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Offene Immobilienfonds favorisieren A-Standorte

Von Dr. Oliver Everling | 15.Mai 2014

„Wir erwarten, dass sich der Trend hinzu A-Standorten nicht in dieser Form fortsetzen wird. Das Ziel zahlreicher Fondmanager ist es,“ sagt Sonja Knorr von der Scope Group in Berlin, „neben Büroimmobilien den Anteil weiterer Nutzungsarten zu erhöhen. Dazu zählen insbesondere auch Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Vor allem letztgenannte sind jedoch in der Regel nur an B-Standorten zu finden.“ Der Anteil an Büroimmobilien, die von offenen Immobilienfonds überwiegend nur an A-Standorten erworben werden, werde in den kommenden Jahren in der Tendenz hingegen sinken.

In der jährlichen Überprüfung seiner Ratings für offene Immobilienfonds hat Scope Ratings auch untersucht, wie sich das Verhältnis von A- zu B-Standorten bei den Deutschland-Investitionen offener Immobilienfonds seit 2011 entwickelt hat. Ergebnis: Der Anteil der Investitionen in A-Standorte hat sich deutlich erhöht. Implikationen auf das Risiko-Rendite-Verhältnis und somit auf das Rating von Scope können daraus jedoch nicht pauschal abgeleitet werden.

Offene Immobilienfonds investierten in den drei Jahren von 2011 bis 2013 zusammen rund vier Mrd. Euro in deutsche Objekte. Während 2011 mehr als zwei Drittel des in Deutschland investierten Kapitals für Akquisitionen in B-Standorten verwendet wurde, sank dieser Anteil im Jahr darauf auf rund 40%. Im Jahr 2013 entfielen auf Investitionsobjekte an B-Standorten nur noch rund Viertel. Drei Viertel – was rund einer Mrd. Euro entsprach – des in Deutschland investierten Kapitals hingegen floss im vergangenen Jahr in A-Standorte.

Den sehr hohe Anteil an B-Standort-Investments im Jahr 2011 führen die Analysten von Scope vor allem auf zahlreiche großvolumige Shopping-Center-Akquisitionen zurück. „Shopping-Center sind für offene Immobilienfonds – wie auch für andere institutionelle Investoren – eine begehrte Asset-Klasse, da sie eine breite Mieterdiversifikation auch an B-Standorten ermöglichen. Hinzu kommt, dass der großflächige Einzelhandel einen gewissen Wettbewerbsschutz genießt. Vor allem aufgrund deutlich gestiegener Preise haben offene Immobilienfonds in den beiden vergangenen Jahren jedoch deutlich weniger Shopping-Center als 2011 erworben. Dies hat den Anteil von B-Standort-Transaktionen entsprechend deutlich reduziert.“

Darüber hinaus haben Fondsmanager in den vergangen Jahren zum Teil negative Erfahrungen mit B-Standorten gemacht. Vor allem die geringe Liquidität von B-Standorten kann sich im Verkaufsszenario negativ auswirken – dies haben vor allem auch jene Fonds zu spüren bekommen, die im Zuge der Finanzkrise schließen und dringend Liquidität durch Objektverkäufe beschaffen mussten. Hinzu kommt, dass die Abhängigkeit von einem oder wenigen potenziellen Mietern – insbesondere für große Objekte – an B-Standorten in der Regel größer ist als in den Metropolen. „Eine Ausnahme hiervor stellen jedoch die bereits angesprochenen Shopping-Center dar“, merkt Knorr an.

Die rein vom Investitionsvolumen her aktivsten Fonds auf deutschen A-Standorten seit 2011 waren der UniImmo: Deutschland und der grundbesitz europa. Die aktivsten Investoren an B-Standorten in den vergangenen drei Jahren waren der UniImmo: Europa und der UniInstitutional European Real Estate. Alle Fonds werden von Scope mit einem Alternative Investment Rating beurteilt. Scope will Anfang Juni die neuen Ratings für offene Immobilienfonds veröffentlichen. 

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