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Stabilität in stürmischen Zeiten: Die Perspektiven der Pfandbriefbanken für 2026

Von Dr. Oliver Everling | 22.April 2026

Wie stark und wie sicher sind die Credit Ratings für Pfandbriefbanken? Das lässt sich auf Basis der aktuellen Geschäftszahlen und Verbandspositionen differenziert beantworten. Ein wesentlicher Pfeiler für die Stabilität der Ratings ist die robuste Verfassung des Pfandbriefmarktes selbst. Wie vdp-Präsident Gero Bergmann betont, hat das Produkt seine Rolle als Stabilitätsanker für die Pfandbriefbanken und die Immobilienfinanzierung erneut eindrucksvoll unterstrichen. Der Pfandbrief stelle seine traditionelle Krisen-Resilienz unverändert unter Beweis, was eine fundamentale Voraussetzung für eine dauerhaft hohe Bonitätseinstufung darstellt.

Ein weiterer Faktor für die Sicherung der Ratings ist die Erholung der zugrunde liegenden Immobilienmärkte. Nachdem die Preise für Wohnimmobilien im Jahr 2025 deutlich zulegten, wird für die Zukunft eine Fortsetzung dieses Trends erwartet. Aus heutiger Sicht ist nach wie vor mit leicht steigenden Preisen im Jahr 2026 zu rechnen, so die Einschätzung von Bergmann. Insbesondere im Bereich der Wohnimmobilien näherten sich die Werte bereits wieder ihrem Rekordniveau von 2022 an. Auch im Gewerbesegment scheinen die größten Risiken vorerst gebannt, da die Preise für von Banken finanzierte Büros 2025 die Bodenbildung abgeschlossen und sich wieder leicht positiv entwickelt haben.

Trotz dieser operativen Erfolge sieht der Verband deutscher Pfandbriefbanken jedoch Risiken in der regulatorischen Landschaft, die die finanzielle Schlagkraft und damit indirekt auch die langfristige Sicherheit beeinflussen könnten. Jens Tolckmitt, Hauptgeschäftsführer des vdp, warnt davor, dass regulatorische Vorgaben häufig ausufernd, komplex und in sich nicht konsistent seien. Besonders kritisch wird die Umsetzung von Basel III in Europa gesehen, die im Gegensatz zu den Lockerungen in den USA zu erheblichen Mehrbelastungen beim Eigenkapital führen könnte. Um die Substanz der Institute nicht zu gefährden, fordert der Verband daher eine Deckelung der Anforderungen: Der Output-Floor muss auf seinem Ursprungsniveau von 50 % eingefroren werden.

Zusätzlich zur Abwehr belastender Regulierung setzt der Verband auf aktive gesetzliche Verbesserungen, um die Qualität der Deckungsstöcke und damit die Sicherheit der Emissionen weiter zu erhöhen. Im Rahmen der anstehenden Novellierung des Pfandbriefgesetzes wird das Ziel verfolgt, den Pfandbrief generell noch sicherer und attraktiver zu machen und die Wettbewerbsfähigkeit deutscher Emittenten zu stärken. Eine konkrete Maßnahme hierfür ist die angestrebte Erhöhung der Beleihungsgrenze. Mit einer Ausweitung der Beleihungsgrenze auf 80 % könnte der Pfandbrief sein Potenzial für Wohnungsbau und -erwerb noch besser entfalten, erklärt Bergmann. Solche strukturellen Anpassungen könnten dazu beitragen, die hohen Credit Ratings der deutschen Pfandbriefe auch in einem schwierigen geopolitischen Umfeld, das durch Kriege und wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt ist, dauerhaft zu untermauern.

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