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Demographie und Büroimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2011

Wie kommt eine Stadt wie Münster im Rating von einer C-Stadt zur B-Stadt? Was sind die Kriterien? Dieser frage geht Andreas Schulten von der BulwienGesa AG nach. Schulten sprach beim DVFA-Symposium Immobilien in Frankfurt am Main über „Attraktive und gefährdete Standorte – Demographie und Büroimmobilien“.

Schulten befasst sich mit der Einwohnerentwicklung jeweils im Städtevergleich, dem Büroflächenumsatz, den Büroflächenleerstand in Prozent am Flächenbestand und den Bürospitzenmieten. Schulten zeigt die Funktion von Münster als Oberzentrum auf, mit einer Einwohnerzahl von mehr als 300.000 Personen, Büroflächenbestand zwischen 1,5 und 4 Mio. qm und jährlichem Büroflächenumsatz von durchschnittlich mehr als 35.000 qm.

Das aktuelle RIWIS-Scoring der ausgewählten Städte wird auf Basis von 31 Asset Allocation-Faktoren ermittelt. Schulten zeigt die „Aktuelle Situation“ und „Zukunftsperspektive“ mit den jeweiligen Faktoren-Spektren auf und geht schließlich speziell auf den Faktor „Thirtysomething“ ein. Die Statistik der jungen Berufstätigen in deutschen Städten 2009 und ihre Entwicklung 2000 bis 2009 zeigt ein differenziertes Bild.

Dr. Tobias Just von der Deutschen Bank widmet sich auf dem DVFA-Symposium Immobilien ebenfalls der Demografie und Büroimmobilien: Büroimmobilienmärkte können nach seinem Urteil vom Wandel stärker betroffen sein als Wohnimmobilienmärkte, weil die Zahl der Erwerbspersonen früher und heftiger sinken dürfte als die Zahl der Menschen. Höhere Geburtenzahlen wirken rascher auf Wohnflächenbedarf als auf Büroflächenbedarf. Mehr Zuwanderung wirkt auch auf die Wohnungsnachfrage.

Just sieht Flächeneffizienzreserven als zusätzliches Risiko für Büromärkte. „Prognoseunsicherheiten sind größer als für Wohnungsmärkte. Wirtschaftlicher Strukturwandel vollzieht sich in der Regel schneller und mit höherer Unsicherheit als gesellschaftlicher Wandel und die strukturellen Einflussgrößen auf Wohnungsnachfrage. Schwarze Schwäne sind besonders für Immobilien gefährlich.“

Die demografisch bedingte Risikoprämie sollte für Büroimmobilien höher ausfallen als für Wohnimmobilien, analysiert Just. Knappheit auf Arbeitsmärkten kann durch Zuwanderung der Arbeitskräfte oder durch „Fortzug der Arbeitsplätze“ reduziert werden. Im Industriesektor dominierte der zweite Trend, stellt Just fest: „Moderne Datenverarbeitungssysteme ermöglichen zunehmend für Büroarbeitsplätze eine Verlagerung ins Ausland, indes nicht bei menschbezogenen Dienstleistungen“. Just macht auf anhaltend große demografische Chancen im Ausland aufmerksam.

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