Bankenorientierung birgt Ansteckungsgefahr

Von Dr. Oliver Everling | 9.April 2010

Investoren haben durch Kreditverbriefungen Zugang zu Finanzprodukten (und den damit verbundenen Risiken), die vorher nicht zu erwerben waren (Kredite). Daraus folgt, dass das Kreditrisiko weit gestreut werden kann. Prof. Dr. Marcel Tyrell, Buchanan Institut für Unternehmer- und Finanzwissenschaften, Zeppelin University, Friedrichshafen, zeigt bei dem Seminar „Regulierung, Rating, Rangelei – Die Krise und ihre Folgen im Bereich der Regulierung“ der Friedrich Naumann Stiftung auf der Theodor-Heuss-Akademie die Vor- und Nachteile der Verbriefung auf, die den Verbriefungsmarkt begleiten (http://www.freiheit.org/).

Ein durchschnittliches Kreditportfolio kann in unterschiedliche Wertpapiere mit speziellem Risiko-Rendite-Profil zerlegt werden und somit spezifische Investoren-Gruppen ansprechen. Der Liquiditätszufluss für Banken kann zur Ausweitung der Kreditvergabe führen, was in den USA politisch auch erwünscht war, um den Wohnungsbau zu unterstützen.

Die Nachteile der Verbriefung liegen in der starken Abhängigkeit der strukturierten Produkte vom Urteil der Ratingagenturen. Verbriefungen können eine eventuell nachlässigere Kreditvergabe und Betreuung der Kreditnehmer durch die Banken mit sich bringen. Die für Verbriefungen gegründeten Zweckgesellschaften, SPVs, erscheinen nicht in der Bankbilanz. SPVs refinanzieren den Ankauf langfristiger Kredite zum Teil durch Ausgabe kurzfristiger Papiere, was zu einem klassischen Laufzeitungleichgewicht führen kann.

Finanzkrisen starten meist in Assetmärkten, meist mit einer Finanzinnovation, analysiert Tyrell: „In bankendominierten Finanzsystemen hat meine eine stärkere Ansteckungsgefahr.“ In den USA kam der Impuls aus dem Kapitalmarkt, pflanzte sich dann aber im Bankensystem fort, und zwar insbesondere in den bankendominierten Systemen. Daher warnt Tyrell davor, in einer stärkeren Bankenorientierung mehr Krisenresistenz zu erhoffen. Tyrell erinnert unter anderem auch daran, dass die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in der Finanzkrise gänzlich versagt habe.

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Rendite und Risiken von Zertifikaten

Von Dr. Oliver Everling | 7.April 2010

Die Beurteilung und Bewertung strukturierter Finanzprodukte ist Gegenstand des Buches „Rendite und Risiken von Zertifikaten“ von Juraj Janos und Stefan Hunziker, das im Erich Schmidt Verlag erschien (ISBN 9-783503-120697, http://www.ESV.info/).

Privatanleger sind mit einem großen Angebot strukturierter Finanzprodukte, sogenannter Zertifikate, konfrontiert. Doch Marktänderungen, diffuse Bezeichnungen und einseitige Risikobewertungen erschweren die Entscheidung für oder wider diese Anlageform. Juraj Janos und Stefan Hunziker wollen daher mit ihrem Buch einen Ansatz für eine unabhängige Beurteilung strukturierter Finanzprodukte bieten: Vor- und Nachteile einzelner Produktformen besser einzuschätzen, eine eigenständige Wertung der Renditechancen vorzunehmen und zu erkennen, wann ein Zertifikat ein Portfolio sinnvoll ergänzt.

Im kompakten Taschenbuchumfang von 147 Seiten findet der Anleger in der Tat alles Wesentliche zum Grundverständnis – vorausgesetzt, er wird von komplex anmutenden Formeln und Parametern nicht abgeschreckt. So eignet sich das Buch eher für den jungen Anlageberater, der zwar über das Niveau der Reklame von Zertifikateemittenten hinaus will, andererseits aber nicht rein modelltheoretisch mit Derivaten befassen will.

Der Leser erfährt von den Grundlagen der Zertifikate, von den gebräuchlichsten Modellen für die Bewertung von strukturierten Produkten durch Replikation, mehr von Realität und Modellierung von Aktienkursen sowie von den Risiken und Renditen, wie sie sich in den Profilen verschiedener Produkttypen abbilden.

Janos und Hunziker geben die Zertifikate von Lehman Brothers als „warnendes Beispiel dafür, dass das Gegenparteirisiko bei der Investitionsentscheidung unbedingt berücksichtigt werden muss“, und listen Credit Ratings führender US-Agenturen auf.

