Rating bei Einzelhandelsimmobilien in Mode?

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Während in der Vergangenheit mit großer Euphorie über das Rating von Immobilien im Allgemeinen und über das Rating von Einzelhandelsportfolien im Besonderen geredet und geschrieben wurde, scheint es nach der im Sommer 2008 begonnenen Finanzkrise und dem damit einhergehenden Platzen der „Immobilienportfolioblase“ zu einer Ernüchterung im Hinblick auf das Rating gekommen zu sein, schreibt Joachim Tenkhoff, Geschäftsführer der Tenkhoff Properties GmbH aus Berlin im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

In der Literatur werde generell nur noch die Frage diskutiert, so Tenkhoff, mit welchen Verfahren des Ratings verschiedene Objekte geratet werden sollen. „Dabei wird aber die Frage,“ warnt Tenkhoff, „ob bestimmte Formen von Immobilien überhaupt einem Rating zugänglich sind, völlig außer Acht gelassen. In der Diskussion wird grundsätzlich nur noch das Rating als akzeptable Form der Bewertung gesehen.“ Dabei wird nach Ansicht von Tenkhoff vernachlässigt, dass es in Jahrzehnten entwickelte Bewertungsverfahren gibt, die sich in der Praxis bewährt haben undmöglicherweise einen Anpassungsbedarf haben, aber noch lange nicht vollständig ausgetauscht werden müssen.

Mit größter Euphorie stieg fast die gesamte Immobilienbranche inklusive der einschlägigen Hochschulen in eine Diskussion zum „Mode“-Thema Rating ein, schreibt Tenkhoff. Tatsächlich habe es sich aber mehr als theoretischer Aspekt durchgesetzt, als es unmittelbar in der Praxis zum Tragen kam, stellt Tenkhoff fest. „Nur wenige Ratings haben vor dem Ankauf von Einzelhandelsportfolien stattgefunden“, so seine Beobachtung. „Allerdings hat die mittelbare Wirkung fatale Folgen hinterlassen. Viele Käufer oder potentielle Käufer haben sich in der Gipfelphase der Blase durch die Gier verleiten lassen, auf herkömmliche Bewertungsverfahren zu verzichten.“

Durch die Verkäufer und deren Berater, die strukturierte Verkäufe erfolgreich durchgeführt haben, wurden Angebots- und „due dilligence“-Fristen künstlich so verkürzt, dass echte Bewertungen insbesondere bei den Großportfolien nicht einmal mehr im Ansatz realisierbar waren. Getrieben vom Erfolgsdruck der potentiellen Investoren wurden Preise, die sich bei jedem herkömmlichen Bewertungsverfahren als völlig überhöht herausgestellt hätten, in dem fatalen Glauben akzeptiert , dass es tatsächlich in diesem Zyklus zu „compressed yields“ kommen würde.

Einen nicht unwesentlichen Beitrag, auf die Regel zu verzichten, dass eine Immobilie aufgrund ihrer Komplexität nur umfassend und damit zeitaufwändig bewertet werden kann, hat nach Tenkhoff auch die Diskussion über das Rating geliefert. Wie Tenkhoffs Darstellung im „Paxishandbuch Rating von Immobilienportfolios“ zeigt, kann das Rating nicht annähernd die herkömmlichen Bewertungsverfahren ersetzen. Die Dominanz des cash-flows, als einfachem Spiegel von Standort und Gebäudequalität, muss wieder komplexen Bewertungsschemata weichen, die nachhaltig über Jahrzehnte und nicht äußerst kurzfristig über Monate eine Bewertung liefern.

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Due Diligence bei Wohnungsportfoliobewertung

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8, setzt sich Norbert Grund, MRICS, Geschäftsführer von Kaiser Valuation Partners GmbH mit der Bewertung und Analyse von Wohnungsportfolios auseinander und stellt dieses Thema in den Kontext einer ganzheitlichen Due Diligence für die Art von Immobilientransaktionen. Er zeigt das Dilemma zwischen sorgfältiger Analysen und knappen Entscheidungsunterlagen auf, offeriert einen Überblick über mögliche Lösungsansätze und Methoden sowie ein anonymisiertes Praxisbeispiel als Anschauungsmaterial.

Nicht nur gesetzliche und unternehmens-/investoreninterne Formvorschriften machen ganzheitliche Prüfungen, Analysen und Bewertungen von Einzelimmobilien und Portfolios erforderlich, sondern vor allem auch der Bedarf der Parteien solide und auf fundierten Daten basierende Entscheidungen hinsichtlich Kauf, Verkauf und Optimierung von Immobilien und Immobilienportfolios zu treffen. Hierbei treffen vor allem bei komplexen und aus Sicht der Datenmengen sowie regionalen Verteilung schwer zu erfassenden Portfolios der Wunsch nach knappen, schnell zu erfassenden und prägnanten Daten mit der Erfordernis der Sorgfalt und Detailauswertung aufeinander, legt Grund dar.

