Ein Quäntchen Trost von Scope

Von Dr. Oliver Everling | 19.Februar 2009

Mit dem Titel der aktuellen Studie von Scope gelingt der Ratingagentur eine Anspielung auf die aktuelle Finanzkrise: Nach „Casino Royal“ kommt nun ein Quäntchen Trost. Offene Immobilienfonds, betont Dr. Clauda Vogl-Mühlhaus, waren aber zu keinem Zeitpunkt im Spielkasino. Noch nie seien so viele Ratinggespräche von der Agentur geführt worden wie in den letzten Monaten. Eine besondere Herausforderung waren die Aussetzungen von Anteilsrücknahmen.

Vogl-Mühlhaus weist darauf hin, dass die Ratingmethodik der Ratingagentur in Bezug auf die Berücksichtigung des Immobilienportfolios, der Finanzstruktur, der Liquidität im Sinne von Fungibilität der Anteilscheine und Einbeziehung der Managementqualität weiterentwickelt wurde. Diversifizierung nach Regionen, Mietern und Branchen, Vermietungsquoten und Leerstandsabbau, Mietvertragsstrukturen mit erhöhten Risiken, Anpassungsbedarf der Verkehrswerte, Klumpenrisiken nach Objektgrößen, Altersstrukturen , die uneinheitlich seien, Kreditquoten mit Anstiegen sowie Kreditlaufzeiten und Liquiditätsanlagen gehören zu den Risikofaktoren in unterschiedlichem Maße. Sonja Knorr, Mitautorin der Studie und Analystin der Ratingagentur verweist auf weitere Einzelheiten.

Bernhard Dames, Senior Executive Analyst der Scope Group, räumt ein, dass die Krise auch den deutschen Immobilienmarkt erreicht habe. Das Leerstandsniveau könnte weiter ansteigen und die die Mieten weiter zurückgehen. Klar sei bisher nur, dass das Transaktionsvolumen rückläufig war, da vielen Investoren die notwendigen Finanzierungen fehlten.

Historisch betrachtet war Großbritannien schon immer ein sehr volatiler Markt. Er sei geprägt durch den Finanzdienstleistungssektor, insbesondere durch die Investmentbanken. London sei daher ganz erheblich von den aktuellen Entwicklungen betroffen. Die Renditen lagen teilweise unter dem Niveau britischer Staatsanleihen, dies sei nun korrigiert worden. Inzwischen stünde London auf der Wunschliste wieder weit oben, denn nun seien 5,5 bis 6 Prozent wieder erreicht.

Paris weise gegenüber London eine diversifizierte Nutzungsstruktur aus. Paris sei von 4 % auf 5,5 % bei den Spitzenrenditen angestiegen, die Krise zeige insofern auch hier ihre Spuren. Käufer und Verkäufer hätten auch in den USA noch vielfach inkongruente Vorstellungen, so dass auch dort das Transaktionsvolumen eingebrochen sei. Allerdings sei hier zu betonen, dass es regionale Unterschiede zu beachten gilt.

Dames warnt ebenso davor, Asien mit Pauschalurteilen einzuschätzen. Auch hier müsse sorgfältig differenziert. Tokio, Hongkong, Singapur und Seoul stünden hier im Zentrum der Investitionsschwerpunkte der Fonds. Dames erwartet, dass diese Region am ehesten von dem wieder zu erwartenden Aufschwung profitieren wird. Die Immobilien seien jetzt wieder auf einem Niveau, dass „man kaufen könne“.

Steffen Kopplin gibt einen detaillierten Überblick über die Vermietungssituationen. Das Objektpotential und die Nachhaltigkeit steige. Hohe Leerstände erhöhen das Nachvermietungsrisiko, da der Mieter hier nicht den maximalen Preis zahlen würde. Kopplin nennt die Spitzenreiter bei den Kapitalanlagesellschaften (KAGen) wie auch bei den einzelnen Fonds (www.scope.de). Gerade in den schwachen Jahren würde zusätzlicher Druck auf die KAGen aufgebaut. Fonds mit lang laufenden Mietverträgen seien besser positioniert, um nachhaltige Mieterträge zu erwirtschaften. Eine Fülle von plausiblen Kriterien erlauben der Ratingagentur, ebenso schlüssige Ratings herzuleiten.

Holger Müller-Brandes, Senior Analyst der Scope Analysis GmbH, verdeutlicht, dass bei allen Ratings auch die Managementqualitäten berücksichtigt werden. Müller-Brandes zeichnet bei der Studie für die Analyse der Managementqualität verantwortlich. Müller-Brandes weist darauf hin, dass man kein Ranking erstellt habe, da unterschiedliche Kriterien gegeneinander abgewogen werden müssten. Es lasse sich aber klar eine Gruppe der fünf Spitzenreiter benennen (www.scope.de).

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Gelingt der IVG in 2009 das Comeback?

