AA für WestInvest TargetSelect Hotel

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Von Dr. Oliver Everling | 13.August 2013

Scope hat den Immobilienspezialfonds, der sich auf Hotelimmobilien fokussiert, zum ersten Mal bewertet. Das sehr gute Ratingergebnis beruht im Wesentlichen auf dem stark überdurchschnittlichen Abschneiden des Immobilienportfolios.

Das Nettofondsvermögen lag zum Analysestichtag bei 120 Mio. Euro. Das Portfolio besteht aus vier Hotelimmobilien. Davon liegen zwei in Deutschland (Frankfurt am Main/Essen), eine in den Niederlanden (Amsterdam) und ein Objekt in Großbritannien (London). Das von Scope vergebene Rating AA stellt derzeit einer der besten Bewertungen im Segment der offenen Immobilienfonds dar.

„Die sehr gute Gesamtbewertung ist wesentlich auf die hohe Qualität des Immobilienportfolios zurückzuführen“, heißt es in der Ratingbegründung von Scope. „Insbesondere bei den Vermietungsparametern erhält der Fonds durchgehend Höchstnoten. Hervorzuheben ist die Vermietungsquote von 100 Prozent und die Tatsache, dass mehr als 99 Prozent der Mietverträge noch länger als zehn Jahre laufen.“

Des Weiteren bewertet Scope die strukturellen Parameter des Fonds (Objektalter und Objektgröße) als sehr gut. Unterdurchschnittlich fällt die Bewertung dagegen im Bereich Diversifikation aus, was auf die geringe Objektanzahl und die geringe Anzahl an Investitionsländern zurückzuführen ist.

Positiv beurteilt Scope die geplanten Investitionen in Budgethotels, da die Erweiterung des Investitionsspektrums die Diversifikation erhöht. Bislang wurde überwiegend in 4-Sterne-Hotels investiert. Dieses Segment zeigt grundsätzlich höhere Volatilität.

In Bezug auf die Finanzstruktur sieht Scope Risiken aufgrund der sehr hohen Kreditquote (39,6% per 31.01.2013). Risikomindernd sind nach Ansicht von Scope hingegen der geringe Anteil ungesicherter Währungspositionen und die Rückstellungspraxis für latente Steuern.

Das Management hat eine ambitionierte Wachstumsstrategie mit umfassenden Zukäufen für den Fonds formuliert. Die Ankaufskonkurrenz aktuell ist vergleichsweise hoch, da eine hohe Nachfrage nach Hotelobjekten mit gesicherter Vermietungssituation besteht. Scope beurteilt die Umsetzung dieser Strategie als herausfordernd.

Die WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH gehört zum Geschäftsfeld Immobilien der DekaBank, das in einem separaten Asset Management Rating von Scope mit der Note AA+ (sehr hohe Qualität) bewertet wurde. Die Assets under Management liegen bei 25,24 Mrd. Euro.

Der WestInvest TargetSelect Hotel ist Teil des WestInvest-Baukastensystems und fokussiert sich auf die Nutzungsart Hotel. Das WestInvest-Baukastensystem besteht aus drei Immobilienspezialfonds und einem offenen Immobilienpublikumsfonds (WestInvest ImmoValue). Während sich die drei Spezialfonds jeweils auf die Nutzungsarten Einzelhandel, Hotel und Logistik konzentrieren, investiert der WestInvest ImmoValue schwerpunktmäßig in Büroimmobilien. Investoren wird mit dem Baukastensystem eine Diversifikation über die wichtigsten Nutzungsarten ermöglicht.

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