Kein Polizeieinsatz gegen Fitch Ratings

Von Dr. Oliver Everling | 5.Februar 2008

Zwischen den Firmen Abercrombie & Fitch (www.abercrombie.com) und Fitch Ratings (www.fitchratings.com) besteht kein Zusammenhang. Auch eine weitere US-Firma, die mit „Fitch“ firmiert und deren Website sich unter www.fitch.com findet, ist mit Fitch Ratings nicht zu verwechseln. Neben der Ratingagentur Fitch ist Fitch ist ein Unternehmen der Agentur für Marketingkommunikation WPP (mehr als 100.000 Mitarbeiter weltweit, mehr als 2.000 Büros und rund 6 Mrd. Pfund Umsatz).

Globale, nationale und spezialisíerte Werbedienstleistungen werden in der WPP-Gruppe (www.wpp.com) von Grey Worldwide, JWT, Ogilvy & Mather, The Voluntarily United Group und Y&R erbracht. Für das Media Investment Management bieten sich Mediacom, Mediaedge:cia, MindShare und andere an. Für Public Relations & Public Affairs offerieren PR- und Lobbying-Firmen wie Burson-Marsteller, Cohn & Wolfe, GCI, Hill & Knowlton, Ogilvy Public Relations Worldwide und andere aus der WPP-Gruppe ihre Dienste, um einige Beispiele zu nennen.

Wer sich zum Beispiel mit Google Alert über aktuelle Meldungen zu Fitch Ratings informiert hält, wurde in den letzten Tagen mit zahlreichen Berichten über einen Polizeieinsatz versorgt. Wegen derselben Schreibweise vermögen die Suchmaschinen nicht zu unterscheiden, dass es sich nicht um Meldungen über Fitch Inc. handelt. Hintergrund der vielen Berichte – auch in Deutschland – ist eine Werbekampagne des Modelabels Abercrombie & Fitch, die in den USA durch Plakatwerbung einen Polizeieinsatz verursacht hat. In keinem Fall handelt es sich um einen Bericht über einen etwaigen Polizeieinsatz bei der Ratingagentur.

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Staatsanleihen im Nachhaltigkeitscheck

Von Dr. Oliver Everling | 1.Februar 2008

Norwegen, Schweden und Dänemark führen die Rangliste des jährlichen Nachhaltigkeits-Länderratings von oekom research weiterhin an. Deutschland verschlechtert sich leicht von Platz 8 auf 6, USA auf Platz 36 – Schlusslichter sind Russland, Indien, Südafrika und Pakistan.

Durch die massiven Kurseinbrüche der Aktienmärkte in der letzten Januarwoche 2008 rücken festverzinsliche Wertpapiere wieder deutlicher ins Blickfeld der Anleger. Aber welche Titel sind hier attraktiv? In ihrem Länderrating hat die Ratingagentur oekom research die soziale und ökologische Zukunftsfähigkeit von 50 Ländern als Emittenten von Staatsanleihen analysiert. Grundlage der Bewertung sind elementare Aspekte gesellschaftlicher Nachhaltigkeit, wie etwa das politische System, die Gewährung von Menschenrechten, die Infrastruktur, das Potential natürlicher Ressourcen sowie der effiziente Umgang mit diesen. Primär bietet das Länderrating nachhaltig orientierten Investoren eine Basis für ihre Investmententscheidung. „Unsere Analysen der Stärken und Schwächen einzelner Staaten legen jedoch nicht nur aus ethischer Sicht wichtige Aspekte offen, sondern geben auch Anhaltspunkte für potenzielle wirtschaftliche und gesellschaftliche Risiken“, erläutert Oliver Rüdel, Senior Analyst bei oekom research. Deshalb interessieren sich zunehmend auch konventionelle Anleger für das Länderrating.

Wie im Vorjahr sind Norwegen, Schweden und Dänemark die Spitzenreiter der untersuchten 50 Staaten. Punkten konnten sie vor allem durch die geringe Arbeitslosigkeit, hohe Ausgaben für Bildung und einen Energiemix mit geringem Kohleanteil und einem vergleichsweise hohem Engagement im Bereich erneuerbarer Energien.