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 18.Februar 2009

Nach einer Umfrage unter Immobilienexperten wird das Jahr 2009 durch Finanzierungsprobleme, Notverkäufe, Abwertungsbedarf und Insolvenzen geprägt sein. Nun stellte sich die Frage, ob der Pessimismus bereits in den Kursen der Immobilienaktien hinreichend eskomptiert ist oder nicht. Als sicher gilt, dass sich Gesellschaften, die sich auf Gewerbeimmobilien und den Development-Bereich fokussiert haben, ein weiteres schwieriges Jahr bevorsteht. Dazu zählt auch die IVG. Ob die kriselnde Gesellschaft im laufenden Jahr das Comeback einleiten kann, wird zum Großteil davon abhängen, ob es ihr gelingt, die hohe Verschuldung zurückzuführen, die künftige Finanzierung sicher zu stellen und Portfolios werterhöhend zu verkaufen. Das kapitalintensive Geschäftsmodell kommt dem neuen Management vor allen in Zeiten der Finanzmarktkrise sicher nicht entgegen. Die restriktive Kreditvergabe der Banken setzt den Immobiliengesellschaften gleich doppelt zu, da sie einerseits selbst davon betroffen sind, und andererseits die Anzahl potentieller Immobilieninvestoren stark abnimmt, welche in der Vergangenheit den Erwerb oftmals über Fremdkapital finanziert hatten. Der IVG-Kursverlauf in 2008 lässt allerdings den Schluss zu, dass es nicht wenige Marktteilnehmer gibt, die der IVG nicht zutrauen, den hohen Schuldenberg abzubauen und die kurz- bis mittelfristige Refinanzierung zu bewerkstelligen. Die Verschuldungssituation und die Liquiditätslage des Unternehmens ist bedrohlich. Bei einem Eigenkapital von weniger als zwei Milliarden Euro belaufen sich die Finanzverbindlichkeiten auf sechs Milliarden Euro.

Statt den von Investoren erhofften Verkauf, wurden die Kavernen in einen hauseigenen Fonds übertragen im Rahmen eines Asset Deals übertragen und institutionellen Fonds zur Zeichnung angeboten. Laut IVG wird der Fonds zwischen 2008 und 2014, entsprechend der Fertigstellung der noch zu errichtenden Kavernen, insgesamt etwas mehr als 1,7 Mrd. für das Paket, davon 836 Mio. Euro, im laufenden Geschäftsjahr zahlen. Vor Steuern beträgt das Ergebnis 273 Mio. Euro, der Cash-Zufluss beläuft sich auf 598 Mio. Euro. Die Frage ist hierbei, zu welchem Preis die Kavernen bewertet worden. Laut dem ehemaligen CEO soll der Verkehrswert 1,4 Mrd. Euro betragen haben.

Hohe Finanzschulden, aber dennoch überlebensfähig? Die Finanzschulden der IVG Immobilien AG betragen zum dritten Quartal 6,1 Mrd. Euro, wobei das Unternehmen zurzeit über weitere ungenutzte Kreditlinien in Höhe von ca. 1,25 Mrd. Euro verfügt. Da innerhalb der nächsten 12 Monate allerdings gleichzeitig Bankkredite in Höhe von 1,2 Mrd. Euro auslaufen, ist davon auszugehen, dass zumindest ein Teil der bisher ungenutzten Linien dafür in Anspruch genommen wird. Laut Unternehmensangaben wird dem Unternehmen eine Verschuldungsquote nach bankspezifischer Berechnung in Höhe von 75 % zugestanden, so dass man mit einer Quote in Höhe von aktuell 59 % über genügend Spielraum verfügt. Entscheidend für eine Verschlechterung der Verschuldungsquote wären vornehmlich zwei Faktoren, nämlich zum einen die Höhe der Finanzschulden und zum anderen die Werthaltigkeit des Immobilienportfolios, da eine dortige Wertminderung zur Folge hätte, dass der Fremdkapitalanteil im Verhältnis steigt, so dass sich letztendlich auch die Verschuldungsquote erhöht. Weite Fragen drehen sich darum, ob IVG über genug Liquidität verfügt, um die Zinszahlungen zu gewährleisten. Andernfalls könnte das LTV-Ratio auf 90% oder mehr steigen.

Der hohe Abschlag zum Net Asset Value zeigt, dass viele Investoren auch in diesem Jahr mit hohen Abschreibungen bzw. Wertkorrekturen auf das Immobilienportfolio rechnen. Derzeit beträgt die Marktkapitalisierung des MDAX-Unternehmens nur noch auf rund 500 Mio. Euro. Gleichwohl besteht mit Blick auf den derzeitigen Kurs bei 4,35 Euro nur wenig Spielraum nach oben. Stärkere Kursavancen sind wegen der kritischen Bilanzrelationen nicht zu erwarten. Die seit Dezember zu verzeichnenden  Kurssteigerungen dürften vielmehr auf den Einstieg des Hedgefonds Blacksmith zurückzuführen sein, der seinen Anteil an IVG auf 3,01% erhöht hat. Ungeachtet der Tatsache, ob der Fonds diese Position nur aus Tradingaspekten hält, ist das gegenwärtige Bewertungsniveau nur zur rechtfertigen, wenn die Gesellschaft den Kapitalmarkt in 2009 nicht beanspruchen wird und den Kostenblock bis 2010 deutlich zurückführen (ca. 30 Mio. Euro) kann (Bull Szenario). Andernfalls (Bear Szenario) – also im Falle einer Kapitalerhöhung und Kostenersparnissen von nur etwa 5 %, sind maximal Kurse bis 2 Euro drin. Im schlechtesten Fall, also wenn die Refinanzierung scheitert und der Abschreibungsbedarf höher als erwartet ausfällt, ist eine Pleite des Unternehmens nicht auszuschließen.

