht strukturell gewesen sei. Die Engländer seien eingefallen, weil ein paar Meinungsführer verbreitet hätten, dass es in Deutschland billig sei. Wenn es strukturell nicht gut bleibe, dann bleibe die Karawane nicht lange. Wenn der Schwung mal ausgelaufen sei, habe man in zwei bis drei Jahren wieder die Probleme in Deutschland, warnt Trescher.

Dr. Lutz Ängevelt, Geschäftsführender Gesellschafter, AENGEVELT Immobilien GmbH & Co. KG, Düsseldorf, berichtet von internationalen Anrufen, die ihn nach den Landtagswahlen erreichten. Wenn die Linkspartei sogar in entwickelten Bundesländern in die Parlamente einziehe, werde dies als Alarmsignal gewertet. Dr. John von Freyend, Vorsitz, ZIA und Präsident, Institut der Deutschen Wirtschaft, Bonn, argumentiert, dass viele internationale Investoren in Deutschland noch relativ wenig investiert seien. Angesichts des Gewichts Deutschlands in Europa sei er zuversichtlich, wenn man von kurzfristigen Übertreibungen absehe, dass Deutschland für diese Investoren interessant bleibe.

Knoflach bezeichnet Deutschland als „B-Standorte-Land“. Sie frage sich aber, wie die Preisverhältnisse zu beurteilen seien, egal ob zyklisch oder strukturell. 300 Basispunkte Differenz habe man zwischen A- und B-Lagen nie gehabt. Eine Spanne von 5 bis 8 lasse sie erschaudern. Hoff verteidigt den Portfoliogedanke: Man müsse die Immobilieninvestition im Kontext aller Objekte eines Portfolios sehen.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Optimismus von der CIMMIT 2008

OFFICE SCORE punktet mit Kompetenz

Von Dr. Oliver Everling | 29.Januar 2008

Am Markt existiert keine standardisierte Methode zur Beurteilung der Qualität von Büroflächen. Jeder Beteiligte nutzt unterschiedliche Beurteilungssysteme, die nur schwer kompatibel sind und zum Teil aufwändige Pflege erfordern. Häufig kommt es zu Uneinigkeiten bei Qualitätsfragen; wertvolle Ressourcen gehen bei notwendigen Abstimmungen so verloren. Flächennachfrage treffen auf einen unüberschaubaren Dschungel an Angeboten und Angebotsdarstellungen, berichtet Prof. Dr. Stephan Bone-Winkel von der International Real Estate Business School (IREBS) an der Universität Regensburg anlässlich der Vorstellung des OFFICE SCOREs, der im Rahmen des Verbundforschungsprojekts OFFICE 21 vom Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation, der IREBS International Real Estate Business School und gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. gemeinsam entwickelt wurde.

Die Ziele für das neue Portal sind die verständliche und transparente Beurteilung der Qualität von Büroflächen und Büroimmobilien, die Verknüpfung von Qualitäts- und immobilienwirtschaften Aspekten, aber auch die Etablierung eines Marktstandards, die Erleichterung der Kommunikation zwischen den Marktteilnehmern.

Mietobjekte und Anlageobjekte werden in verschiedenen Qualitätskategorien unterschieden, da Mieter/Vermieter sowie Investorenperspektiven unterschieden werden müssen. Lage, Objekt, Gebäude, Image, Komfort und Flexibilität sind einzelne Qualitätskategorien, die nach Sternen unterschieden werden. Die Entfernung zum Flughafen oder zum ÖPNV können objektiv unterschieden werden. Ist-Zustand, Ausbaukriterien usw. gleiche sich, aber Bewirtschaftungskosten, Vermietungsstand sind weitere Kriterien, die für den Investor wichtig sind. Hartmut Bulwien, Präsident der Gesellschaft für

Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif), Wiesbaden, unterstreicht den Objektbezug des Systems: Mit dem Score können nicht über verschiedene Standorte hinweg, zum Beispiel Frankfurt versus Paderborn, verglichen werden. Prof. Bone-Winkel argumentiert, dass nur innerhalb eines Marktes der Vergleich sinnvoll sei.