Die Terminologie der Autoren ist von ihrer Schweizer Perspektive geprägt. So berichten Janos und Hunziker zwar über das Kategorisierungsmodell für Zertifikate gemäß Deutschem Derivate Verband, können aber der im Verband mühsam erarbeiteten Typisierung nicht viel abverlangen: „Das Modell des DDV trägt der Vielzahl an Produkttypen und der Komplexität des Angebots jedoch nicht Rechnung. Eine Aufteilung in Produkte mit bzw. ohne Kapitalschutz ist zwar sinnvoll,“ räumen die Schweizer ein, „allerdings gibt sie keine Information über die Auszahlungsstruktur der einzelnen Produkte.“

Da die Autoren den deutschen Verband (http://www.deutscher-derivate-verband.de/) kennen, ist es erstaunlich, dass sie an keiner Stelle das wichtigste Hilfsmittel für Anleger nennen, das unmittelbar den Produktvergleich ermöglicht: Zertifikateratings der EDF, Feri, IZA oder Scope kommen an keiner Stelle zur Sprache.

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CIS warnt vor Übermut

Von Dr. Oliver Everling | 7.April 2010

„Erst im Januar 2010 hat die CIS den Geschäftsbereich Private Banking eröffnet und kann bereits nach dem ersten Vierteljahr voller Zuversicht in die Zukunft schauen. Unsere Vermögensverwaltungskunden, die uns ihr Vertrauen schenkten, können sich bereits über einen Zuwachs in Höhe von 3,08 Prozent erfreuen.“ Das berichtet Herbert Schmitt, Geschäftsbereichsleiter Private Banking von der CIS Vermögensverwaltung (http://www.cisamag.com/).

„Der Übermut kehrt zurück!“ So seine Warnung: Die Politik habe einen Kompromiss für Griechenland gefunden, Fundamentaldaten sorgen für positiveNachrichten, und die Ertragssaison für das erste Quartal sollte ebenfalls unterstützend auf die Märkte wirken.

Die noch vor kurzem weitverbreitete Meinung, dass dem Markt eine Konsolidierung gut tun würde, sei damit in den Hintergrund getreten. Sie wurde mittlerweile abgelöst von der Furcht der Anleger, die Rally an den Aktienmärkten zu verpassen. „Trotz steigender Kurse an den Aktienmärkten und des Stimmungsumschwungs der Anleger behielten wir unsere vorsichtige Marktneutralität auch in der ersten Hälfte des Monats März weiterhin bei.“ Die täglich zunehmenden Risiken überwiegen mittlerweile die Chancen kurzfristiger Kursgewinne auf der „Long-Seite“, so das Urteil der Experten von der CIS Vermögensverwaltung.

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Herausforderung Kapitalmarktfunding für Banken

Von Dr. Oliver Everling | 7.April 2010

Der Markt für unbesicherte Senior-Bankanleihen stellt weiterhin ein schwieriges Segment für Neuemissionen dar. Die Emission von Senior-Papieren ist für die Mehrheit der europäischen Banken weiterhin schwierig und auf jeden Fall kostspielig, prognostiziert das Fixed Income Research der DZ BANK AG Deutsche Zentral-Genossenschaftsbank.

Doch in ferne Zukunft verschieben können die meisten Banken ihre Neuemissionen nicht, wie ein Blick auf die Laufzeitenprofile europäischer Banken zeigt: In den kommenden Monaten stehen zahlreiche Fälligkeiten an. Der Refinanzierungsbedarf der Institute dürfte also sehr hoch sein. Als Grund für die unausgewogenen Fälligkeitenprofile macht die DZ BANK vor allem den krisenbedingt geringen Risikoappetit der Marktteilnehmer sowie die staatlichen Garantieprogramme aus.

Dem hohen Refinanzierungsbedarf und damit zunehmenden Angebot an Bankanleihen steht nach Beobachtung der Analysten eine tendenziell nachlassende Nachfrage gegenüber. So nimmt die Nachfrage von Banken, bislang Hauptinvestorengruppe von Bankanleihen, nach Senior-Bankpapieren bereits seit einigen Monaten ab, und es ist davon auszugehen, dass die Nachfrage zukünftig noch weiter zurückgehen wird.

Hauptgrund seien die neuen regulatorischen Vorschriften für Banken, die zukünftig wohl gelten werden. Aus den im Dezember 2009 veröffentlichten Konsultationspapieren zu den Themen Liquiditäts- und Kapitalanforderungen nach Basel 3 wird deutlich, dass die Bank of InternationaI Settlement (BIS) die hohe geschäftliche Verknüpfung der Banken untereinander reduzieren will. Das Halten von Bankanleihen für Finanzinstitute soll möglichst unattraktiv gemacht werden. Die Umsetzung der vorgelegten BIS-Entwürfen halten die Analysten in dieser oder sehr ähnlicher Form für sehr wahrscheinlich.