Zumindest der Aufsichtsrat scheint sich mit der Neubesetzung der Führungsebene absichern zu wollen. Nach dem Abschied des ehemaligen Vorstandsvorsitzenden Wolfhard Leichnitz trennte sich die IVG auch kürzlich vom Finanzvorstand Bernd Kottmann. Der Abschied von Kottmann überrascht, denn in Branchenkreisen hieß es, dass Kollmann Ambitionen auf den Chefsessel gehabt habe. Diesen hat bereits der ehemalige Telekom-Manager Gerhard Niesslein eingenommen. Laut der Pressemitteilung der IVG hieß es zwar, dass Kottmann auf eigenen Wunsch ausgeschieden sei und nach der Hauptversammlung zum 31. Mai 2009 aus dem Vorstand ausscheidet. Wahrscheinlicher ist, dass Großaktionär Sal Oppenheim nach der Absetzung des ehemaligen Vorstandsvorsitzenden auch das Finanzressort neu besetzen und einen Manager Ihres Vertrauens diese heikle Aufgabe übergeben wollte. Da war für Kottmann kein Platz mehr.
Als Nachfolger wurde Prof. Wolfgang Schäfers bestellt. Nach einer leitenden Funktion bei Arthur Andersen Real Estate, wo er zuletzt bis 2002 als Partner den Bereich Real Estate Corporate Finance in Frankfurt leitete, fungierte Schäfers seit 2002 als Managing Director im Bankhaus Sal. Oppenheim und war Leiter des Bereichs „Real Estate Investment Banking�??. Zusätzlich ist er seit 2004 Professor für Immobilienmanagement am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft der Universität Regensburg.

IVG-Chef Gerhard Niesslein hat kürzlich in einem Interview erklärt, dass die Kombination aus internationalen IFRS-Bilanzregeln und Eigenkapitalvorschriften nach Basel II den Immobilienmarkt bedrohe. Niesslein sieht insbesondere das IFRS-Regelungswerk als „gefährlichen Brandbeschleuniger“ und forderte [Ä]nderungen an den IFRS-Regeln. So müsse es möglich sein, zu einer Bewertung nach Anschaffungskosten zu wechseln. Auch der neue CFO Schäfers stellte die Marktbewertung von Immobilien und die prozyklische Marktbewertung für Immobilien infrage. Nach seiner Meinung sei der Markt zusammengebrochen und die Vergleichbarkeit fragwürdig. Was die Vorstände allerdings bei dieser Diskussion vergessen ist, dass sie in den guten Zeiten den Wert ihrer Objekte in den Bilanzen hochschreiben konnten. Um Vertrauen bei Anlegern zu schaffen, muss das Management gerade bei der Darstellung der ermittelten Fair Values größtmögliche Transparenz beweisen. Bei den meisten deutschen Immobilienunternehmen – dazu gehört auch die IVG – ist dies aber nicht der Fall. Da Investoren nicht in der Lage sind, die Risiken von Immobilienportfolien richtig einzuschätzen, muss das Unternehmen insbesondere in Krisenzeiten die Risiken für alle Marktteilnehmer transparent machen, auch wenn dies zu einer hohen Volatilität der Ergebnisse führt.

Nach einem geschätzten Verlust im Jahr 2008 von etwa 200 Mio. Euro dürfte das Minus im laufenden Jahr wegen der zu erwartenden Wertkorrekturen deutlich höher ausfallen.

Ungeachtet dessen wird sich das Management der IVG aufgrund der in 2009 auslaufenden Kreditlinien in Höhe von 1,2 Mrd. Euro und des voraussichtlichen Investitionsvolumens im Geschäftsbereich Development von ca. 500 Mio. Euro mächtig ins Zeug legen müssen, um die Ausgangslage zu verbessern, was um so wichtiger wird, je länger die Finanzmarktkrise und damit verbunden ein geringes Transaktionsvolumen auf den Immobilienmärkten anhält. Oberste Priorität für den neuen Vorstandsvorsitzenden Niesslein dürfte es sein, die Banken für die Verlängerung der auslaufenden Kreditlinien zu gewinnen. Der IVG Immobilien dürfte es dabei meiner Meinung nach in die Karten spielen, dass wahrscheinlich kein Bankenkonsortium ernsthaft ein Interesse daran haben dürfte einem solch schwergewichtigen Player im deutschen Immobilienmarkt lebensnotwendige Kreditlinien zu verweigern. Eine gewichtige Rolle kommt dabei sicherlich Sal. Oppenheim zu, die ihre Beteiligung an der IVG kürzlich auf 20 % aufgestockt hat. Der Großaktionär und auch der Aufsichtsrat ist gut beraten, dass Geschäftsmodell der Gesellschaft stärker zu hinterfragen.

Es ist davon auszugehen, dass der Markt vor allem in diesem Jahr zwischen risikobehafteten Gesellschaften und solchen, die über nachhaltige und solide finanzierte Geschäftsmodelle verfügen, stärker unterscheiden wird. Bei genauer Betrachtung der börsennotierten Gesellschaften gibt es durchaus eine Reihe von Immobilienunternehmen die aufgrund ihres tragfähigen Geschäftsmodells optimistisch in die Zukunft blicken könnten. Ob die IVG dazu gehören wird, bleibt abzuwarten.

Denn ob das vom Management erhoffte Comeback gelingen wird, hängt nicht nur von der künftigen operativen Performance, sondern auch von ihrer Fähigkeit ab, verlorenes Vertrauen zurückzugewinnen.

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Spängler mit „B“ (gut) ausgezeichnet

Von Dr. Oliver Everling | 18.Februar 2009

Die Bad Homburger Feri EuroRating Services AG hat den Spängler Long Term Value Trust (AT0000857784) zum Stichtag 31. Dezember 2008 mit der Ratingnote „B“ (gut) ausgezeichnet.