„Investqualität“ ist ein neuer Begriff, den Prof. Bone-Winkel vorstellt. Darin verbinden sich verschiedene Aspekte zur Beurteilung. Lage- und Objektqualität werden in einem Sternesystem beurteilt. Prozentuale Erreichungsgrade präzisieren die Beurteilung. Rahmendaten zur Immobilie, wirtschaftliche Kennzahlen und Bilder des Objekts komplettieren die Ergebnisdarstellungen. Die Beurteilungssystematik für Mietobjekte unterschiedet sich von der für Anlageobjekte durch die Perspektive Finanzen, da hier Flächen, Ertrag und Wert, Bewirtschaftungskosten, Vermietungssituation und Marktumfeld gesondert analysiert werden.

Prof. Bone-Winkel kommt auf die zielgruppenspezifischen Funktionalitäten (Mieter und Vermieter) zu sprechen. Mietinteressen (Nutzeranforderungen) prägen das Anforderungsprofil an ein Mietobjekt. Das Leistungsprofil eines Mietobjektes ist die vom Vermieter dargestellte Seite. Prof. Bone-Winkel betont, dass nicht daran gedacht sei, in der Art eines Maklers beide Seiten zusammenzuführen, vielmehr gehe es um die Erfassung und Beurteilung von Kriterien.

Dem Mietinteressent könne anhand der Kriterien sehr genau erklärt werden, welche Kriterien erfüllt werden und wie die einzelnen Faktoren bewertet werden. Dies verbessere die Verhandlungsbasis, glaubt Prof. Bone-Winkel.. Beim Anlageobjekt gehe es darum, Investoren einen Überblick und Vergleich zu ermöglichen. Dem Portfoliomanager werde ermöglicht, in der Art eines Benchmarksystems die Immobilien zu vergleichen. Beziehungen zu Preisen, Vermietungsraten, Erfolgen usw. könne objektiviert werden. Der Score erleichtere die Dokumentation.

Marktfähigkeit und Investqualität (langfristig) werden anhand eines Kriterienkatalogs erfasst, der jeweils mit gewichteten Kennzahlen einfließt. Lagequalität, Objektqualität, Objektflexibilität, Flächeneffizienz, Vermietungsgrad, Mieterbonitäten, Mietsteigerungspotenzial, Leerstandseinschätzung, Renditeentwicklung und prognostizierter Mietpreisanstieg addieren sich zu 100 % für die Investqualität. Eine Marktfähigkeit wird durch Lagequalität (40 %), Objektqualität (35 %= und Marktumfeld (25 %) beschrieben.

Auf der Website könne man sich kostenlos einloggen, um verschiedene Profile zu sichten. Mit anderen Partnern können Profile ausgetauscht werden, indem Codes preisgegeben werden. So kann beispielsweise ein Leistungsprofil für ein Mietobjekt angelegt werden, das am Markt angeboten werden könnte, erläutert Stefan Rief vom Fraunhofer Institut Arbeitswirtschaft und Organisation. Mietfläche, Stammdaten, Flächenangebot, Standort und Gebäude, Kosten und Konditionen sind auf verschiedenen Reiterlaschen zu finden und erlauben die Eingabe weiterer Daten.

Für jedes Objekt ist mit etwa 15 Minuten zur Eingabe zu rechnen. Für die Auswertung sind Beurteilungskriterien maßgeblich, während einige beschreibende Kategorien hinzukommen, die lediglich der Komplettierung der Informationen dienen. Raumkonditionierung, Akustik, Reversibilität von unterschiedlichen Büroformen, Wandsysteme, Bodensysteme, technische Ausbauelemente usw. werden erfasst. Schließlich können auch noch Fotos eingestellt werden.

Mit den eingegebenen Daten kann ein Leistungsprofil gezeigt werden, das als pdf-Datei heruntergeladen werden kann. Es ist daher nicht notwendig, permanent online zu gehen, um auf die Objektdaten und deren Bewertung zurückzugreifen. Die Erreichungsgrade werden hier hinterlegt, mit einem bis fünf Sternen erkennt der Betrachter schnell, wo Stärken und Schwächen des Objektes zu finden sind. Wie bei Hotels geben die Sterne über die Qualität Auskunft.