Deutschland rangiert auf Platz 8 und liegt damit hinter Österreich (Rang 5) aber vor Großbritannien und Frankreich (Ränge 12 und 15). „In Deutschland schlagen das Engagement im Bereich Klimapolitik, ein fortschrittliches Umweltrecht zum Beispiel bezüglich der Einspeisung von Ökostrom sowie eine hohe Recyclingrate für Glas und Papier positiv zu Buche“, so Rüdel. Kritik übt der Analyst an dem hohen Kohleanteil im Energiemix, der fortschreitenden Flächenversiegelung durch Straßen und Gebäude sowie an der hohen Staatsverschuldung und Arbeitslosigkeit.

Abgeschlagen im unteren Drittel liegen die USA auf Rang 36, hinter Brasilien und Mexiko. „Abgesehen von ihrem politischen System, das positiv zu bewerten ist, haben die Vereinigten Staaten Schwächen in allen Bereichen“, so Rüdel. Hohe Rüstungsausgaben, Verschleppung und Folter nach den Ereignissen des 11. September 2001, der Besitz von Atomwaffen und der Vollzug der Todesstrafe zählen dazu. Negativ fallen die USA auch durch ihre Weigerung auf, wichtige internationale Abkommen wie das Kyoto Protokoll oder den UN-Sozialpakt zu ratifizieren. „Eine neue US-Regierung hätte die Chance, durch konsequente Schritte die Vereinigten Staaten innerhalb der nächsten Jahre deutlich nach vorne zu bringen.“

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Bankentrick mit Kreditangeboten

Von Dr. Oliver Everling | 31.Januar 2008

Wer einen Ratenkredit braucht, hat die Wahl zwischen vielen günstigen Angeboten. Schein und Wahrheit zu vergleichen, dazu fordert die Hypoport AG in ihrem Dr. Klein Allfinanz-Service auf (www.drklein.de). „Denn das vermeintlich günstige Angebot entpuppt sich oft als reines Lockvogelangebot. Der tatsächliche Zinssatz liegt häufig viel höher.“ Schuld seien so genannte bonitätsabhängige Zinssätze.

Wird ein Kredit beantragt, prüfen die Banken zunächst, ob der Kunde auch kreditwürdig ist. Dazu wird eine so genannte Schufa-Auskunft über Risikoprofil, Einkommen und eventuell vorhandene andere finanzielle Verpflichtungen eingeholt. Hatte der Kunde in der Vergangenheit bereits Probleme mit der Rückzahlung eines Kredites, wirkt sich das negativ auf seine Kreditwürdigkeit beziehungsweise Bonität aus. Auch Merkmale wie die Anschrift (aus der ersehen wird, in welchem sozialen Wohnumfeld der Antragsteller lebt), die Zahl der Kinder und das Alter des Antragsstellers haben Einfluss auf die Bonitätsbewertung. Weitere Kriterien sind beispielsweise das Vermögen, Sicherheiten, die Höhe der monatlichen Ausgaben sowie der Bildungsstand, die berufliche Qualifikation und der Arbeitgeber.

Der individuelle Zinssatz ergibt sich bei Angeboten mit bonitätsabhängigen Zinsen erst nach der Prüfung der Bonität. Bei über 90 Prozent aller Kunden ist dieser dann viel höher als in der Werbung angegeben. „So wirbt beispielsweise die Fortis mit einem Zinssatz von 4,99 Prozent, der tatsächliche Zins liegt oft jedoch bei 12,49 Prozent“, berichtet Dr. Klein. „Bei diesen Schaufensterzinsen handelt es sich also um reine Lockvogelangebote, mit denen Kunden geködert werden sollen. Privatkunden haben in der Regel keine realistische Chance, diese Konditionen zu erhalten.“

Bonitätsabhängige Zinsen erkennt man am einfachsten an dem Wort „ab“ oder an einem Stern hinter dem Angebot, warnen die Analysten von Dr. Klein. Diesen Zins bekommt nur eine geringe Kundenzahl – oft nicht einmal die, deren Bonität allgemein als positiv eingestuft werden kann. Für den Kunden ist die eigene Bonität aufgrund nicht vorhandener Transparenz der Bewertungsgrundlagen ohnehin nur schwer nachvollziehbar. Der Kreditvergleich wird dem Kunden auch dadurch erschwert, dass er den individuellen Zinssatz erst nach Angabe aller persönlichen Daten erfährt. Das bedeutet häufig, dass er den gesamten Prozess der Datenabgabe bei mehreren Anbietern durchspielen muss, um schließlich die Endergebnisse vergleichen zu können.