Der Fonds investiert in nordamerikanische Blue Chip Aktien. Das Fondsmanagement verfolgt dabei einen langfristigen Ansatz mit Fokus auf Qualitätsunternehmen, die konjunkturunabhängig ein stabiles Gewinnwachstum erwarten lassen. Die Titelselektion erfolgt „bottom-up“ anhand eines strikten Investmentprozesses. Im ersten Schritt wird nach Unternehmen gescreent, die über eine Marktkapitalisierung von mindestens einer Milliarde US-Dollar sowie über eine langfristig konstante Eigenkapitalrendite in Höhe von mindestens 15 Prozent p.a. verfügen.

Aus dem circa 200 Unternehmen umfassenden Investmentuniversum werden mittels Fundamentalanalyse solche Unternehmen identifiziert, die über eine starke Marktposition, stabile Erträge sowie eine aussichtsreiche Gewinnentwicklung verfügen. Darauf aufbauend werden die Titel selektiert, die anhand einer Discounted Cash Flow-Analyse als unterbewertet erachtet werden. Im letzten Schritt erfolgt die Portfoliokonstruktion. Das konzentrierte Portfolio setzt sich aus 25 bis 30 Titeln mit einer Gewichtung zwischen einem und 7,5 Prozent zusammen.

Die Vergabe des B-Ratings für den Spängler Long Term Value Trust resultiert zudem aus dem sehr erfahrenen Fondsmanagement, berichten die Analysten der Ratingagentur. Spängler ist hier eine Kooperation mit Jensen Investment Management – einem auf amerikanische Quality Growth-Unternehmen spezialisierten Investmenthaus – eingegangen, die das Management übernommen hat.

Das fünfköpfige Expertenteam setzt sich aus den drei Portfoliomanagern Robert McIver, Robert Millen und Robert Zagunis sowie den Business Analysten Eric Schoenstein und Kurt Havner zusammen. Robert McIver gehört seit 2004 dem Unternehmen an und besitzt über 18 Jahre Erfahrung im Bankbereich. Robert Millen besitzt über 35 Jahre Berufserfahrung im Bank- und Finanzwesen und arbeitet seit 2000 für das Unternehmen. Robert Zagunis gehört dem Unternehmen seit 1993 an, war 16 Jahre lang im Corporate Banking tätig und besitzt weitere 15 Jahre Investmenterfahrung.

Zusätzliche Informationen zum Feri Fonds Rating sowie das ausführliche Fonds-Rating mit Strategie- und Managementkommentar zu den genannten Fonds finden interessierte Anleger unter www.fonds-rating.de.

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Assekuratas A für LSH

Von Dr. Oliver Everling | 17.Februar 2009

Die Landesschadenhilfe Versicherung VaG (LSH) hat sich erneut dem Assekurata-Rating-Prozess unterzogen und erhält insgesamt ein gutes Rating (A). Sowohl in 2007 als auch in 2008 konnte die LSH wieder eine sehr gute Ertragslage verzeichnen. In 2007 belief sich die versicherungstechnische Erfolgsquote auf 6,02 %. Vor dem Hintergrund der außerordentlichen Schadenbelastung im Zusammenhang mit dem Wintersturm Kyrill sei dieses Ergebnis besonders hervorzuheben, schreiben die Analysten der Ratingagentur in Köln. Für das Jahr 2008 erwartet das Unternehmen ebenfalls eine hohe versicherungstechnische Erfolgsquote. In diesen Ergebnissen bestätigt sich die aus Sicht von Assekurata sehr wirkungsvolle Rückversicherungsstrategie, mit der die LSH Schwankungen in der Schadenbelastung erfolgreich begegnet.

Der Großteil des insgesamt sehr guten Wachstums resultiert bei der LSH aus dem Vertrieb über freie Vermittler, Makler und Mehrfachagenten. Hierbei weitet das Unternehmen die regionale Geschäftstätigkeit zum einen in Richtung Westen und Niederrhein aus. Zum anderen wächst die LSH sehr stark in Schleswig Holstein. In 2007 stiegen die gebuchten Bruttoprämien um 3,44 %. Für das Geschäftsjahr 2008 rechnet das Unternehmen erneut mit einer Zuwachsrate, die deutlich über dem Markt liegt. Die wesentlichen Bestandszuwächse erzielt die LSH weiterhin in der landwirtschaftlichen Feuerversicherung.

„Ein wesentlicher Träger der sehr guten Unternehmenssicherheit der LSH ist die exzellente Eigenkapitalausstattung“, heißt es im Bericht der Assekurata. „Im gesamten Beobachtungszeitraum zeigt sich hier eine sehr positive Entwicklung. Aufgrund der positiven Ertragslage im abgelaufenen Geschäftsjahr erwartet Assekurata auch für 2008 eine weitere Verbesserung der Sicherheitsmittelausstattung.“ Darüber hinaus ist die LSH nach Auffassung von Assekurata mit einem sehr umfassenden und für die Größe des Unternehmens sehr weit entwickelten Risikomanagementprozess sowohl im Hinblick auf die Anforderungen des KonTraG als auch die zu erwartenden Anforderungen aus Solvency II bereits heute sehr gut aufgestellt.

Die Kundenorientierung der LSH bewertet Assekurata mit weitgehend gut. Das Unternehmen bietet dem Kunden einen sehr umfangreichen Service und hat einen bedeutenden Schritt zur Weiterentwicklung der Antrags- und Schadenprozesse mit der Bündelung verschiedener Arbeitsschritte in einem Backoffice eingeleitet. „Damit schafft die LSH die Voraussetzungen, einfache Geschäftsvorfälle schnell und effektiv abzuwickeln sowie komplexere Kundenanliegen von spezialisierten Mitarbeitern bearbeiten zu lassen“, argumentiert Rico Matthäus, Senior-Analyst Schaden-/Unfallversicherung bei der Assekurata. Diese Vorgehensweise dürfte sich nach Auffassung von Assekurata zukünftig noch positiver auf die Kundenbeziehung auswirken.

