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Tokenisierung als Gamechanger: Neue Wege für Immobilieninvestments

Von Dr. Oliver Everling | 8.August 2025

Die Tokenisierung eröffnet der Immobilienwirtschaft neue Perspektiven und könnte sich in den kommenden Jahren als eine der bedeutendsten Innovationen der Branche herausstellen. Indem analoge Vermögenswerte digital auf der Blockchain abgebildet werden, können Immobilienanteile in Form sogenannter Token ausgegeben werden. Diese Token repräsentieren Eigentumsrechte oder wirtschaftliche Ansprüche an einer Immobilie und sind über digitale Marktplätze handelbar. Die damit einhergehende Fragmentierung von Immobilieninvestitionen senkt die Einstiegshürden erheblich – Kleinanlegern wird erstmals der Zugang zu einer Anlageklasse ermöglicht, die traditionell institutionellen Investoren vorbehalten war. Auch der Transaktionsprozess selbst erfährt durch den Einsatz der Blockchain-Technologie eine signifikante Effizienzsteigerung: Notarielle Beurkundungen, manuelle Registereinträge und papierbasierte Verwaltungsschritte könnten künftig durch smarte Verträge und automatisierte Abläufe ersetzt oder zumindest stark vereinfacht werden.

Der generelle Trend zur Tokenisierung zeigt sich auch jenseits der Immobilienbranche deutlich. Wie Clemens Berendt, Lead Portfoliomanager der apoBank, betont: „Die Tokenisierung der Geldanlage verändert den Kapitalmarkt – nicht morgen, sondern bereits heute.“ In seiner Einschätzung macht er deutlich, dass digitale Assets wie Stablecoins eine Brücke zwischen der klassischen Finanzwelt und dem Krypto-Ökosystem schlagen und somit eine neue Ära der Finanzmarktinfrastruktur einläuten. Diese Transformation betrifft nicht nur Kryptowährungen, sondern eine Vielzahl bisher illiquider Anlageklassen – darunter neben Immobilien auch Anleihen, Private Equity, Kunst und Sammlerobjekte. Für die Immobilienwirtschaft bedeutet dies konkret, dass vormals schwer handelbare Objekte künftig mit einem Mausklick den Eigentümer wechseln könnten. Die Tokenisierung bietet somit nicht nur ein Instrument zur Demokratisierung von Immobilieninvestments, sondern auch ein potenziell liquideres, transparenteres und effizienteres Marktumfeld.

Allerdings ist der Markt für tokenisierte Immobilienanlagen derzeit noch in einem frühen Entwicklungsstadium. Zwar gibt es erste Pilotprojekte und Plattformen, die digitale Immobilienanteile vertreiben, doch fehlt es vielfach noch an regulatorischer Klarheit, standardisierten Verfahren und einer breiten Akzeptanz im institutionellen Umfeld. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) zählt bereits mehr als 200 Anbieter von Kryptowertpapieren, was das wachsende Interesse und die zunehmende Marktdynamik unterstreicht. Zugleich warnt Clemens Berendt vor unseriösen Angeboten und betont die Risiken des „grauen Kapitalmarkts“, auf dem sich viele Anbieter ohne adäquate Aufsicht bewegen. Für professionelle Investoren und etablierte Marktteilnehmer wie Banken oder Fondsgesellschaften besteht daher die Herausforderung, Chancen der Tokenisierung mit der gebotenen Vorsicht zu nutzen. In diesem Zusammenhang stellt Berendt klar: „Wir sehen in der zunehmenden Tokenisierung der Geldanlage vor allem große Potenziale für Effizienzsteigerung in Wertpapierprozessen sowie in der Produktentwicklung und Vermögensverwaltung.“

Die Immobilienwirtschaft steht somit an einem Wendepunkt: Während regulatorische, technologische und marktspezifische Fragen noch zu klären sind, liegt in der Tokenisierung eine große Chance für eine Modernisierung der Branche. Wer jetzt die richtigen Weichen stellt, kann von einer Entwicklung profitieren, die das Potenzial hat, den Immobilienmarkt ebenso grundlegend zu verändern wie einst das Internet den Handel. Tokenisierte Immobilienanlagen könnten in wenigen Jahren so selbstverständlich sein wie heute Immobilienfonds oder REITs – vorausgesetzt, der Markt entwickelt sich unter klaren regulatorischen Leitplanken, mit vertrauenswürdigen Akteuren und einem Bewusstsein für die tatsächlichen Potenziale und Risiken dieser neuen Technologie.

Mit der zunehmenden Verbreitung von tokenisierten Finanzinstrumenten gewinnt auch das sogenannte Tokenrating an Bedeutung. Ähnlich wie klassische Ratings von Anleihen oder Unternehmen dient ein Tokenrating dazu, die Qualität und das Risiko eines digitalen Assets zu bewerten – sei es ein tokenisiertes Wertpapier, eine digitale Immobilie oder ein anderer Sachwert in Form eines Tokens. Insbesondere im Immobilienbereich, wo hohe Investitionssummen und lange Anlagezeiträume üblich sind, kann ein fundiertes Rating Vertrauen schaffen und als Entscheidungshilfe für Investoren dienen.

Ein Tokenrating berücksichtigt verschiedene Kriterien, darunter die rechtliche Struktur des Tokens (z. B. Wertpapier vs. Utility Token), die Qualität des zugrunde liegenden Vermögenswertes (z. B. Lage und Zustand der Immobilie), die Transparenz des Emittenten, die technologische Umsetzung (Smart Contract, Blockchain-Protokoll) sowie Sicherheits- und Compliance-Aspekte. Auch die Liquidität des Tokens, also die Möglichkeit, ihn an digitalen Börsen zu handeln, kann ein wichtiger Bestandteil der Bewertung sein.

Da es sich bei vielen tokenisierten Assets um neue, innovative Produkte handelt, fehlen bislang häufig etablierte Marktstandards. Ein unabhängiges Tokenrating kann hier Orientierung bieten und zugleich dazu beitragen, unseriöse Anbieter zu identifizieren. Gerade in einem von Clemens Berendt als teilweise „grauer Kapitalmarkt“ beschriebenen Umfeld ist dies entscheidend, um Risiken zu erkennen und Vertrauen in digitale Vermögenswerte aufzubauen. Langfristig könnte sich ein differenziertes Tokenrating als ebenso unverzichtbar erweisen wie das klassische Bonitätsrating für traditionelle Kapitalmarktprodukte.

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