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Präferenz für Logistikimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 1.Februar 2018

„Not macht erfinderisch“, beobachtet die Union Investment Real Estate GmbH. Der Engpass an verfügbaren Immobilienprodukten zwinge die Branche zur Veränderung und stärkt ihre Innovationsfähigkeit. So könne – positiv – formuliert die Formel für den Umbau lauten, der vielen Teilen der Immobilienwirtschaft bevorstehe.

„Die anhaltende Produktknappheit wird die Entwicklung in den Unternehmen weiter vorantreiben, die durch die Megatrends Nachhaltigkeit, Digitalisierung und Urbanisierung bereits Fahrt aufgenommen hat“, sagt Olaf Janßen, Leiter Research bei der Union Investment Real Estate GmbH. Dass die preistreibende Knappheit auf der Produktseite kein vorübergehendes Phänomen ist, habe die Branche über nunmehr neun Jahre lernen müssen. Von einem Wendepunkt sieht er den Immobilienzyklus noch immer weit entfernt.

In der aktuellen Investitionsklimastudie von Union Investment verorten Zweidrittel der 151 in Deutschland, Frankreich und Großbritannien befragten Immobilieninvestoren den Wendepunkt in das Jahr 2020 oder später. Nach Einschätzung von 36 Prozent der befragten Investoren werden die Anfangsrenditen für Immobilien in Europa frühestens in drei Jahren wieder steigen. Ein höheres Risiko für gleiche Renditen sind der Union Investment-Umfrage zufolge derzeit 37 Prozent der Investoren bereit einzugehen. Der mit 56 Prozent weitaus größere Anteil ist jedoch nicht bereit, seine Risikostrategie neu zu justieren, und will sich stattdessen mit niedrigeren Renditen zufriedengeben.

Rund 50 Prozent der Investoren zu Protokoll, dass sie die selbst gesteckten Renditeziele nicht zu erreichen glauben – weder im Zeithorizont von drei noch in fünf Jahren. Gestützt wird dies durch die konstant hohe Sicherheitsorientierung der Profiinvestoren, die in der Studie zum Ausdruck kommt. Für 30 Prozent der interviewten Investoren bleibt Sicherheit der wichtigste Aspekt bei Anlageentscheidungen, für 15 Prozent ist Liquidität am wichtigsten, Rendite – wie bereits in der Vorjahresbefragung – für 54 Prozent. Eine stärkere Risikoausrichtung als bei der letzten Befragung im Frühjahr 2017 ist einzig in der Gruppe der französischen Investoren auszumachen.

„Damit sind die gängigsten Wege aus dem Investorendilemma vorgezeichnet. Ein dritter, noch wenig beschrittener Weg zwischen Attentismus und überhöhtem Risiko führt über mehr Innovationen mit kalkulierbareren Risiken“, so Olaf Janßen.

Für 53 Prozent der befragten Immobilienprofis liegt bei Logistikimmobilien das größte Potenzial, gefolgt von Büroobjekten mit 26 Prozent der Nennungen. Demgegenüber fallen die Erwartungen, welche die Investoren an Wertsteigerungen in den Segmenten Hotel und Einzelhandel in den kommenden zwölf Monaten haben, eher zurückhaltend aus. Lediglich 9 bzw. 8 Prozent der Investoren erwarten dort im Jahr 2018 signifikante Wertsteigerungen.

Bezeichnend ist die Breite der Einschätzung über alle Befragungsregionen, dass sich das Klima für Einzelhandelsinvestments in ihren jeweiligen Märkten in den kommenden zwölf Monaten weiter abkühlen wird. Etwas besser werden die Rahmenbedingungen für Büroinvestments beurteilt, wobei der EU-Austritt die Erwartungen an den britischen Büroimmobilienmarkt deutlich weniger dämpft als zu erwarten war.

Mit 69,1 Punkten weist Frankreich in der dritten Messung in Folge das beste Stimmungsbild unter den drei größten europäischen Volkswirtschaften auf. Der Investitionsklimaindex in Deutschland pendelt sich mit 67,3 Punkten auf einem niedrigen Niveau ein, in dem u.a. die verhaltenen Erwartungen der lokalen Investoren an Sourcingmöglichkeiten zum Ausdruck kommen.

„Vor dem Hintergrund des knappen Angebotes an hochwertigen Ankaufsobjekten bleibt es spannend zu beobachten, ob die Investoren den vorhandenen Spielraum für neue, kreative Produkte und Lösungen nutzen beziehungsweise Themen angehen, die komplexer und chancenreicher sind“, sagt Olaf Janßen. „Auch im Bereich Nachhaltigkeit liegt noch erhebliches Potenzial.“

Der Immobilien-Investitionsklimaindex von Union Investment wird seit 2005 (seit Frühjahr 2008 halbjährlich) unter den europäischen Immobilien-Investoren ermittelt. Der Index berechnet sich aus den vier Teilindikatoren „Marktstruktur“, „Rahmenbedingungen“, „Standortbedingungen“ und „Erwartungen“, die mit jeweils 25 Prozent gewichtet werden. Für den Index befragte das Marktforschungsinstitut Ipsos im Zeitraum November 2017 bis Januar 2018 insgesamt 151 Immobilienunternehmen und institutionelle Immobilienanleger in Deutschland, (n=63), Frankreich (n=62) und Großbritannien (n=26).

Mehr zum Thema Immobilien auf der Tagung der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit auf der Theodor-Heuss-Akademie in Gummersbach: Von Mietnomaden bis Immobilienhaien: Wo bleiben die marktwirtschaftlichen Prinzipien im europäischen Wohnungsmarkt?

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