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DreBa schwindet aus der Skyline

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 16.Februar 2009

Die Commerzbank plant den Verkauf des Jürgen-Ponto-Hochhauses – der Zeitpunkt ist alles andere als günstig. Leere Bürotürme prägen jetzt schon das Stadtbild am Finanzplatz Frankfurt. Wegen der Finanz- und Bankenkrise dürfte sich die Lage noch verschärfen. In dieser Zeit beabsichtigt die Commerzbank das Jürgen-Ponto-Hochhaus zu verkaufen.

Wie ein Sprecher der Commerzbank kürzlich bekannt gab, werde die Fusion mit der Dresdner Bank Flächen frei setzen, daher prüfe die Commerzbank derzeit verschiedene Optionen, u.a. den möglichen Verkauf des 32-stöckigen und 166 Meter hohen Jürgen-Ponto-Hochhauses, das derzeit renoviert wird und leersteht. Laut die mit dem Vorgang vertraute Kreise haben bereits erste interessierte Mieter das Bürogebäude unter die Lupe genommen, hierzu soll auch die Deutsche Bahn (DB) gehören.

Dessen ungeachtet ist der Zeitpunkt alles andere als günstig, denn leere Bürotürme prägen das Bild der Stadt Frankfurt schon seit geraumer Zeit. Dabei ist das Ausmaß der Krise in der Bankenmetropole noch gar nicht abzuschätzen. Als sicher gilt, dass die damit für dieses Jahr erwartete stark sinkende Vermietungsleistung weiteren Leerstand produzieren wird. Gemäß Cushman & Wakefield blieb die Nachfrage nach Büros in Frankfurt bereits im Jahr 2008 9,1 Prozent unter der des Vorjahres, wo 500 000 Quadratmeter vermietet wurden. Derzeit stehen gemäß C&W rund 1,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche in Frankfurt leer, was in etwa der Fläche von 219 Fußballfeldern entspricht.

2009 wird ein schwieriges Jahr für die Mainmetropole: Auch Atisreal geht davon aus, dass der Investmentumsatz 2009 stärker durch externe Faktoren, vor allem durch die Entwicklung der Finanzierungs- und gesamtwirtschaftlichen Situation, bestimmt werde, als durch das grundsätzliche Investoreninteresse, das nach wie vor in großem Umfang vorhanden sei. Zudem hänge das Marktumfeld von der Preisentwicklung ab. Sollten die Renditen weiter steigen, könnte sich dies positiv auf das Transaktionsvolumen auswirken. Eine seriöse Prognose zum Investmentumsatz sei aus heutiger Sicht aber nicht möglich.

Wie groß die Probleme an den Gewerbeimmobilienmärkten sind, lässt sich am besten am Frankfurter Opernturm, der Vorzeigebau unter den deutschen Gewerbeimmobilien schlechthin, ablesen. Wegen des Zusammenbruchs an den Investmentmärkten und der Liquiditätsnöte der kriselnden Immobilienfonds braucht der Käufer ein gut gefülltes Portemonnaie. Hinzu kommen die Sorgen über die Nachhaltigkeit von Mietverträgen. Im Falle des Opernturms ist die angeschlagene Schweizer UBS der Ankermieter. Immerhin stand das Institut im vergangenen Jahr kurz vor der Insolvenz. Nur Dank der Notenbank und des Steuerzahlers konnte die UBS überleben. Der Rest des Opernturms fällt sich nur zäh, die Spitzenmiete mit 40 Euro pro Quadratmieter dürfte in der derzeitigen Krise viele Mietinteressenten abschrecken, die Suche nach solventen Mietern dürfte für den Bauherren kein leichtes Unterfangen werden.

Ob sich für das als „Silberturm�?? bekannte Jürgen-Ponto-Hochhaus so schnell einen Käufer finden lässt, bleibt somit abzuwarten. Trotz der derzeit laufenden Modernisierung müsste der Verkäufer angesichts der sich zuspitzenden Wirtschaftskrise wohl hohe Preiszugeständnisse machen. Einem „Handelsblatt“-Bericht zufolge schätzen Immobilienexperten den Wert des Gebäudes auf mehr als 200 Millionen Euro.

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Ökonomisches Kapital

Von Dr. Oliver Everling | 14.Februar 2009

Mit dem „Handbuch Ökonomisches Kapital“ von Axel Becker, Dr. Volker Gehrmann und Prof. Dr. Hermann Schulte-Mattler aus dem Fritz Knapp Verlag, Frankfurt am Main (www.knapp-verlag.de, ISBN 978-3-8314-0818-4), taucht der Leser zunächst kaum merklich in die Welt der Stochastik ein. Im ersten Kapitel geht es um die Konzepte und Anwendungen des ökonomischen Kapitals, danach widmen sich zwei Beiträge der Allokation des ökonomischen Kapitals auf Geschäftseinheiten und schließlich geht es um die Berechnung des ökonomischen Kapitals für spezifische Risiken.

