Refinanzierungskosten privater Baufinanzierungen

« Petition zum Rating | Home | AAA- für Fidelity Fonds MAS1 »

Von Dr. Oliver Everling | 12.Juli 2010

Bereits seit Jahren werden Risiko- und Bearbeitungskosten in der Baufinanzierung angemessen beachtet und in den Kalkulationen berücksichtigt. Zu den Kosten der Refinanzierung gibt es wenig Angaben – vor allem über die Bankensektoren hinweg sind diese Kosten äußerst intransparent. Dabei hat gerade die Finanzkrise gezeigt, dass die Refinanzierung für einzelne Institute das größte Kostenrisiko bergen kann. Christoph Pape & Partner legt dazu eine Studie „Angemessene Refinanzierungskosten für private Baufinanzierungen“ vor.

Volkswirtschaftlich wird Bestand an privaten Wohnungsbaukrediten mit 796 Mrd. € und ein Neugeschäft für private Baufinanzierungen in Höhe von 180 Mrd. € in 2009 in Deutschland angegeben. Betriebswirtschaftlich hat das Baufinanzierungsgeschäft bei einzelnen Banken und Sparkassen nach Christoph Pape & Partner einen Anteil von bis zu 80 % am Aktivgeschäft. Neben den aktuellen Refinanzierungskosten muss daher zusätzlich eine Extramarge für steigende Refinanzierungsspreads einkalkuliert werden, warnen die Berater aus Frankfurt.

Die wichtigsten Erkenntnisse der Studie sind: Rund 60 – 80 % der Refinanzierung sind durch Kundeneinlagen gedeckt. Rund 20 bis zu 100 % der Kundeneinlagen werden für die Refinanzierung des Baufinanzierungsgeschäftes allokiert. Die Spreads für die Refinanzierung können in unsicheren Zeiten schnell 100 bps erreichen. Die Bruttomargen überschreiten im Neugeschäft selten 60 bps. Nur wenige Kreditinstitute planen Pfandbriefe und Asset back securities zu emittieren oder Forderungen zu verkaufen.

„Wenn 60 – 80 % der Refinanzierung durch Kundeneinlagen gedeckt sind, sollte die einzelne Bank oder Sparkasse ihre Fristentransformationsrisiken durch Swapgeschäfte gerade wegen der geringen Bruttomargen abdecken. Aber mit den Swaps bleiben weiterhin die Liquiditätsrisiken bestehen, die in kritischen Märkten nur durch hohe Aufschläge abzuwenden sind. Die Abdeckung dieses Risikos muss aber auch“, sagt Christoph Paper, persönlich haftender Gesellschafter der Beratungsgesellschaft in Frankfurt, „entsprechend als Kostenbestandteil in die Preisfindung einkalkuliert werden.“

Umgekehrt bedeutet dies aber auch, führt er weiter aus, dass bis zu 40 % der Refinanzierung nicht durch Kundeneinlagen gedeckt sind. „Diese müssen die Banken und Sparkassen durch Schuldverschreibungen fristenkongruent refinanzieren. Die Ausgabe von Pfandbriefen, die eine noch günstigere Refinzierungsquelle darstellen, werden mittlerweile von einzelnen Verbundbanken in Zusammenarbeit mit ihren Zentralbanken und den Verbänden geprüft bzw. von einigen wenigen Kreditinstuten bereits durchgeführt. Eine andere Alternative zur Vermeidung von Refinanzierungskosten vor allem für aktivlastige Banken und Sparkassen kann auch die Vermittlung von akquiriertem Baufinanzierungsgeschäft auf Provisionsbasis sein.“

Zusammenfassend kann auf Basis der Studie festgestellt werden, dass es sich für die Banken und Sparkassen lohnt, die angesprochene Thematik weiter zu beobachten und die gewonnenen Erkenntnisse aus dieser Studie einzuplanen. Banken und Sparkassen müssen den Kostenbestandteil der angemessenen Refinanzierungskosten in der Kalkulation ihres Baufinanzierungsgeschäftes berücksichtigen, damit sie nicht von unvorhergesehenen Risiken überrascht werden. Ein Beispiel für den Eintritt eines solchen Liquiditätsriskos war die Savings and Loans Krise in den 80er Jahren in den USA. Diese verursachte einen Schaden von US $ 160 Milliarden, die letztendlich der Steuerzahler tragen musste.

Themen: Nachrichten | Kein Kommentar »