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Die Immobilienwirtschaft kann mehr, als der Staat zulässt

Von Dr. Oliver Everling | 11.September 2019

Auf dem Immobilientag der Börsen-Zeitung freut sich Ulrich Caspar, Präsident der IHK Frankfurt am Main, über die Standortvorteile Frankfurts, die unter anderem darin bestehen, in der Mitte Deutschlands ein von überall gut erreichbarer Veranstaltungsort zu sein. Die erfreuliche Entwicklung der Kaufkraft in Frankfurt, die Attraktivität des Standortes und die Standortpolitik trugen dazu bei, dass Frankfurt am darüber hinaus auch nach wie vor viel Raum für Arbeiten und Wohnen bietet.

Caspar skizziert, dass sowohl Angebot als auch Nachfrage nach Immobilien bereitstehen. Die Marktteilnehmer könnten zusammenfinden, wenn man sie ließe. Es gelte aber nach wie vor das vom Reichsgesetz eingeführte Recht der Kommunen zu bestimmen, wer wo bauen oder wohnen darf. Viele Kommunen würden aber ihrer Verantwortung nicht gerecht, Bauland auszuweisen, um zusätzliche Bebauung zu ermöglichen. “Es gibt bestimmt kein Versagen des Marktes, sondern der öffentlichen Hand, nicht genügend Bauland auszuweisen.” Caspar appelliert daran, mit mehr Wissen statt Vermutungen zu arbeiten. Daher unterstütze die IHK Frankfurt gerne die Veranstaltung der Börsen-Zeitung, zumal der Großraum Frankfurt rund die Hälfte der Wirtschaftskraft Hessens abbilde. Den Engpass gebe es woanders, nicht bei den Arbeitskräften, die hier arbeiten wollen, und auch nicht bei den Unternehmen, die die Arbeitskräfte benötigen. Die Menschen können aber nur hierher kommen, wenn es genug Wohnraum gibt und erlaubt wird.

Timo Tschammler, CEO Germany bei JLL, zeigt die unheilige Allianz zwischen Regulierungs(wahn)sinn und öffentlichem Interesse auf. “In dieser Dichte und Debattierfreudigkeit kannten wir das in der Vergangenheit nicht”, sagt Tschammler. Folge der Eingriffe der Politik ist die reduzierte Investitionsfreude. Die politischen Einflüsse haben negative Effekte auf das Transaktionsvolumen und etablierte Akteure in Berlin. Die Zahl der gehandelten Einheiten ging in Berlin ebenso zurück wie auch das Transaktionsvolumen.

Tschammler zeigt auf, dass der Enteignungsprozess von denjenigen, die Wohnraum geschaffen haben, im vollen Gange ist. Auch Unternehmen wie Deutsche Wohnen seien schon heute betroffen, denn die Aktionäre seien schon durch bloßen Beginn der Debatte (Habeck, Bündnis90/Die Grünen) um einen großen Teil ihrer Ersparnisse gebracht worden.

Zwischen Bürovermietungsumsatz und gängigen Indices zur Beschäftigungsquote, dem DAX oder dem BIP bestehe ein klarer Zusammenhang mit einem Time-Lag. Verliere der Index 5 %, sinke der Flächenumsatz um 10 % ca. drei Quartale später. Verliere das BIP 1 %, sinke der Flächenumsatz um 10 %. Der Renditedruck locke neues, hungriges Kapital in den deutschen Immobilienmarkt. Das Transaktionsvolumen 2018 mit 79 Mrd. Euro Immobilien stehe auslaufenden 10-jährigen Staatsanleihen von 150 Mrd. Euro aus auslaufenden Staatsanleihen in den nächsten drei Jahren bis Ende 2021 gegenüber. Wer bisher noch Zinseinnahmen mit Staatsanleihen hatte, suche bei nun negativ verzinsten Anleihen nach Alternativen.

“Immer mehr institutionelle Kapitalsammelstellen erhöhe ihre durchschnittliche Zielallokation auf Immobilieninvestitionen”, weist Tschammler nach. Durch eine sich abzeichnende Abkühlung der Weltkonjunktur sei zu erwarten, dass Zinsen niedrig gehalten würden. “Zukünftige Zinsanhebungen werden vorerst nicht”, unterstreicht Tschammler, “über das niedrige Niveau von 2014 hinaus gehen.” Der Kapitaldruck übermanne derzeit die Angst. Das Zinsumfeld sei daher nach wie vor freundlich.

“Logistik kommt aus dem Lachen nicht mehr heraus”, sagt Tschammler, denn Spitzenrenditen seien in der Logistik zu erzielen, obwohl Druck auf alle Bereiche der Wirtschaft leiste. Die Spitzenmieten für Lagerflächen über 5000 Quadratmetern ziehen auf über 7 Euro an. Er geht auf weitere Immobilienarten ein. Der Flex Office Boom habe noch keinen ganzen Zyklus erlebt, warnt Tschammler vor dieser jungen Assetklasse. Es sei noch nicht erwiesen, ob in der Rezession dieses Konzept zu den Gewinnern oder den Verlierern gehören werde.

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