Update für deutsche Lebensversicherer

Von Dr. Oliver Everling | 4.März 2009

Im Oktober 2007 hatte Fitch Ratings den Ausblick für die deutschen Lebensversicherer mit Hinweis auf die strukturellen Herausforderungen und eine erwartete erhöhte Volatilität an den Kapitalmärkten auf „negativ“ herabgestuft. Ein negativer Ausblick bedeutet nach der Notation von Fitch Ratings (http://www.fitchratings.com/), dass in den nächsten 12 bis 18 Monaten mehr Herab�?� als Heraufstufungen erwartet werden. Mit einer neuen Studie zur Finanz�?� und Kapitalsituation bestätigt Fitch den negativen Ausblick für die Branche.

Die Lebensversicherer sind als größte institutionelle Investoren am deutschen Kapitalmarkt erwartungsgemäß in erheblichem Ausmaß von der internationalen Finanzmarktkrise betroffen. Die Krise wird daher nachhaltige Spuren in den Jahresabschlüssen 2008 hinterlassen und zu einer deutlich niedrigeren Nettoverzinsung von unter 4 % führen (2007: 4,6 %). Fitch weist darauf hin, dass angesichts der Rückgänge an den Kapitalmärkten die Kapitalausstattung einzelner Versicherer deutlich zurückgehen könnte. „Gleichwohl erwartet die Agentur derzeit keine Insolvenzen“, sagt Tim Ockenga, einer der drei Analysten der Studie neben Dr. Christoph Schmitt und Axel Großpietsch.

Deutsche Versicherer scheinen im internationalen Vergleich noch relativ gut davonzukommen. Fitch geht davon aus, dass die Versicherer unrealisierte Verluste aus den Kapitalanlagen zu verzeichnen haben, dass diese Verluste jedoch geringer ausfallen werden als bei vielen Lebensversicherern in anderen Märkten weltweit. „Darüber hinaus“, fügt Ockenga hinzu, „stellt das Entstehen von erheblichen positiven Bewertungsreserven in festverzinslichen Wertpapieren aufgrund von sinkenden Zinsen ein besonderes Merkmal des deutschen Lebensversicherungsmarktes dar. Aus einer Bilanzperspektive gesehen gleichen diese Effekte Bewertungsverluste aufgrund von Spreadverschlechterungen aus.“ Fitch sieht aus einer ökonomischen Perspektive diese Bewertungsgewinne jedoch als nicht geeignet an, um tatsächlich die Verluste aus Spreadverschlechterungen auszugleichen. Darüber hinaus sieht Fitch das derzeitige Niedrigzinsumfeld im Hinblick auf die vergebenen Garantien als negativ an.

„Bisher ist es den Versicherern gelungen, sich in der Krise als weitgehend resistent zu zeigen“, fügt Großpietsch hinzu. Nach Ansicht von Fitch ist dies hauptsächlich in den aufsichtsrechtlich und vom Geschäftsmodell induzierten Besonderheiten der Assekuranz begründet. So sind deutsche Lebensversicherer sehr konservativ investiert. Nach Schätzung von Fitch beträgt die Aktienquote inklusive Genussrechten derzeit lediglich ca. 5�?�6%.

Desweiteren sind Lebensversicherer überwiegend in Anleihen und Darlehen mit sehr guter Bonität investiert, der Anteil an Unternehmensanleihen mit Ausnahme von meist extra besicherten Bankanleihen und -ausleihungen sowie „exotischen“ oder strukturierten Wertpapieren ist sehr gering. Die im Vergleich zu anderen Lebensversicherern weltweit sehr große Exposition gegenüber Finanzinstituten sieht Fitch derzeit nicht als großes Problem an, obgleich dieser Sektor stark unter Druck geraten ist. Dies ist darin begründet, dass die meisten Verbindlichkeiten der Banken unter Einlagensicherungssysteme fallen, welche letztlich von der Finanzstärke Deutschlands abhängen. Deutschland wird derzeit von Fitch AAA mit Ausblick Stabil bewertet.

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Konzentrische Kreise der Finanzkrise

Von Dr. Oliver Everling | 2.März 2009

Subprime-Krise und US-Immobilienkrise, globale Finanzkrise und Wirtschaftskrise: Der Steinwurf, der zum Frühsommer 2007 im so genannten Subprime-Segment der US-Finanzmärkte einschlug, zog rasch Wellen. Im Mittelpunkt standen die US-Immobilienmärkte, deren Überbewertungen und Fehleinschätzungen eine Vertrauenskrise auslöste. Eine globale Finanzkrise und die jetzige Wirtschaftskrise sind die Folge.