Prof. Bone-Winkel sieht das Nutzenpotential in der standardisierten Beurteilungsmethode, der schnellen und sicheren Erfassung der Objektdaten, der visuellen Aufbereitung der Ergebnisse und der Hilfestellung bei der Flächenvermarktung. Es ist ein ergänzendes Instrument für die Kundenberatung (z. B. zur Eignungsbeurteilung). Eine Stärke liegt auch in der einfachen Integration in bestehende Geschäftsprozesse. Die Zeit wird zeigen, ob sich der mit OFFICE SCORE eingeführte Begriff und die sich damit verbindende Kennzahl der „Investqualität“ in der Praxis durchsetzen werden.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für OFFICE SCORE punktet mit Kompetenz

NORDCON High-Yield-Fonds mit AA

Von Dr. Oliver Everling | 29.Januar 2008

Die Ratingagentur TELOS (www.telos-rating.de) hat den Fonds NORDCON High-Yield-Fonds geratet. Der Fonds erfüllt sehr hohe Qualitätsstandards und erhält die Bewertung „AA“ auf einer Skala von A bis AAA (höchste Qualitätsstandards).

Das Fondsrating von TELOS beurteilt auf qualitative Weise die Stringenz des Investmentprozesses, die Person des Fondsmanagers und sein Team sowie das Qualitätsmanagement innerhalb des Prozesses vor dem Hintergrund der Einhaltung ethischer Grundsätze wie Fondsklarheit und -wahrheit. Die Performanceergebnisse des Fonds dienen zur Beurteilung der Konsistenz des Investmentprozesses.

Der NORDCON High-Yield-Fonds wird von TELOS als ein globaler Rentenfonds dargestellt, der in US-amerikanische und europäische Unternehmensanleihen investiert, die über eine geringere Bonität – aber dafür über attraktive Renditen – verfügen. Der Fonds wird von Muzinich & Co., Inc. gemanagt, einer Gesellschaft, die sich seit 1990 ausschließlich auf High-Yield- Unternehmensanleihen konzentriert. Ziel sei es, mit einem diversifizierten High-Yield-Portfolio eine inflationsbereinigte Rendite von 5 % p.a. – über einen Marktzyklus betrachtet – zu erreichen. Um dabei die Volatilität möglichst gering zu halten, wurden Grenzen für verschiedene Portfolio- und Emissionscharakteristika – wie z.B. Mindestrating oder minimale Branchenanzahl – festgelegt.

Ein Zinsänderungsrisiko wird eingegangen, wobei die Laufzeiten der ausgewählten Anleihen im Durchschnitt etwas geringer als die von Vergleichsindizes sein sollen. Längerfristig betrachtet ist die Korrelation dieser Anlagen mit Staatsanleihen jedoch gering. Zu Investitions- und zu Absicherungszwecken ist der Einsatz von Derivaten für das Sondervermögen erlaubt. Währungsrisiken werden weitestgehend abgesichert. Im Mittelpunkt des Investmentprozesses steht die fundamentale Einzelkreditanalyse, berichtet TELOS, die sowohl quantitative wie auch qualitative Faktoren einbezieht. Ziel der Analyse ist es, Ausfallrisiken von Beginn an so gut wie möglich einzuschätzen und so Risiken auszuschließen. Ergänzend erfolgt eine Top-Down-Betrachtung, in deren Rahmen die Branchengewichtung festgelegt wird. Die Vorgehensweise bei der Portfoliokonstruktion ist durch einen ausgeprägten Teamansatz gekennzeichnet.

„Die Performance des Fonds steht im Einklang zu dem zugrunde liegenden Risikoprofil,“ urteilt Dr. Frank Wehlmann, Geschäftsführer der TELOS GmbH, „wobei in der jüngeren Vergangenheit eine Verschlechterung zu verzeichnen war.“ Die Sharpe-Ratio lag nach Feststellungen der Analysten in der rollierenden Betrachtung über einen längeren Zeithorizont im positiven Bereich. Über den kurzfristigen Zeitraum ist die Zahl leicht negativ.

