Finanzmärkte ermangeln reale Werte

Von Dr. Oliver Everling | 9.Mai 2008

Unbelehrbar oder tollkühn? Was sich im Zuge der US-Immobilienkrise an Abschreibungen bei Finanzhäusern weltweit summiert hat, sprengt sogar die Vorstellungskraft mancher Experten, berichtet Gerd Rupprecht, Vorstand der EPOTECH AG (www.epotech-ag.de). Doch obwohl Ausmaß und Ursachen der aktuellen Wertverluste auf dem Finanzmarkt außergewöhnlich erscheinen, resultieren sie dennoch aus einem ganz profanen, sich mit der demographischen Entwicklung seit längerem global aufbauenden Phänomen: Den Bedürfnissen des Finanzmarkts stehen nicht genügend realwirtschaftliche Werte gegenüber, so seine These.

Die vorhandenen Werte werden immer wieder aufs Neue zu spekulativen Blasen aufgebläht, deren zyklisches Platzen deshalb unvermeidlich ist. Es sind also weder Unbelehrbarkeit noch Tollkühnheit, die Anleger von Krise zu Krise treiben. Es ist vielmehr ein chronischer Mangel an solide bewertbaren Gütern. Offensichtlich werden am Kapitalmarkt Alternativen zu den Papieren etablierter Unternehmen in unzureichender Menge oder auf inadäquate Art und Weise angeboten, urteilt Rupprecht. Deshalb sind die etablierten Unternehmen nach jeder Erholungsphase der Märkte bei hoher Nachfrage aufs Neue rasch überbewertet. Dieses offensichtliche Problem kann nachhaltig nur durch eine marktgerechte Erschließung zusätzlicher innovativer Unternehmenswerte über die Finanzmärkte gelöst werden.

Unternehmen wie die EPOTECH AG erweitern deshalb mit ihrer progressiven Steuerung von Chance und Risiko und deren Angebot auf dem Finanzmarkt die vorhandenen, etablierten Wertschöpfungen kapitalmarktgerecht um frisches Realvermögen. So wollen sie wichtige Impulse für eine Erweiterung der Finanzmärkte generieren und – anders als Gesetze -, marktwirtschaftlich konform zu einer Stabilisierung des gesamten Finanzmarkts beitragen.

Liquidität fließt dem Kapitalmarkt aus dem Realmarkt dank demografischer Entwicklung und Globalisierung ausreichend zu. Die Kapitalmarktakteure legen diese Liquidität aber immer wieder direkt oder indirekt über Zertifikate in vorhandene Werte an. Durch die knappen Güter am Kapitalmarkt verteuern sich diese traditionellen Werte, während neuen Werten nur zögerlich Liquidität zugestanden wird. Die Aufnahme zusätzlichen freien Finanzkapitals durch den Markt findet also nur noch nominell statt, während zugleich die Allokationsfunktion durch Ausgrenzung innovativer Segmente beeinträchtigt ist.

Unter dem Druck kontinuierlich wachsender Nachfrage leidet zudem die Qualität des Risikomanagements, dies insbesondere bei strukturierten Finanzprodukten. Die aktuelle Immobilienkrise ist ein gutes Beispiel hierfür. Kredite, die bei einem historisch niedrigen bzw. künstlich verbilligten Zinsniveau an US-Hausbesitzer vergeben wurden, wurden von den vergebenden Instituten verbrieft und verkauft. Durch die Bündelung vieler verschiedener Kredite zu Paketen sollte dabei das Risiko gestreut werden. Tatsächlich fand sich das Risiko, dass steigende Zinsen in den USA Hausbesitzer in die Zahlungsunfähigkeit führte, in diesen Papieren in gebündelter Form. Es reicht eben nicht Risiken quantitativ zu streuen, warnen die Experten von der EPOTECH AG aus Frankfurt am Main. Dennoch fanden auch diese Produkte reißenden Absatz. Wieder einmal konnte sich eine neue Blasen aufbauen, um dann in Form einer Kettenreaktion zu implodieren. Wäre das Geld in die Finanzierung neuer, zusätzlicher Immobilien geflossen, statt immer wieder in dieselben vorhandenen Immobilien, so hätte sich auch hier eine Blase schwerlich aufbauen können.

Was dem Kapitalmarkt Not tut, ist also einerseits neues Realkapital und sind anderseits Anbieter, die auf ein solides Risikomanagement Wert legen. Solides Risikomanagement bedeutet in diesem Fall zweierlei. Erstens geht es um die Fundamentalanalyse der Unternehmungen bzw. der Vermögen in die investiert wird. Und zweitens geht es um die Einsicht, dass Risiken nicht allein dadurch diversifiziert werden, dass sie quantitativ gestreut werden. Risiko zu diversifizieren, verlangt zugleich eine qualitative Mischung bzw. die Entkopplung von strukturellen Risiken, so die Argumentation aus dem Hause der EPOTECH AG. Beide Forderungen – die nach Schaffung von neuem Realkapital und die nach solidem Risikomanagement – gehören zu den Kernaufgaben eines modernen Finanz- bzw. Kapitalanlagemanagements. Aufs Engste verzahnt finden sich beide Aspekte in der Arbeit der EPOTECH AG.