Die Wahrscheinlichkeitstheorie und Statistik stehen stets Pate bei den so genannten „Value-at-Risk“-Modellen, deren Gedankengut auch aufsichtsrechtlich in der Solvabilitätsverordnung und in den Mindestanforderungen an das Risikomanagement der Kreditinstitute Verankerung fanden. Kernvoraussetzung ist hierbei, praktisch alle Wertänderungen, mit denen es eine Bank zu tun hat, in der Art von Zufallsvariablen modellieren zu können. Risikomessmodelle schätzen das Verlustpotential eines Portfolios anhand der Kennzahl „Value at Risk“ (VaR). Der VaR gibt die für eine vorgegebene Wahrscheinlichkeit bestehende, in Geldeinheiten ausgedrückte Verlustoberschranke an.

Die VaR-Modelle haben die Aufgabe, das Verlustpotential eines Portfolios von Finanzinstrumenten – hierzu zählen die Autoren auch unverbriefte Kreditforderungen – monetär zu quantifizieren. Sie basieren bei der parametrischen Modellklasse „Varianz-Kovarianz-Ansatz“ auf der Portfolio-Selection-Theorie von Harry Markowitz. Die Bestimmung der erwarteten Rendite eines Portofolios ergibt sich als die Addition der mit den jeweiligen Portfolioanteilen gewichteten Einzelrenditen.

Die Komplexität des Themas resultiert dann aus den Aspekten ökonomischer Kapitalsteuerungsmodelle zur Gewinnung angemessener Risikomesszahlen, der Integration des Marktrisikos im ökonomischen Kapital, der Quantifizierung operationeller Risiken als Bestandteil der ökonomischen Kapitalsteuerung, des Risikomanagements mit spektralen Risiko- und Allokationsmaßen, den Stress-Szenarien im Rahmen der Risikotragfähigkeitsrechnung sowie aus der Berechnung des ökonomischen Kapitals für Beteiligungsportfolios und für das Liquiditätsrisiko in Instituten.

Strebt ein Kreditinstitut für sich beispielsweise ein „AA-Rating“ einer externen Ratingagentur an, wählt es ein statistisches Vertrauensintervall in Höhe von 99,97 %, das mit der Ausfallwahrscheinlichkeit eines Schuldners mit einem Rating von AA korrespondiert. Beim ökonomischen Kapital wird bei der Quantifizierung des Risikos von den Instituten in der Regel ein Zeithorizont von einem Jahr (genauer: 250 Arbeitstage) und ein Vertrauensintervall in Abhängigkeit von dem Rating des Instituts unterstellt.

Eine Abweichung sollte dann, das sagen die Stochastiker, nicht wahrscheinlicher sein als durch das Vertrauensintervall vorgegeben. Rechnen die Verantwortlichen in den Banken einmal nach, haben die meisten ihr Vertrauensintervall wohl für die nächsten eintausend Jahre bereits ausgeschöpft. Die Verlustüberschreitungen, die in den reihenweisen Schieflagen der Banken in der Finanzkrise zum Ausdruck kamen, sollten nach den Modellen ja mit einer Wahrscheilichkeit von mehr als 99,9 % ausgeschlossen worden sein.

Das Buch von Becker, Gehrmann und Schulte-Mattler ist nicht nur Studierenden, sondern auch Bankpraktikern dringend zu empfehlen, die sich mit den theoretischen Voraussetzungen ihrer Modellierungen vor dem Hintergrund der Finanzkrise erneut befassen wollen. So vermochte Dr. Josef Ackermann von der Deutschen Bank bereits bei der Euro Finance Week 2008 festzustellen, dass in der Praxis nicht funktionieren kann, was schon in der Theorie nicht funktioniere.

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DSGV macht Ratings der Gruppe und Institute transparent

Von Dr. Oliver Everling | 14.Februar 2009

„Tue Gutes und rede darüber“ – dieser bewährten Maxime folgt die Veröffentlichung des Buches „Das Rating der Sparkassen-Finanzgruppe und ihrer Institute“ im Deutschen Sparkassenverlag (ISBN 978-3-09-305133-9, www.sparkassenverlag.de). Während bei manchen Instituten außerhalb des Sparkassensektors die Ratings nur noch verstohlen in den Tiefen ihrer Websites oder gar nicht mehr als Gegenstand ihrer Öffentlichkeitsarbeit zu finden sind, brauchen sich die Sparkassen mit ihren Top-Ratings nicht zu verstecken. Folgerichtig also, wenn sich Dr. Thomas Keidel, Direktor und Leiter der Abteilung Financial Market Relations im DSGV, sowie Barbara Schwab, Inhaberin der BS Advisory & PR Services, zusammentun, um ein Buch zu diesem Thema herauszugeben.

Es handelt sich um das erste derartige Werk in deutscher Sprache. Keine andere Bankengruppe hat es bisher „gewagt“, aus der passiven Rolle des Beurteilten herauszutreten und aktiv mit ihren guten Noten auch in Form einer ausführlichen Buchpublikation zu werben und damit das Wissen um die Beweggründe für die Durchführung von Ratingprozessen, die Verfahrensweisen, die zur Anwendung kommenden Systeme und Kriteriologien der Öffentlichkeit vorzustellen. Das Buch von Keidel und Schwab eröffnet den Blick auf Interna des Ratingprozesses im DSGV, das Rating als Element der Finanz- und Kapitalmarktkommunikation der Sparkassen-Finanzgruppe, den Nutzen der Ratings für Sparkassen bei der Begleitung mittelständischer Unternehmen in das Ausland bis hin zum Rating Advisory als Dienstleistungsangebot für Institute der Sparkassen-Finanzgruppe.