Themen: Fondsrating | Kommentare deaktiviert für NORDCON High-Yield-Fonds mit AA

Zweitmarkt bricht Milliardengrenze

Von Dr. Oliver Everling | 29.Januar 2008

Der Zweitmarkt für geschlossene Fonds boomt. Optimistische Branchenexperten hatten für 2007 sogar den Sprung über die magische Grenze von einer Milliarde Euro Handelsumsatz vorhergesagt. „Nach meiner Einschätzung ist es sehr unsicher, ob der Zweitmarkt im letzten Jahr die Schallmauer von einer Milliarde Euro Umsatz durchbrechen konnte“, so Frank Heimsaat, Vorstand der Zweitmarkt PLUS AG. „Doch wenn nicht 2007, dann auf jedem Fall in diesem Jahr.“

Frank Heimsaat (Jahrgang 1968) gehört bereits zu den erfahrensten Analysten von Geschlossenen Fonds in Deutschland. Er studierte Rechtswissenschaft, ist ausgebildeter Immobilienkaufmann und war zuletzt als Geschäftsführer der Scope Analysis cef GmbH tätig, einem der führenden Investment-Analysehäuser für Geschlossene Fonds in Deutschland. Zuvor arbeitete Frank Heimsaat als kaufmännischer Projektmanager bei einem renommierten Emissionshaus für Geschlossene Immobilienfonds und im Real Estate Bereich einer großen deutschen Geschäftsbank.

Schwierig sei die genaue Messbarkeit, sagt Heimsaat, denn viele Fondsanteile wechseln meldungslos den Eigentümer, da einzelne Emissionshäuser nicht mehr im Erstvertrieb tätig sind und nur wenig Interesse an statistischen Erfassungen haben. Wie schon in den vergangenen Jahren, werde auch für 2008 eine Umsatzsteigerung von 30 bis 40 Prozent wahrscheinlich sein.

Insbesondere bei geschlossenen Immobilienfonds bestehen noch große Wachstumspotentiale, die in den vergangenen Jahren infolge fehlender Anteilspreisbewertungen nur schleppend erschlossen werden konnten. „Momentan ist die Bewertungsdichte im Immobilienbereich noch recht gering. Dadurch liegt ein riesiger Markt brach. Mittelfristig wird aber der Immobilien- den Schiffsbereich sehr deutlich dominieren und sich damit dem Verhältnis im Erstmarkt angleichen“, erklärt Heimsaat

Im Jahr 2007 haben neben Zweitmarkt PLUS viele weitere Wettbewerber den Markt betreten. „Auch 2008 wird die Anzahl der Marktteilnehmer, insbesondere kurzfristig durch Emissionshäuser, weiter anwachsen“, sagt Heimsaat „Doch mit zunehmender Marktreife werden Konzentrationsprozesse einsetzen, die die Spreu vom Weizen trennen werden.“ Gerade den Emissionshäusern werde immer stärker die Frage nach den Interessenkonflikten gestellt, wenn sie sowohl den eigenen Zweitmarkt kontrollieren als auch Zweitmarktfonds auflegen. Besonders thematisiert wird dieses Problem von Banken, Sparkassen und Volksbanken, die mit Ihren Kunden auf der Verkäuferseite eine erheblich stärkere Rolle spielen werden.

Themen: Fondsrating | Kommentare deaktiviert für Zweitmarkt bricht Milliardengrenze

Dr. Klein bietet Schutz gegen Forderungsverkauf

Von Dr. Oliver Everling | 28.Januar 2008

Der Allfinanzdienstleister Dr. Klein & Co. AG (www.drklein.de) bietet seit Januar 2008 eine Immobilienfinanzierung an, mit der sich Kunden gegen einen Forderungsverkauf absichern können. Für einen geringen Zinsaufschlag von 0,05 Prozent kann sich der Vertragsnehmer vor einem Verkauf seines Darlehensvertrages schützen.