Von bonitätsabhängigen Zinsen können, so das Fazit des Dr. Klein Allfinanz-Services, nur die wenigsten Kunden profitieren. Oft ist der Zinssatz bis zu dreimal höher als der in der Werbung genannte. Welche Kriterien man erfüllen muss, um die günstigen Zinsen zu erhalten, bleibt im Unklaren.

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A-Rating für Postbank Europafonds

Von Dr. Oliver Everling | 31.Januar 2008

Die Bad Homburger Feri Rating & Research AG hat den Deutsche Postbank Europafonds Aktien zum Stichtag 31. Dezember 2007 bewertet. Im Rahmen des Ratingprozesses wurden die Fähigkeiten des Fondsmanagements zur Generierung einer langfristig stabilen, überdurchschnittlichen Performance (Performance-Indikator) untersucht. Hier schnitt der Fonds mit „sehr gut“ ab. Die sehr gute Bewertung der Performance liegt in den überzeugenden Ergebnissen der Subkategorien Relative Performance und Stabilität begründet.

Hinsichtlich seiner Risikokontrolle und -reduktion (Risiko-Indikator) erhielt der Fonds ein „gut“. Die Risikokennzahl wird durch die hohe Bewertung der Kriterien Verlustrisiko und Timing gestützt. Als Gesamtergebnis ergibt sich ein A-Rating („sehr gut“) basierend auf den Ergebnissen der beiden Indikatoren, die im Verhältnis 70 zu 30 in die Bewertung einfließen.

Der Fonds wird seit 1. Januar 2006 von der Union PanAgora Asset Management GmbH gemanagt und strebt als Anlageziel ein möglichst optimales Verhältnis von erwartetem Ertrag zu erwartetem Risiko an. Die Gesellschaft wurde im Jahr 1999 gegründet und hat bereits für andere Publikums- und Spezialfonds umfangreiche Erfahrungen im Fondsgeschäft gesammelt. Grundlage des Unternehmenserfolgs ist der quantitative Investmentprozess, der auf der Verarbeitung fundamentaler und technischer Informationen zu Prognosen von Einzeltitel basiert.

Angesichts des europäischen Anlageuniversums ordnet Feri den Deutsche Postbank Europafonds Aktien der Vergleichsgruppe „Aktien Europa“ zu, in der 230 geratete Fonds per Ende Dezember 2007 enthalten waren. Die Bewertung des Fonds erfolgte in einem systematischen Ratingprozess relativ zu den anderen Fonds dieser Peergroup. Grundlage des Ratings sind umfassende qualitative und quantitative Analysen, mit deren Hilfe die Fähigkeiten des Fondsmanagements beurteilt werden.

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Martin Currie Pan European Opportunities Fund

Von Dr. Oliver Everling | 31.Januar 2008

TELOS hat den Fonds Martin Currie Pan European Opportunities Fund geratet. Der Fonds erfüllt sehr hohe Qualitätsstandards und erhält die Bewertung „AA+“ auf einer Skala von A bis AAA (höchste Qualitätsstandards). Das Fondsrating von TELOS beurteilt auf qualitative Weise die Stringenz des Investmentprozesses, die Person des Fondsmanagers und sein Team sowie das Qualitätsmanagement innerhalb des Prozesses vor dem Hintergrund der Einhaltung ethischer Grundsätze wie Fondsklarheit und -wahrheit. Die Performanceergebnisse des Fonds dienen zur Beurteilung der Konsistenz des Investmentprozesses.

Der Martin Currie Pan European Opportunities Fund ist ein Stock-Picking-Fonds, der sich auf ein klar abgegrenztes Universum europäischer Mid-Cap-Aktien außerhalb des MSCI Europe konzentriert. Der zugrunde liegende Ansatz im Fonds kommt seit vielen Jahren bei anderen Aktienprodukten von Martin Currie zum Einsatz.