Die EPOTECH AG bietet mit Analyse, Beratung und Finanzierung ein umfassendes Leistungsportfolio zur Vorbereitung und Begleitung der Markteinführung innovativer Produkte und Dienstleitungen. Wesentlich für die Arbeit der EPOTECH AG ist, dass kaufmännische und technologische Aspekte integriert bewertet werden. Die Risikobetrachtung findet also über die Fundamentalanalyse im engeren Sinne hinaus auch noch in Form einer technologisch inhaltlichen Analyse der Wertschöpfung statt. Zu diesem Zweck steht zu Beginn einer jeden Projektpatenschaft durch die EPOTECH AG eine kritische Evaluierung sowohl der technischen als auch wirtschaftlichen Realisierbarkeit der Geschäftsidee von betreuten Gründungsunternehmen.

Als marktreif werden nach der Philosophie der EPOTECH AG nur solche Projekte bewertet, deren technische Machbarkeit von Experten geprüft ist und die eine hinlängliche Konformität zu den Bedürfnissen der avisierten Zielmärkte aufweisen. In einem zweiten Schritt wird gemeinsam mit den Gründern die Markteinführung und Marktdurchführung modelliert und der entsprechende Finanzbedarf ermittelt. Falls sich die konzipierten Projekte auch in dieser Phase als technisch und kaufmännisch realistisch erweisen, bietet die EPOTECH AG auch Finanzierungen ab einem Volumen von 10 Mio. Euro. Kleinere Volumina werden in Portfolios zusammengefasst.

Rupprecht versteht daher deren Tätigkeit im Bereich Beratung und Finanzierung sowohl als eine innovative Projektentwicklungsarbeit wie auch als einen wichtigen nachhaltigen Beitrag zur Stabilisierung der Finanzmärkte. „Dabei sollte die klassische Charakterisierung der Finanzierungsinstrumente als Wagniskapital deren fundamentale Bedeutung für den Kapitalmarkt nicht verstellen“ gibt Gerd Ruprecht zu bedenken: „Denn ohne einen soliden Markt von Risikokapital droht der gesamte Kapitalmarkt zum zunehmenden Risiko zu werden. Nur ein Rückfluss von Liquidität in möglichst neue Realmärkte schützt den Kapitalmarkt vor ständig wiederkehrender, Wert vernichtender Blasenbildung.“

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Coface Rating Umsatz fast 40 Mio. €

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

Coface Deutschland baut ihr Wachstum weiter aus. Wie der Anbieter von Lösungen im Forderungsmanagement mitteilt, betrug der Umsatz der vier operativen Gesellschaften, die unter der Coface Deutschland AG angesiedelt sind, im Jahr 2007 zusammen 350,2 Millionen Euro. Das ist eine Steigerung um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr (331,9 Mio.). Stärkstes Standbein ist die Kreditversicherung.

Coface Kredit erzielte mit 241,8 Millionen Euro 0,5 Prozent mehr Umsatz als 2006 (240,6 Mio.). Stärkere Wachstumsraten verbuchten Coface Finanz mit Factoring, Coface Debitoren mit Inkasso und Coface Rating mit Bonitätsinformationen. Das Factoringgeschäft stieg um 23,5 Prozent von 48,5 auf 59,9 Millionen Euro. Ein Plus von 22,4 Prozent verzeichnete Inkasso auf 9,3 Millionen Euro (7,6 Mio.). Coface Rating steigerte den Umatz um 11,4 Prozent von 35,2 auf 39,2 Millionen Euro.

Das Ergebnis der Holding stieg im Jahr 2007 auf 22,6 Millionen Euro (19,3 Mio.). Der Jahresüberschuss steigerte sich von 14,4 Millionen Euro im Jahr 2006 auf 17,1 Millionen Euro. Mit der Umsatz- und Gewinnentwicklung zeigt sich Benoît Claire zufrieden. Der Vorstandsvorsitzende erklärte, dass Coface Deutschland das internationale Geschäft weiter verstärke.

Nicht nur in der Kreditversicherung wachse der Anteil des Auslandsgeschäfts stetig. Durch die Integration in die weltweit aufgestellte Coface sei Coface Deutschland in der Lage, Unternehmen vielfältige Lösungen gerade im internationalen Forderungsmanagement bieten zu können. Dazu zählten neben der Ausfuhrkreditversicherung das Exportfactoring, bei dem Coface Finanz Marktführer in Deutschland ist, Auslandsinkasso, bei dem Coface Debitoren einer der wenigen Anbieter mit dem notwendigen Know-how und Netzwerk ist, und Coface Rating mit Bonitätsinformationen zu weltweit rund 50 Millionen Unternehmen. „Mit unseren Geschäftsfeldern decken wir alle Bedürfnisse unserer Kunden rund um das Forderungsmanagement ab, national und international“, sagte Benoît Claire. Coface Rating verbuchte im Jahr 2007 einen Umsatz von 39,2 Millionen Euro, im Vorjahr waren es 35,2 Millionen Euro.