„Sicherlich kann nicht jeder Entscheidungsträger eine vollständige Analyse durchführen oder gar selbst erheben“, schreibt Grund. „Man ist auf gute Vorarbeit und transparente Darstellung angewiesen. Diese muss jedoch so komplex und umfangreich sein, dass notwendige Formvorschriften erfüllt werden und sowohl Risiken, als auch Chancen eingeschätzt und abgewogen werden können.“ Zusätzlich müsse die Analyse der Immobilien und Portfolios durch eine fundierte Bewertung ggf. Grundlage für eine zu treffende Ankaufs oder Verkaufsentscheidung sein.

Portfolioverkäufe haben in den letzten Jahren eine starke Rolle im Rahmen von Immobilientransaktionen gespielt, argumentiert Grund. Insbesondere wohnwirtschaftliche Immobilien wurden sowohl als Immobilienportfolios als auch im Rahmen von Non-Performing-Loan-Transaktionen sowie im Performing-Loan-Bereich gehandelt. In jedem Fall haben und sind umfangreiche Beurteilungen erforderlich. Das Transaktionsvolumen insgesamt sowie im Portfoliobereich hat mit Beginn (bereits aber auch schon vor) der aktuellen Finanzkrise stark abgenommen. „Das muss nicht zwingend so bleiben. Der Transaktionsmarkt für Portfolios in kleineren und größeren Tranchen wird national und international weiterhin eine wichtige Funktion bei der Vermarktung von Immobilien haben,“ prophezeit Grund, „speziell im Bereich der Wohnungswirtschaft.“

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Bewertungsrisiken von Immobilienportfolien

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Im Rahmen eines aktiven Portfoliomanagements werden in der Immobilienwirtschaft die erzielbaren Renditen der einzelnen Objekte oder Cluster sowie deren Variabilität als Ausdruck des Risikos analysiert. Alternativ werden zur Bestimmung des Risikos Scoring-Modelle angewendet, wobei über mehrstufige Verfahren zunächst volkswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Indikatoren bestimmt werden, und dann deren Ausprägungen für die einzelnen Standorte mittels eines Punktesystems (Risiko-Score) quantifiziert werden, schreiben Eckhard Schultz und Karen Körnig von der Bayerischen Bau und Immobilien GmbH & Co. KG im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

„In der Praxis werden dann Rendite-Risiko-Forderungen des Investors den Einzelergebnissen der Immobilien gegenübergestellt und entsprechende Entwicklungs- oder Desinvestitionsstrategien für einzelne Märkte oder Immobilien erarbeitet“, schreiben die Experten aus München. „Nachteilig für die Beurteilung von Bewertungsrisiken ist, dass mittels dieser Vorgehensweise jedoch nur die Risiken der Ertragsseite berücksichtigt werden, nicht jedoch Komponenten wie die Unsicherheit von Diskontierungszinssätzen oder der Höhe von Instandhaltungsstaus. Darüber hinaus können bei dieser Betrachtungsweise zwar Klumpenrisiken durch die Zusammenführung von einzelnen Immobilien zu Clustern zwar dargestellt werden, jedoch erfolgt keine Analyse von Korrelationen innerhalb des Portfolios.“

Um eine Reduzierung von Bewertungsrisiken zu erreichen, sind nach Darstellung von Schultz und Körnig generell zwei Ziele zu verfolgen: die Eliminierung von Objekten / Clustern mit hohen Variationskoeffizienten, d. h. schlechten Rendite-Risiko-Relationen und        die Verringerung der Korrelationen zwischen den Objekten / Clustern im Portfolio mit dem Ziel, ein effizientes Portfolio zu schaffen, dessen Gesamtrisiko kleiner als das der Einzelimmobilien ist. Hintergrund ist die Anwendung der Kapitalmarkttheorie nach Markowitz für Immobilenportfolien. Kernaussage dieser Theorie ist, dass das Risiko eines effizienten Wertpapier-Portfolios kleiner oder maximal gleich dem durchschnittlichen Risiko der einzelnen Wertpapiere ist.

