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Wohl und Wehe eines Zinsanstiegs

Von Dr. Oliver Everling | 6.Oktober 2012

Private Immobilienfinanzierung wird in Deutschland seit den 1970er Jahren neben Banken und Bausparkassen auch von Versicherungen angeboten, in erster Linie von Lebensversicherern. Es ist ein wichtiger Produktbaustein für den Vertrieb und ist eine attraktive Alternative für die langfristige Kapitalanlage: Hohe Granularität im Darlehensportfolio, feste Zinssätze und lange Laufzeiten sowie geringe Ausfallquoten, berichtet Helmut Mühlhofer, Head of Debt & Capital Markets bei der Allianz Real Estate auf dem 8. Immobilien-Symposium „Immobilienwirtschaft – Quo vadis?“ in Regensburg.

Der gewichtete Garantiezins liegt immer noch bei rund 3,3 % für die Lebensversicherungen, auch wenn für das Neugeschäft der Mindestzins vom Gesetzgeber weiter gesenkt wurde. Da diese Renditen beim gegenwärtigen Niedrigzinsniveau bis auf weiteres nicht erwirtschaftet werden können, steuern die Lebensversicherer auf ein Problem zu.

Gewerbliche Immobliendarlehen werden behandelt wie Bonds, sagt Mühlhofer mit Blick auf die Kapitalunterlegung unter Solvency II (QIS6). Aktien sind unter dem Aspekt der Eigenmittelunterlegung völlig unattraktiv. Das Spreadrisk-Modul für Fixed Income Anlagen fordert bei langlaufenden Anlagen eine höhere Unterlegung.

Sinkende Zinsen, sinkende Pfandbriefemissionsvolumina, Verschuldungskrise der Staaten, Bankenkrise, Solvency II und Asset-Liability-Management markieren die Herausforderungen der Versicherungswirtschaft.

Bisher gibt es knapp 60 aktive Debt Funds, bisher hauptsächlich im Nachrangbereich mit hohen Renditeanforderungen, die insbesondere in Deutschland Schwierigkeiten haben, adäquate Investments zu finden. Die Volumina der einzelnen Fonds seine überschaubar (überlicherweise zwischen 200 Mio. € bis 500 Mio. €); erste Senior Debt Funds seien für den deutschen Markt geplant, berichtet Mühlhofer.

AXA REM, MetLife und M&G Investment Management listet Mühlhofer als Beispiele für neue Darlehensgeber in Europa auf. Wesentliche Investmentkriterien sind für Mühlhofer die Zielmärkte Deutschland, Frankreich, Niederlande und Österreich, die Assetklassen Retail, Büro und Logistik, bankübliche Sicherheiten, Mindestgröße 50 Mio. €, idealerweise zwischen 100 bis 200 Mio. €, lange Laufzeiten von 7 bis 10 Jahren, einen Auslauf von höchstens 75 % des Marktwertes, eher aber 50 % bis 60 %, mit klassischem Festsatz und regulatorischer Zuordnung in der Realkreditquote gemäß AnlV.

Die erste große Transaktion der Allianz waren die Deutsche Bank Türme in Frankfurt (2011). „Für uns ist das ein Deutsche Bank Bond mit Immobilienbesicherung“, sagt Mühlhofer, „und konservativem Auslauf von ca. 50 %“. Er nennt weitere Beispiele wie das CentrO, Oberhausen.

In Deutschland gibt es im Core bzw. Prime Segment nach Feststellung von Mühlhofer keine Kreditklemme. Die Volumna der Debt Funds sind viel zu gering, um die sog. Funding Gap zu schließen. Versicherer sind heute nicht für eine massive Ausweitung des gewerblichen Finanzierungsgeschäftes aufgestellt (Personalausstattung, IT, Ratingtools, etc.). Die große Frage sei, was passiere, wenn die Zinsen wieder steigen? Versicherer und Debt Fonds würden in jedem Fall die Finanzierungskrise nicht lösen können, verspricht Mühlhofer.

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