Faire Bedingungen für G-REITs?

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Von Dr. Oliver Everling | 11.Februar 2008

Falsche Erwartungen, der zusammenbrechende Kapitalmarkt und das unzulängliche Gesetz, das sind die ungünstigen Voraussetzungen, unter denen GREITs in Deutschland starten mussten, sagt Prof. Dr. Heinz Rehkugler von der Albert-Ludwigs-Universität Freiburg i. Br. und Leiter der DVFA-Expertgroup Immobilien bei der DVFA-Immobilien-Konferenz 2008. In Deutschland habe es keine vorbereiteten Gesellschaften gegeben, die REIT-fähig oder -willig gewesen wären. Relativ viele brauchten Vorbereitungszeit. Über das Gesetz wurde viel diskutiert, so dass die Unsicherheit groß war, was der Gesetzgeber letztlich verabschieden würde.

Kollateralschaden, Kontaminierung – welcher Ausdruck auch immer gewählt würde, es gehe um die Frage, welche Schäden die internationalen Kapitalmärkte den deutsche Immobilienaktiengesellschaften angetan haben. Rehkugler zeigt Aufstieg und Fall der Märkte. Die Korrelation von Deutschland und Großbritannien ist so groß, dass die Kurscharts wie Spiegelbilder aussehen würden. Auch Europa insgesamt sähe so aus. „Alle hat es mit erwischt“, sagt der Professor. Selbst Asien sei nun eingebrochen. „Es ist eine globale Geschichte.“

„Europa hat es stärker erwischt, andere Märkte haben weniger verloren. Auf längere Frist stimmen trotz des Einbruchs die Renditen“, urteilt Rehkugler. Es wurde nur ein Teil wieder weggegeben. „Goldfische erinnern sich nur 3 Sekunden“, ähnlich sei es bei manchen Investoren, scherzt Rehkugler. Vor allem in Europa gab es kräftige Einbrüche der Immobilienwerte. In Asien laufen die Aktien insgesamt ähnlich wie die Immobilienaktien. „Der Markt hat sinnlos übertrieben“, analysiert Rehkugler. Die Börsenkurse der US-REITs liege derzeit weit unter den NAVs und kamen von keinen hohen Premiums.

Welche ist die richtige Führgröße, um den richtigen Einstiegszeitpunkt zu finden? Durch die üblichen Charts mit Premiums und Discounts suggeriert: NAV ist Ausdruck des fundamentalen Werts eines Immobilienunternehmens und gibt den langfristig gerechtfertigten Entwicklungspfad vor. Rehkugler verweist auf eine wissenschaftliche Studie, die zeige, dass eine Bestätigung durch Gewinne mit einer Handelsstrategie gefunden werden könne.

Dem steht die These gegenüber, dass der Börsenkurs die Führgröße sei. Die Preise am Kapitalmarkt basiere auf tatsächlichen Transaktionen und sind dem NAV also sachlich und in der Geschwindigkeit unterlegen. Leider lasse sich diese These nicht leicht testen, zumal es an realen Daten für USA und für Europa fehle.

Politisch motivierte Beschränkungen müssten weg, wie zum Beispiel der Ausschluss von inländischen Bestandswohnimmobilien und das 45 % Mindesteigenkapital. Die Aufbürdung unkalkulierbarer Risiken wie die Möglichkeit des Verlusts des REIT-Status bei Verstoß gegen die Streubesitzquote führe zu einer massiven Kapitalmarktbremse. Kapitalerhöhung mit Bezugsrechtsausschluss und das aktive Werben um Streubesitzinvestoren seien fragwürdige Vorstellungen des Gesetzgebers. Ein Zusatzproblem bestehe im rückwirkenden Wegfall des Exit Tax-Vorteils beim Immobilienverkäufer bei Verlust des REIT-Statuts in den folgenden Wirtschaftsjahren. Rehkugler kritisiert weitere steuerliche Doppel- und Zusatzbelastungen.

Begrenzung der Risiken des Verlust des REIT-Status auf die Fälle, die der REIT steuern kann, Beseitigung der steuerlichen Doppel- und Zusatzbelastungen, Korrektur der politisch motivierten Einschränkung der REIT-Aktivitäten (Zulassung von Wohnungs-REITs, Beseitigung bzw. Abschwächung des Mindesteigenkapitals). „Das Spiel ist noch nicht aus, es wird nur später angepfiffen“, fasst Rehkugler zusammen.

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