Zwar werden für alle Einzelobjekte die Variationskoeffizienten ermittelt, die Höhe des Variationskoeffizienten ist dabei jedoch nicht das alleinige Kriterium für die Festlegung von Entscheidungen. Vielmehr müssen in diesem Kontext auch andere Einflussfaktoren wie Transaktionskosten, Cash Abflüsse, Finanzierung und Steuern wahrgenommen werden, heißt es aus dem Hause der Bayerischen Bau und Immobilien GmbH & Co. KG. Im Ergebnis bestehen für die analysierten Objekte nach Schultz und Körnig als mögliche Handlungsalternativen neben dem Halten der Erwerb oder Verkauf sowie die eigenständige Entwicklung der Immobilie. Im Regelfall wird der Investor nur Anlageobjekte präferieren, deren Variationskoeffizient unterhalb seiner Zielvorgabe für das Gesamtportfolio liegt, d. h. die relativ gesehen, eine geringe Volatilität aufweisen. Bei Verfolgung dieser sicherheitsorientierten Strategie können im Regelfall zwar keine kurzfristigen Wertsteigerungen erwartet werden, da diese im Allgemeinen nur in stark volatilen Märkten realisiert werden können, jedoch sinkt das Bewertungsrisiko im Hinblick auf den Wert des Portfolios, da die Schwankungsbreite abnimmt.

Neben der Analyse der Risikosituation einzelner Objekte des Portfolios kann zusätzlich das Bewertungsrisiko durch die bewusste Streuung der Objekte auf verschiedene Anlagestandorte oder Anlageklassen reduziert werden. Hierbei ist seitens des Investors darauf zu achten, schreiben Schultz und Körnig, möglichst Standorte oder Nutzungsarten mit gegenläufigen Entwicklungen oder zumindest ohne Korrelationen zu wählen. Vor dem Hintergrund der aktuellen Finanzmarktkrise bedeutet dies, dass Standorte mit hohem internationalen Focus wie Frankfurt oder München deutlich stärker von Bewertungsrisiken erfasst sein werden als Standorte mit hohen lokalem Bezug wie klassische B-Standorte. Darüber hinaus werden gewerbliche Immobilien, insbesondere Büro- und Logistikimmobilien stärker von Schwankungen betroffen sein als Wohnimmobilien. Es ist davon auszugehen, dass große Bestandshalter zukünftig ihre Portfolien unter Risikogesichtspunkten neu ausrichten und neben Büroimmobilien an A-Standorten verstärkt auch Alternativen im Bereich der Wohnimmobilien bzw. Gewerbeimmobilien an guten B-Standorten prüfen.

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Strukturierte Analysen und Bewertung von Immobilienportfolios

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Ein hoher Marktwert ist nicht gleichbedeutend mit einem guten Rating, macht Dieter Pape von der URA Rating Agency aus München im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“ deutlich, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Zwar fließen gemäß seiner Darstellung in Objekt-Ratingverfahren auch Größen ein, die den Marktwert beeinflussen (Mietansätze, Bewirtschaftungskosten, Lageparameter, Marktrisiken), j. Jedoch seien nicht alle Einflussgrößen identisch. „Ratingverfahren sind methodisch breiter gefasst als übliche Markt-, Ertrags- oder Verkehrswertverfahren. Ein hoher Marktwert“, so Pape, „reflektiert gegenwärtige Angebots- und Nachfrageverhältnisse, während das Rating auch eine Aussage über die Zukunftsperspektiven des Objektes trifft.“

Ratinginstitutionen sind externe Ratingagenturen wie auch Banken mit ihrem internen Rating. Ihr Ratingansatz bei Immobilien unterscheidet sich dennoch, warnt Pape. Das Immobilienobjektrating der Ratingagentur verfolgt eine ganze Reihe von Zielen, nämlich, ein komprimierte, nachvollziehbare Einschätzung der markt- und objektspezifischen Komplexität zu liefern, Schwachstellen und Perspektiven aufzuzeigen, die Wettbewerbsfähigkeit einer Immobilie oder eines Portfolios für kurzfristige und mittelfristige Zeiträume zu fokussieren, quantitative und qualitative Kriterien sowie Eintrittswahrscheinlichkeiten von flexibel setzbaren Benchmarks, zum Beispiel Erreichen einer Zielrendite oder einer Zielliquidität zu beurteilen und Vergleichbarkeit zur Beurteilung der Güte und Wettbewerbsfähigkeit herzustellen. Dabei wird ein mittelfristiger Prognosehorizont und eine Klassifizierung in Ratingklassen angestrebt.

Dem Immobilienkreditrating der Banken nach Basel II liegen demgegenüber die Offenlegung von Risiken und statistisch unterlegte Zuweisung von Kreditausfallwahrscheinlichkeiten näher, außerdem werden risikogerechtes Credit-Pricing, die Optimierung des so genannten regulatorischen Eigenkapitaleinsatzes der Bank für den Kredit gemäß einer kurzfristigen Sicht auf Ein-Jahres-Basis angestrebt, auch wenn dieses Rating ebenfalls einer Klassifizierung in Ratingklassen mündet.

Durch Gegenüberstellung der Ziele des Immobilienobjektratings mit den Zielen des Ratings von Immobilienkrediten gemäß Basel II macht Pape deutlich, dass das Immobilienobjektrating insbesondere Immobilientransaktionen unterstützt, hingegen das Rating nach Basel II vor allem den regulatorischen Bedürfnissen der Kreditwirtschaft dient.