„Es gibt zwar Faktoren, die das beschriebene Missverhältnis von Angebot und Nachfrage bei Senior-Bankanleihen zumindest etwas eindämmen dürften, insgesamt aber dürfte die Nachfrage von Banken nach Senior-Bankpapieren abnehmen. So wird auch die Refinanzierung über Senior-Anleihen für einen Großteil der europäischen Banken vorerst teuer bleiben,“ so heißt es in der aktuellen Researchpublikation „Special – Banken“ der DZ BANK, „und die anhaltend hohen Fundingkosten werden die Ertragslage der Finanzinstitute belasten.“

In diesem Umfeld sind Banken mit einer hohen Einlagenbasis besser positioniert. „Wir haben daher die von uns gecoverten Banken genauer hinsichtlich verschiedener Faktoren bezüglich der Refinanzierung untersucht. Während nordische Banken, darunter auch Adressen, die als so genannte sicherer Häfen gelten,“ fügt Alex Constanze Steinmann, zuständig für Credits Financials beim Fixed Income Research der DZ BANK AG hinzu, „hinsichtlich der relativen Größe ihrer Einlagenbasis eher enttäuschen, überraschen beispielsweise griechische Banken hinsichtlich dieser Größe positiv. Insgesamt gut schneiden unter anderem die Großbanken Erste Group oder auch UniCredit ab.“

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Lehrbuchbeispiel „Frankfurter Titanic“

Von Dr. Oliver Everling | 6.April 2010

Das AIRRAIL CENTER am Frankfurter Flughafen (http://www.airrail.de/) ist für Risikomanager (http://www.risknet.de/) ein interessantes Praxisbeispiel schwer kalkulierbarer Risiken: Technische Risiken paaren sich mit finanziellen, politische Risiken mit wirtschaftlichen. Operationelle Risiken addieren sich zu finanziellen Risiken usw. Über die Korrelation dieser Risiken ist mangels empirischer Beispiele des einzigartigen Baus am Drehkreuz der europäischen Luftfahrt wenig bekannt. Lehrbuchartig potenzieren sich die Ungewissheiten.

Schon für das Absinken des Baus (BILD-Zeitung: „Sinkt das Riesenschiff?“) gibt es zwar beruhigende Berechnungen, aber keine Erfahrungswerte speziell mit der hier gewählten Konstruktion. Welche statischen Spannungen von den Stahlträgern innerhalb des Gebäudes wegen der festgestellten Ungleichmäßigkeit des Abrutschens auszuhalten sind, lässt sich kaum noch zuverlässig ermitteln und korrigieren. In jedem Fall stellt das Auseinanderbersten eine besondere Herausforderung dar, so dass durch vergleichsweise geringe Einwirkungen von innen oder von außen noch fatalere Konsequenzen drohen.

Dabei geht es nicht nur um bisher nicht dagewesene Umweltereignisse als Folge der Klimakatastrophe oder Risiken aus Erdbeben, sondern auch um die Attraktivität des AIRRAIL CENTERs als Zielscheibe. Mit der KPMG (http://www.kpmg.de/) soll der AIRRAIL CENTER den Sitz einer der mit 140.000 Mitarbeitern weltgrößten Wirtschaftsprüfungsgesellschaften beherbergen. Außerdem zwei Hotels der Hilton-Gruppe, die nicht zuletzt auch durch ihre Erbin Paris Hilton im Fadenkreuz von Gruppen steht, die an dem angeblich exzessiven Lebensstil Anstoß nehmen und als Symbol einer dekadenten westlichen Welt interpretieren.

Sieht man von dem unerwarteten Zusammenbruch der einst zu den „Big-Five-Prüfungsgesellschaften“ gehörenden Arthur Andersen LLP in 2002 einmal ab, liegt das Risiko der KMPG als Mieter im AIRRAIL CENTER weniger im Ausfallrisiko, wie es sich nach Kennzahlen und anderen Ratingindikatoren ermittelt. Eher bedroht die mit Caa1 von Moody’s Investors Service (http://www.moodys.com/) hoch spekulativ geratete Hilton Hotels Corporation (http://www.hilton.de/) das wirtschaftliche Ergebnis.

Kaum auszumalen aber das Risiko, wenn einer der wichtigsten Flughäfen Europas und wichtigster Arbeitgeber der Region Rhein-Main zum Angriffsziel gemacht würde (http://www.fraport.de/). Dieser könnte nicht nur einen vorübergehenden Stillstand des Luftverkehrs implizieren, sondern auch die wichtigsten Fernverkehrsverbindungen der Bahn und des Autos betreffen. Allein der AIRRAIL CENTER bietet die Möglichkeit, mit einem Schlag den Knotenpunkt aller Verkehrsadern zu treffen, die Westen und Osten, Süden und Norden in Deutschland miteinander verbinden, denn der AIRRAIL CENTER wird über dem Fernbahnhof des Frankfurter Flughafens, direkt neben den Hauptflughafengebäuden und zwischen die Autobahnen gebaut.