Kernstück des Investmentprozesses ist eine Ranking-Systematik für Aktien, die auf etablierten wissenschaftlichen Forschungsergebnissen basiert, berichtet Dr. Frank Wehlmann, Geschäftsführer der TELOS GmbH (www.telos-rating.de). Dieses Ranking dient der Vorselektion von Aktien für eine tiefergehende Analyse durch das Sektorresearch-Team. Der Fonds konzentriert sich auf einzelne Aktien anstelle von Sektorpositionen.

Im Rahmen des Risikomanagements und der Portfoliokonstruktion werden Kennzahlen wie die Volatilität des Portfolios und die Korrelation der Aktien betrachtet. Es gehen aber auch weichere Faktoren wie z.B. der Einfluss bestimmter Investmentthemen ein, die sich naturgemäß einer genauen Quantifizierung entziehen. Es wird auch deshalb auf eine formale Methode zur Berücksichtigung der Risikobeiträge verzichtet. Die Wertentwicklung des Fonds lag fast immer über der Benchmark seit der Auflegung der Fonds. Die gut strukturierte Einzeltitelselektion hat zu dieser überdurchschnittlichen Wertentwicklung geführt.

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D&B berichtet von Insolvenzenrückgang

Von Dr. Oliver Everling | 31.Januar 2008

Weniger Pleiten bei deutschen Unternehmen und Selbständigen – das berichtet die D&B Deutschland GmbH aus Darmstadt (www.dnbgermany.de): 2007 ist die Zahl der Insolvenzen im Vergleich zum Vorjahr um fast 6.900 gesunken. Das ist ein Rückgang um 11,6 Prozent, wie eine Untersuchung des Wirtschaftsinformationsdienstes D&B Deutschland zeigt. Insgesamt haben demnach rund 52.000 Unternehmen und Selbständige Insolvenz angemeldet. „Für 2008 erwarten wir angesichts der verhaltenen Wirtschaftsprognosen, dass die Zahl der Insolvenzen ähnlich hoch ausfallen wird“, sagt Thomas Dold, Geschäftsführer von D&B Deutschland.

Die meisten Fälle gab es mit großem Abstand in Nordrhein-Westfalen, gefolgt von Bayern und Niedersachsen. Bezogen auf die Anzahl der Unternehmen führt allerdings das Saarland die Rangliste an: Von den 36.600 Unternehmen und Selbständigen haben im vergangenen Jahr 773 Insolvenz angemeldet – mehr als 2,1 Prozent. Ebenfalls hohe Insolvenzquoten verzeichnen Berlin, Sachsen (beide 2,1 %) und Brandenburg (2%). Im Gegensatz dazu beträgt der Anteil der Insolvenzen in Bayern, Hamburg und Baden-Württemberg nur 1 Prozent. Damit liegt der Wert deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt von 1,5 Prozent.

„Die Insolvenzzahlen bestätigen die Ergebnisse unserer Studie zur Zahlungsmoral deutscher Unternehmen: Seit Anfang 2007 haben immer mehr Unternehmen ihre Rechnungen pünktlich bezahlt, was auf eine gute wirtschaftliche Lage vieler Firmen hindeutet“, erklärt Thomas Dold. Das Zahlungsverhalten der deutschen Unternehmen ermittelt D&B aus über 500 Millionen Rechnungsinformationen jährlich.

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Die Mär vom Kreditverkauf

Von Dr. Oliver Everling | 31.Januar 2008

Der Forderungsverkauf ist eine Liquiditätsquelle für Banken, sagt Dr. Marcel Köchling, Vice President, Lone Star Germany GmbH, Frankfurt/Main. Die negative Presse seit einiger Zeit habe jedoch dafür gesorgt, dass der Markt sich heute anders darstelle als noch vor wenigen Jahren. So hätten sich beispielsweise die Sparassen praktisch völlig zurückgezogen. Sogar die Commerzbank habe die Medienwelle für sich genutzt, um zu verkünden, dass sie keine Kredite mehr verkaufe.

