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Feri Immobilienportfolio Rating

Von Dr. Oliver Everling | 16.Juni 2009

Das Feri Immobilienportfolio Rating setzt sich aus vier Komponenten zusammen, und zwar Standortattraktivität, Objektattraktivität, Vermietungssituation und Bewertung, schreibt Wolfgang Kubatzki im Praxishandbuch Rating von Immobilienportfolios. Das Werk wurde von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag herausgegeben, Köln, http://www.immobilienmanager.de/, gebundene Ausgabe, 1. Auflage 2009, ca .390 Seiten, ISBN 978-3-89984-197-8.

Wolfgang Kubatzki (Jahrgang 1960), war nach Studium an der Fachhochschule für Finanzen in Sigmaringen (Diplom-Finanzwirt) und Studium an der EBS Immobilienakademie mit Abschluss Immobilienökonomie von 1987 bis 2000 im Immobilienmanagement in leitender Position tätig. Seit dem Jahre 2000 ist er in der Feri im Bereich Immobilien Portfolio Management und Bewertung tätig, davon mehrere Jahre als Geschäftsführer der Feri Real Estate Management GmbH. Seit Juli 2005 leitet er als Mitglied der Geschäftsführung der Feri EuroRating Services AG den Bereich Geschlossene Beteiligungen und Real Estate.

Die Bewertung der Standortattraktivität beinhaltet zwei Komponenten, konkretisiert Kubatzki in seinem Beitrag, die absolute Standortattraktivität und die Standortkonzentration. Erstere wird durch das Feri Immobilienmarkt Rating bestimmt. Hierbei werden eine Vielzahl von Angebots- und Nachfrageindikatoren bewertet, die die Entwicklung der verschiedenen Immobilienmärkte nach Standort und Sektor bewerten. Das Feri Immobilienmarkt Rating stellt die Bewertung der Attraktivität der jeweiligen Standorte auf der Basis einer langfristigen Strukturprognose dar.

Das Ergebnis ist die absolute Standortqualität. Bei der Komponente Standortkonzentration werden eventuelle Klumpenrisiken eines Portfolios auf Standortebene untersucht. Als Konzentrationsmaß hierfür wird der Gini-Koeffizient verwendet.

Die Objektqualität drückt sich aus in der Bewertung des Mikrostandortes und der Gebäudequalität. Sicherlich könnte in einer oberflächlichen Betrachtung zum Beispiel die Gebäudequalität anhand des Alters der Gebäude bestimmt werden. Dies erfordert aber dann zwingend eine Auseinandersetzung mit dem Begriff „Baujahr“ als solchem, insbesondere ob und welche Sanierungen, Modernisierungen u.ä. Berücksichtigung finden müssen. Es wird schon in diesem Punkt sehr schnell klar, dass eine solche Beurteilung nicht zu belastbaren Ergebnissen führen kann. Dies ist ein wesentlicher Grund, warum Feri bis heute keine Ratings für offene Immobilienfonds veröffentlicht ohne ein Immobilienportfolio Rating durchgeführt zu haben. Qualität des Mikrostandortes und der Gebäude werden deshalb für die definierte Stichprobe im wahrsten Sinne des Wortes „ergangen“, berichtet Kubatzki, also vor Ort und im Gebäude ermittelt.

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