Core performt besser als Value-Added

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Von Dr. Oliver Everling | 6.Oktober 2012

INREV ist die Europäische Vereinigung für Investoren für nicht-börsennotierte, indirekte Immobilienanlagen. Prof. Dr. Matthias Thomas, CEO der INREV, gibt auf dem 8. Immobilien-Symposium „Immobilienwirtschaft – Quo vadis?“ in Regensburg einen Überblick über die Entwicklung seit 1960, als überwiegend direkte Immobilieninvestments die Immobilienwirtschaft prägten.

Liquidität, Transparenz, Produktverfügbarkeit und Interessensausgleich zwischen Investor und Fondsmanager sind die Herausforderungen indirekter Immobilieninvestments, sagt Thomas. Im Fondsbereich habe der Ansatz „Value Added“ in Europa im Fünf- und Zehnjahresdurchschnitt nicht sein Versprechen gehalten. „Core“, mit risikoarmen Investitionen, habe eine bessere Performance gezeigt. „Das erklärt, warum ‚Core‘ bei Investoren so beliebt ist“, urteilt Thomas.

Thomas unterscheidet zwischen der „Risk-on Era 2003 – 2007″ und der „Risk-off Era 2008 – 2012″. Risiko wurde als Chance gesehen, Leerstand war Potential, Leverage wurde nach oben getrieben in der „Risk-on Era“; heute sei es umgekehrt. Heute werde von Investoren Kontrolle verlang, würden statt nicht gelisteter Fonds Joint-Ventures und Partnerschaften bevorzugt.

Club deals, Joint ventures oder Einzelmandate seien für kleine Investoren mit fehlenden Diversifikationsmöglichkeiten kaum realistische Alternativen, analysiert Thomas und trägt die Positionierungen von verschiedenen Investoren in einem Schema mit den Achsen „Wahrscheinlichkeit“ und „Fähigkeit“ ab. Bei mittleren Investoren gewinnt die Bandbreite der Möglichkeiten an Bedeutung. Bei ganz Großen dagegen verliert z.B. der Dachfonds wieder an Relevanz.

Mit dem Oberbegriff „Style Drift“ spricht Thomas die Gefahr an, dass ein Manager eine risikoarme Strategie verspricht, aber mit zahlreichen Developments höheren Risikos endet. Weniger Leverage, explizite Limitierung der Finanzierungstechniken sowie Offenlegung von Verschuldungsstrategien und Fondspositionen dienen der Kontrolle des Finanzierungsrisikos. INREV hat Leitlinien veröffentlicht, deren Annahme die Transparenz verbessere.

Die Liquidität müsse bei offenen Fondsstrukturen besser gemanagt werden. Fondsgrößen nehmen ab in Bezug auf die Anzahl der Investoren, die eine stärkere Ausrichtung ihrer Interessenslagen kennzeichne. Thomas zeigt die sich widersprechenden Kräfte der Konsolidierung einerseits, der Fragementierung andererseits auf. „Trotz allen Veränderungsdruckes ist der Ausblick positiv, da praktisch alle Investoren in ihren Portfolien den Immobilien mehr Gewicht geben wollen.“

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