Die Kenntnis der wesentlichen in das Rating einfließenden qualitativen und quantitativen Determinanten ermöglicht es, diese aktiv und positiv zu beeinflussen. Vor allem die Kenntnis relevanter Risikobereiche und deren aktive Steuerung wirken sich positiv auf das Ratingurteil aus, zeichnet Pape nach. Da das Rating in regelmäßigen Abständen zu wiederholen ist, so Pape, kann auf der Grundlage eines ausführlichen Ratingberichtes aktiv an einer Verbesserung des Ratings gearbeitet werden. „Das Immobilienobjektrating ist ein zeitgemäßes Entscheidungsinstrument“, resümiert Pape, „bei Investitionen in Immobilien, bei der Strukturierung von Immobilienportfolios und deren -finanzierungen sowie für die Vermarktung von Immobilienobjekten.“

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Plädoyer für Immobilienportfoliorating

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Im Vergleich zu Investitionsentscheidungen in anderen Anlageklassen gelten für den Immobilienbereich eine Reihe vonKritikpunkten, schreibt Dr. Frank Blumberg, Geschäftsführer der LBBW Immobilien GmbH aus Stuttgart (http://www.lbbw-immobilien.de/) in seinem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

„Der Grad an professionalisierter Entscheidungsunterstützung ist relativ gering, “ berichtet Blumberg aus der Praxis, „und die Rendite-Risiko-Relationen werden von den Immobilienentscheidern unstrukturiert erfaßt, Portfoliomanagement-Überlegungen werden nicht analytisch, sondern lediglich anhand einer Streuung im Bestand über individuelle Diversifikationskriterien umgesetzt.“

Als Risiko wird dabei ganz allgemein die Abweichung betriebswirtschaftlicher Werte von der Erwartung des Entscheidungsträgers verstanden. Das Risiko beinhaltet damit nicht nur eine Verlustmöglichkeit, gegenüber der sich der Investor absichern muss, sondern immer auch die Chance, einen höheren als den erwarteten Ertrag zu erzielen. Risiko entsteht aus der Unsicherheit über die Entwicklung der renditebeeinflussenden Faktoren. Risikominimierung und Renditemaximierung sind konkurrierende Zielsetzungen, legt Blumberg dar, zwischen denen der Investor zu wählen hat. Das optimale Verhältnis von Rendite und Risiko ist von seiner individuellen Risikoeinstellung abhängig.

Ratingverfahren sind geeignet, so Blumberg, Chancen und Risiken von Immobilienprojekten zu untersuchen sowie die Prinzipien einer nachhaltigen Entwicklung nachzuweisen und zu kommunizieren. Immobilienportfolien stellen dabei die wesentliche und entscheidende Betrachtungsebene des Rating für Immobilienunternehmen und Investoren in Immobilien dar, arbeitet Blumberg in seinem Beitrag heraus. „Der Blick auf die einzelne Immobilie aus der Froschperspektive allein, aber auch der singuläre Blick aus der Vogelperspektive der Bilanzanalyse sind aus dem jeweiligen Blickwinkel des externen Betrachters und des Verwendungszwecks nachvollziehbar,“ sagt Blumberg, „aber nicht ausreichend.“

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Marktdaten im Immobilienrating

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Seit Ende der 1990er Jahre hat das Immobilienrisikomanagement große Fortschritte gemacht. Dies kann man an verschiedenen Fakten festmachen, beispielsweise der Zahl der Publikationen zu dem Thema, der Verbreitung von Risikoinstrumenten in der Praxis oder der Etablierung von Risikomanagement in der Aufbau- und Ablauforganisation von Immobilienunternehmen. „Doch im Vergleich zu anderen Branchen, insbesondere der Finanzwirtschaft, bleibt noch viel zu tun“, schreiben Prof. Dr. Carsten Lausberg, Professor für Immobilienwirtschaft, insb. Immobilienbanking an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (http://www.hfwu.de/), und Dipl. Geogr. Andreas Wiegner von der Bulwiengesa AG (http://www.bulwiengesa.de/) im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. „Wir sehen insbesondere auf den folgenden vier Feldern großen Bedarf: Verbesserung der Datenlage, Formalisierung von Risikomanagement, Forschung und Entwicklung sowie Aus- und Weiterbildung.

