Deutsches Immobilienklima hellt sich auf

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Von Dr. Oliver Everling | 18.Februar 2010

Seit Januar 2009 weisen alle Indizes nach oben. Januar 2010 brachte zwar eine leichte Korrektur. Die Wohnungsmärkte seien sehr stark, gegebenenfalls sei dies auch Ausdruck relativer Stärke gegenüber allen anderen, zeigt Dr. Tobias Just vom „Think Tank“ der Deutschen Bank auf dem Symposium Geschlossene Beteiligungen 2010 der Feri EuroRating Services auf. Die Büromärkte seien allerdings noch weit von der Wachstumsschwelle entfernt. Fraglich erscheint aber, ob Deutschland auch hier nur ein Ausreißer sei.

Die europäische Wirtschaft dürfte 2010 um rund 2 % expandieren. Die USA sogar um 3,5 %, so seine Schätzung. Allerdings werde die Hälfte dieser Erholung durch die Stützungsprogramme erklärt – ein transitorischer Effekt. Für 2011 sei daher eher wieder mit einer Abschwächung zu rechnen, und zwar in nahezu allen Ländern. Der Arbeitsmarkt bleibe daher in Europa bis 2011 unter Druck. In den USA hält er eine Stabilisierung früher für möglich.

In den USA wurde sehr viel gebaut – die Zahl der Fertigstellungen nahm in der Krise um drei Viertel ab. Dennoch seien relativ gesehen die angebotsseitigen Verwerfungen in Spanien und Irland, sogar in Frankreich und in Finnland stärker als in den USA: In Deutschland werde zwar sehr wenig gebaut, das sei jedoch zu großen Teilen Ausdruck der ungünstigen Bevölkerungsdynamik.

Auf vielen Wohnungsmärkten sanken die Preise erheblich, in den USA um ein Drittel, in Irland um ein Viertel, in Großbritannien und in Spanien um gut 10 %. In Deutschland dagegen blieben die Hauspreise stabil. Wichtige Bewertungskennzahlen in den USA signalisieren, dass der Preisdruck dort allmählich abnimmt. „Auch in einigen europäischen Ländern nähern wir uns der Normalität“, fügt Just hinzu. Allerdings sieht Just gerade in Europa noch einige Länder mit signifikanten Fehlbewertungen. Mit Blick auf das Überangebot erscheint ihm Abwertungsdruck noch in Irland, Spanien, in den Niederlanden und in Frankreich gegeben.

Großbritannien sei ein interessanter Sonderfall. Zwar zeugen die Bewertungsmaße noch von nennenswerten Risiken, gleich bedinge das geringe Fertigstellungsvolumen Knappheit auf den Wohnungsmärkten. Der Preisanstieg sei zuletzt Ausdruck dieser jahrelang zu geringen Bautätigkeit. „Deutschland war und bleibt der Hort der Stabilität“, urteilt Just, „das gilt auch für die Wohnungspreise.“ Deutschland habe schon früher als „big but boring“ gegolten. In der Krise sei „big but boring“ keine schlechte Perspektive für Anleger.

Die Rezession wurde beendet, das Ende wurde jedoch teuer erkauft, stellt Just fest. Die Wohnungsmärkte in den USA und in Großbritannien sind mit Erholungspotenzial zu sehen, jene in Spanien und Irland noch nicht. Deutsche Wohnungsmärkte hält Just für stabil mit vorübergehenden Chancen für risikobewusste Anleger. Die Büromärkte seien durch massive Wertverluste gekennzeichnet. Die Mietrenditen stabilisierten sich, aber die Mieten noch nicht überall. Die Gesamtrenditen werden wieder positiv – ein (Beton-) Goldrausch sei aber nicht gerechtfertigt. Die Refinanzierungsfragen werden noch Jahre auf den Märkten Lasten, warnt Just.

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