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Budapest holt auf – Überangebot abgebaut

Von Dr. Oliver Everling | 9.März 2015

Prognosen zur Mietpreisentwicklung von Top-Lage-Büroimmobilien der größten deutschen Städte lassen auf ein relativ schwaches Wachstum im europäischen Vergleich schließen. Dies ergab eine aktuelle Studie der FERI EuroRating Services zu Ratings der prognostizierten Büromietentwicklung bis 2018 in Top-Lagen der 25 wichtigsten Immobilienstandorte Europas. Der Studie zufolge werden die Städte Dublin, London, Madrid und Stockholm bis 2018 den Ton angeben. Die Top-Lagen-Büromietmärkte dieser Städte wurden jeweils mit den FERI-Ratingnoten AA, A, B+ und B+ bewertet, was eine überdurchschnittliche Performance erwarten lässt. Unter den deutschen Städten werden Berlin, München und Hamburg die höchste Dynamik vorweisen während die Büromietmärkte in Frankfurt am Main und Düsseldorf im europäischen Vergleich eher unterdurchschnittliches Potential haben. Mit der FERI-Ratingnote D bildet der Düsseldorfer Büromietmarkt hierbei das Schlusslicht. Die anderen vier deutschen Städte wurden mit C bewertet.

Neben der Mietpreisentwicklung, Leerstandsquoten und Bautätigkeiten fällt bei FERI Immobilienmarkt-Ratings das bisherige und prognostizierte Wachstum der wichtigsten Branchen in den jeweiligen Städten besonders stark ins Gewicht. „Alle Top-Ratings fallen auf Städte in Ländern, in denen wir ein überdurchschnittlich starkes Wirtschaftswachstum beobachten und prognostizieren konnten“, erklärt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch der FERI EuroRating Services AG. Während die Eurozone letztes Jahr um 0,8 Prozent gewachsen sei und dieses Jahr um etwa 1,2 Prozent wachsen werde, könne man in Irland, Großbritannien, Schweden und Spanien dieses Jahr mit Wachstumsraten zwischen zwei und vier Prozent rechnen. Hinzu käme in London eine dynamisch wachsende Technologie-, Medien- und Kommunikationsbranche (TMT), die sich inzwischen neben der risikobehafteten Finanzbranche als zweites Standbein der Wirtschaft Londons etabliert habe. Mit dem Aufstieg Madrids in die Liga der Städte mit Top-Ratings zeige sich wiederum, dass sich Spaniens Erfolge mit Strukturreformen und der Bewältigung der Hauspreiskrise positiv auf die BIP-Prognose ausgewirkt habe. In Italien rechnen die FERI-Experten dagegen erst ab 2016 oder 2017 mit einer Trendwende. Rom und Mailand schneiden daher im Vergleich deutlich schlechter ab.

Die fünf in der FERI-Studie enthaltenen deutschen Städte stehen wiederum im Zeichen der schwächelnden Konjunktur in der Eurozone und nehmen im europäischen Vergleich eine Position im Mittelfeld ein. Denn der Studie zufolge ist damit zu rechnen, dass sich in Deutschland der außerordentlich starke Jobaufbau der vergangenen zehn Jahre über die nächste Dekade normalisieren wird. Gleichzeitig werden in Deutschland aber der Flächenzuwachs relativ dynamisch und Leerstände dadurch vergleichsweise hoch bleiben. Allerdings verheißen in Berlin, Hamburg und München das Verhältnis von prognostizierter Leerstandsquote und konjunkturbedingter Nachfrage nach Büroflächen eine positivere Entwicklung des Büromietmarkts als in Frankfurt und Düsseldorf. Durch eine steigende Zahl an Baufertigstellungen wird der Leerstandsabbau in Frankfurt in den kommenden Jahren an Dynamik verlieren. Auch in Düsseldorf ist nicht damit zu rechnen, dass die Leerstandsquote in den kommenden Jahren im selben Maße abgebaut werden kann wie beispielsweise in München.

Ein Überraschungsaufsteiger unter den drei zentral- und osteuropäischen Märkten Warschau, Prag und Budapest stellt die ungarische Hauptstadt dar. Alle drei Büromärkte waren stark von der Finanzkrise betroffen. Ungarn verzeichnete darüber hinaus auch 2012 einen starken Rückgang der Wirtschaftsleistung. Seit 2014 geht der Leerstand in Budapest allerdings wieder zurück. In Prag und Warschau kommen unterdessen durch einen anhaltend starken Neubau weiterhin Freiflächen auf den Markt. Hier ist laut der Studie erst ab 2016 mit einer höheren Dynamik auf dem Büromietmarkt zu rechnen.

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