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Neue Scope Ratings für Offene Immobilienfonds

Von Jian Ren | 8.Juni 2013

Scope bewertet alle relevanten Offenen Immobilienfonds in Deutschland und hat heute die neuen Ratings für 15 Offene Immobilienfonds veröffentlicht. ILaut Scope konnten, im Vergleich zum Vorjahr, sechs Fonds ein besseres Rating-Ergebnis erzielen. Bei drei Fonds verschlechterte sich das Rating, vier Fonds-Ratings blieben unverändert. Zwei Fonds – KanAm Spezial grundinvest Fonds und Wertgrund WohnSelect D – wurden in diesem Jahr zum ersten Mal bewertet.

Der beste Europa-Fonds für Privatanleger sei in diesem Jahr der grundbesitz europa mit AA-. Der Fonds schnitt vor allem bei der Bewertung des Immobilienportfolios sehr gut ab. Insbesondere bei den Kriterien Objektalter, Länderrisiko und Fondsmanagement konnte der Fonds die Scope Analysten überzeugen. Der beste global investierende Fonds für Privatinvestoren ist der Deka-ImmobilienGlobal mit A-. Insbesondere die hohe Vermietungsquote wurde positiv bewertet. Auch beim Länderrisiko und bei den Objektgrößen erzielte der Fonds überdurchschnittliche Ergebnisse. Der beste Fonds für institutionelle Investoren ist mit einem AA Rating der WestInvest ImmoValue. Bei den Vermietungsparametern (Mietvertragslaufzeiten, Single-Tenant, Overrent-Risiko, Vermietungsquote) erzielte der Fonds das zweitbeste Ergebnis überhaupt.

Scope berücksichtigt bei der Analyse alle Risikofaktoren Offener Immobilienfonds. Den größten Einfluss auf das Rating haben Risiken, die aus dem Immobilienportfolio resultieren – zum Beispiel: Mietvertragsausläufe, Objektalter und Länderrisiken. Daneben werden die Finanzstruktur und die Liquidität der Fonds analysiert.

In diesem Jahr hat Scope zum ersten Mal ein eigenes Rating-Panel für Nachhaltigkeitsaspekte eingeführt. Es fließt mit einer Gewichtung von zehn Prozent in die Gesamtwertung ein. Die Scope Analysten bewerten neben der Nachhaltigkeitsstrategie und ihrer organisatorischen Verankerung vor allem die Ausrichtung des Immobilienportfolios. Die Fonds, die im Nachhaltigkeits-Panel am besten abschneiden, sind der WestInvest ImmoValue, der WestInvest InterSelect und der grundbesitz global.

Die Vermietungsquote ist eine der wichtigsten Kennzahlen Offener Immobilienfonds. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 92,4 Prozent. Das Spektrum reicht von 98,4 Prozent (WestInvest ImmoValue) bis 83,8 Prozent (UBS (D) Euroinvest Immobilien). Die größte Verbesserung gegenüber dem Vorjahr konnte der UniImmo: Global erreichen. Er steigerte seine Vermietungsquote um 1,2 Prozentpunkte. Aufgrund weiterhin schwieriger Vermietungsmärkte in zahlreichen Metropolen und nur geringem Wirtschaftswachstum vor allem in Europa erwartet Scope mittelfristig nur stabile bis leicht sinkende Vermietungsquoten.

Die Liquiditätsquoten der aktiven offenen Immobilienfonds befinden sich auf hohem Niveau. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 21,6 Prozent. Das Spektrum (Stichtag 31.12.2012) reicht von 5,2 Prozent (SEB ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 33,8 Prozent (grundbesitz europa). Nach Ansicht der Scope Analysten werden die Fonds im Durchschnitt dieses Niveau mittelfristig halten. Wesentliche Gründe dafür sind die weiterhin vergleichsweise hohen Netto-Mittelzuflüsse und der Mangel an attraktiven Investitionsobjekten.

Die Kreditquoten Offener Immobilienfonds nehmen konstant ab. Der gewichtete Durchschnitt der von Scope bewerteten Fonds liegt bei 21,5 Prozent (Stand 31.12.2012). Das Spektrum reicht dabei von 48,0 Prozent (SEB ImmoPortfolio Target Return Fund) bis 12,2 Prozent (UniImmo: Deutschland). Scope erwartet ein weiteres Absinken der Kreditquoten. Der Grund: Bis 2015 müssen alle Fonds eine maximale Kreditquote von 30 Prozent einhalten. Derzeit liegen noch sechs der betrachteten Fonds über dieser Grenze.

Eine weitere wesentliche Einflussgröße für das Rating ist die Bewertung der Asset Management Qualität. Diese Bewertung erfolgt in Form eines eigenständigen Asset Management Ratings. Die Qualitätsbewertung sich auf die Investition, Bewirtschaftung und Transaktion von Immobilien über die gesamte Produktpalette von Asset Managern. Die Top-5- Asset Management Bewertungen sind: Deutsche Asset & Wealth Management (AAA), Union Investment Real Estate (AA+), DekaBank Geschäftsfeld Immobilien (AA+), Commerz Real (AA-), KanAm Grund (A+).

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  • Die meisten Unternehmen messen ihre Erfolge auch heute noch in Währungseinheiten, in Euro oder Dollar zum Beispiel. Dabei lassen sich die Einflussfaktoren des Erfolgs nicht allein an einer Zahl abbilden. Zur Steuerung von Investitionen reicht es einerseits nicht aus, Investitionen lediglich zu beschreiben, andererseits sind viele Umstände nicht kardinal zu skalieren. Klassifizierungen mit Ratingskalen sind daher eine Methode, mehr Transparenz für praktische Entscheidungen zu schaffen.