Lausberg und Wiegner systematisieren die für ein Rating in Frage kommenden Marktdaten, beschreiben ihre Erhebung und prüfen anhand diverser Kriterien ihre Eignung für Immobilienratings. Dabei bringen sie ihre Erfahrungen aus der Praxis des Immobilienratings ein, um zu verdeutlichen, welche Defizite bei Immobilenmarktdaten im globalen Kontext existieren und welche Einflüsse dies auf das Immobilienportfoliorating hat. Anschließend beschreibt der Artikel, wie die Marktdaten in einem Rating verarbeitet werden und demonstriert das Vorgehen anhand zweier Beispiele: einem Scoring-Modell zur segmentspezifischen Bewertung von Immobilienmärkten und einem simulationsgestützen Cashflow-Modell zur Risikoberechnung von Immobilienportfolios. Zum Schluss folgt ein Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

Der Beitrag von macht an verschiedenen Stellen auf Datenmängel aufmerksam, die zuverlässigeren Immobilienratings entgegenstehen. „Die völlig unzureichende Abbildung der Immobilienwirtschaft in der amtlichen Statistik, die relativ kurzen Zeitreihen von Immobilienmarktdaten und die schlechte internationale Vergleichbarkeit von Marktdaten sind nur drei Gründe dafür“, sagen die beiden Experten. „Zur Überwindung dieser Hindernisse sind Geduld, guter Wille und gemeinsames Bemühen der Marktteilnehmer notwendig. Hierbei kommt Vereinigungen wie dem BVI und der gif eine wichtige Leitfunktion zu.“

Solange zentrale Begriffe wie Rendite, Risiko und Rating noch so unterschiedlich definiert werden wie momentan in der Immobilienbranche, sei der Status quo des Risikomanagements als mangelhaft zu bezeichnen, urteilen Lausberg und Wiegner: „Unternehmen, für die besondere Regeln wie das Investmentgesetz, die Mindestanforderungen an das Risikomanagement oder das KonTraG gelten, sind schon etwas weiter, weil sie zu einer gewissen Vereinheitlichung gezwungen sind. Aber erstens stellen die genannten Gesetze/Verordnungen nur eine Basis dar, der weit vom State of the art im Risikomanagement entfernt ist; zweitens gelten die Regeln für weite Teile der Branche nicht.“ Es wäre für die Immobilienwirtschaft daher sicher förderlich, sind sich Lausberg und Wiegner auch mit anderen Autoren des Herausgeberwerkes im Immobilien Manager Verlag einig, „wenn sie aus Gründen der Transparenz gegenüber Kunden und Öffentlichkeit sowie aus Selbstschutz vor Risiken an gemeinsamen Regeln arbeiten würde.“

Dass es mit Vorschriften allein nicht getan ist, hat die Finanzkrise 2008 in vielfacher Hinsicht gezeigt. Eine Ursache für die Krise waren beispielsweise die falschen Schätzungen der Ausfallraten von Collateralized Debt Obligations und anderen Finanzinstrumenten durch US-amerikanische Ratingagenturen, dokumentieren Lausberg und Wiegner. „Die Ratings waren im Großen und Ganzen regelkonform, aber sie waren aus Erfahrungs- und Wissensmangel in wichtigen Aspekten wie der Schätzung von Korrelationen und Eintrittswahrscheinlichkeiten seltener Ereignisse grob fehlerhaft“, stellen Lausberg und Wiegner fest. „Hinzu kamen Incentives, die fehlerhaftes Verhalten begünstigten, und uninformierte Investoren. Das zeigt dreierlei: zum einen Forschungsbedarf hinsichtlich der Risiken, zum zweiten Entwicklungsbedarf für bessere Ratings und andere Risikoinstrumente, zum dritten die Notwendigkeit menschliche Schwächen und Fehler immer ins Kalkül einzubeziehen.“

Die Prognosekraft eines Ratings hängt nicht nur am Ratingsystem, denn die Instrumente können nur so gut sein, wie die Menschen, die sie entwickeln und bedienen. Lausberg und Wiegner zeigen in ihrem Beitrag zum Buch, dass menschliche Intuition und Erfahrung in so einem komplexen Verfahren wie dem Immobilienrating einen hohen Stellenwert haben und auf absehbare Zeit nicht durch quantitative Verfahren ersetzt werden können: „Daher müssen die im Risikomanagement tätigen Mitarbeiter gut aus- und weitergebildet werden, um die notwendigen Fähigkeiten und Fertigkeiten zu erwerben.“

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Wertentwicklung im osteuropäischen Retail-Markt

