SEB Total Return Quant Fund mit „B“ (gut) ausgezeichnet

Von Dr. Oliver Everling | 26.Februar 2009

Die Feri EuroRating Services AG hat zum Stichtag 31. Januar 2009 sowohl SEB Total Return Quant Fund (DE0008473414) als auch den SEB deLuxe classic plus (LU0122754046) mit der Ratingnote „B“ (gut) ausgezeichnet.

Die gute Bewertung des aktiv gemanagten Rentenfonds SEB Total Return Quant Fund liegt u.a. in dem erfahrenen Fondsmanagement unter Leitung von Jürgen Dreier begründet. Dreier verwaltet den Fonds seit der Auflegung im August 2008. Als Portfoliomanager blickt er auf mehr als 20 Jahre Berufserfahrung zurück. Das Konzept des Fonds basiert auf einem aktiven Durationsmanagement. Ziel ist es, unabhängig von der Zinsentwicklung positive Erträge zu erzielen (Absolut Return). Das Basisportfolio besteht aus europäischen Anleihen mit sehr hoher Bonität. Die Duration wird aktiv mittels Bund-Futures (Derivate für zehnjährige Bundesanleihen) innerhalb einer Bandbreite von plus/minus 10 Jahren gesteuert. Dazu setzt das Management auf ein quantitatives Trendanalyse-Modell, dass auf der von William D. Gann aufgestellten These, wonach die Märkte in erster Linie mathematischen Gesetzen höchster Ordnung folgen, basiert.

Für das Portfolio erkennt das Modell sowohl kurz- als auch mittelfristige Trends und generiert Signale, die zum Aufbau von Long- bzw. Short-Positionen führen. Jede Position wird unter Risikogesichtspunkten mit einer Stop-Loss-Marke versehen, die dem Kapitalerhalt dient. Insgesamt ist der Investmentprozess von der Konstruktion bis zur Umsetzung effizient und stringent gestaltet. Auch im Hinblick auf die Risiko-Indikatoren, die sich aus den Subkategorien Timingrisiko, Verhaltensrisiko und Verlustrisiko zusammensetzen, fiel die Bewertung des Fonds positiv aus. Der SEB Total Return Quant Fund wird aufgrund seines Anlageschwerpunktes der Feri Peergroup „Absolute Return Single Strategy ohne Verlusttoleranz“ zugeordnet.

Der weltweit anlegende flexible Mischfonds SEB deLuxe classic plus wurde ebenfalls mit einem Feri B-Rating ausgezeichnet und überzeugt durch einen disziplinierten Investmentprozess. Das Fondsmanagement setzt hier auf eine Multi Asset Total Return Strategie, die auf einem quantitativen Modell beruht. Dabei werden die langfristigen Renditeerwartungen der verschiedenen Anlagekategorien unter Berücksichtigung kurzfristiger Marktrisiken und Korrelationen zueinander in die Entscheidungsprozesse einbezogen. Der Fonds kann in Aktien-, Renten-, Unternehmensanleihen-, Geldmarkt-, Rohstoff- und Hedgefonds investieren. Offene Immobilienfonds können zu maximal zehn Prozent beigemischt werden. Die Aktienfondsquote ist auf maximal 50 Prozent des Fondsvermögens festgelegt. Das Management setzt bei der Umsetzung aus Kosteneffizienzgründen fast ausschließlich auf passive Produkte. Wenn kein passives Investmentvehikel für eine Anlagekategorie existiert, erfolgt die Auswahl eines aktiv gemanagten Fonds über einen stringenten und detaillierten Analyseprozess. Ebenfalls entscheidend für die positive Fondsbewertung ist das qualifizierte dreiköpfige Fondsmanagementteam. Auch die Risiko-Indikatoren des Fonds erhielten insgesamt eine gute Bewertung. Der SEB deLuxe classic plus wurde in die Feri Peergroup „Mischfonds Global konservativ“ eingestuft. Diese bestand zum Bewertungszeitpunkt aus 103 gerateten Fonds.

