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Finanzierung von Pflegeimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 17.November 2016

Auf dem 5. Avivre-Betreibertag spricht Annett Klinger von der DKB Deutsche Kreditbank AG über die Finanzierung von Pflegeimmobilien unter Einbindung öffentlicher Förderbanken. 1990 gegründet und inzwischen Tochter der BayernLB, zählt die DKB inzwischen mehr als 3200 Mitarbeiter, 3 Millionen Kunden und reichte 62 Mrd. € an Kundenkrediten (2015) aus. Klinger erläutert die Fokussierung der DKB auf ausgewählte Kundengruppen in den Bereichen Infrastruktur – Wohnen, Gesundheit und Pflege, Kommunen, Bildung, Forschung sowie Energie und Versorgung -, Firmenkunden und Privatkunden.

Die DKB versteht sich als Partner der Leistungserbringer. Die DKB arbeitet mit Verbänden und Dachgesellschaften auf Bundesebene zusammen, getragen von bundesweiten und regionalen Netzwerken in den Zielbranchen. Die Einbindung von Fördermitteln ist ein fester Bestandteil des DKB-Kreditvergabeprozesses für Pflegeimmobilien – EIB, KfW, Landwirtschaftliche Rentenbank, NRW.BANK,, ILB, Investitionsbank Berlin usw. Von besonderer Bedeutung sind die KfW-Förderkredite für Stationäre Altenpflege. Klinger lässt im Kreis der Betreiber und Investoren von Pflegeheimen keine Frage offen: Förderziele,  Antragsteller, Gegenstand der Förderung, Kreditbetrag, Zinssatz und Besonderheiten.

Durch ein risikogerechtes Zinssystem der KfW werden die Preisklassen definiiert. Die Klassen 1 bis 7 (letztere mit Ausfallwahrscheinlichkeit von bis zu 10 % binnen Jahresfrist) werden im Kontext der Besicherungsklasse (von 1 bis 3 – mehr als 70 % bis weniger als 40 %) gesehen. Aus der Kombination von Bonitätsklasse und Besicherungsklasse lässt sich aus der Tabelle der KfW die Preisklasse ablesen. Tilgungsdarlehen, Annuitätendarlehen, Zinszahlungsdarlehen mit Endfälligkeit – Klinger erläutert die Unterschiede: Vorteile wie steigender finanzieller Freiraum, konstante Rate oder hoher steuerlich anrechenbarer Sollzinsanteil müssen abgewogen werden.

Klinger gibt eine konkrete Beispielrechnung, wie ein Neubau APH mit 80 Betten, 70 Zimmern, 8 Mio. € Investitionsvolumen und 2 Mio. EK sowie KfW Effizienzhauskategorie 55 finanziert werden kann. Ein Hausbankdarlehen würde eine Belastung von ca. 1,2 Mio. € bringen, mit dem Förderkredit dagegen rund 0,5 Mio. € inklusive Tilgingszuschuss (Kreditnehmer ist annahmegemäß ein privater Pflegeheimbetreiber mit 15 Mio. € Bilanzsumme, 220 Mitarbeitern, Kreditrahmen von 6 Mio. € und Gesamtlaufzeit und Zinsbindung von 20 Jahren ohne Bauphase, d.h. Sofortauszahlung). Wie die Bank kalkuliert, um die nachhaltige Kapitaldienstfähigkeit der Immobilie zu ermitteln, rechnet Klinger exakt vor.

Durch den DKB-Förderkredit-Kompass für Stationäre Altenpflege gelangt man in wenigen Schritten zum optimalen KfW-Förderprogramm. Klinger zeigt konkret, wie das geht: Investiert eine Kommune, direkt oder indirekt (Eigenbetrieb oder Gemeindeverband)? Wird der KfW-Effizienhaus-standard erreicht (Neubau oder Sanierung)? Investiert oder mietet ein kommunales Unternehmen oder eine gemeinnützige Organisation? Oder ein etablierter Mittelständler?

Folgt man den Tipps von Klinger, kann die Einbindung eines Förderkredits in die Finanzierung einer Sozialimmobilie gelingen: Erst das Bankgespräch – dann das Vorhaben beginnen. Ohne aussagekräftige Antragsunterlagen gibt es keine Finanzierungsentscheidung der Bank. Erst nach Finanzierungszusage oder Kreditvertrag, dann Bau- und/oder Kaufverträge. Bereitstellungszinsen beachten, denn es gibt keinen Verhandlugnsspielraum bei der KfW. Der Mittelverwendungsnachweis ist detailliert zu führen und nach Abschluss bei der KfW vorzulegen. Die Finanzierungsgesamtlaufzeit läuft maximal über die Abschreibungs- bzw. Mietvertragslaufzeit,  bei Immobilien über 20 Jahre.

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