Von Dr. Oliver Everling | 22.Februar 2009

Die derzeitige Krise birgt Chancen und Risken für den ost- und südosteuropäischen Handelsimmobilienmarkt. Die Risiken liegen vor allem in dem derzeitigen wirtschaftlichen Einbruch der mittelfristig zu einem Rückgang der Kaufkraft führt. Doch trotz der Krise besteht in allen Ländern nach wie vor ein Wirtschaftswachstum. „Dementsprechend werden auch weiterhin Projekte realisiert. Die Chancen liegen bei einer Steigerung der Qualität der Projekte in Konzept und Realisierung. Die Krise gibt den Investoren und Projektentwicklern die Zeit diese Projektkonzepte auszuarbeiten und Standortgerecht zu positionieren“, berichtet Frau Dipl.-Ing. Christine Kassl-Hamza, MBA, von der REDSERVE GmbH real estate development services aus Wien (http://www.redserve.at/) im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Es gibt derzeit viele Hypothesen wie der Handelsimmobilienmarkt der Zukunft aussehen wird. „Betrachtet man diese Hypothesen jedoch im Einzelnen“, urteilt Kassl-Hamza, „sind viele davon widerlegbar.“ In ihrem Beitrag macht sie das an einer Reihe von Hypothesen deutlich und verweist darauf auf fundierte Quellen, zum Beispiel DI Wolfgang Richter von RegioPlan Consulting GmbH: Werden künftig nur die größten Malls die „Rising Stars“ sein? Wird künftig der Freizeit- und Entertainment-Bereich entscheidend sein? Wird künftig die Architektur für den Erfolg von Einkaufszentren entscheidend sein?Kommt es auf den Unternehmensmix – nicht den Branchenmix – an? Haben sich die „Rising Stars“ auf Sortimentsbereiche oder Zielgruppen zu spezialisieren? Wird die Eigentümerstruktur künftig entscheidenden Einfluss auf den Erfolg haben?

„Diese Kriterien werden niemals für jeden Standort und jeden Markt gültig sein,“ macht Kassl-Hamza in dem Buch des Immobilien Manager Verlags klar, „da der Erfolg von einem, auf die jeweilige Situation reflektierenden Konzept, abhängt.“ Sie nennt eine Reihe von Gegenargumenten: Die Größe einer Mall hängt von ihrer Lage und dem Markt ab. Der Entertainment-Bereich birgt hohe Risken. Die Architektur wird niemals Garant für Umsatzzuwächse sein, kann jedoch zu einem „Landmark“ werden. Zielgruppenspezialisierung birgt Risken und kann erst in einem gesättigten Markt mit hohem Bevölkerungspotenzial funktionieren.

„Die Eigentümerstruktur ist für den Kunden nur dann wesentlich,“ macht Kassl-Hamza klar, „wenn sie eine Auswirkung auf den Betrieb des Zentrums hat. Handelsketten als Eigentümer mit eigenen Shopflächen sind jedoch für Einkaufszentren zumeist von Vorteil, da ein langfristigeres Engagement zu erwarten ist.“ Nicht zuletzt sei immer der wesentlichste aller Aspekte in der Vergangenheit und in der Zukunft der Mietermix eines Zentrums und dieser ergibt sich aus den von Kassl-Hamza in ihrem Beitrag angeführten Kriterien. Kassl-Hamza: „Starke renommierte Marken werden in Zukunft den Erfolg eines Einkaufszentrums auch in Ost- und Südosteuropa bestimmen.“

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Wappenschmidt schließt Forschungslücke

Von Dr. Oliver Everling | 21.Februar 2009

Auf den ersten Blick scheint das von Christian Wappenschmidt gewählte Thema seiner Doktorarbeit zu weit gewählt zu sein: Eine wissenschaftliche Arbeit mit dem Titel „Ratinganalyse durch internationale Ratingagenturen“ im Jahre 2009 zu veröffentlichen, wo doch „Credit Rating durch internationale Agenturen“ bereits 1991 vorlag und seitdem hunderte weitere Dissertationen und andere wissenschaftliche Arbeiten zu spezielleren Themen des Ratings publiziert wurden, wäre nur durch ganz grundlegend neue Forschungsergebnisse zu rechtfertigen. Bei genauerer Betrachtung zeigt sich aber rasch der wissenschaftliche Mehrwert, den Wappenschmidt liefert.

Die Betonung des Titels liegt auf Analyse: Der Begriff „Rating“ kann sowohl das Ergebnis, als auch den Prozess einer Kreditwürdigkeitsuntersuchung bezeichnen. Mit „Ratinganalyse“ betont Wappenschmidt daher seinen Fokus auf die Kriterien und Maßstäbe, nach denen Ratings erteilt werden. Dazu bringt er eine durchaus für die deutschsprachige Literatur originelle Idee ein: Er wertet die Ratingberichte von Moody’s und Standard & Poor’s für 62 Unternehmen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz aus und testet diese anhand eigener Hypothesen.

Die Art der Auswertung ist unter dem Aspekt des dafür notwendigen Zeitaufwands praktisch erst in den letzten zwei Jahrzehnten möglich geworden, da heute die Ratingbegründungen der führenden Agenturen durchweg elektronisch veröffentlicht werden und daher genaue Erhebungen zum Beispiel bezüglich des Umfangs der Urteilsbegründungen erlauben. Wappenschmidt arbeitet klar nachvollziehbar mit einem Codebuch der Inhaltsanalyse, um damit Standardformulierungen der Ratingagenturen zu kodieren und zuzuordnen.