Aufgrund seiner Konstruktion ist der AIRRAIL CENTER praktisch nicht schützbar, sondern von allen Seiten zwingend offen: Die Schienenwege führen durch das Gebäude, so dass sich tonnenschwere Ladungen problemlos und jederzeit unter den Sitz der KPMG schieben lassen. Ebenso erreichen schwer beladene Lastwagen nahezu jede Stütze des Gebäudes. Über die an das Gebäude herangeführten Stoffe kann es keine Erkenntnis geben, da der hochfrequente Verkehr nicht kontrolliert werden kann. Selbst scherzhafter Fehlalarm vermag Straßen- und Schienenverkehr über Stunden zu blockieren.

Keine der Rechtsakte nach der Verordnung (EG) Nr. 2320/2002 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 16. Dezember 2002 zur Festlegung gemeinsamer Vorschriften für die Sicherheit in der Zivilluftfahrt vermögen gänzlich zu verhindern, dass der AIRRAIL CENTER zum Ziel eines Angriffs in der Art des 11. September 2001 werden könnte. Da am Flughafen landende Flugzeuge nur noch in geringer Höhe fliegen, würde das Umlenken eines Flugzeugs erst in den letzten Minuten erkannt – immer zu spät, um irgendeine für diesen Fall vorgesehene Rettungsmaßnahme zu ergreifen.

Gleich, aus welchem Trainingslager der Welt der Frankfurter Flughafen erreicht werden soll – in jedem Fall ist der AIRRAIL CENTER das buchstäblich am nächsten liegende Ziel in Deutschland. Die hervorragende Kommunikation zum AIRRAIL CENTER, die schon heute für eine Präsenz auf tausenden von Internetseiten sorgt, steigert allein schon mit den Mietern KPMG und Hilton die Attraktivität für symbolgeladene Aktionen. Passagiere erreichen den AIRRAIL CENTER wenige Minuten nach der Landung und kennen sich dank modernster Computeranimationen, die für jedermann im Internet abrufbar sind, bereits genau aus, ohne je vorher das Gebäude betreten zu haben.

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Schwellenländer profitieren von Erholung

Von Dr. Oliver Everling | 1.April 2010

„Momentan zeigen sich die Privatanleger aufgrund der Unsicherheit über die Entwicklungen der Weltwirtschaft und der Anlagemärkte generell abwartend“, so Christian Michel, Teamleiter Fonds und Zertifikate bei der Feri EuroRating Services AG. „Schwellenländer sind hier eine bemerkenswerte Ausnahme. Wenn die Anleger Impulse für eine Erholung der Weltkonjunktur erwarten, dann am ehesten von den Schwellenländern vor allem aus Asien und Lateinamerika.“

Seine Aussagen stützt sich auf eine Umfrage der Bad Homburger Feri EuroRating Services AG unter Privatanlegern. Diese ergab deutlich bessere Bewertungen von Schwellenländer-Investments als noch im Herbst 2009. Aktien haben im Vergleich der Assetklassen der Emerging Markets die Nase vorn, aber auch Anleihen und Immobilien aus Schwellenländern werden durchweg positiv bewertet.

Im Gegensatz dazu sehen Anleger die entwickelten Märkte verhalten. Für deutsche Aktien erwarten die Befragten in den kommenden 12 Monaten noch eine durchschnittliche Entwicklung. Märkte in Japan und Nordamerika werden allerdings relativ kritisch beurteilt. Für japanische Aktien etwa erwartet rund die Hälfte der Befragten eine unterdurchschnittliche oder sogar schlechte Entwicklung.

Feri befragt regelmäßig Anleger nach ihren Markteinschätzungen. Derzeit werden auch Profianleger zu Schwellenländern befragt. Die Teilnahme an dem „Feri Fund Rating Monitor“ ist noch bis 12. April möglich unter: http://survey.feri.de/FS/frm.aspx.

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Verhaltensrating immer wichtiger

Von Dr. Oliver Everling | 30.März 2010

Ratingsysteme der Kreditinstitute werden ständig weiterentwickelt. Die Fachgruppe „Finanzierung-Rating“ im Verband „Die KMU-Berater – Verband freier Berater e.V.“ (http://www.die-kmu-berater.de/) macht auf einen aktuellen Trend aufmerksam: Ausschließlich die Kontoführung entscheidet über die Ratingnote bei „normal laufenden“ Kreditengagements bis zu Größenordnungen von € 250.000. Das muss Konsequenzen haben für das Verhalten von Mittelständlern – so die These der Fachgruppe. Die Führung der Geschäftsgirokonten bekommt durch diese Tendenzen im Rating einen strategischen Stellenwert. Vermieden werden müssen nicht nur Überziehungen und Lastschriftrückgaben, die schon bisher als sogenannte „Warnsignale“ zu Herabstufungen im Rating führten.