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D&B sieht weltweite Ratingtalfahrt

Von Dr. Oliver Everling | 24.Februar 2009

Laut einer Studie des international tätigen Wirtschaftsinformationsdienstes D&B wird 2009 keine Region der Erde von den Folgen der Krise verschont bleiben. Allein in den letzten sechs Monaten stuften die Risikoexperten von D&B die Ratings für 49 Länder herunter. Die internationale Finanzkrise bestimmt die derzeitigen Risikoprognosen viel stärker als jeder andere Risikofaktor seit Beginn der 1990er Jahre – auch wenn die Anfälligkeit von Land zu Land unterschiedlich groß sein wird.

Bei den stärksten Industrienationen gehen die D&B Experten zurzeit davon aus, dass in fünf der G7-Staaten die Wirtschaft 2009 schrumpfen wird. Die einzigen Ausnahmen werden Frankreich und Kanada sein. Auch in weiteren Industrieländern, darunter Dänemark, Irland, Schweden und Spanien, wird es einen Wirtschaftsrückgang geben. Diese schwierigen ökonomischen Bedingungen werden den Handel weltweit beeinträchtigen: Zahlungsverzögerungen und Unternehmensinsolvenzen werden mit großer Wahrscheinlichkeit zunehmen. Zum einen wird es für Unternehmen schwieriger, Kredite zu erhalten, um Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Zum anderen wird sich ein reeller Rückgang der Nachfrage in den Auftragsbüchern der Unternehmen bemerkbar machen. Handelskredite werden seltener gewährt, weil Unternehmen Bedenken aufgrund der Ausfallrisiken haben und Kreditversicherer ihre Bedingungen verschärfen.

Die einzelnen Wirtschaften werden jedoch durch die Finanzkrise sehr unterschiedlich belastet. Am Anfang der Krise standen der Zusammenbruch des Immobilienmarktes und das damit einhergehende Erstarren der Kapitalmärkte, zunächst nur bei hypothekarisch besicherten Anleihen, dann aber auch bei strukturierten Wertpapieren und Krediten allgemein. Als Folge davon sind Volkswirtschaften, deren jüngstes Wachstum durch wachsende Immobilienvermögen und kreditfinanzierte Konsumausgaben gestärkt wurde, der Krise direkt ausgesetzt: Australien, Großbritannien, Irland, Spanien und die USA gehören zu dieser Gruppe. Im Gegensatz dazu gibt es Länder, in denen diese Faktoren eine geringere Rolle spielen und die Krise auf anderen Wegen Einzug gehalten hat: Dazu gehören Deutschland, Italien, Japan, Österreich und die Schweiz. Das Wachstum dieser Länder ist vom Export abhängig. Sie haben deshalb indirekt unter dem Rückgang der Nachfrage in anderen Industrienationen und in Schwellenländern zu leiden. Besonders Japan wird von der fallenden Nachfrage sowohl in neuen Märkten als auch in Industrieländern betroffen sein, da es von beiden Exportmärkten stark abhängig ist.

D&B geht davon aus, dass strukturelle [Ä]nderungen in der ersten Gruppe der direkt betroffenen Länder dringender notwendig sein werden. Das gilt vor allem für diejenigen Länder, die sich die leichtfertige Vergabe von Krediten abgewöhnen und sich vom starken Einfluss des Finanzsektors auf Wachstum, Arbeitsmarkt und Steuereinnahmen befreien müssen. In der zweiten Gruppe von Ländern erscheint es dagegen wahrscheinlicher, dass sich das Vertrauen der Konsumenten wieder erholen wird, da hier die Verfügbarkeit und die Bedingungen von Krediten die Ausgaben der Haushalte nie entscheidend beeinflusst haben. Der starke Rückgang der Preise für Gebrauchsgüter, der mit der aktuellen weltweiten Rezession einhergeht, wird sich sogar in Form eines höheren verfügbaren Einkommens bemerkbar machen. D&B erwartet, dass beide Gruppen im Laufe des Jahres 2009 einen gravierenden Wirtschaftsrückgang erfahren werden, wobei sich die erste Gruppe wahrscheinlich deutlich langsamer erholen wird als die zweite. Allerdings wird das exportabhängige Japan wahrscheinlich eine noch dramatischere Rezession erfahren als Europa.

