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Immobilienrating in einer Phase vorsichtiger Stabilisierung: Principal Asset Management sieht anhaltenden Bewertungsbedarf

Von Dr. Oliver Everling | 24.September 2026

Der europäische Immobilienmarkt befindet sich nach Einschätzung von Principal Asset Management in einer Phase vorsichtiger Stabilisierung. Im Vorfeld der Expo Real 2026 zeichnet sich zwar ab, dass die schwierigste Phase des Neubewertungszyklus möglicherweise überwunden ist. Von einer vollständigen Erholung kann jedoch noch keine Rede sein. Für das Immobilienrating ergeben sich daraus besondere Anforderungen: Wenn Investoren weiterhin über das angemessene Preisniveau diskutieren und sich die Renditeaussichten zwischen Immobiliensegmenten, Märkten und Fondsvehikeln erheblich unterscheiden, gewinnt die differenzierte Beurteilung von Immobilienwerten, Ertragskraft und Risiken an Bedeutung.

Rachel Shone, Managing Director Real Estate bei Principal Asset Management, beschreibt die weltweite Marktentwicklung als „vorsichtige Stabilisierung“. In Europa sei das Bild allerdings „weiterhin heterogener und differenzierter“. Das Sentiment der Investoren bleibe verhalten, gleichzeitig gebe es zunehmend Anzeichen dafür, dass „sowohl die Preisentwicklung als auch die Fundamentaldaten einen Boden finden“.

Für Immobilienratings stellt sich damit die Frage, inwieweit die bisherigen Wertkorrekturen bereits die veränderten Marktbedingungen widerspiegeln. Ein stabilisierendes Marktumfeld bedeutet nicht zwangsläufig, dass die Bewertung sämtlicher Immobilien abgeschlossen ist. Gerade in Deutschland befinde sich der Markt nach Aussage von Shone „weiterhin in einer langwierigen Preisfindungsphase“. Investoren diskutierten nach wie vor darüber, „auf welchem Niveau sich die Immobilienwerte letztlich einpendeln werden“.

Diese Unsicherheit betrifft nicht nur die Kaufpreisfindung, sondern auch die Einschätzung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit von Immobilieninvestitionen. Immobilienratings müssen deshalb berücksichtigen, ob angesetzte Marktwerte unter den jeweiligen Finanzierungsbedingungen tatsächlich realisierbar sind, wie belastbar die erwarteten Mieterträge ausfallen und welche Risiken aus Anschlussfinanzierungen, Leerständen oder erforderlichen Investitionen entstehen können. Besonders bei Immobilien mit hoher Fremdfinanzierung können Veränderungen der Immobilienwerte die Eigenkapitalposition und die Fähigkeit zur Bedienung finanzieller Verpflichtungen beeinflussen.

Shone erwartet, dass auf der Expo Real weniger die Rückkehr auf einen Wachstumspfad als vielmehr die Frage im Mittelpunkt stehen wird, „ob aus der Stabilisierung allmählich eine Erholung wird“. Ein zentrales Thema dürfte dabei der selektive Wiedereinstieg institutioneller Investoren in Real Assets sein. Entscheidend sei insbesondere, „auf welche Segmente sich dieses Interesse konzentrieren wird“.

Die zunehmende Selektivität der Investoren unterstreicht die Bedeutung einer differenzierten Immobilienrisikobeurteilung. Shone verweist auf ein „Higher for Longer“-Zinsumfeld und betont, dass dieser Zyklus „ein hohes Maß an Selektivität erfordert“. Die Renditen unterschieden sich erheblich zwischen Immobiliensegmenten, Märkten und Fondsvehikeln. Da „die Qualität der Assets zunehmend über den Anlageerfolg entscheidet“, sollten Investoren mit Augenmaß vorgehen und sich auf langfristige Fundamentaldaten konzentrieren.

Für Immobilienratings bedeutet dies, dass pauschale Aussagen über die Erholung des Gesamtmarktes nur begrenzte Aussagekraft besitzen. Die Qualität eines Standorts, die Nutzbarkeit einer Immobilie, ihre bauliche und technische Beschaffenheit sowie die Stabilität der Mieterschaft können für die Risikoeinschätzung ebenso entscheidend sein wie die allgemeine Marktentwicklung. Hinzu kommen die Finanzierungsstruktur und die Fähigkeit des Eigentümers, auch bei ungünstigeren Marktbedingungen seinen Verpflichtungen nachzukommen.

Principal Asset Management sieht insbesondere bei Rechenzentren und Wohnimmobilien weiterhin überzeugende Perspektiven. Beide Sektoren profitierten von struktureller Nachfrage und einem begrenzten Angebot. Diese Einschätzung ist für Immobilienratings insofern relevant, als langfristige Nachfragefaktoren die Vermietbarkeit und die Stabilität der Erträge unterstützen können. Sie ersetzen allerdings nicht die Prüfung der konkreten Objektqualität und der individuellen wirtschaftlichen Risiken.