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Anhaltende Kritik an WPs

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

Da nun die Kreditkrise die Welt immer mehr in ihren Griff bekommt, tritt die Frage, wer daran Schuld hat, auch immer mehr in den Vordergrund. So standen zunächst die Überbringer der schlechten Nachrichten, die Ratingagenturen, im Mittelpunkt der Kritik. Inzwischen wächst auch im Ausland die Einsicht, dass in einer arbeitsteiligen Wirtschaft nicht jeder alles machen kann, sondern auch Analysten von Ratingagenturen darauf angewiesen sind, geprüfte Daten zu bekommen und auf diesen ihre Urteile zu gründen.

Micha Kat geht auf http://www.accountant.nl einigen Fragen nach, die in diesem Zusammenhang von Interesse sind. Micha Kat, ehemaliger Journalist der Zeitung „NRC Handelsblad“, einer niederländischen überregionalen Abendzeitung mit Redaktionssitz in Rotterdam, und Pamela Hemelrijk, ehemalige Kolumnistin des Algemeen Handelsblad, betreiben seit Januar 2006 das Weblog NRC Ombudsman (http://www.nrcombudsman.nl/). Fritz Witt von der URA Rating Agency B.V. (www.uraratingagency.nl) stellt freundlicherweise eine Übersetzung des Artikels von Micha Kat zur Verfügung:

Es sollte deutlich sein, dass alle Beteiligten ihre eigene (Medien-) Strategie handhaben, um mit der Schuldfrage umzugehen. Einige Sachen sind jedoch inzwischen deutlich geworden, heißt es bei Micha Kat: Die Hauptschuldigen sind die Banken (und andere Kreditgeber), die sich gerne und begierig in einen Markt gestürzt haben (den der subprime Hypotheken), wovon sie wissen konnten, dass er zum Einsturz verurteilt war.

Als zweite Gruppe Schuldige kommen ohne Zweifel die Wirtschaftsprüfer ins Bild, heißt es in der Veröffentlichung aus den Niederlanden. Sie haben immerhin jahrelang hintereinander einen Wert an Derivate zuerkannt, von denen sie hätten wissen müssen, dass diese aufgeblasen waren. Das dies passieren konnte, ist zurückzuführen auf die Bewertungsmethode, die bekannt geworden ist als „mark to market“: Ein Vermögensgegenstand hat den Wert, den er beim Verkauf im freien Markt erbringen würde. Aber dieser Wert ist nur zu bestimmen, wenn es einen Markt gibt (wie bei Aktien oder Schuldverschreibungen). Für CDOs auf subprime Basis war der Markt bereits in 2005 vollständig verschwunden.

Die Wirtschaftsprüfer erlaubten jedoch, dass man so tat, als ob es diesen Markt noch gebe. Es gab Beweise, dass dieser Markt vollkommen virtuell geworden war, und man stützte sich auf „wishfull thinking“. Um der Bewertung doch noch den Schein einer Untermauerung zu geben, wurde eine Methode entwickelt (mark to model), wobei komplizierte Computerprogramme für die Feststellung des Wertes der gerügten Schuldenderivaten eingesetzt wurden. Tatsächlich sollten die Hypothekengeber die „earnings capacity“ von ihren Krediten in den Büchern auf der Basis haben müssen, was jährlich an Zahlungen empfangen wird.

Um die earnings capacitiy zu steigern, wurden die Erträge auf einmal reingeholt („acceleration“ im Jahresbericht), indem die Hypotheken in obskuren Paketen weiter verkauft wurden, wovon niemand den richtigen Inhalt kannte. Dieser Handel in Paketen (CDOs) ging ein komplett eigenes Leben leiden und hatte an einem bestimmten Punkt kein einziges Verhältnis mehr mit der Realität des armen Arbeitslosen in Alabama, der seinen Kredit nicht mehr ablösen konnte. Die Tragik ist das „mark to market“ (auch bekannt als value accounting), was als eine Erfindung von Jeffry Skilling von Enron gilt, der inzwischen im Gefängnis ist. Enron setzte Lieferungsverträge für z.B. Energie mit einer Laufzeit von 10 Jahren auf einem Mal in die Bilanz für die gesamte, aufgelaufene earnings capcity, aus dem Gedanken, dass der Vertrag den Wert hat, wenn er im Markt verkauft werden würde.

Wie sehr eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft an der Kreditkrise mitschuldig sein kann, wird aus der Rolle von KPMG bei der Kontrolle von der subprime Hypotheekbank New Century deutlich. Aus Rekonstruktionen des Verlaufs wurde ersichtlich, dass KPMG beim Abschluss der Bücher über 2006 am 31. Januar 2007 dadurch „eine Bombe hoch gehen ließ“, zitiert Fritz Witt, dass sie ankündigte, dass ihr Mandant durch zu wenig Eigenkapital Schiffbruch erleiden könnte , um durchgeschobene Hypotheken zurückzunehmen, nachdem deutlich wurde, dass der Wert durch die Zunahme von Defaults implodierte.

„Aber KPMG war da selbst schuldig, weil New Century auch in 2005 mit einem Wasserfall von zurückgeschickte Hypotheken konfrontiert wurde.“ Die Wirtschaftsprüfer hätten also fordern müssen, dass genug vorgebeugt würde bezüglich einer Entwicklung, die immer stärker zu werden schien. Ende September 2006 hatte New Century nur noch $ 13,9 Millionen Reserven für einen Rückkauf von Hypotheken in Höhe von $ 400 Miltonen Dollar (repurchase request). 