Die meisten anderen Geschäftsbanken würden das Thema jedoch gelassen sehen. Bei rückstandsfreien Krediten werde nicht gegen den Schuldner vorgegangen, verspricht Meinel. Es existiere de facto kein einziger Fall, an Hand dem sich ein solcher Vorgang belegen ließe. Die Boulevardpresse schreibe hier gegenseitig voneinander ab, ohne dazu Fakten zu haben. Gegen die Masse letztlich substanzloser Meldungen sei es schwierig, mit der Wahrheit anzukommen.

Köchling hält es für falsch, dass sich bestimmte Banken zurzeit gänzlich vom Forderungsverkauf verabschiedet hätten. Dies führe nur dazu, dass im Laufe der Zeit sich wieder ein Berg von Forderungen anhäufen würde, der dann wieder relativ plötzlich abzutragen sei. So würden sich die Probleme später nur wiederholen. Köchling spricht sich für einen rationaleren Umgang mit dem Thema aus.

Dr. Wulf Meinel, Managing Director, The Carlyle Group, Frankfurt/Main, kommt auf seine massiven Einkäufe in den letzten Jahren zu sprechen. Private Equity habe sich als eigene Assetklasse etabliert. Durch die Branche sehe er sich bestätigt. Immobilien werden unterhalb ihres möglichen Wertes eingekauft, wertsteigernd verwaltet und an langfristige Investoren verkauft. Die Dealpipeline sei liquide. Der Markt habe eine wesentlich höhere Umschlagsgeschwindigkeit erfahren als bisher. Davon habe auch sein Haus profitiert.

Der Anteil des Fremdkapitals liege deutlich unter 90 %. In dieser Größenordnung würden nur spezialisierte Hedgefonds operieren. Er operiere mit einem Drittel Eigenkapital. Dafür seien immer auch Fremdfinanzierungen erhältlich. Zu den Investoren gehe man ungern zurück und sagt, „wir haben es nicht geschafft“. Das sei auch noch nie passiert. Abhängig vom Fremdkapital gebe es immer auch Marktopportunitäten. Ein Investor gibt einer Investmentstrategie über einen bestimmten Zeitraum Geld. Wenn dieses Geld nicht abgerufen worden wäre, wäre sicher über die Gebühren neu zu verhandeln. Wenn die Verzinsungserwartung nicht erfüllt werde, würde er auch bestraft, da bestimmte Hurdlerates nicht erreicht würden. Nur wenn die Markterwartungen nicht erfüllt würden, könnte es Probleme geben.

Lone Star Germany glaube nach wie vor an Deutschland, sagt Köchling. So habe man erst vor kurzem einen neuen Fonds mit mehreren Milliarden Eigenkapital neu aufgelegt. Deals, die mehrere hundert Millionen betragen, sind manchen Banken bereits zu riskant. Fremdkapital sei schwierig zu bekommen, obwohl genügend Eigenkapital zur Verfügung stünde. Hier komme es auf gute Beziehungen an.

Für „spitz gerechnete Objekte“ gebe es 75 % bis 80 % Fremdkapital, sagt Peter C. Herold, Geschäftsführer, SCAIAP Capital Partners S.á.r.l., Luxemburg/Frankfurt. Was werde aber auf der Objektseite passieren? Gibt es bereits in der zweiten Jahreshälfte 2008 ein bereiteres Angebot aufgrund auslaufender Darlehensverträge? Er erwarte, dass Spieler aus dem Ritt der Zinskurve auf den Markt kommen würden. Wer in einem moderierten Prozess, einer Auktion oder einer nicht öffentlichen Verhandlungssituation heraus gekauft habe, kann zu unterschiedlichen Preisen gekauft habe. Hierin sieht Herold Chancen.

Meinel warnt davor, dass Erwartungen gleich wieder auch Gegenerwartungen erzeugen würden. Die Erwartungshaltung wird nicht immer von demjenigen bedient, dem sie entgegentrete. Manchen Käufern werde gesagt, mehr Eigenkapital nachzuschießen. Es werde kein generelles „Auf-den-Markt-Werfen“ der Transaktionen der letzten zwei Jahren geben, verspricht Meinel.