Seb Dooley, Senior Fund Manager bei Principal Asset Management, sieht den Rechenzentrumssektor in einer neuen Entwicklungsphase. Der Erfolg werde zunehmend von „der strategischen Standortwahl, einer disziplinierten Investitionsstrategie und der konsequenten Ausrichtung auf konkrete Nachfragetreiber abhängen“.

Die größten Chancen sieht Dooley an Standorten mit leistungsfähiger Glasfaseranbindung, etablierten Cloud-Ökosystemen und robuster, langfristiger Nachfrage von Unternehmenskunden. Unterstützt werde diese Entwicklung durch das langfristige Wachstum der Cloud-Nachfrage sowie durch Anforderungen an die digitale Souveränität. Europäische Länder wollten zunehmend eigene KI-Kapazitäten im Inland aufbauen und Daten innerhalb ihrer Landesgrenzen verarbeiten. Davon profitiere der Rechenzentrumssektor von der Infrastruktur für das Training und die Inferenz von KI-Modellen bis hin zu Cloud- und Unternehmensinfrastruktur.

Aus Sicht des Immobilienratings ist dabei zwischen unterschiedlichen Nachfragequalitäten zu unterscheiden. Dooley warnt ausdrücklich davor, die rasch wachsende KI-Nachfrage undifferenziert als Grundlage für Immobilieninvestitionen zu verwenden. Zwar wachse die KI-bezogene Nachfrage schnell, dennoch sei „ein selektiver Ansatz entscheidend“.

Rechenzentren, die primär für das Training von KI-Modellen errichtet würden, beruhten häufig auf „spekulativeren Annahmen über die langfristige Nachfrage“. Wie nachhaltig diese Nachfrage tatsächlich sei, lasse sich bislang weniger verlässlich beurteilen als bei Cloud- und Unternehmensinfrastruktur.

Diese Unterscheidung ist auch für die Bewertung und das Rating von Rechenzentrumsimmobilien von Bedeutung. Erwartete Flächennachfrage allein gewährleistet noch keine nachhaltig erzielbaren Mieterträge. Zu prüfen ist vielmehr, ob konkrete Nutzer vorhanden sind, welche Vertragslaufzeiten vereinbart wurden, welche technischen Anforderungen erfüllt werden müssen und in welchem Umfang zusätzliche Investitionen erforderlich sind. Bei spezialisierten Immobilien können zudem die Drittverwendungsfähigkeit und die Kosten einer möglichen Umnutzung wesentliche Risikofaktoren darstellen.

Dooley sieht deshalb Vorteile bei Investitionen in cloud-orientierte Standorte. Sie ermöglichten es Investoren, „von einer bereits bestehenden und robusten Nachfrage zu profitieren“ und zugleich an den realen Anwendungen von KI zu partizipieren, die künftig voraussichtlich ein wichtiger Treiber des Flächenumsatzes sein würden. Der europäische Markt trete in eine Phase ein, in der sich eine konsequente Auswahl langfristig auszahlen dürfte. Der Fokus von Principal Asset Management liege auf Standorten, „die robuste, langfristige Chancen bieten und deren Perspektiven nicht allein vom Wachstum der KI-Nachfrage abhängen“.

Auch die von Shone erwartete „konstruktive, aber weiterhin abwägende Stimmung“ auf der Expo Real 2026 spricht gegen eine undifferenzierte Betrachtung der Immobilienmärkte. Die meisten Marktteilnehmer gingen inzwischen davon aus, dass der schwierigste Teil des Neubewertungszyklus hinter ihnen liege. Von einer vollständigen Erholung wollten allerdings nur wenige sprechen. Das bestimmende Narrativ sei daher eher „eine schrittweise Normalisierung als ein klarer Wendepunkt am Markt“.

Für Immobilienratings bleibt damit die Aufgabe bestehen, die Auswirkungen der Neubewertung auf einzelne Objekte, Portfolios und Finanzierungskonstruktionen nachvollziehbar zu analysieren. Eine Stabilisierung der Marktpreise kann ein wichtiger Hinweis auf eine veränderte Risikolage sein. Sie ist jedoch nicht mit einer pauschalen Entwarnung gleichzusetzen. Ob sich die wirtschaftliche Lage einer Immobilieninvestition tatsächlich verbessert, hängt weiterhin von den erzielbaren Mieten, den laufenden Kosten, dem Kapitalbedarf, der Finanzierung und den langfristigen Standortperspektiven ab.

Die Aussagen von Principal Asset Management verdeutlichen somit, dass die Immobilienmärkte zwar Anzeichen einer Stabilisierung zeigen, die Preisfindung und die Auswahl geeigneter Investitionen aber weiterhin anspruchsvoll bleiben. Gerade in einem Umfeld unterschiedlicher Renditen und Nachfragequalitäten kann ein Immobilienrating dazu beitragen, die Risiken einzelner Engagements transparent zu machen und die wirtschaftliche Substanz einer Immobilie von allgemeinen Markterwartungen zu unterscheiden.

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