Stein des Anstoßes waren Ratings von in den USA ansässigen Ratingagenturen, die durch eine Flut von Bestnoten für riskante Wertpapiere US-amerikanischer Zweckgesellschaften Anleger in Sicherheit wogen. Anspruchsvolle mathematisch-statistische Methoden kamen auf Basis kaum praxiserprobter theoretischer Annahmen für die Analyse neuer Finanzinstrumente zur Anwendung, für die es keine historischen Beispiele oder Erfahrungswerte gab. Ein Rating „AAA“ steht für eine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, dass der so beurteilte Emittent seinen Zahlungsverpflichtungen uneingeschränkt nachzukommen vermag. Daraus schlossen viele Anleger, dass diese Papiere keine Risiken bergen würden; sie übersahen die Liquiditätsrisiken, die sich noch nie zuvor wie in der jetzigen Finanzkrise gezeigt hatten.

Viele Vorwürfe, die sich zunächst an die Adresse von Ratingagenturen richteten, erwiesen sich bei genauerer Betrachtung als haltlos. Analysten von Ratingagenturen waren willkommene Buhmänner, um von elementaren geld- und finanzpolitischen Fehlern abzulenken. Schon aus dem Altertum wird überliefert, dass Überbringer schlechter Nachrichten gehenkt worden sein sollen. Mit ihren Herabstufungen übernahmen die Ratingagenturen eine delikate Rolle. Ist die Lawine der Vertrauensverluste erst einmal losgetreten, gibt es kein Halten mehr. Hier setzt die Verantwortung der Politik an: In der Finanzkrise zeigte sich, wie Schutzdämme rissen und Finanzmarktteilnehmer von der vollen Wucht der Krise überrollt wurden. Die Rahmenbedingungen waren nicht so gesetzt, wie sie ein marktwirtschaftliches System für sein gutes Funktionieren erfordert.

Die „globale Finanzkrise“ ist inzwischen eine willkommene Entschuldigung von Regierungen, eigenes wirtschafts- und finanzpolitisches Versagen zu kaschieren. Wirtschafts- und finanzpolitische Kompetenz zeigt sich erst durch Expertise im Detail, Beispiel „Rating“: Die zentrale Rolle von Ratings an den Finanzmärkten und die weitreichenden Fehlsteuerungswirkungen ihrer Fehlinterpretationen wurden unterschätzt. Auf nationaler wie auch europäischer Ebene wurde es versäumt, sich der Funktionsweise des Ratingwesens anzunehmen. So konnte sich ein Meinungsmonopol bei zwei bis drei führenden Ratingagenturen etablieren, das zwar schon kurz vor Ausbruch der Krise durch das Reformgesetz über Kreditratingagenturen 2006 in den USA einer aufsichtsrechtlichen Kontrolle unterworfen wurde, aber zu spät, um langjährigen Missständen entgegenzuwirken. Erst nach den Wellenschlägen der Krise kam es auch in Europa zu ersten Regulierungsanstrengungen.

Wie ein System der Zentralverwaltungswirtschaft birgt auch eine Finanzmarktstruktur, die die Betätigung der Schleusen für die Geld- und Kapitalflüsse in die Hand von nur zwei oder drei Ratingagenturen legt, die Gefahr von Fehlsteuerungen. Die Konzentration von Befugnissen auf wenige Akteure steigert das Risiko katastrophaler Fehlallokationen. Wie der Wettbewerb unter den Unternehmen muss die Meinungspluralität unter Analysten dafür sorgen, dass sich die besseren Ideen und die verlässlicheren Urteile durchsetzen. Nicht mehr und nicht weniger, als den Rahmen dafür zu setzen, muss Aufgabe der Politik sein.