Das Thema Forderungsverkauf hat in den vergangenen Wochen für großes Aufsehen gesorgt – sowohl in der Presse als auch bei den Baufinanzierern im Kontakt mit den Kunden. Auch im Finanzausschuss des Deutschen Bundestages wurde über dieses Thema kontrovers diskutiert. Verbraucherschützer fordertern dort weitere gesetzliche Maßnahmen, während aus der Praxis privatwirtschaftliche Lösungen favorisiert wurden. Das Angebot von Dr. Klein beweist, dass es auch ohne „mehr Staat“ geht.

„Das Vertrauen in Banken und Finanzdienstleister steht auf dem Spiel und die Kunden verlangen mit Nachdruck nach Lösungen. Mit der klaren Zusage, dass die eigene Finanzierung gegen einen geringen Zinsaufschlag nicht verkauft wird, greifen wir die Besorgnis der Kunden auf, um ihnen – wie auch in der Vergangenheit – ein zuverlässiger Partner zu sein“, sagt Klaus Kannen, Vorstand für Privatkundenfinanzierung bei Dr. Klein. „Mit der Abrundung unseres Produktportfolios setzten wir jetzt ein deutliches Zeichen am Markt.“

Die schriftliche Zusage über den Nicht-Verkauf der Forderung, also die Zusage, dass das eigene Immobiliendarlehen beim ursprünglichen Kreditgeber verbleibt, soll den Kunden davor bewahren, eines der in den Medien skizzierten „Horrorszenarien“ zu erleben. Denn der Verkauf an einen Investor, der im schlimmsten Fall die Forderung sofort komplett einfordert und zusätzlich die Grundschuld verwertet, übersteigt in den meisten Fällen die finanzielle Belastbarkeit von Immobilienbesitzern.

Unser Angebot schützt definitiv vor einem Forderungsverkauf und nimmt dem Immobilienbesitzer die Sorge, die eigenen vier Wände aufgrund dessen zu verlieren“, so Kannen. „Selbstverständlich bieten wir den Schutz vor Forderungsverkauf nicht nur online bei Dr. Klein an. Kunden, die eine persönliche Beratung vor Ort wünschen, erhalten dieses Angebot ebenfalls an über 100 Standorten in den Regionalbüros der Freien Hypo, dem Dr. Klein Baufinanzierungsspezialisten vor Ort.

Themen: Immobilienrating | Kommentare deaktiviert für Dr. Klein bietet Schutz gegen Forderungsverkauf

Verbundrating hilft schwächelnden Landesbanken

Von Dr. Oliver Everling | 24.Januar 2008

Die deutschen Sparkassen, Landesbanken und Landesbausparkassen werden von der Ratingagentur Moody’s mit Aa2 bewertet. Mit dieser Note stellt die Ratingagentur Moody’s der Sparkassen-Finanzgruppe erstmals ein Verbundrating aus. Das gab Heinrich Haasis, der Präsident des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes (DSGV), heute in Berlin bekannt. „Das Verbundrating verdeutlicht, dass die Sparkassen-Finanzgruppe als leistungsstarke Einheit wahrgenommen wird. Sie verfügt über eine starke Finanzkraft, über solide Unterstützungsmechanismen und über eine effektive Verringerung des Ausfallrisikos der Gruppenmitglieder. Das Verbundrating ist ein großer Erfolg für die Gruppe“, so Haasis.

Das Verbundrating für die Sparkassen-Finanzgruppe wurde im Rahmen der turnusmäßig durchgeführten Ratingüberprüfung erstellt. Im Gegensatz zum früher erhaltenen Rating-Floor, der eine Indikation für das Rating der Institute darstellt, ist das Verbundrating ein kapitalmarktfähiges Rating für die Sparkassen-Finanzgruppe. Jedem Institut ist es auch weiterhin freigestellt, ein Individualrating zu beantragen, welches aber in der Regel höchstens zwei Notches unterhalb des Verbundratings liegen wird. Somit bleibt ähnlich dem bisherigen Rating-Floor eine Untergrenze erhalten. Hingegen wurden keine Obergrenzen für die Individualratings festgelegt, um jedem Institut weiterhin die Möglichkeit zu geben, selbst ein noch besseres Ratingergebnis zu erzielen.