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Meister hofft auf GewSt-Abschaffung

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

„In den kommenden Monaten werden wir uns mit der Linken in den Parlamenten auseinandersetzen müssen“, sagt Dr. Michael Meister, Stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Berlin, im Gespräch mit Prof. Karl-Georg Loritz, Ordinarius und Steuerberater, Universität Bayreuth, auf dem 18. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de). In Hessen bleibe Roland Koch Ministerpräsident, wenn alle Parteien bei ihren Aussagen vor der Wahl bleiben würden. Denn demnach könne kein neuer Ministerpräsident mit den gegebenen Mehrheitsverhältnissen gewählt werden.

Meister verteidigt die Steuerrefom und ihren Einfluss auf die deutsche Immobilienwirtschaft. Meister glaubt, dass die Steuerreform nicht aufkommensneutral sei, sondern „unter dem Strich“ eine Entlastung bringe. Dafür erntet er bei den Teilnehmern des Kongresses Kopfschütteln, wie er beim Blick auf die Teilnehmer bemerkt. Loritz wirft ein, dass eine Vereinfachung des Steuerrechts nicht ohne das Risiko möglich sei, „das Kind mit dem Bade auszuschütten“.

Warum beuge man sich nicht dem Druck, die Gewerbesteuer abzuschaffen, fragt Loritz: „Hat man das Ziel, die Gewerbesteuer abzuschaffen, endgültig aufgegeben?“ Meister kommt zunächst auf den Jobgipfel zu sprechen. Der Körperschaftsteuersatz sollte reduziert werden, um der Abwanderung von Unternehmen entgegenzuwirken. Jetzt habe man aber eine Nettoentlastung geschafft. Auch die Personengesellschaften seien „mitgenommen“ werden. Der Hinweis auf die Möglichkeit des Rechtsformwechsels sei nicht ausreichend, denn Personengesellschaften bieten spezifische Vorteile.

Meister hätte „persönlich gerne darfür geworben, sie in eine reine Ertragssteuer umzubauen“, und sähe darin auch einen Schritt zur Steuervereinfachung. Eine kommunale Ertragsteuer aus dem Unternehmensbereich werde benötigt, wegen der Verbindung von Kommunen und Unternehmen. Eine einzige, überblickbare Besteuerungsgrundlage sei sinnvoll. Die Steuer brauche nicht Gewerbeseteuer zu heißen. Bei den Verantwortungsträgern der Kommunen würde hoffentlich ein Nachdenken einsetzen darüber, ob man den Kommunen wirklich einen gefallen tue, es bei der gegenwärtigen Gewerbesteuer zu belassen.

Die einen wollten Zurechnungen beseitigen, die anderen ausdehnen. Seit 80 Jahren werde die Abschaffung diskutiert. Nun diskutiere man in immer kürzeren Zeitabständen. Er habe daher die Hoffnung, „dass es irgendwann überzeugt“. Die Stiftung Marktwirtschaft habe ein Konzept vorgelegt, dafür müsse geworben werden.

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Performance bei Real Estate Asset Managers

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

Wertschöpfung mit Asset Management – Wie optimiere ich meinen Bestand? Wie optimiere ich meine Rendite durch das Asset Management? Wie unterstützt das Asset Management die Investoren-Strategie? Wie funktioniert Asset Management im Ausland? Müssen wir in Deutschland Asset Management neu erlernen? Wie sieht eine optimale immobilienspezifische Kostenstruktur aus?

Dr. Henning Klöppelt, Sprecher der Geschäftsführung, Warburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaft für Immobilien mbH, Hamburg, bringt zu den vorgenannten Fragen des 18. IIR Jahresauftaktkongresses der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de) den Begriff „Performance“ ins Spiel. Ein Grundproblem aller Immobilienmärkte sei, dass sie noch wenig transparent seien. Die gleiche Immobilie an verschiedenen Lagen sei von der Performance her nicht identisch. Ein wesentlicher Punkt für den Manager sei, ob er besser oder schlechter als der Markt sei. Daher würden absolute Zielwerte definiert, Ausschüttungen, Renditen, Gesamtverzinsung (Internal Rate of Return) über die Haltedauer der Immobilie.