Carl-Dietrich Sander, Leiter der Fachgruppe bringt es auf den Punkt: Mittelständler müssen ihre Konten so disponieren, dass sie eine „bewegliche Kreditinanspruchnahme“ zeigen – möglichst noch mit „wechselnden Salden“ – also auch mal Guthaben ausweisen. Einfacher gesagt als getan in vielen mittelständischen Unternehmen derzeit. Was sich in diesen modifizierten Ratingsystemen immer negativ auswirkt sind Kreditinanspruchnahmen ständig an der vereinbarten Kreditlinie. Die KMU-Berater plädieren für die Einrichtung sogenannten „interner Warnlinien“ in der Kontoführung – also Saldenhöhen, bei deren Überschreitung sofort gegengesteuert wird, um nicht unnötig negative Ratingsignale zu senden.

Anwendung finden solche kontenbasierten Ratingsysteme zunehmend bei allen Kreditinstituten und zwar immer dann, wenn keine neue Kreditanfragen vorliegen und die Risikolage als konstant erscheint. Die Obergrenze für diese Anwendung liegt oft bei Kreditlinien von € 250.000. Besonders problematisch: tendenziell fallen die Noten dieser kontenbasierten Ratings oft schlechter aus als die des Standardrating mit der Analyse der Jahresabschlüsse und der Beantwortung des sogenannten qualitativen Fragenkatalogs.

Schlussfolgerung aus Sicht der KMU-Berater: „Auf jeden Fall mit den Kreditinstituten über die Ratingergebnisse und ihre Grundlagen sprechen!“ Darüber hinaus betont Sander: Die vorausschauende Gestaltung der eigenen Finanzierungssituation inklusive der Zahl der Bankverbindungen ist eine strategische Chefaufgabe: „Wer heute immer noch auf einem Bankenbein steht, sollte seine Situation gründlich überdenken“.

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Titanic am Frankfurter Flughafen

Von Dr. Oliver Everling | 30.März 2010

Die BILD-Zeitung läutete schon bei manchem Projekt die Totenglocken: Unter der Überschrift „Sinkt das Riesenschiff? AIRRAIL-CENTER Am Flughafen gibt der Boden nach“ berichtete die BILD-Zeitung (http://www.bild.de/) in der Woche, wie dem ursprünglich für „nur“ 660 Mio. € geplanten Bau neben dem finanziellen Fiasko nun auch ein technisches droht, dass alle bisherigen Probleme in den Schatten stellt. Das „AIRRAIL CENTER FRANKFURT“, mit einem Volumen von inzwischen rund 920 Mio. eines der größten und spektakulärsten Gewerbeimmobilien-Projekte Europas, sollte sich auf dem 660 m langen Dach des ICE-Fernbahnhofes als Gemeinschaftsprojekt der IVG Immobilien AG und der Fraport AG auftürmen (http://www.airrail.de/).

BILD: „Nun der nächste Schlag. Das Airrail-Center senkt sich ab. Um bis zu 2,6 Zentimeter. Aber nicht überall gleich stark.“ Am tiefsten grabe ich das Gebäude an Bug und Heck in den Grund, denn dort türmen sich die Beton-Geschosse. „Bricht der Prestigebau aus Beton, Chrom und Glas gar auseinander? Halten die filigranen Stützen das Gewicht von 400.000 Tonnen nicht aus?“

Der Flughafen Frankfurt (FRA) ist eines der größten Luftverkehrsdrehkreuze in Europa und zweitgrößter europäischer Fracht-Flughafen. Für viele Reisende aus aller Welt ist er erster Eindruck und für Weiterreisende Aushängeschild für Deutschland. Im Anflug auf den Frankfurter Flughafen ist schon heute der Bau neben Autobahn und über Schienennetz unübersehbar. Geschickt greift die BILD-Zeitung nun die schiffsähnliche Anmutung des Baus auf, um Ängste zu wecken: Eine kaum auszumalende Katastrophe für tausende von Arbeitsplätzen und Reisende täglich.

Im AIRRAIL CENTER FRANKFURT sollten eigentlich auf 140.000 m² Mietfläche, verteilt auf 9 Geschosse, zahlreiche Synergien unter einem Dach geschaffen werden: 94.500 m² Büroflächen, zwei Hotels der Hilton-Gruppe, Einzelhandels- und Gastronomie-Mix und 13.000 m² landschaftlich gestaltete Atrien. Aktuell seien rund zwei Drittel vermietet. Im Frühjahr 2010 sollten die ersten Mieter, darunter Unternehmen wie die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft KPMG, ihren neuen Unternehmenssitz im AIRRAIL beziehen – das war die Planung.

