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Immobilienwirtschaftliches Beleihungsmanagement nach Basel III

Von Dr. Oliver Everling | 28.April 2013

„In der Immobilienwirtschaft wird wesentlich erwirtschaftet als beispielsweise in der Automobilwirtschaft oder im Maschinenbau“; führt Hermann in ihr Thema auf der Theodor-Heuss-Akademie in Gummerbach ein. Waltraud Hermann ist Immobilienbetriebswirtin, Bankkauffrau und Fachkraft Controlling und Personal (IHK), Lehrbeauftragte der FH Erfurt. Die Veranstaltung der Friedrich-Naumann-Stiftung für die Freiheit wurde von der Wirtschafts- und Finanzjournalistin Petra Hoffknecht, Dipl.-Volkswirtin, moderiert, lange Korrespondentin des Handelsblattes.

Hermann spricht über das Beleihungsmanagement in der Immobilienwirtschaft als Antwort auf Basel III. „Zins- und Tilgung sind wesentlich abhängig vom Rating“, sagt Hermann und geht daher auf die Kreditkosten in Abhängigkeit vom Ausfallrisiko ein. „Beleihungsmanagement ist optimal wenn es im Ergebnis auch geringes Risiko, geringe Zinsen und geringere Tilgung bringt.“ Die Herausforderungen der Praxis skizziert Hermann mit folgenden Schlagworten: Beleihung über 60 %, keine eingeschränkten Zweckbestimmungserklärungen, Gesamtgrundschulden, mehrere Banken belasten ein Objekt und „Problem-Mix“.

Hermann geht auf die Wertermittlung aller Immobilien nach der Beleihungswertermittlungsverordnung ein. „Mit dieser Verordnung wurde die Blackbox, wie bewertet meine Bank, transparenter gemacht“, sagt Hermann. „Die Kreditinstitute sind allerdings nicht verpflichtet zu berichten, was bei der Bewertung herausgekommen ist.“

Der Zinsanhang des ersten Rangs muss beim Wertansatz des zweiten Rangs berücksichtigt werden. Hieraus resultiert nach Hermann die Herausforderung, diese Sicherheiten richtig einzusetzen, denn die meisten Unternehmen könnten es sich nicht leisten, verfügbare Sicherheiten ungenutzt zu lassen. Hermann geht auf Strategien wie Konsortialfinanzierung mit Sicherheitenpool ein.

Um mehr vom Beleihungsmanagement für Immobilienunternehmen zu verstehen empfiehlt Hermann eine Publikation des Verbands Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. (vtw).

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