Die Stadtsparkasse Düsseldorf, die Sparkasse Aachen, die Kreissparkasse Miesbach-Tegernsee wie auch Autoren aus anderen Häusern der Institutsgruppe geben Einsichten preis in die Beweggründe und Entscheidung für das individuelle Rating des Instituts, die Vorbereitung des Ratingverfahrens, die Relation von Aufwand und Ertrag bis hin zu den Konsequenzen für das Risikomanagement. Das Verbundrating wie auch das Floor-Rating der Bankengruppe werden ausführlich argumentiert und nachvollziehbar gemacht.

Wenn ein typischer deutscher Mittelständler nach einer IHK Umfrage aus dem Jahre 2007 im Durchschnitt auf 16 Auslandsmärkten aktiv ist, kann es nicht egal sein, mit welchem Standing die örtliche Sparkasse ihren Kunden auch international zu begleiten vermag. Nur diejenigen Sparkassen, die mit Ratings über international akzeptierte „Visitenkarten“ ihrer Finanzkraft verfügen, verschaffen auch ihrem Kunden einen positiven Imageeffekt für Geschäftsverbindungen ins Ausland. So öffnen beispielsweise Christoph Holzem und Klaus Bleibaum in ihrem Artikel jedem Leser die Augen dafür, wie vielfältig die Nutzenaspekte des Ratings der Sparkassen-Finanzgruppe für ihre Firmenkunden sein können.

Gerade beim Bankenrating haben sich die Analysten der US-Ratingagenturen selten der Mühe unterzogen, ihre Ratingberichte auch in deutscher oder sogar in – für jeden kaufmännisch vorgebildeten Leser – verständlicher Sprache zu schreiben. So ist es das Verdienst der Autoren, hier auf hohem fachlichem Niveau für geradezu unterhaltsame Abhilfe gesorgt zu haben.

Für die meisten der fast 2.000 zugelassenen Kreditinstitute in Deutschland dürfte das Buch von Keidel und Schwab interessant sein, da es gerade nicht nur auf die Sondersituationen bei den wenigen Großbanken eingeht, sondern auch die Verhältnisse bei kleineren und mittleren Instituten berücksichtigt. Die wichtigste Zielgruppe dürften Verlag und Herausgeber aber in der eigenen Sparkassenorganisation sehen, wo es teils noch am Detailverständnis für die Unterschiede zwischen Verbundrating und Floor-Rating oder an der Einsicht fehlen mag, warum sich auch eine Sparkasse auf dem Lande an internationalen Maßstäben messen lassen sollte.

Für die verbundinterne Zielgruppe spricht auch der Autorenkreis, der ausnahmslos bei der Sparkassen-Finanzgruppe, sei es beim Verband, den Landesbanken oder den Sparkassen, unter Vertrag steht. Mit einem solchen Autorenkreis kann man intern „punkten“, für Leser jenseits der Sparkassenorganisation bleibt ein Beigeschmack, ähnlich einer Imagebroschüre. Dass die Herausgeber nicht den Mut fanden, auch Referenzen außerhalb der Zensurhoheit des Deutschen Sparkassen- und Giroverbands einzuholen, muss erstaunen. Es wird doch gerade angestrebt, Transparenz zu beweisen, wie DSGV-Präsident Heinrich Haasis in seinem Vorwort schreibt.

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Mehr Aufsicht oder mehr Eigenverantwortung?

Von Dr. Oliver Everling | 14.Februar 2009

Während die Rufe der Politik nach mehr Regulierung angesichts der Lücken im Risikomanagement vieler Banken immer lauter werden, gibt es auch zahlreiche Stimmen aus der Wirtschaft, die einen anderen Weg ein schlagen: Sie fordern eine Optimierung des internen Risikomanagements statt mehr Bürokratie – schließlich gibt es bereits eine Vielzahl an Regelungen und Prinzipien.

Auf dem Seminar „Aufsichtsrecht & Risikosteuerung“ am 9. bis 10. März 2009 in München erfahren die Teilnehmer, welche aufsichtsrechtlichen Rahmenbedingungen es gibt und wie Risiken durch ein optimiertes Controlling erfasst und gesteuert werden können. Selbstverständlich wird dabei auch auf aktuelle aufsichtsrechtliche Diskussionen und die Ergebnisse des Weltfinanzgipfels eingegangen.

Im Rahmen von Praxisberichten berichten EUROHYPO und Xchanging Transaction Bank über den Umgang mit Zins-, Marktpreis- und Liquiditätsrisiken, operationalen Risiken sowie mit dem Thema Outsourcing. Die Veranstaltung bietet zudem die Möglichkeit zur Diskussion und intensivem Erfahrungsaustausch mit den Referenten und den anderen Teilnehmern – das Risikomanagement der Teilnehmer wird davon profitieren. Weitere Infos unter www.as-rimc.de unter der Rubrik „Veröffentlichungen“.

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Feri EuroRating Services verschenkt nichts

Von Dr. Oliver Everling | 13.Februar 2009

Die Berliner POLIS Immobilien AG (ISIN: DE0006913304) hat im Geschäftsjahr 2008 zwar operativ erfolgreich gewirtschaftet und gute Ergebnisse beim Verkauf von Objekten erzielt, dennoch ihre Ergebnisprognose verfehlt, berichtet die Gesellschaft.

Nach vorläufigen Zahlen hat der Spezialist für Büroimmobilien die Mieterträge um rund 53 Prozent auf rund 15 Mio. Euro gesteigert (Vorjahr: 9,8 Mio. Euro). Das Ergebnis aus laufender Immobilienbewirtschaftung legte 2008 ebenfalls um rund 49 Prozent zu auf rund 12,7 Mio. Euro (Vorjahr: 8,5 Mio. Euro). Diese positive Entwicklung spiegele sich jedoch nicht im Ergebnis der Neubewertung von Immobilien durch die Feri EuroRating Services AG wider, das mit rund 1,9 Mio. Euro negativ war. POLIS war davon ausgegangen, dass sich die Modernisierungsaufwendungen und Vermietungserfolge in Bewertungsgewinnen in Höhe von rund sieben Mio. Euro niederschlagen.