Trotzdem wurde ein Pressebericht ausgegeben, worin „strict underwriting guidelines“, „skilled risk management“ und eine bescheidene Zahl von Rückkäufen angekündigt wurden. „KPMG ließ diesen Pressebericht durchgehen“, kritisiert Micha Kat. Das audit team von KPMG sagte zu den Untersuchern, dass sie sich des anschwellenden Stroms von Rückkaufangeboten nicht bewusst waren . Das war also anders am 31. Januar 2007, wo deutlich wurde, dass der Jahresbericht über 2006 nicht unterzeichnet werden konnte. Ende März 2007 ging New Century in Konkurs. Kurz zuvor hatte KPMG sich als Wirtschaftsprüfer zurückgezogen.

„KPMG lief bereits eher gegen die Wand bei einer unzulänglichen Prüfung von einer der größten Hypothekenbanken in den USA, Fannie Mae.“ Ende 2006 führte Fannie Mae eine Prozess gegen KPMG. Gemäß der New York Times hatte der FBI bereits 17 Fälle in Untersuchung von „possible corporate and accounting fraud related to subprime lending“. KPMG ist als Wirtschaftsprüfungsgesellschaft einer der größten Spieler in diesem Markt wie Citigroup, Wells Fargo, HSBC, Countrywide Financial und Thornburg Mortgages.

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Immobilienrating für Baden-Württemberg

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

„Viele Menschen in unserem Land haben nur einmal in ihrem Leben die Gelegenheit, eine Immobilie zu erwerben. Die Käufer sollten die Chance haben, eine rationale Wahl zu treffen. Eine Voraussetzung für eine solche Entscheidung ist ein möglichst umfassendes Wissen über den Zustand und den Wert dieser Immobilie.“ So begründen die Abgeordneten Dr. Reinhard Löffler (http://www.reinhard-loeffler.com/) u. a. der CDU ihren Antrag im Landtag von Baden-Württemberg (Drucksache 14 / 14. Wahlperiode).

Um eine solche Bewertung vornehmen zu können, benötigt man Daten, erläutert Udo Schäfer M.A., Referent im Büro Dr. Reinhard Löffler, die Begründung des Antrags. „Der Kaufpreis von Immobilien an einem Standort liefert einen Vergleichsmaßstab. In anderen europäischen Ländern ist es möglich, den Kaufpreis der Nachbarimmobilien auf legale Weise in Erfahrung zu bringen. Dieses ist bei uns u.a. aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht möglich.“

Ein Immobilienregister, in dem Stammdaten gespeichert werden, zu dem auch der Kaufpreis gehört, könnte ferner Daten für mathematische Bewertungsmodelle zum Immobilienrating liefern, heißt es in der offiziellen Begründung des Antrags. „Die Aussagekraft solcher Modelle hängt von der Qualität und Menge der Daten ab. Auch Unternehmen wollen maßgeschneiderte Immobilien zu einem marktgerechten Preis kaufen und verkaufen. Dies ist nur auf einem transparenten Immobilienmarkt möglich.“

Ein Immobilienregister liefert über einen längeren Zeitraum hinweg eine individuelle Immobiliengeschichte. Diese Erkenntnisse dienen dem Immobilienmarkt und der öffentlichen Planung. Das Immobilienregister ist ein Baustein auf dem Weg zu mehr Effizienz und Transparenz auf dem Immobilienmarkt. Das Immobilienrating als Kerngeschäft einer Ratingagentur verhilft dem Finanzplatz Stuttgart zu einem neuen Standbein. Langfristig kann mit den Erkenntnissen aus dem Immobilienregister eine nachhaltigere Standortentwicklung betrieben werden, so die Begründung des Antrags.

Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig, Professor für Bauwirtschaft und Baumanagement an der Bauhaus-Universität Weimar, würde ein Immobilienregister begrüßen. Nentwig ist Kooperationspartner der Ratingagentur Scope Analysis. Nentwig erläutert den Zusammenhang, der zwischen mehr Transparenz, besseren Ratings und höherer Bewertung besteht. Fehlen die für ein Rating elementaren Daten, müssen Ratingagenturen Anleger und Investoren eher vor potentiellen Risiken warnen. Eine verlässliche Datenlage verschafft dagegen jedem Rating eine bessere informationelle Basis und erhöht damit die Treffsicherheit der Urteile. Dies wiederum würde den Finanzplatz stärken.

Zu den Themen „Immobilienrating“ und „Immobilienregister“ soll gemäß Antrag der Landtag die Landesregierung ersuchen zu berichten, ob die Landesregierung zur Stärkung des Immobilienmarkts in Baden-Württemberg die Einführung eines Immobilienregisters unterstützen will, in dem u.a. auch der Kaufpreis vermerkt ist; ob die Landesregierung in einem solchen Immobilienregister die Chance sieht, den Immobilienmarkt in Baden-Württemberg transparenter und damit effizienter zu gestalten; ob die Landesregierung durch ein solches Immobilienregister die Voraussetzungen dafür schaffen kann, dass der Wissenschaft Daten für die Entwicklung mathematischer Modelle zur Bewertung von Immobilien zur Verfügung gestellt werden können; wie die Landesregierung die durch das Immobilienregister gewonnenen Erkenntnisse für eigenes politisches Handeln nutzen will; ob die Landesregierung über die Landesbank den Aufbau einer auf Immobilien-Rating spezialisierten Ratingagentur unterstützen will; und wie die Landesregierung das Thema Immobilienrating zur Stärkung des Finanzplatzes Stuttgart nutzen will.