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Tiefensee will sich mit Hilfe der KPMG aus der Schusslinie bringen

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 24.Februar 2009

Wegen des Datenskandals bei der Deutschen Bahn hat der Aufsichtsrat am 18. Februar eine Sonderermittlung eingeleitet, die unabhängig vom Vorstand der Bahn durchgeführt wird. Das Gremium unter dem Vorsitz des ehemaligen Wirtschaftsministers Dr. Werner Müller will die Spitzelaffäre von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und zwei Rechtsanwaltsbüros untersuchen lassen, die wiederum direkt an den Aufsichtsrat berichten sollen.

Das der Auftrag ausgerechnet an die KPMG Deutsche Treuhand Gesellschaft und nicht an den Abschlussprüfer PriceWaterhouseCoopers vergeben wurde, überrascht – zumindest auf dem ersten Blick. Auf dem zweiten Blick jedoch erscheint die Vergabe, an der sicherlich auch das Verkehrsministerium, in Person von Achim Großmann Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium, nicht ganz unwesentlich beteiligt war, als strategisch kleverer Schachzug.

Denn Verkehrsminister Wolfgang Tiefensee soll seit seiner Bestellung als Leipziger Überbürgermeister eng mit dem KPMG-Vorstandsmitglied Peter Wesner befreundet sein. Wesner, der sich im einem Interview mit der „FAZ�?? mal als „Buchhalter aus Leipzig�??, beschrieb, zeichnete sich für den Aufbau der Leipziger Niederlassung der KPMG seit März 1990 verantwortlich.

Nun könnte man meinen, Beziehungen zwischen Politiker und Manager sind nicht verwerflich und im Grunde genommen nicht zu beanstanden, wenn daraus keine Klüngelwirtschaft entsteht. Doch die Freundschaft zwischen Tiefensee und Wesner geht offenbar tiefer. So sollen beide des öfteren gemeinsame Urlaube im Haus vom Wesner am Bodensee verbracht haben. Es ist gut vorstellbar, dass in dieser vertrauten Runde auch die Probleme der Bahn und ihres Vorstandsvorsitzenden Helmut Mehdorn zur Sprache gekommen sind. Da Tiefensee und Mehdorn eine große Feindschaft verbindet und der Minister nicht stärker in den Datenskandal verwickelt werden will, liegt es nahe, dass Tiefensee sich einen Verbündeten sucht. Da kommt der „Dutzfreund�?? Wesner gerade recht, zumal die KPMG mittels eines geschönten Untersuchungsberichts Tiefensee in seiner Rolle als OB von Leipzig schon einmal rein gewaschen haben soll. Auch das Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft Dresden wegen des Verdachts auf Vorteilsnahme im Zuge der Olympia-Bewerbung der Stadt Leipzig zeigt, dass der Verkehrsminister keine saubere Weste zu haben scheint.

Dass die Schnüffel-Affäre von der KPMG untersucht werden soll, nähert somit den Verdacht, dass der angeschlagene Tiefensee nicht weiter beschädigt werden soll und dass der Bericht der KPMG zumindest was die Rolle des Verkehrsministers in diesem Fall angeht, vergleichsweise gelinde ausfallen wird. Denn nach Leipzig kann Tiefensee nicht zurück, weil er seinem Nachfolger viele Baustellen (Ruinen) hinterlassen hat. Infolge dessen darf bezweifelt werden, ob die Schnüffel-Affäre wirklich lückenlos aufgeklärt wird.

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Strukturoptimierung durch VÖB-ImmobilienAnalyse

Von Dr. Oliver Everling | 24.Februar 2009

Die VÖB-ImmobilienAnalyse ist eine mandantenfähige Webanwendung mit relationaler Datenhaltung, die allen Kunden im Rahmen einer befristeten Überlassung (Miete) als Application Service Providing (ASP) angeboten wird, schreiben Lothar Jerzembek, Stephan Henkel und Thomas-Andreas Ziesenitz aus dem Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Die VÖB-ImmobilienAnalyse / VÖB-PortfolioAnalyse (VIA) ist ein vielseitiges Instrument für die Qualitätsbeurteilung von Immobilien und Immobilienbeständen. Da auf Grundlage von standardisierten Verfahren und der hinterlegten Messstandards die Beurteilung einzelner Immobilien zu objektivierbaren Ergebnissen führt, kann sie auch zur zielgenauen Analyse von Investitions- oder Desinvestitionsentscheidungen verwendet werden, zeigen die Autoren in ihrem Beitrag auf. Anhand der Gesamtbeurteilung sowie der Einschätzung relevanter Einzelmerkmale lassen sich Chancen und Risiken im Portfolio transparent machen und zielgenau erkennen. Sie bietet also gute Voraussetzungen zur Steuerung großer Immobilienbestände.