Das Projekt Airrail am Frankfurt Airport ist die größte IVG-Projektentwicklung; sie führte schon 2009 zu einem nochmaligen Bewertungsverlust von fast 150 Mio. €. Die Risikovorsorge für Projekte wurde bei der IVG im letzten Jahr nochmals verstärkt. Die negativen Auswirkungen der Finanz- und Wirtschaftskrise auf die Investment- und Mietmärkte belasteten 2009 ohnehin schon das Developmentgeschäft. Auf die veränderte Marktsituation musste die IVG durch entsprechende Wertberichtigungen und Maßnahmen zur Risikovorsorge bereits reagieren, so dass sich die Spielräume weiter verengten. Dies betrifft 2009 mit -149,4 Mio. € insbesondere das Projekt Airrail. Die Aufwendungen für Projektentwicklungen entfielen bei der IVG ganz überwiegend auf das Projekt Airrail in Frankfurt a. M. mit 209,5 Mio. € (2008: 173,0Mio. €).

Die bisher verbuchten Verluste resultieren aus den im Materialaufwand ausgewiesenen unrealisierten Wertänderungen, auf im Geschäftsjahr vorgenommene Wertberichtigungen auf den Nettoveräußerungswert im Segment „Development“ der Gesellschaft, betreffend im Wesentlichen mit 149,4 Mio. € (2008: 67,9 Mio. €) das Projekt Airrail am Frankfurter Flughafen. Eine Vorsorge für das Auseinanderbrechen kann darin ebenso wenig enthalten sein wie die möglichen Veränderungen von Mieterpräferenzen, doch an andere Standorte zu gehen.

Schon vor der Finanzkrise wurde die IVG-Anleihe als eine Spekulation auf Rating und Zinsstruktur präsentiert (http://www.faz.net/). Bei der IVG fehlt es an Ratings anerkannter Agenturen, mit denen sich die finanziellen Auswirkungen der Havarie am Flughafen abschätzen ließen. Auch die noch ausgezeichneten Fondsratings bei der IVG geraten unter Druck, wenn das Emissionshaus schwächeln sollte.

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CRE prognostiziert Workout-Boom

Von Dr. Oliver Everling | 30.März 2010

Die Colonia Real Estate AG (ISIN: DE0006338007; WKN: 633800, http://www.cre.ag/) bestätigte ihre eigene Ergebnisprognose mit einem Konzernergebnis nach Steuern in Höhe von € 9,1 Mio. Die Colonia Real Estate AG (CRE) sieht damit unter Beweis gestellt, dass sie den Turnaround und die Restrukturierung der Gesellschaft erfolgreich umgesetzt hat. Die Verwaltungskosten in Höhe von € 11,7 Mio. konnten um 44,2 % reduziert werden.

„Leider konnte der Geschäftsbereich Asset Management im Berichtsjahr 2009 keinen positiven Ergebnisbeitrag leisten“, räumt CEO Stephan Rind ein. Dieser Bereich schloss mit einem Verlust von € 1,2 Mio. ab. Kosten der Restrukturierung dieses Bereiches haben das Ergebnis zusätzlich in Höhe von € 0,7 Mio. belastet. Inzwischen seien einige Bestände bei den Banken in den Ausschreibungen, um die sich die CRE bemühe. Ein erster Workout konnte von Royal Bank of Scotland (RBS) akquiriert werden, weitere könnten bald folgen.

Die Co-Investmentmandate seien mit diesen Workouts nicht zu vergleichen, da es dazu eine Transaktionsgebühr gebe. Am Ende mit 20 – 30 % Gewinnbeteiligung werde am Exit noch einmal verdient. Dagegen sei beim Workout ein erheblich höherer Beitrag aus dem laufenden Mandat zu erzielen. „Die Kurve ist deutlich flacher, mit einem gesunden Deckungsbeitrag“, sagt Rind. Beim Workout sei die Gesellschaft als reiner Dienstleister tätig. Experten für Logistik und Büro, die aufgrund der Portfoliostruktur schon heute im Hause seien, stünden auch für die Workouts zur Verfügung.

„Noch vor ein bis zwei Jahren wussten die Banken selber nicht, wo sie stehen“, erinnert Rind. Jetzt sei dies anders. Während man früher mit dem Vorschlag, Workouts für Portfolien der Bank zu übernehmen, gleich weggeschickt worden sei, sei die Gesprächsbereitschaft heute bei den Banken, nachdem die Eigentumsverhältnisse usw. geklärt seien, ganz anders. Rind betont, dass Workouts kein Einzelfallthema seien. „Aggressiv in Deutschland oder Europa unterwegs sein“, das wäre noch kurz vor Beginn der Subprime-Krise die Leitlinie für Milliardenfinanzierungen gewesen, die oft sogar in die eigenen Bücher gegangen seien.