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Einsparen durch Umschulden

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

Ist eine Immobilienfinanzierung erst einmal vereinbart, fühlen sich viele Wohneigentümer ihrer Bank oft bis zur Rückzahlung des letzten Euros verpflichtet, stellen Experten des Dr. Klein Allfinanz-Service fest (www.dr-klein.de). Dabei könnten sie in vielen Fällen über andere Anbieter ihr Darlehen umschulden und Geld sparen – sowohl vor als auch nach Ablauf der Zinsbindung. Denn sowohl Zinsen, als auch Konditionen ändern sich. Mal sinken die Zinsen, mal räumt eine Bank kostenfreie Sondertilgungen ein, mal lässt sich eine Finanzierung über andere Angebote wesentlich flexibler gestalten.  

Ihre Bequemlichkeit ist oft das Einzige, was viele Wohneigentümer daran hindert, auf diese veränderten Bedingungen zu reagieren. Genau darauf setzt die vertraute Hausbank. Sie bietet, wenn die vereinbarte Zinsbindung ausläuft, normalerweise eine Prolongation an – und das nicht selten zu eher unvorteilhaften Konditionen. Wohneigentümer sollten sich also zweimal überlegen, ob sie dieses Angebot von ihrem ursprünglichen Darlehensgeber vorbehaltlos annehmen – oder lieber andere Angebote prüfen sollten. „Wer dabei über Dr. Klein eine Finanzierungsanfrage stellt, braucht eine Vielzahl von Banken gar nicht mehr zu kontaktieren, denn wir haben sie bereits in unserem Portfolio“, sagt Klaus Kannen, Vorstand für Privatkundenfinanzierungen bei Dr. Klein. „Und mit dem Online-Rechner über http://www.drklein.de/umschuldung.html erhalten Interessenten sofort einen ersten Anhaltspunkt zu möglichen Top-Konditionen, die genau auf die persönliche Situation zugeschnitten sind.“

[Ä]hnlich sieht es bei Forwarddarlehen aus. Auch hier werden die Kunden von ihrem Finanzierungspartner gerne rechtzeitig angeschrieben. Denn meist ist die Immobilie nach der ersten Zinsbindung noch nicht vollständig bezahlt. Ein Anschlussdarlehen ist notwendig. Und das kann bereits 60 Monate vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung abgeschlossen werden; auch bei anderen Banken. Wohneigentümer sollten also auch in diesem Fall immer zunächst verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

In Ausnahmefällen kann ein Darlehen sogar noch eher umgeschuldet werden. Wegen des entgangenen Zinsgewinns verlangt der ursprüngliche Darlehensgeber dafür jedoch eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Wie hoch diese ausfällt, lässt sich online über den Vorfälligkeitsrechner von Dr. Klein ermitteln (http://www.drklein.de/baufinanzierung-rechner.html). Ein Rechtsanspruch auf vorzeitige Umschuldung besteht während der laufenden Zinsbindung allerdings nicht. Nur beim Verkauf der Immobilie, Tod eines Darlehensnehmers oder schwerer wirtschaftlicher Not muss die finanzierende Bank einer Kündigung zustimmen. Akzeptiert der ursprüngliche Darlehensgeber die Kündigung auch ohne wichtigen Grund, so kann die Vorfälligkeitsentschädigung frei vereinbart werden. Doch das ist ein Sonderfall.

„Bei einer klassischen Prolongation oder einem Forwarddarlehen klappt der Bankenwechsel in der Regel recht einfach. Und es fallen nur geringe Kosten an“, weiß Klaus Kannen. Denn hat der Wohneigentümer sich für eine Umschuldung und einen anderen Anbieter entschieden, wird die im Grundbuch eingetragene Grundschuld auf die neue Bank übertragen. Dafür wird eine Gebühr verlangt. Wie hoch diese Gebühr ausfallen kann, lässt sich über die Internetseiten von Dr. Klein mit einem Grundbuchrechner (http://www.drklein.de/baufinanzierung-rechner.html) ermitteln. Beispiel: Bei einer verbleibenden Grundschuld von 100.000 Euro würde die Abtretungsgebühr im Idealfall 165,08 Euro kosten. Im Vergleich zu der oft mehrere tausend Euro umfassenden Summe, die sich durch eine Umschuldung sparen lässt, lohnt sich dieser geringe Einsatz. Das bestätigt auch Klaus Kannen: „Wer sich jetzt die günstigen Zinssätze für seine Anschlussfinanzierung sichert oder größere Tilgungsraten vereinbart, kann sein Darlehen schneller zurückzahlen und spart dadurch doppelt.“

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WestInvest InterSelect bester Europa-Fonds

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

Die bestplatzierten Offenen Immobilien-Publikumsfonds für Privatanleger sind im Rating der Scope Analysis aus Berlin (www.scope.de) der WestInvest InterSelect (AA), der TMW Immobilien Weltfonds von TMW Pramerica (AA-), der UniImmo: Global (AA-) von der Union Investment Real Estate, der hausInvest europa (AA-) von Commerz Real, der Deka- ImmobilienEuropa sowie der grundbesitz global von RREEF (AA-).