Asset Management, so Klöppelt, werde einen immer höheren Stellenwert gewinnen, wo opportunistisch investiert werde. Durch Vermietungsleistungen eine entsprechende Wertschöpfung zu generieren, sei eine Anforderung des Asset Management. Sein Verständnis einer aktiven Strategie sei nicht, einfach „rein und raus“ zu handeln. Der Dealshift der letzten Jahre habe deutlich gemacht, wie wichtig ein stringenter Investmentprozess sei. Durch Marktdaten und Marktresearch müsse der Prozess gestützt werden.

Auch in Deutschland wurden Milliardenbeträge durch „Zwei, Drei-Mann-Teams“ investiert. Nun zeige sich, dass auch Asset Management gefordert sei. Am Ende des Tages entscheide, ob der Asset Manager einen Leerstand beseitigen könne und für Vermietung sorgen könne. In der Vermietung sieht Klöppelt eine Schlüsselkompetenz. Gerade für diese Integration sieht Klöppelt einen wesentlichen Erfolgsfaktor für Deutschland. Seine Gesellschaft sei in den großen sechs Städten investiert. Es müsse sich wirtschaftlich rechnen, auch mit eigenen Leuten vor Ort präsent zu sein.

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Exit-Szenarien für Immobilieninvestitionen

Von Dr. Oliver Everling | 30.Januar 2008

Exit-Szenarien für Immobilieninvestitionen: Wie glaubwürdig sind diese noch in der Zukunft? Welche Exit-Szenarien werden gewählt? Wie entwickeln sich die Kunden? Was sind Käufer in 2010 bereit zu bezahlen? Wie viel wird über den Kapitalmarkt durchgereicht? Heißt es demnächst „Back to Fundamentals“? Diese und weitere Fragen werden auf dem 18. IIR Jahresauftaktkongress der Immobilienwirtschaft CIMMIT 2008 in Frankfurt am Main (www.cimmit.de) diskutiert.

Ralph Winter, Chairman of the Supervisory Board, Corestate Capital AG, Zürich, argumentiert, dass die Opportunisten so viel Eigenkapital haben, dass sie nicht verkaufen müssen. Die opportunistischen Investoren würden sich sicherlich die Brandherde anschauen, aber gezielt daran arbeiten. In den letzten 12 Monaten habe seine Gesellschaft 1,2 Mrd. Euro in Deutschland investiert. Auch Koinvestoren seien interessiert. Wer ein kurzfristiges, aggressives Tradingmodell hatte, „wird in die Luft fliegen“, glaubt Winter. „Das hält aber der Markt aus. Wir spielen hier kein deutsches Spiel mehr.“ Auch Japaner und andere würden in Deutschland anliegen. Diese Investoren würden auch künftig hier präsent sein und noch verstärkt sich engagieren.

„Niemand lässt sich gerne in die Karten schauen“, sagt Stephan Rind, CEO, Colonia Real Estate AG, Köln. Für bestimmte Portfolien könne es kein Interesse geben, dass hier weitere Bieterverfahren stattfinden würden. Daher würden diese auch diskret angefragt. 5, 7, 8 oder Maximum 10 Prozent, das seien zurzeit die Abschläge, mit denen man rechnen könne. Colonia Real Estate würde ihre Finanzierungsstruktur offenlegen. Mit einer Restlaufzeit 4,7 Jahren könne er für seine Gesellschaft relativ entspannt sein. Bei anderen Gesellschaften gebe es eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr, für diese sei also die Frage der Refinanzierung besonders aktuell.

Ingo Kempf, Director Real Estate Investments, Strategic Vale Partners GmbH, Frankfurt/Main, verweist darauf, dass in Deutschland die Leerstände deutlich reduziert werden konnten. Kempf argumentiert daher für die Widerstandskraft der gegenwärtigen Marktverfassung. Die offenen Immobilienfonds, die ihren Investoren eine niedrige Eigenkapitalrendite zu verkaufen verstehen, haben weiteren Anlagebedarf. Diese würde einen Teil der Lücke abfangen, die nun durch die fremdkapitalgetriebenen Investoren gelassen würde, fügt Dr. Frank Pörschke hinzu, Generalbevollmächtigter, Eurohypo AG, Eschborn.

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