In die Ratingnote fließt das Bank-Finanzkraftrating (BFSR) ein, das die eigenständige oder intrinsische Finanzkraft der Bank ohne mögliche externe Unterstützungsleistungen bewertet. Sie liegt bei B-. Dieses entspricht einer Basiskrediteinschätzung (BCA) für die Sparkassen-Finanzgruppe von A1. Auf dieser Grundlage erteilte Moody’s der Sparkassen-Finanzgruppe ein Verbundrating von Aa2. Beim Verbundrating wurden die zuletzt von der Agentur überarbeitete Methodik für Bankratings angewendet, die transparentere Bewertung unter Einbeziehung externer Unterstützung ermöglichen soll.

Themen: Bankenrating | Kommentare deaktiviert für Verbundrating hilft schwächelnden Landesbanken

Eine Lektion mehr – Société Générale

Von Dr. Oliver Everling | 24.Januar 2008

Die Verlustmeldung der Société Générale führt erneut – nach ähnlichen Fällen bei anderen Banken – vor Augen, dass die bisherigen, primär auf der Tätigkeit von Beamten der Bankenaufsicht beruhenden Systeme der Überwachung von Banken nicht ausreichen, um Vertrauensverluste bei Banken zu vermeiden und die Stabilität des Finanzsystems zu sichern. Die Meldung der Bank über Verluste in Höhe von rund 4,9 Mrd. Euro, die durch die betrügerischen Aktivitäten eines einzelnen Mitarbeiters bewirkt worden sein sollen, dokumentiert das Versagen interner wie auch externer Kontrollmechanismen.

Nur durch die angekündigte Kapitalerhöhung verhindert die Bank eine drastische Kürzung ihres Credit Ratings. So reagierte beispielsweise Fitch Ratings moderat mit einer Kürzung des Emittentenausfallratings (IDR) um nur ein Notch von AA auf AA-. Das Unterstützungsrating bleibt mit „1“ auf höchstem Niveau. So darf davon ausgegangen werden, dass alle Schwierigkeiten der Société Générale aufgefangen werden und jeder Anspruch von Gläubigern gegen die Bank erfüllt wird.

Die Tätigkeit von Wirtschaftsprüfungsgesellschaften reicht nicht aus, um Fälle wie diesen zu verhindern. Ebenso ist die Bankenaufsicht überfordert, kriminelle Machenschaften einzelner Mitarbeiter aufzudecken. Da die Bankenaufsicht wesensgemäß nur Mindeststandards im Bankwesen durchsetzen kann, fehlen für das einzelne Institut wirksame Anreize, darüber hinaus Überwachungs- und Kontrollsysteme stets fortzuentwickeln und damit die Solvenz der Bank zu sichern.

Bei ihren Credit Ratings für Banken sehen sich unabhängige Agenturen insbesondere auch durch die Unterstützungsmechanismen abgesichert, die einem Zusammenbruch von Banken entgegenwirken. Daher ist es bei diesen Ratings für die Ratingagenturen nicht zwingend erforderlich, auch die internen Kontrollsysteme im Detail zu durchleuchten, ganz abgesehen davon, dass die den Ratingagenturen zufließenden Ratinggebühren nicht ausreichen würden, um die Kosten eines solchen Prozesses zu tragen.

Daher können hier nur die auf Corporate Governance Ratings spezialisierten Agenturen einen Beitrag leisten. Gegenstand des Corporate Governance Ratings ist die Qualität der Unternehmensführung und Kontrollmechanismen, die zur Wahrung der Interessen aller Beteiligten des Unternehmens beitragen. Der Fall der Société Générale zeigt, dass interne Maßnahmen nicht ausreichen und externe Agenturen einen Beitrag leisten müssen, um Unstimmigkeiten rechtzeitig aufzudecken. Die dafür notwendigen Ansätze sind von den spezialisierten Agenturen weiter zu verfeinern.

Themen: Bankenrating | Kommentare deaktiviert für Eine Lektion mehr – Société Générale

« Voriger Beitrag Folgender Beitrag »