Für 2008 hatte die Immobilien-Gesellschaft ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von neun bis elf Mio. Euro prognostiziert. Dabei war POLIS unter anderem von zwei Faktoren ausgegangen: einem geplanten Portfolioausbau auf 350 Mio. Euro und einem Ergebnis aus Neubewertung und Verkauf von Objekten in Höhe von rund sieben Mio. Euro. Tatsächlich beläuft sich das EBT auf voraussichtlich rund 1,2 Mio. Euro. Gründe hierfür sind zum einen der bewusst verlangsamte Portfolioausbau (aktuell: rund 278 Mio. Euro) aufgrund der Entwicklungen im Kredit- und Kapitalmarkt und die damit verbundenen um rund zwei Mio. Euro geringeren Mieterträge. Zum anderen schlug das Ergebnis aus der Neubewertung von Immobilien und Zinsderivaten wesentlich zu Buche. Die Abschreibung auf Zinsderivate in Höhe von rund 2,5 Mio. Euro beruht auf dem starken Zinsverfall zum Jahresende. Dies wirkt sich auch auf den HGB-Abschluss der Gesellschaft aus, der Grundlage für eine Ausschüttung und deren Bemessung ist. Für 2008 hatte POLIS die Zahlung einer Dividende in Aussicht gestellt, die nun aufgrund des nach HGB negativen Ergebnisses entfällt.

POLIS sei es im Berichtszeitraum gelungen, schreibt die Gesellschaft, beim Verkauf von zwei Anlageobjekten Wertsteigerungen zu realisieren und ihr Geschäftsmodell zu bestätigen. Bei einem Erlös von insgesamt rund 35,4 Mio. Euro erzielten die Immobilien-Spezialisten einen Gewinn von 2,4 Mio. Euro. Im Rahmen ihres Finanzmanagements hat die Immobiliengesellschaft die durchschnittliche Laufzeit ihrer Fremdfinanzierung auf 4,8 Jahre verlängert. Mit einer Eigenkapitalquote von 49 Prozent zum 31. Dezember 2008 ist POLIS weiterhin solide finanziert und verfügt zudem über ausreichend Spielraum für die Aufnahme von Fremdkapital zu attraktiven Konditionen.

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Wie profitabel ist Ihr Kreditgeschäft?

Von Dr. Oliver Everling | 13.Februar 2009

„Wie profitabel ist Ihr Kreditgeschäft?“ – so lautet das Thema der Fachkonferenz „Kreditgeschäft“, die parallel mit 3 weiteren Konferenzen im Rahmen des Bankenkongresses Kurs 2009 am 1. und 2. April 2009 in Wien stattfindet. Ein gemeinsames Plenum mit bekannten Persönlichkeiten der österreichischen Bankenlandschaft eröffnet die Kurs 2009. Diskutiert wird über das Versagen der Kontrollen, das Fehlen der Kompetenzen und die Erkenntnisse, welche die Branche gezwungener Maßen aus den aktuellen Ereignissen ziehen muss.

Dr. Alexander Suyter, Inhaber Risk & Management Consultancy in München (www.AS-RiMC.de), der neben seinem Fachvortrag auch dieses Jahr Vorsitzender und Moderator der Tagung „Kreditgeschäft“ ist, sagt hierzu: „Die andauernde Finanz-, Wirtschafts- und Vertrauenskrise macht die Themen der Kurs 2009 hochaktuell, greifen die in Wien referierenden Experten doch Themen der internen Banksteuerung, des Risikomanagements und neuer regulatorischer Entwicklungen auf. All dies steht vor dem Hintergrund einer sich erheblich verändernden Weltwirtschafts- und Finanzordnung bei gleichzeitiger Diskussion über grundlegende Werte wie etwa Good Governance.“

Im Bereich des Kredit- und Kreditersatzgeschäftes dreht sich mehr denn je alles um die Thematik der Liquidität. Der richtige „Liqui-Spread“ – nach dem fieberhaft gesucht wird – die Grenzen von Stresstests, die nachhaltige Bewertung von Modell- und Metarisiken werden neben den Thematiken der neuen EU Kapitaladäquanzregelung und dem offensichtlichen Ende der Fremdwährungskredite von unterschiedlichen Blickwinkeln erörtert und diskutiert.

Die optimale Ergänzung bieten die Perspektiven einer Ratingagenur als „lessons learned“. Auch das vielfach als abgenutzt geltende Prinzip „know your customer“ wird revitalisiert und den Anforderungen der heutigen Zeit entsprechend neu interpretiert: Was der Kunde von heute will – und was nicht – ist ein markanter Knackpunkt im Retailgeschäft, genauso wie auch die klage- und anfechtungsfeste Gestaltung von Kreditverträgen. Experten aus dem Bereich Rating, Kundenbetreuung und Recht geben Ihr Know-how weiter.

Nähere Details zum Programm erhalten Sie bei Nikolett Kaderschabek-Gosztola, Conference Manager, IIR Österreich GmbH, Linke Wienzeile 234, A-1150 Wien, Telefon +43 (1) 891 59 – 612 Fax +43 (1) 891 59-600, mailto: nikolett.kaderschabek-gosztola@iir.at.

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