Die VÖB-ImmobilienAnalyse wird durch die VÖB-Service GmbH ständig aktualisiert. Die Kommission für Bewertungsfragen (Immobilien) des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, ist für die inhaltliche Fortentwicklung zuständig. „Derzeit wird eine weitere Applikation zur überschlägigen Qualitätsüberprüfung von Immobilienportfolios realisiert. Auch hinsichtlich der Marktbewertungen“, so ist bei Jerzembek, Henkel und Ziesenitz zu lesen, „werden ausgewählte Märkte differenzierter aufbereitet.“

Die VÖB-ImmobilienAnalyse eigne sich dadurch nicht ausschließlich zur Unterstützung der Kreditentscheidungsprozesse in Banken oder Sparkassen, argumentieren die Experten des VÖB, sondern auch für große Immobilienbestandshalter wie Immobiliengesellschaften oder Fondsgesellschaften. Die VÖB-ImmobilienAnalyse / VÖB-PortfolioAnalyse steht Interessenten auch außerhalb der Mitgliedsbanken des VÖB zur Verfügung (http://www.v-ia.de/).

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Potenzialanalysen für Hotelimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Als Makrostandort wird bei Potenzialanalysen für Hotelimmobilien in der Regel die Stadt definiert, in der die Potenzialanalyse durchgeführt wird. Bei kleineren Orten kann auch die umliegende Region bzw. der Landkreis untersucht werden, schreibt Dirk Feid, CEO Consulting aus der Geschäftsleitung der TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH, München, in seinem Beitrag für das im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Die in der Immobilienbranche übliche Einteilung des Makrostandorts erfolgt nach A-/ B- und C-Standorten und erklärt die Attraktivität der Städte. Hierbei spielen Verkehrsanbindung, Wirtschaftskraft, Image und Zukunftsfähigkeit sowie soziodemographische Strukturen und Nachfragegeneratoren eine wesentliche Rolle.

Bezüglich der Verkehrsanbindung wird sowohl die Quantität als auch die Qualität möglicher Anreiseformen untersucht. So wird beispielsweise nicht nur geprüft, ob die analysierte Stadt über einen Flughafen verfügt sondern auch zu welchen Zielen Verbindungen bestehen etc. Um die Wirtschaftskraft des Makrostandorts zu ermitteln werden verschiedene statistische Quellen genutzt. „So ist für das Potenzial von Hotelbetrieben primär von Bedeutung,“ sagt Feid, „wie sich die Verteilung auf die einzelnen Wirtschaftssektoren darstellt und ob eine hohe Dichte von Unternehmen reiseintensiver Branchen existiert.“

Die Imageuntersuchung gibt erste Rückschlüsse auf die Verteilung und Erwartungen der Zielgruppen am Makrostandort, zeigt Feid auf. Dies sei besonders für die spätere Konzeption des Hotelbetriebs und die Entwicklung von USPs relevant. Von ebenfalls großer Bedeutung ist für Feid die Untersuchung der städtebaulichen Dynamik. „Diese gibt relevante Prognoseansätze auf das zukünftige Potenzial des Makrostandorts. Die Erhebung der soziodemographischen Faktoren dient in erster Linie zur Definition des Potenzials vor Ort für Veranstaltungen und / oder Gastronomie.“

Über Primärerhebungen können auch die soziodemographischen Faktoren der Reisenden vor Ort erhoben werden. „Dies ist von hoher Relevanz für das Preisniveau, das am Standort durchgesetzt werden kann. Weiterhin erhält man hier erste Hinweise auf die erforderlichen Standards und Erwartungen der potenziellen Zielgruppen“, schreibt Feid im Praxishandbuch des Immobilien Manager Verlags. „Zunehmend gewinnen auch modernere Forschungsansätze wie beispielsweise der Milieubegriff in der Lebensstilforschung (auch Sinus-Milieus) an Bedeutung und werden in der Standortanalyse berücksichtigt.“