So gelingt es Wappenschmidt, Licht in die Unterschiede und Gemeinsamkeiten der Ratingbegründungen von Moody’s und Standard & Poor’s zu werfen. Besteht ein Zusammenhang zwischen Unternehmensgröße oder der Ratingklasse und Ausführlichkeit der Ratingbegründung? Stellen die Ratingagenturen mehr auf Cashflow als auf den Gewinn ab? Gibt es Kennzahlen, die stets berücksichtigt werden? Wappenschmidts Arbeit liefert empirische Evidenz zu diesen und weiteren Bestimmungsfaktoren des Ratings.

Wappenschmidt belässt es aber nicht bei der Auswertung der offiziellen Ratingbegründungen, sondern holt auch die Stellungnahmen der betroffenen Unternehmen ein. Nicht ganz überraschend glauben viele Adressen, noch ein besseres Rating verdient zu haben, und nur im Ausnahmefall wird „so ehrlich“ geantwortet, eigentlich nach eigener Einschätzung zu gut bei den Ratinganalysten davongekommen zu sein. Hier ähnelt sein Befund den Befragungsergebnissen, die Ende der 1990er Jahre von Joseph Cantwell bei Emittenten weltweit erhoben wurden.

Mit seinen empirischen Ergebnissen schließt Wappenschmidt eine Forschungslücke auf der Basis der bisher noch relativ geringen Anzahl der Emittenten aus dem Industriesektor des deutschsprachigen Raumes, die über Ratings international anerkannter Ratingagenturen verfügen. Zugleich lässt die Arbeit unschwer erkennen, wo weiterer Aufklärungsbedarf besteht für weitere Forschungen, da von Unternehmensseite nur Meinungsäußerungen vorlagen und die Ratingagenturen nicht auch den Blick auf vertrauliche Daten erlauben konnten.

Die Dissertation von Wappenschmidt erschien im Peter Lang Internationaler Verlag der Wissenschaften, wo sie in Reihe der Betriebswirtschaftlichen Studien Rechnungs- und Finanzwesen, Organisation und Institution, herausgegeben von Wolfgang Ballwieser, Christoph Kuhner und Dieter Ordelheide, aufgenommen wurde (www.peterlang.de, ISBN 978-3-631-58004-2).

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Grundkurs Personalberatung

Von Dr. Oliver Everling | 20.Februar 2009

In der aktuellen Finanzkrise lohnt sich eine neue Auflage: Der Rosenberger Fachverlag (http://www.rosenberger-fachverlag.de/) stellt Steffen W. Hillebrechts und Anke Peinigers „Grundkurs Personalberatung – Alles, was Sie wissen müssen“ in der 2., aktualisierten und ergänzten Auflage 2008 vor (223 Seiten, ISBN 978-3-931085-68-1).

Das Buch vermittelt Grundlagen und Selbstverständnis der Personalberatung und stellt Akquisition, Auftragsklärung und -vereinbarung mit Arbeitgebern bis hin zum professionellen Beratungsabschluss dar. Executive Search als Aufgabe der Personalberatung, Beratung in der individuellen Personalentwicklung, Beratung in der Organisationsentwicklung, Outplacement-Beratung oder Personalberatung bei Interims-Management-Aufgaben haben zurzeit wieder Hochkonjunktur.

Jede größere Insolvenz impliziert massive Umstrukturierungen von Unternehmen mit entsprechenden personellen Konsequenzen. Hinzu addieren sich die vielen kleineren Insolvenzen wie zuletzt in Frankfurt am 19. Februar 2009: Der Vorstand der Concord Investmentbank AG zeigte bei der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) die Zahlungsunfähigkeit der Gesellschaft nach § 46b KWG an. Im Zuge der Umstrukturierungen bei den deutschen Kreditinstituten gehen weiterhin Arbeitsplätze verloren. Seit 1994 ist die Zahl der Beschäftigten im Kreditgewerbe um 100.000 Personen gesunken. Das ist ein Rückgang um 13 %. In den Jahrzehnten zuvor war die Beschäftigtenzahl ununterbrochen gestiegen. Während 2002 noch 751.200 Beschäftigte von den Banken gemeldet wurden, waren es 2007 nur noch 680.450.

Damit dürfte aber nur ein Bruchteil des notwendigen Personalabbaus realisiert worden sein. Die Produktivitätsgewinne aus den neuen Informations- und Kommunikationstechnologien werden gerade für Banken als Informationsverarbeiter in ihren volkswirtschaftlichen Funktionen der Losgrößen-, Risiken- und Fristtransformationen noch dramatische Ausmaße annehmen, so dass es zu einem Missverhältnis aus zuwachsenden und wegfallenden Aufgaben kommen dürfte, was weiteren Personalabbau erzwingt. Genug Argumente also, sich mit der Personalberatung als Dienstleistung zu befassen.