„Hier sprechen wir locker über einen dreistelligen Milliardenbetrag, der auch in deutsche Portfolien ging“, sagt Rind. Finanzierungen laufen nun aus. Banken, die es sich leisten konnten, hätten auch Discounts angeboten. Banken, die es sich nicht leisten konnten, hätten die Assets trotz gebrochener Covenants usw. noch im Bestand, um ihre dünne Eigenkapitaldecke zu schonen. Würden die Assets als notleidend klassifiziert, müssten sie nach Basel II ihre Eigenkapitalanforderungen deutlich nach oben schrauben. Wer nun staatliche Beteiligungen habe, könne nun die Krise aussitzen. „Wir sind ganz am Anfang, wir haben gerade erst 20 bis 25 % der Strecke hinter uns.“ Rind spricht in erster Linie von Gewerbeimmobilienbeständen, die in Schwierigkeiten geraten seien. Wenn keiner da sei, der sich um Neuvermietungen kümmere, gebe es explosionsartige Leerstände.

Basis des CRE Geschäftsmodells ist die Bewirtschaftung der eigenen Wohnimmobilienbestände. Das Ergebnis aus der Vermietung (NOI) erhöhte sich deutlich von € 31,1 Mio. auf nunmehr € 42,0 Mio. Insbesondere die Optimierung der Bewirtschaftungskosten sowie die Entwicklung der Mieteinnahmen trugen zu dieser Verbesserung um 35,2 % im Vergleich zum Vorjahr bei. Auf Basis einer like-for-like Betrachtung verbesserte sich die Leerstandsquote leicht um 0,1 % auf 13,6 %. Das EBITDA, als wichtige Kenngröße der Gesellschaft, betrug € 32,7 Mio. und konnte um mehr als 150 % gesteigert werden (2008: € 12,7 Mio.). Im Vorjahr waren Abwertungen auf den Immobilienbestand vorgenommen worden. Im Jahr 2008 wurden bereits € 59,7 Mio. auf den Immobilienbestand bzw. 7,2 % des Immobilienwertes abgewertet. Im Berichtsjahr 2009 sah der Vorstand daher keinen weiteren Abwertungsbedarf auf das Immobilienvermögen und sieht sich durch Gutachter bestätigt.

Durch den Abbau von Bankverbindlichkeiten von € 64,0 Mio. verbesserte sich das Finanzergebnis von € -35,9 Mio. auf nunmehr € -26,5 Mio. Der Darlehensverzicht von € 8,7 Mio. im Rahmen der Neustrukturierung eines Darlehens wirkte sich positiv auf das Finanzergebnis aus. Im Gegenzug belastete die Einmalzahlung von € 2,1 Mio. zur Ablösung eines in diesem Zusammenhang vereinbarten Besserungsscheins das Finanzergebnis. Das Immobilienvermögen der CRE Gruppe wird zum 31. Dezember 2009 mit insgesamt € 820,5 Mio. angegeben, davon € 814,2 Mio. als Finanzinvestition gehaltene Immobilien. Das Eigenkapital der Gesellschaft wird auf € 246,4 Mio. erhöht ermittelt (2008: € 225,3 Mio.), so dass sich die Eigenkapitalquote auf 28,0 % erhöhte. Aufgrund eines Teilverkaufs eines Portfolios in 2009 sowie durchgeführter Kapitalmaßnahmen reduzierte sich der NAV pro Aktie auf € 10,16 (2008: € 11,65).

„Ein Rating einer externen Ratingagentur existiert derzeit aus Kostengründen für den CRE Konzern nicht“, berichtet die Gesellschaft. Mögliche Nachteile oder Risiken bei der Aufnahme von Fremdkapital, die daraus erwachsen können, werden derzeit nicht gesehen. Rind fügt hinzu, dass die Probleme der US-Agenturen mit ihren Bewertungen in den USA – Rind nennt die unverhältnismäßig hohe Anzahl von AAA-Ratings im CMBS-Markt als Beispiel – wohl zu eher vorsichtigeren Urteilen Anlass geben. Abseits der Finanzierungsmaßnahmen – wie der Wandelanleihen – seien Finanzierungen durch erstrangige Hypothekendarlehen abgesichert, aus Unternehmenssicht sei das Rating der Gesellschaft daher nicht so entscheidend.

„Wo stehen wir in der Nachhaltigkeit unseres Bestandes?“, fragt Rind und zeigt die Wirkungsbereiche des CRE Asset Management Ansatzes Ökologie, Ökonomie und Soziales auf. Nicht nur Energieverbrauch und CO2-Emission, Wasserverbrauch und Abwasser, Müllentsorgung usw. beschäftigen Mieter, sondern auch soziale Aspekte. Letztlich gehe es darum, durch zufriedene Mieter die Umzugshäufigkeit zu senken.