Der WestInvest InterSelect ist nach Scope-Analyse der beste Europa-Fonds für Privatanleger, urteilen die Analysten der Scope Analysis. Auch bei der Management-Qualität landet die WestInvest – Schwestergesellschaft der Deka Immobilien – auf Platz 1. Der im Vorjahr erstplatzierte TMW Immobilien Weltfonds fiel leicht zurück, ist aber nach wie vor der beste auf dem Markt erhältliche Globalfonds. Der UniImmo: Global konnte sich gegenüber dem Vorjahr verbessern: Das fünftbeste Immobilienportfolio am Markt überzeugt durch eine gute Mietvertragsstruktur und geringe Leerstände. Der Fonds wird von einer der besten Managementgesellschaften verwaltet und ist für einen Globalfonds kostengünstig.

Der Klassiker hausInvest europa zeigt in allen Bereichen solide Qualität. Er ist der zweitbeste Europa-Fonds für Privatanleger und besitzt die beste Finanzstruktur unter den Top-Produkten. Auch der Deka- ImmobilienEuropa ist über alle Qualitätskriterien hinweg gut aufgestellt, schreiben Scopes Analysten; unter den für Privatanleger offenen Europafonds liegt er auf Platz 3. Ebenfalls den dritten Platz nimmt die dahinter stehende KAG – die Deka Immobilien – für ihre Managementleistung ein.

Die Spreizung in den Risiko-Renditeprofilen der Fonds hat sich gegenüber dem Vorjahr noch stärker ausgeprägt. Die Fondsrenditen speisen sich nur noch zum Teil aus der Erzielung nachhaltiger Mieterträge auf Basis von Bestandsimmobilien. Durch neue Märkte, chancenorientierte Projekte und aktive Trading-Strategien sind neben den Ertragschancen auch die Risiken in den Fonds gestiegen.

Einige Fonds lieferten überdurchschnittliche Ergebnisse in der Ein-Jahres-Performance zwischen gut sechs und knapp neun Prozent (per Ende März) ab. Da die Kapitalanlagegesellschaften aber recht unterschiedliche Risiken eingehen, um ihre Renditeziele zu erreichen, ist eine Fondsselektion anhand der Fondsperformance allein kaum noch sinnvoll.

Die hohen Renditen des Jahres 2007 sind eine durch Sondereffekte erzeugte Momentaufnahme und lassen sich nicht in die Folgejahre fortschreiben. Da weitere großangelegte Paketverkäufe nicht mehr zu erwarten sind, rechnet Scope Analysis mit einer Abschmelzung der durchschnittlichen Performance auf wieder branchenübliche Werte – von aktuell durchschnittlich 5,4 Prozent zurück zu 4,5 bis 5 Prozent.

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Blätternder Rendite-Lack

Von Dr. Oliver Everling | 8.Mai 2008

„Wann blättert der Rendite-Lack?“ So lautet der provokante Titel der Studie zu den offenen Immobilienfonds der Scope Group aus Berlin, die von Dr. Claudia Vogl-Mühlhaus und Sonja Knorr in Frankfurt am Main vorgestellt wurde. Die Ratingmethodik und Portfolioanalyse setzen zu 50 % die Qualität des Immobilienportfolios an, bei der die Immobilienqualität bei schwankendem Markt entscheindend für die Performance und die nachaltigen Mieterträge analysiert werden, die dieses Abwertungen trotz sinkender Verkehrswerte verhindern helfen.

Die Managementqualität wird mit 30 % angesetzt: Permanentes Trend-Monitoring bei volatilen Märkten, risikokontrollierte Umsetzung der Chancenpotenziale neuer Standorte und Investmentdisziplin und Strategiekonsistenz bei hohen Zuflüssen. Die Finanzstruktur wird unter Rendite- und Cashflow-Aspekten mit 20 % berücksichtigt

7 von 30 bewerteten Fonds gehen mit unveränderter Note in den Markt, 7 verbessert. 14 Fonds fielen gegenüber dem Vorjahr zurück. 2 Fonds konnten im letzten Jahr mangels Historie noch nicht berücksichtigt werden. Der WestInvest 1 ist der beste Deutschland-Fonds, berichtet Vogl-Mühlhaus aus den Ergebnissen der Studie. AA ist die beste vergebene Note für Fonds für Privatanleger.

Sondereffekte liefen 2007 aus. Die Renditen bon vis zu 9 Prozent (p.a., März 2008) seien nicht wiederholbar. Eine Abschmelzung der Performance auf 4,5 bis 5 % seien im Branchenschnitt zu erwarten, fügt Senior Analystin Sonja Knorr hinzu. Die hohe Fondsliquidität könne die Immobilienrenditen verwässern, warnt Knorr.