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Erfolgskriterien für Immobilienpakete

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Der Wert eines Immobilienportfolios entspricht nicht nur der Summe der Einzelobjekte, die es bilden, heißt es im Beitrag von Pino Sergio, Vorstandsvorsitzender der WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG, im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Der Wert eines Immobilienportfolios liegt gewöhnlich deutlich über der Summe der Einzelobjekte – und nicht nur, weil der Grundsatz „Der Erfolg liegt im Einkauf“ befolgt wurde (sei es nun durch die schon erwähnten Preisabschläge beim „En-gros-Einkauf“ oder durch den Erwerb von Immobilien, die im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder Firmenauflösungen deutlich „unter Wert“ gehandelt werden).

Sergio schildert die „hard facts“; daneben sind ihm bei Immobilienbeständen nicht zuletzt auch „weiche Faktoren“ wie die Qualität des Portfolio- und Assetmanagements wichtig, da renditebestimmend. So zählen zu den Aufgaben eines Portfoliomanagers längst nicht nur die Substanzerhaltung bei den ihm anvertrauten Objekten oder das Verhandeln mit Glasereibetrieben, Schlossereien, Parkett- oder Teppichbodenherstellern über günstigere Einkaufspreise sowie Preisverhandlungen mit Gebäudereinigern und Gärtnereibetrieben.

Angesichts tendenziell steigender Rohstoffpreise, prognostiziert Sergio, wird ein geschickter Verwalter vor allem darauf achten, dass die „zweite Miete“ nicht aus dem Ruder läuft: d. h., er führt als Vertreter eines „Großabnehmers“ beispielsweise Preisverhandlungen mit Energieversorgern, was sich in günstigeren Nebenkosten auswirkt und die Mieter freut sowie dem Investor einen Wettbewerbsvorteil auf dem Vermietungsmarkt sichern dürfte.

Ebenfalls zu den Aufgaben der Portfoliomanager zählt die intensive Kontaktpflege mit den Mietern. Im Idealfall kennen sie deren Bedürfnisse – bei Büromietern beispielsweise Vergrößerungsbedarf – und können rechtzeitig reagieren: So wird ein vorausblickender Hausverwalter einem in Expansion befindlichen Unternehmen beizeiten ein größeres Büro im eigenen Bestand anbieten, das heißt, ehe es ein Maklerunternehmen mit der Suche nach einem neuen Standort beauftragt, anderswo mietet und auszieht.

„Drohenden Leerständen, die sich sofort auf die Rendite und den Wert des Objektes durchschlagen, kann man damit bereits im Vorfeld begegnen“, sagt Sergio. [Ä]hnliches gelte für die Verwaltung von Wohnungsbeständen: Dort hänge die Frage, ob ein Quartier deutlich aufgewertet oder vor dem „Kippen“ bewahrt werden könne, nicht zuletzt vom geschickten „Mietermanagement“ ab.

Zu den „soft facts“, die zum Erfolg von Immobilienportfolios beitragen, zählt last not least das Asset Management.

Die für die Gesamtperformance des Immobilienpakets verantwortlichen Manager haben die internationale wie regionale wirtschaftliche „Wetterlage“ im Blick und geben vor dem Hintergrund ökonomischer Prognosen die risikoadjustierte Zusammensetzung des Bestands vor. Ein wichtiges Stichwort ist für Sergio in diesem Zusammenhang etwa das Vermeiden von Klumpenrisiken durch geographische sowie sektorale Diversifikation des Bestands. „Den Assetmanagern obliegt darüber hinaus die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt welches Objekt hinzugekauft, ausgebaut oder besser verkauft werden sollte. Ferner kümmern sie sich um die auf der Finanzierungsebene angesiedelten Aspekte des Investments.“ Sie entscheiden beispielsweise, so Sergio, ob und gegebenenfalls mit welchem Fremdkapitalanteil finanziert wird oder ob zur Finanzierung nicht besser Alternativen wie etwa Mezzaninekapital genutzt werden sollten.