Obwohl es kaum Marktzugangsschranken gibt, gelingt nicht jedem der Einstieg in das Geschäft des Personalberaters. Wer aber die Checkliste zu beginn des Buches – „Eignen Sie sich zum Personalberater?“ – übersteht, wird das Buch kaum aus der Hand legen wollen. Die ansprechende Darstellung des Metiers macht die Lektüre einfach und dennoch fachgerecht. Das Buch deckt alle wichtigen Fragen ab vom Honorar bis zum Einsatz von Scoring-Modellen mit mehrfaktoriellen Bewertungen zur Aufbereitung von Bewerbungsunterlagen.

Das Buch liefert darüber hinaus implizit Denkanstöße für alle, die sich mit der Problematik des Personalratings befassen – der Bereich „Personal“ findet nicht nur in den Kriteriologien unabhängiger Ratingagenturen, sondern sogar bei bankinternen Ratings Berücksichtigung. Insofern bietet das Buch auch für den Ratinganalysten Ansatzpunkte dafür, in seiner Analyse die Professionalität der Personalwirtschaft von Unternehmen zu durchleuchten.

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Praxishandbuch des modernen Finanzmanagements

Von Dr. Oliver Everling | 20.Februar 2009

Stärken und Schwächen des neuen „Praxishandbuchs des modernen Finanzmanagements“ von Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Nadvornik, Dr. Alexander Brauneis, Dr. Sibylle Grechenig, Mag. Alexander Herbst und Dr. Tanja Schuschnig lassen sich nach Lektüre der 590 Seiten recht klar angeben: Die Stärken liegen in den Lehrbucheigenschaften, die Schwächen in der Aktualität der Darstellungen über institutionelle Entwicklungen der Finanzwirtschaft. Das Buch erscheint bei Linde International (www.lindeverlag.at, ISBN 978-3-7143-0137-3). Univ.-Prof. Dr. Wolfgang Nadvornik ist Vorstand der Abteilung für Betriebliche Finanzierung, Geld- und Kreditwesen an der Alpen-Adria-Universität Klagenfurt. Seine Mitautoren sind langjährige Mitarbeiter /-innen des Lehrstuhls.

Grundlagen der modernen Finanzwirtschaft, Investitionsrechnung, Instrumente der betrieblichen Finanzierung, Jahresabschluss und -analyse, Bank- und Kreditmanagement, finanzwirtschaftliche Bewertung von Ansprüchen und von Unternehmen wie auch Fachgutachten stehen auf der Agenda des Studierenden, der sich durch dieses Buch arbeitet. Es eignet sich in besonderem Maße für das Selbststudium, da es den Leser nicht mit komplizierten Formeln alleine lässt, sondern konsequent von einfacheren zu komplexeren Darstellungen aufbaut.

Das Buch wird jedem gefallen, der sich den Lernstoff anhand von Beispielen klarmacht. Die zahlreichen Beispielrechnungen sind in Text hellblau unterlegt und leicht auffindbar. Wer die Übungen absolviert, dürfte sich auch für manche Klausurfrage gut gerüstet sehen. Wer dieses Buch durchackert, verschwendet auf keiner Seite seine Zeit, denn alles Dargebotene gehört zum Einmaleins der Investitions- und Finanzwirtschaft und beeinflusst das tägliche Tun der Entscheider.

Diese konzeptionelle Ausrichtung des Buches erfordert naturgemäß einige Abstriche hinsichtlich ganz aktueller Entwicklungen. Dies zeigt das vergleichsweise knappe Kapitel über das Kreditgeschäft und die nur ansatzweise Auseinandersetzung mit Ratingsystemen. Dies bedürfte aber gerade im Lichte der derzeitigen Entwicklungen einer eigenen – eben nicht in einem Lehrbuch umfassend angesiedelten – Auseinandersetzung mit aufsichtsrechtlichen Aspekten, der Zins- und Konditionengestaltung, die Entscheidungen über Kreditvolumina und besonderer Sicherheitenbestellungen.

Beim Thema Ratingagenturen, die praktisch nur in einem Absatz erwähnt werden, sind daher die Erörterungen nur ansatzweise. So wird hier über die Gründung von Ratingagenturen berichtet, zum Beispiel der R@S Rating Services AG oder der EuroRatings AG. Letztere Agentur stellte ihren Betrieb ein. Da sich aber 2008 die Feri EuroRating Services AG den Namen wieder zu eigen und zum Programm machte, könnte diesbezüglich im Buch eine deutlichere Aussage getroffen werden. Zusammenfassend handelt es sich somit um eine sehr empfehlenswerte Publikation.

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