Noch könne keine Subprime-Entwarnung gegeben werden. Die US-Anteile seien im Branchendurchschnitt gering. Es gibt aber einen starken Großbritannien-Fokus mit einem Anteil von 14 % (ca. 10 Mrd. Verkehrswerte). Einige Fonds sind zu 30 % in Großbritannien bzw. London investiert. Der Abwertungsbedarf sei abhängigen von den Bewertungsstichtagen und der Markentwicklung . Chancen, aber auch Risiken der Fonds seien gestiegen, urteilt Knorr, und zwar z. B. durch zunehmende Projektentwicklungen und Tradingstrategien, 40 % der Neuinvestments sind Projektentwicklungen.

Bernhard Dames berichtet über die geografische Verteilung der Portfolien. Europäische, darunter auch Deutschland, seien nach wie vor der Schwerpunkt. Die Internationalisierung der Portfolios nehme aber zu, die Gründe und Vorteile dafür seien offensichtlich. Eingeschränktes Markt-Know-How der Investoren, erschwerter Marktzugang, Intransparenz, insbesondere in Emerging Markets in Asien und Osteuropa, gesetzlich bedingte Nachteile, z. B. ungünstige Mietkonditionen (Laufzeiten, Kündigungsmöglichkeiten) und Währungsrisiken. Wegen Paketverkäufen sanken die Deutschland-Anteile.

Dames zeigt auf, dass eindeutige Auswirkungen der Finanzmarktkrise auf den Immobilienmarkt bisher nicht zu beobachten sei. Eingeschränkte Kreditfinanzierungsmöglichkeiten bieten Vorteile für die eigenkapitalorientierten offenen Immobilienfonds. Die neue Studie liefert zu allen wichtigen Märkten detailliert Aufschluss über die aktuellen Einschätzungen.

Das Immobilienportfoliorating bewertet die Qualität und Nachhaltigkeit der jeweiligen Investitionsstrategie, berichtet Prof. Dr.-Ing. Bernd Nentwig, Professor für Bauwirtschaft und Baumanagement an der Bauhaus-Universität Weimar. Nentwig weist darauf hin, dass möglicherweise einzelne Fonds hätten besser bewertet werden können, wenn sie mehr Transparenz aufgewiesen hätten. Ein Beispiel dazu sei bei der DEGI zu finden.

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Moody�??s Miscues

Von Dr. Oliver Everling | 7.Mai 2008

As regular readers of the GIA Bulletin know, Moody’s Investors Service operates on the basis of several key premises, writes Roger P. Nye, President, Global Investment Advisors, Inc., Carlsbad, California, USA (www.gia-inc.com), in his publication: „To survive in their business, Moody’s believes it is paramount to maintain credibility at all costs, be strong enough to move markets, serve investors and never admit a mistake.“ His writings and early warnings over the years help us understand some aspects of the current credit crisis.

It is incredible, says Nye, that Moody’s appears to have violated some of these fundamental operating guidelines by introducing a more quantitative approach to assessing creditworthiness. In 2005 and 2006, Moody’s became more „metric“ in its analyses, fine-tuning its approach to bank ratings by introducing quantitative formulas, „factor mappings,“ „economic insolvency overrides,“ and „sub-factor weights“ into their assessment of credit risk and bank financial strength. The purpose is ostensibly to increase the transparency and consistency of the ratings.

It’s one thing to quantify liquidity, profitability and efficiency but quite another to posit that government supervision should count for 5.1% and market risk appetite 3.5% of the weight of bank analysis in developing markets. Nye: „Does Moody’s really think such formulas will give investors a clearer picture of creditworthiness?

Moody’s prior bank rating methodologies for developed and emerging markets published in 1999 have stood the test of time well and are used in the market. „Did Moody’s think it was going to get an edge in the ratings competition with S&P and Fitch by adding complexity?“ In GIA’s opinion, attempting to quantify soft and subjective variables is an exercise in „false precision.“ It has the appearance of scientific scholarship but provides little extra benefit to those in need of real world answers.

The agency has been sorely tested, states Nye in April 2007, as a result of an attempt to put too fine a point on its bank rating methodology. The matter came to a head when Moody’s published a set of new bank ratings with Aaa’s assigned to certain large banks in Europe (Landsbanki) and the U.S. (JP Morgan, Wells Fargo) that were in Moody’s view very likely to be rescued by their governments, due to their importance in the economy, in the event of a banking system crisis or insolvency on the part of the bank.

The approach had backfired. „The reaction to Moody’s innovation has been scathing,“ according to The Economist on March 10, 2007. The Financial Times of March 13, 2007 reported „a storm of investor protest.“ Moody’s had confused the market and undermined the trust and confidence of its main constituency – the investor. Investors are saying that the new approach lacks utility – just give us a simple indicator of a bank’s credit risk, they say, not separate slices of inherent financial strength and the likelihood of government rescue.

To minimize the damage to its credibility, Moody’s did not admit it had made a mistake but rather announced days later (March 30, 2007) that it had completed a „review“ of the new bank rating methodology based on feedback from market participants and had decided to „refine“ its approach by changing the assumptions about external support levels. As a result, the banks Moody’s had just upgraded under the new methodology will now be downgraded one to three notches. Instead of the extra transparency and consistency Moody’s had hoped to achieve, says Nye, the agency has suffered a blow due to this volte face.