Ebenso prüfen sie im Fall von grenzüberschreitenden Investitionen, ob ein eventuell auftretendes Fremdwährungsrisiko durch das Hedgen von Wechselkursschwankungen gepuffert werden sollte oder nicht. Eventuelle rechtliche Besonderheiten (so etwa Mieter- und Denkmalschutzbestimmungen, Mietbindungen, Zweckentfremdungsverbote) und steuerliche Aspekte, die sich auf die Rendite auswirken könnten (Verlustvorträge, „exit tax“ u. v. a. m.), haben sie „im Griff“. „Es dürfte unmittelbar einleuchten,“ schreibt Sergio, „dass angesichts der zuletzt geschilderten, recht komplexen Aufgaben der Erfolg respektive die Rendite eines Portfolios vor allem von der Qualität seiner Manager abhängt, von ihrer Expertise, Erfahrung, Innovationskraft – und nicht zuletzt auch von ihren Kontakten: Gerade beim An- und Verkauf von Immobilien kann sich ein gut funktionierendes Netzwerk von Kooperationspartnern – etwa privaten und institutionellen Investoren, Banken, Insolvenzverwaltern, Pensionskassen, Versicherungen und Maklern – als außerordentlich nützlich erweisen.“ Bei der Strukturierung eines Immobilienpakets spiele die Personalfrage daher eine entscheidende Rolle – und für den Investor empfiehle es sich, rät Sergio, vor Bestellung eines Managers seinen „track record“ genau zu prüfen.

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Real Estate Workout

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

„Workout – schon wieder ein Anglizismus – was ist das eigentlich?“ Diese Frage stellt Dipl.-Oec. Hans-Ulrich Berendes, SIOR, von der Berendes & Partner Consulting GmbH aus Hamburg an den Anfang seines Beitrags zum Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Schaut man ins Wörterbuch, dann wird „to work out“ mit lösen, ausarbeiten, oder bearbeiten übersetzt, zumeist jedoch mit trainieren. Workout ist heute ein geläufiger Begriff aus dem Fitness-Bereich. Berendes: „Auch in der Immobilienbranche macht das Workout fit: Unsere Branche macht Immobilien fit.“

Mit seinem Beitrag zeigt er auf, warum die Beschäftigung mit schwierigen, notleidenden Immobilien in einem immer stärker werdenden Wettbewerb eine gewichtige Rolle spielt. So wie die Fitnesswelle Deutschland vor Jahren erfasst habe, so trete mit dem Workout eine aktive, stetige Beschäftigung mit Immobilien immer mehr ins Bewusstsein von Portfoliohaltern. Es wachse die Einsicht, schreibt Berendes, dass Immobilien nicht statisch und keine „toten Steine“ seien, sondern dass sie wie jedes andere Wirtschaftsgut bei veränderter Nachfrage oder veränderten Anforderungen fit für den Markt sein müssten.

In der Immobilienbranche wird der Begriff Workout vor allem in zwei Bereichen benutzt, berichtet Berendes aus der Praxis. Zum einen als Financial Workout, zum anderen als Real Estate Workout. Letzteres beschäftigt ihn in seinem Beitrag zum neuen Praxishandbuch des Immobilien Manager Verlags in erster Linie. Auf den Bereich des Financial Workout geht er der Vollständigkeit halber ebenfalls in groben Zügen ein: „Uns interessiert das Workout, das in dem aktiven Umgang mit Immobilien zu einer optimalen Wertschöpfung bzw. größtmöglichen Rendite von Einzelobjekten oder auch Portfolien führt.“

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Immobilien im Green Asset Management

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Um den CO2-Anforderungen zu genügen, kann ein Immobilienunternehmen seine Asset Management-Philosophie daran ausrichten. Green Asset Management – welches Konzept verfolgt ein Energie-Unternehmen für sein nicht betriebsnotwendiges Immobilien-Portfolio vor dem Hintergrund des Klimawandels? Das ist die Fragestellung des Beitrags von Frank Weber, Michaela Kaboth und Sven Schönberg von der Biq Standortentwicklung und Immobilienservice GmbH für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Der Begriff Green Asset Management ist nicht geschützt, sondern entlehnt sich einer Vielzahl von Motiven und Ursachen, zeigen die Autoren auf. Das Wort „Green“ steht u. a. für Nachhaltigkeit im Handeln, Ökologie und Umweltschutz. „Asset Management“ ist die Bezeichnung für aktive Vermögensverwaltung, insbesondere die Erhaltung und Entwicklung bzw. Steigerung des Vermögens. Gerade in Zeiten der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise vermittelt die Verwendung des Begriffes als Kombination der Elemente „Nachhaltigkeit“ und „Vermögensentwicklung“ eine im besten Sinne konservative Haltung, die sich an längerfristigen Zielen und einer zukunftsgerichteten Verantwortung nachfolgender Generationen ausrichtet.

