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Vermögensschaden, Bewertung und Rating

Von Dr. Oliver Everling | 4.März 2009

Zur Vermeidung eines Vermögensschadens bei einem Immobilienportfolio ist zu klären, welche Strukturen im wirtschaftlichen Zusammenhang am Standort die Ertragsverläufe beeinflussen. „Strukturell bedeutet“, schreibt Mathilde Th. Stanglmayr von MSP Stanglmayr Projektmanagement GmbH (http://www.msp-stanglmayr.de/) in ihrem Beitrag zum Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8, „die Ertragsentwicklung ist von der laufenden Bildung von Mustern in einem dynamischen Wirtschaftsprozess geprägt. Das Muster kann linear steigend oder wellenförmig sein, weil die Konjunktur einen Einfluss hat.“ Mit dem lange andauernden Strukturwandel haben sich jedoch andere Muster gebildet, weist Stanglmayr nach, „es gibt zu viele Immobilien mit stagnierenden und abnehmenden Ertragsverläufen. Deshalb führt eine Denkweise, die nur steigende und wellenförmige Muster kennt, zur systematischen Unterschätzung von Cash Flows und Assets.“

In den Wirtschaftswissenschaften und in der Soziologie sei man sich dessen bewusst, dass Strukturwandel zum Branchensterben führe, dass Regionen verarmen und Haushaltsgruppen ihr Einkommen und ihre Vermögen verlieren. „Es gibt keinen Zweifel daran,“ so Stanglmayr, „dass der Strukturwandel die Verteilung zwischen den Sektoren, den Regionen und den Haushalten verschiebt. Es gibt Gewinner und Verlierer in einem lange andauernden Prozess. Deshalb ist für Bewertung und Rating von erheblicher Bedeutung, wie stark die Ertragsentwicklung der Immobilien im Portfolio von Branchen, Unternehmen und privaten Haushalten abhängt, die zu den Verlierern des Strukturwandels gehören.“

Stanglmayr: „Nach 30 Jahren Strukturwandel können wir in Bewertung und Rating nicht davon ausgehen, dass es für Leerstände und Mindermieten in absehbarer Zeit einen konjunkturell bedingten Ausgleich gibt. Wenn die Bewertungsobjekte vom Strukturwandel erfasst sind, führen ungeprüfte Annahmen zum Muster des wirtschaftlichen Zusammenhangs zu nicht zutreffenden Ergebnissen.“ Die Vermögensschäden lassen sich nach Stanglmayr vermeiden, wenn der wirtschaftliche Zusammenhang am Standort erkannt und zutreffend in Bewertungen und Ratings abgebildet wird. Stagnierende oder abnehmende Ertragsverläufe kann man erkennen, wenn man das Wirkungsgefüge am Standort prüft, rät Stanglmayr.

Spekulation in Bewertungen und Ratings ist, wenn die objektiv feststellbaren dauerhaften Veränderungen des wirtschaftlichen Zusammenhangs am Teilmarkt ausgeblendet werden. Sie ist im wirtschaftlichen Zusammenhang nachweisbar, zeigt Stanglmayr in ihrem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“ des Immobilien Manager Verlags.

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