Folgt man den konzentrischen Ringen der Finanzkrise, liegen die Probleme der Beurteilung und Bewertung von Kreditportfolien für US-Immobilien in ihrem auslösenden Mittelpunkt. Die deutsche Immobilienwirtschaft erwies sich bis heute als vergleichsweise robust. Von einer Immobilienkrise wie in den USA kann in Deutschland nicht gesprochen werden. Den globalen Trend zur Internationalisierung der Immobilienvermögen wird die gegenwärtige Finanzkrise dennoch nicht brechen. Auf Manager von Immobilienportfolien kommt daher verstärkt die Herausforderung zu, Investments in Immobilien zu dokumentieren, zu analysieren, zu vergleichen und zu optimieren. Ratingansätze können dabei eine wichtige Stütze sein, Chancen und Risiken zu untersuchen und Anlagequalitäten zu klassifizieren.

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Liquiditätsvorsorge im Mittelstand

Von Dr. Oliver Everling | 27.Februar 2009

Noch ist eine „Kreditklemme“ in Deutschland kein volkswirtschaftliches Phänomen. Mittelständler sind jedoch gut beraten, wenn sie bereits jetzt überlegen, wie sie die Liquiditätsversorgung ihres Unternehmens sichern für den Fall, dass der Umsatz zurückgehen sollte oder bereits rückläufig ist. Dafür gibt es jetzt eine umfassende Checkliste im Internet.

Viele Mittelständler spüren glücklicher Weise noch keine Wirtschaftskrise und sehen daher auch keinen Handlungsbedarf. Diese Situation erlebt der Neusser UnternehmerBerater Carl-Dietrich Sander derzeit häufig. Problematisch aus seiner Sicht: „Viele dieser Mittelständler übersehen das Wörtchen „noch“ in Ihrer Situationsbeschreibung“. Sander empfiehlt dringend, sich gedanklich darauf vorzubereiten, dass der Umsatz um 5%, 10% oder mehr zurückgehen könnte. Ein „Plan B“ sollte in der Schublade liegen für diesen Fall. Außerdem gelte es, bereits jetzt einige Dinge anzuschieben, wenn aus Sicht des vorsichtigen Kaufmanns ein Umsatzrückgang nicht ausgeschlossen werden kann.

Dazu gehört aus Sanders Erfahrung in erster Priorität die Absicherung des steigenden Liquiditätsbedarfs bei einem Umsatzrückgang. Sollte eine Vorausschau ergeben, dass nicht genügend Reserven vorhanden sind, um einen steigenden Finanzierungsbedarf befriedigen zu können, gilt es, bereits jetzt (!) Maßnahmen zu ergreifen, um einerseits den Bedarf zu reduzieren, andererseits Finanzierungsmöglichkeiten zu sondieren.

Die Checkliste „Liquiditäts-Vorsorge“ führt Mittelständler konzentriert in vier Arbeitsschritten durch diesen Themenkomplex. Im ersten Schritt wird der voraussichtliche Liquiditätsbedarf ermittelt. Dabei werden bereits die innerbetrieblichen Potenziale mit betrachtet, diesen Bedarf zu reduzieren. Der zweite Arbeitsschritt führt den Mittelständler durch die möglichen Finanzierungsquellen. Sodann wird der Saldo aus Bedarf und möglichen Quellen berechnet und im vierten Schritt ein Aktivitätenplan festgelegt: welche Aufgaben sind jetzt zu erfüllen, um die Finanzierungsbasis abzusichern.

Diese Aufgaben können reichen von betriebsinternen Aktivitäten wie z.B. Mahnwesen oder Lager optimieren bis zu Bankgesprächen oder der Prüfung neuer Finanzierungsalternativen wie z.B. Factoring. Entscheidend ist aus der Sicht von Sander ist, jetzt zu handeln, statt später wenn der Umsatzrückgang doch kommt, in der Engpass-Situation nur noch zu reagieren. Die Checkliste ist abrufbar unter http://www.checkliste.cd-sander.de/.

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Exzellentes Karriererating für DVAG

Von Dr. Oliver Everling | 26.Februar 2009

Im dritten Folgerating festigt die Deutsche Vermögensberatung Aktiengesellschaft (DVAG) ihre Unternehmensqualität und erzielt zum zweiten Mal ein exzellentes Urteil im Karriere-Rating der ASSEKURATA Assekuranz Rating-Agentur. Als erster Finanzvertrieb erreicht die DVAG in allen vier Rating-Teilqualitäten die Bestnote „exzellent“.