„Die Zertifizierung von Nachhaltigkeitsstandards nimmt Fahrt auf“, unterstreichen Weber, Kaboth und Schönberg. Die Immobilienwirtschaft, also Planer, Projektentwickler, Architekten, Bauunternehmen, Baustoffhersteller, Handel und Eigentümer, treiben die Entwicklung des Themas zusehends voran, mit ökologischen Prinzipien schon bei der Produktion/Auswahl der Baustoffe, beim Planen und Bauen sowie anschließenden Betreiben und Bewirtschaften von Immobilien langfristige Werte zu schaffen. So hat sich im Sommer 2007 die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) konstituiert und innerhalb kürzester Zeit knapp 380 Mitglieder gewonnen (http://www.dgnb.de/).

Vorrangiges Ziel der DGNB ist die deutschlandweite Etablierung eines ganzheitlichen Zertifizierungssystems für bestehende und neue Gebäude unter Berücksichtigung der natürlichen Umwelt, der natürlichen Ressourcen, der Gesundheit und der ökonomischen, sozialen wie kulturellen Werte der Immobilie. Ein ähnliches Anliegen verfolgt die BRE Building Research Establishment Ltd., die das nach eigenen Aussagen führende Zertifizierungsverfahren unter der Marke BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method) etablieren konnte.

Unternehmen, die sich an den Werten von BRE ausrichten, verfolgen das Ziel, „eine bessere Welt zu errichten und ein unmissverständliches Zeichen einer nachhaltig gebauten Umgebung zu hinterlassen“ (http://www.bre.co.uk/page.jsp?id=618). Nicht zuletzt gibt es vielfältige, zunehmend auf Messen vorgestellte Initiativen, bereits die Herstellung von Baustoffen mit klimaschonenden Verfahren zu koppeln und damit den gesamten Prozess der Bau- und Immobilienwirtschaft zu „ökologisieren“.

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Nachhaltige Immobilienkapitalanlagen

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Derzeit befinden sich rund 1.000 Unternehmen aus mehr als 25 Branchen im Researchuniversum von oekom research, berichten Matthias Bönning, Susanne Schwind und Dietrich Wild aktuell in ihrem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Seit einiger Zeit zeigen nachhaltig orientierte Investoren ein verstärktes Interesse an einer systematischen Bewertung der Immobilienbranche. Seit Sommer 2007 analysiert oekom research daher 38 Immobilien-Aktiengesellschaften regelmäßig auf ihre ökologische und soziale Nachhaltigkeitsperformance, darunter die weltweit größten nach Marktkapitalisierung. Die Untersuchungen greifen die globalen Herausforderungen der Branche auf und werten aus, inwieweit sich die Unternehmen diesen Anforderungen stellen – so etwa welche Strategien und Maßnahmen sie entwickeln und realisieren, um ihre Geschäftsaktivitäten sozial- und umweltverträglich zu gestalten.

Zur Immobilienbranche zählt oekom research Unternehmen, die in Gebäude investieren (Real Estate) und diese vermieten oder verwalten. Bei den Investitionsobjekten handelt es sich in der Regel um Wohnraum, Büroflächen, Einkaufszentren oder Lagerhallen. Planung und Bau neuer Objekte sind zentrale Tätigkeitsfelder. Diese werden entweder in Eigenleistung realisiert oder in Auftrag gegeben. Mitte 2007 gab es in Europa ungefähr 300 börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften mit einer Marktkapitalisierung von rund 275 Mrd. Euro.

