Mehr Differenzierung bei Offenen Immobilienfonds

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Von Dr. Oliver Everling | 11.Mai 2010

Beim Thema „Offene Immobilienfonds“ müssen Anleger neu lernen: Alte Daumenregeln der Kapitalanlage sind überholt, haben keine Gültigkeit mehr. Dies wird auf der Ratingrunde „Offene Immobilienfonds 2010″ von Scope Analysis im „Frankfurter PresseClub“ deutlich. Für Zündstoff sorgt der Gesetzgeber mit einem geplanten Gesetzentwurf zu Mindesthalte- bzw. Kündigungsfristen, nachdem das Anlageprodukt „Offener Immobilienfonds“ ohnehin schon seine Qualitäten verloren hat: Immer mehr Fonds nehmen aufgrund von Liquiditätsproblemen keine Anteilscheine mehr zurück.

Genauso wenig, wie Staatsanleihen pauschal als „sicher“ bezeichnet werden können, so können auch die Offenen Immobilienfonds nicht mehr pauschal charakterisiert werden. Vielmehr bedarf es differenzierter Analysen, um den unterschiedlichen Perspektiven der Produkte gerecht zu werden. Daher kommt es immer mehr auf die Ratings der Fonds an, um die geeigneteren Produkte zu selektieren. Der Name des Emittenten ist ebenso wenig aussagekräftig wie der gesetzliche Rahmen, der allen Fonds gleichermaßen gegeben wird, um den im Einzelfall aussichtsreicheren Fonds zu wählen. Für jeden einzelnen Fonds ist das Rating zu beachten, um die richtigen Schlussfolgerungen zu ziehen.

Produkte, die bereits im Vorjahr niedrige Klassifizierungen von Scope Analysis erhielten, rutschten in der Benotung weiter ab. Gut aufgestellte Produkte mit geringeren Marktrisiken und stabilen Ertragsstrukturen konnten sich gegen die Marktschwäche vergleichsweise gut behaupten, zeigt die Berliner Ratingagentur der Presse in Frankfurt auf. Die Ergebnisse von Scope Analysis spiegeln deutlich erhöhte Risiken in Fondsstrukturen sowie Immobilien wider.

Von Scope Analysis stehen Senior Executive Analyst „Offene Immobilienfonds“, Sonja Knorr, Senior Executive Analyst „Immobilien“, Bernhard Dames, und Holger Müller-Brandes, Senior Analyst „Management Qualität“ Rede und Antwort. Von den 29 Fonds im Rating haben sich 23 Produkte gegenüber der Ratingrunde 2009 verschlechtert, nur 2 Fonds konnten sich verbessern. Bei 4 Fonds blieben die Ratings unverändert (http://www.scope.de/). Immerhin 12 Produkte von 18, die im vergangen Jahr mit A und darüber bewertet wurden, konnten sich im oberen Ratingbereich halten, rechnen die Analysten vor.

Scope Analysis zeigt Risikofaktoren auf, die auf die Offenen Immobilienfonds einwirken: Marktturbulenzen haben die Globalfonds erfasst. Wenn auch noch im Branchenmittel auf akzeptablem Niveau, so hat sich doch der Leerstand erhöht. Damit korrespondiert, dass sich die Mietvertragsstrukturen verschlechtert haben. Für die Analysten sind Risikoverdichtungen erkennbar, die zudem noch dadurch potenziert werden, da hohe Kreditquoten Fehlentwicklungen verschärfen.

Der weniger volatile Immobilienmarkt Deutschlands bleibt Spitzenreiter. Große Fondsvolumina erweisen sich als Stabilisierungsvorteil. Letztlich entscheidet aber die Managementqualität über die Krisentauglichkeit, zeigt Müller-Brandes auf. Als beste Managementgesellschaften gingen aus dem Rating die Union Investment Real Estate (AAA), die Deka Immobilien Investment (AA+), die RREEF Investment (AA+), die WestInvest (AA) sowie die Commerz Real Investment (AA) hervor.

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