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Aktuelle Kommentierung der MaRisk

Von Dr. Oliver Everling | 5.Mai 2008

Schon zur ersten Auflage des Ende 2006 veröffentlichten Buchs von Ralf Hannemann, Andreas Schneider und Ludger Hanenberg mit dem Titel „Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk) – Eine einführende Kommentierung“ war festzustellen, dass es „auf das Regal jedes Praktikers“ gehört, „der für die korrekte Umsetzung der seit 20. Dezember 2005 gültigen Anforderungen der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht verantwortlich zeichnet“. Die am 30. Oktober 2007 veröffentlichte neue Fassung der MaRisk machte eine neue Auflage erforderlich.

Das Standardwerk erschien im Schäffer-Poeschel Verlag Stuttgart (ISBN 978-3-7910-2785-2, http://www.schaeffer-poeschel.de) nun in der 2. Auflage. Angefangen mit dem Geleitwort von Helmut Bauer und Karl-Heinz Boos zur ersten Auflage bis hin zur den heute noch relevanten Übermittlungsschreiben der BaFin bietet die neue Auflage alles, was die erste Auflage auch hatte. Die Hauptgliederung des Buches ist unverändert geblieben: In einem ersten Teil werden die Beweggründe und die Historie, der rechtliche Rahmen und die Umsetzung der MaRisk erläutert. Der zweite Teil gilt der einführenden Kommentierung, die genau der Gliederung der MaRisk folgt. Der dritte Teil umfasst Anlagen wie die aktuellen MaRisk selbst, die Schreiben, die mit Veröffentlichung der MaRisk entfallen sind, sowie sonstige, für die Entwicklung der MaRisk relevante Dokumente.

Das Buch macht u. a. deutlich, dass mit einem Rating nicht lediglich die Beurteilung eines Schuldners hinsichtlich dessen Fähigkeit gemeint sein kann, seine Zahlungsverpflichtungen künftig zu erfüllen, vielmehr müssen alle für das Adressenausfallrisiko eines Kreditengagements bedeutsamen Aspekte herausgearbeitet und beurteilt werden. Zugleich wird klar, dass es nicht die Pflicht von Schuldnern ist, sich raten zu lassen, sondern die Kreditinstitute sind verpflichtet, aussagekräftige Risikoklassifizierungsverfahren für die erstmalige bzw. die turnusmäßige oder anlassbezogene Beurteilung der Adressenausfallrisiken sowie ggf. der Objekt-/Projektrisiken einzurichten.

Wie schon in der ersten Auflage wird klargestellt, dass in den MaRisk nicht die Anwendung eines Risikoklassifizierungsverfahrens gefordert wird, das zwingend den Anforderungen des auf internen Ratings basierenden Ansatzes (IRBA) zur Bemessung des bankenaufsichtlich erforderlichen Eigenkapitals genügt. Wichtig zu wissen ist beispielsweise, dass nicht nur das kreditnehmende Unternehmen, sondern auch die Bank nicht in allen Fällen verpflichtet ist, ein Rating zu erstellen. Die dafür maßgeblichen Voraussetzungen werden in dem Buch erläutert.

Obwohl mit einem Preis von 129,95 Euro nicht gerade ein Mitnahmeartikel, macht sich das Buch für den Profi in der Praxis schnell bezahlt. In übersichtlicherer und verlässlicherer Form wird der Stoff an kaum einer anderen Stelle geboten. Viele andere Bücher zum Schlagwort „MaRisk“ sind aus Praktikersicht einfach schon deshalb zu makulieren, da sie die [Ä]nderungen von 2007 nicht berücksichtigen.

Beachtlich ist auch, dass die Autoren angesichts eines Umfangs von 812 Seiten den Wettlauf mit der Zeit gemeistert haben, Aktualisierungen in allen Teilen des Buches vorgenommen und neue Literatur zum Thema bis Januar 2008 berücksichtigt zu haben.

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Cross Asset Plattformen

Von Dr. Oliver Everling | 5.Mai 2008

Der Steria Mummert Consulting – Capital Markets Day 2008 widmet sich dem aktuellen Thema „Siegertypen auf Cross Asset Plattformen“. Neue, leistungsstarke Cross Asset Plattformen bieten im Bereich Capital Markets die Möglichkeit, immer komplexere Produkte und eine größere Produktvielfalt den fachlichen Anforderungen entsprechend abzubilden, um Handels-, Abwicklungs- und Risikomanagement-Prozesse stetig zu optimieren und an die Marktgegebenheiten anzupassen.

Ort: Frankfurt am Main

Datum: 29. Mai 2008, 08:45 Uhr – 17:30 Uhr

Die Veranstaltung richtet sich an Manager, Fachleute und IT-Entscheider aus dem Themenumfeld Capital Markets und den damit verbundenen Bereichen der Systemanbieter. Das Programm bietet neben attraktiven Vorträgen hochkarätiger Referenten über die neuesten Entwicklungen im Markt und die erfolgreiche Umsetzung von praktischen Lösungsansätzen viel Raum für intensive Diskussionen und den gemeinsamen Erfahrungsaustausch im Expertenkreis.

Die Teilnahme am Capital Markets Day 2008 ist kostenfrei. Anmeldungen unter:

http://www.steria-mummert.de/veranstaltungen/capital%20markets%20day%202008

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