Eine Besonderheit besteht nach Feststellung der Analysten der oekom research in der Unternehmensform des Real Estate Investment Trust (REIT). REITs schütten einen Großteil ihres Gewinns als Dividende aus. Für die Gesellschaft sind die Gewinne steuerfrei, die Anteilseigner versteuern ihre Dividende nach ihrem Steuersatz. Nachdem REITs erstmals 1960 in den USA und im Anschluss daran u. a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen wurden, sind seit 2007 auch in Großbritannien und Deutschland diese steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften zulässig. Die im Rahmen des oekom Corporate Ratings bewerteten Immobilengesellschaften repräsentieren über 90 Prozent der Marktkapitalisierung ihrer Branche im MSCI World Index.

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Rating ungelisteter Immobilienvehikel

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Die Asset-Klasse „Immobilie“ erfährt in den letzten Jahren einen deutlichen Bedeutungsgewinn, schreibt Martin Eberhardt, FRICS, Mitglied der Geschäftsführung der DEFO – Deutsche Fonds für Immobilienvermögen GmbH (Union Investment Gruppe), im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Dieser Bedeutungsgewinn der Asset-Klasse „Immobilie“ gelte insbesondere für nicht börsennotierte Anlagevehikel, für die sich international die Bezeichnung „Non-listed Real Estate Vehicles“ etabliert hat. Der deutsche Spezialfonds, gibt Eberhardt ein Beispiel, ist ein solches Anlagevehikel.

Neben privaten Anlegern fragen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt ungelistete Immobilienvehikel nach, berichtet Eberhardt aus der Praxis: „Unter institutionellen Anlegern werden vor allem Versicherungen, Pensionskassen und sonstige Altersvorsorgeeinrichtungen verstanden. Der Nachfragergruppe der institutionellen Investoren stehen eine zunehmende Anzahl von Managern mit unterschiedlichsten Produktangeboten gegenüber.“

Während bei Publikumsfonds Investoren auf unterschiedliche, etablierte Ratings zurückgreifen können, besteht diese Option bei ungelisteten Fonds häufig nicht, bemängelt Eberhardt. „Denn bei Letzteren wird in der Regel nicht auf bestehende am Markt etablierte Produkte zurückgegriffen.“ Meist seien die Fonds, für die sich ein Investor interessiert, oder die sich ein Anleger „maßgeschneidert“ wünscht, noch nicht aufgelegt. Es bestehen keine historischen Daten oder Vergleichsmaßstäbe. Vor diesem Hintergrund verlagert sich das Rating eines Fonds wesentlich auf das Rating eines Managers. Der Auswahl des „richtigen“ Dienstleisters für den institutionellen Anleger kommt damit eine wesentliche Bedeutung zu.

In der Regel wählen Institutionelle den geeigneten Manager, bzw. dessen Produkte, durch einen strukturierten Investmentprozess aus, zeigt Eberhardt auf. Im Rahmen dieses Auswahlprozesses werden Bewertungskriterien definiert und gewichtet. Ein mandatsspezifisches, individuelles Vorgehen erhöht nach Eberhardt die Wahrscheinlichkeit aus vergleichbaren Alternativen den „richtigen Manager für das richtige Produkt“ auszuwählen. Hierzu werden im Rahmen eines Scoringverfahrens in Abhängigkeit der Gewichtung den Kriterien jeweils Punkte zugeordnet. Eberhardt zeigt den Nutzen von Ratings auf: „Meist gehen quantitative und qualitative Aspekte in die Bewertung ein. Das Ergebnis dieses Auswahlprozesses wird häufig mit Schulnoten oder ähnlichen Skalierungen ausgewiesen.“

Vor der Kapitalmarktkrise hatte sich das Rating von Fondsmanagern ungelisteter Immobilienvehikel weitgehend standardisiert, zeichnet Eberhardt die Historie nach. Nach Auswertung der Erfahrungen aus der Kapitalmarktkrise sei zu prüfen, ob sich die Kriterien und deren Gewichtung zur Managerselektion verändern müssen. Insbesondere bei der Erfolgs- und Erfahrungsgeschichte von Fondsmanagern, den Qualitäten des Immobilien-Bestandsmanagements sowie im Risikomanagement vermutet Eberhardt neue Bewertungsansätze.

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