Hauptaufgabe für das abgelaufene Geschäftsjahr 2009 war die Restrukturierung und die Stabilisierung der Gesellschaft. „Auf Basis der positiven operativen Entwicklung des Immobilienbestands, der realisierten Kostensenkungen sowie der stabilen Finanzierungsstruktur gehen wir für das laufende Geschäftsjahr 2010 von einem moderaten Wachstum aus. Zudem soll“, fügt der Vorstand hinzu, „das eigene Wohnimmobilienportfolio gestärkt werden.“ Sowohl durch Zukäufe, als auch durch wertsteigernde Maßnahmen sollen Erträge aus den Immobilien erhöht, Leerstände abgebaut und somit der Cashflow gesteigert werden. „Des Weiteren gehen wir davon aus, dass das CRE Asset Management wieder in die Gewinnzone zurückkehren wird.“

Schwerpunkt der Arbeit für das Geschäftsjahr 2010 ist somit die kontinuierliche Verbesserung des Cashflows, die weitere Optimierung unserer Finanzierungsstruktur sowie der Ausbau des CRE Asset Managements im Bereich Wohnimmobilien für Dritte. Bei konstanten Marktvoraussetzungen ist es unser Ziel, mindestens ein zum Vorjahr vergleichbares Ergebnis zu erreichen.

Die CRE AG ist mit ca. 19.000 Wohneinheiten und € 2,1 Mrd. Assets under Management einer der führenden börsennotierten Investment- und Management Konzerne in Deutschland. Das CRE Geschäftsmodell basiert auf zwei Säulen – das Investment und das Service Segment. Im Investment Segment konzentrieren wir uns auf renditestarke Wohnimmobilienportfolios in Wachstumsregionen für den Eigenbestand und opportunistische Co-Investments mit institutionellen Partnern, sowohl in Gewerbe- als auch in Wohnimmobilien. Das Service Segment umfasst das CRE Asset Management und unseren Geschäftsbereich CRE Privatisierung. Das CRE Asset Management ist auf maßgeschneiderte Lösungen und auf die nachhaltige Neupositionierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien spezialisiert. Dabei liegt unser Fokus auf der Ertragsoptimierung und der langfristige Umsetzung von Wertsteigerungspotential.

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Deutsche Stiftungen kooperieren mit oekom research

Von Dr. Oliver Everling | 30.März 2010

Der Bundesverband Deutscher Stiftungen sucht mit der oekom research AG als offiziellem Projektpartner die Zusammenarbeit. Ziel der Kooperation ist es nach Angaben der Ratingagentur oekom research, die Mitglieder des Verbandes bei der Berücksichtigung sozialer und umweltbezogener Aspekte in ihrer Kapitalanlage zu unterstützen. Dazu bietet oekom research den gut 3.400 Mitgliedern des Bundesverbandes einen einmaligen und kostenlosen Portfolio-Check in Bezug auf Nachhaltigkeitskriterien („Nachhaltigkeitsscreening“) an.

Viele institutionelle Investoren beziehen seit längerer Zeit derartige Kriterien in ihre Anlageentscheidungen mit ein. Auch Stiftungen öffnen sich verstärkt dem Thema, haben aber oftmals noch Beratungsbedarf. „Dabei bieten nachhaltige Anlagen gerade den Stiftungen handfeste Vorteile“, sagt Robert Haßler, CEO von oekom research. Dazu zählt insbesondere die aktive Förderung des sozialen, kulturellen oder umweltbezogenen Stiftungszwecks durch gezielte Investments in Aktien und Rentenpapiere von Emittenten, die im Sinne des Stiftungszwecks agieren. Außerdem lassen sich Reputationsrisiken wie im Fall der niederländischen Krebsstiftung KWF Kankerbestrijding vermeiden. Diese hatte einen Teil ihrer Kapitalanlagen in Tabakunternehmen investiert, was in der niederländischen Öffentlichkeit für großes Aufsehen gesorgt und die Stiftungsmanager in Erklärungsnot gebracht hat. Durch die Nutzung von ökologischen oder sozialen Ausschlusskriterien bei der Auswahl der Anlageobjekte und deren konsequente Anwendung lassen sich solche Situationen und die damit verbundenen Reputationsverluste vermeiden.

Auf der anderen Seite sichert sich die nachhaltig anlegende Stiftung auch Renditechancen: Wie zahlreiche Studien belegt haben, können nachhaltige Kapitalanlagen eine vergleichbare Rendite wie konventionelle Anlagen erzielen. Nach einer aktuellen Auswertung des Unternehmensberaters Mercer zeigen 30 von 36 internationalen wissenschaftlichen Studien, dass nachhaltige Kapitalanlagen gleich gut oder sogar besser abschneiden als konventionelle. Die Vorbehalte deutscher Stiftungen gegen die Einbeziehung von Nachhaltigkeitskriterien sind entsprechend im Rückzug begriffen.

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