In der Teilqualität Vermittlerorientierung bestätigt die DVAG ihr exzellentes Urteil aus dem Vorjahr. Die Unterstützung der Vertriebsaktivitäten ihrer rund 35.000 haupt- und nebenberuflichen Vermögensberater ist eine Kernkompetenz des Unternehmens. Von der Aus- und Weiterbildung der Vermittler über die Beratung der Kunden bis zur Gestaltung des Karrieresystems fokussiert sich die DVAG ganz auf die Bedürfnisse der Vermögensberater. Dass die Qualifizierung der Berater einen hohen Stellenwert innerhalb des Unternehmens einnimmt, zeigen die Ausbildungsaufwendungen, die sich allein in 2007 auf insgesamt 39,3 Millionen Euro belaufen. Seit 2008 kooperiert das Unternehmen zudem mit der Fachhochschule Bergisch Gladbach, die qualifizierte Nachwuchskräfte für den Vertrieb ausbildet.

Im Bereich der Softwareausstattung können die Berater auf eine einheitliche Bedieneroberfläche zurückgreifen, unter der sämtliche relevanten Anwendungen zusammengefasst sind. Hierdurch können zudem die Geschäftsstellen auf einfache Weise den Bürobetrieb verwalten und einen engen Kontakt zur Frankfurter Zentrale pflegen. Mit ihrem transparenten Karrieremodell, den monetären Sonderleistungen sowie zahlreichen Incentives fördert die DVAG ihre Vermögensberater hinsichtlich eines substanziellen Unternehmensaufbaus. So ist es grundsätzlich jedem Mitarbeiter möglich, bei entsprechendem vertrieblichen Erfolg die höchste Karrierestufe zu erreichen. Vermittler, die nicht primär am Unternehmensaufbau interessiert sind, können alternativ den so genannten Praxisweg einschlagen, bei dem der Fokus auf der eigenen Vertriebsleistung liegt. Dass sich die DVAG auch finanziell stark für ihre Vermögensberater einsetzt, zeigt die überdurchschnittliche Abgabequote von 78,7 % im Vierjahreszeitraum. Demnach schüttet das Unternehmen den Großteil der jährlichen Provisionserlöse direkt oder indirekt in die Vermittlerstruktur aus.

In der Teilqualität Finanzstärke erreicht die DVAG unverändert ein exzellentes Ergebnis. Mit einer Eigenkapitalquote von 53,8 % verfügt das Unternehmen in 2007 über eine ausgesprochen solide Basis zur Deckung der Risiken aus dem Geschäftsbetrieb. Insgesamt stehen der DVAG damit Sicherheitsmittel in Höhe von 484,3 Millionen Euro zur Verfügung, was einem Deckungsgrad im Assekurata-Risikomodell von rund 236 % entspricht. Demnach sind die vorhandenen Eigenmittel 2,36-mal höher als die quantifizierten Risiken. Das Assekurata-Risikomodell bildet die Produkt-, Kapitalanlage- und Stornorisiken ab und setzt diese ins Verhältnis zur Eigenmittelbasis. Hierbei nicht berücksichtigte Einzelrisiken erfaßt die DVAG durch ein aus Sicht von Assekurata gutes Risikomanagement. Der Bereich Controlling und Revision fließt mit einem sehr guten Urteil in die Teilqualität ein.

Die Beratungs- und Betreuungskonzepte der DVAG bewegen sich unverändert auf einem exzellenten Niveau. Um eine umfassende Allfinanzberatung auf Basis individueller Kundenziele zu leisten, können die Vermögensberater auf ein umfangreiches Erhebungs- und Analyseinstrumentarium sowie standardisierte Beratungshilfen zurückgreifen. Bei der Kundenbetreuung unterstützt die DVAG ihre Berater mit Maßnahmen, die einen engen Kontakt zu den Bestandskunden vereinfachen. So bewertet Assekurata insbesondere die IT-Anwendungen im Rahmen der Kundenberatung und Kundenbetreuung sowie die zahlreichen Hilfestellungen zur Schaffung von Kundennähe exzellent. Die Zufriedenheit der Kunden lässt die DVAG in regelmäßigen Untersuchungen von externer Seite untersuchen. So bestätigt auch aktuell wieder eine repräsentative Kundenbefragung die hohe Qualität des Beratungs- und Betreuungsinstrumentariums und attestiert dem Unternehmen eine vergleichsweise hohe Kunden- und Servicezufriedenheit.

Die Teilqualität Wachstum bewertet Assekurata mit exzellent. Im ersten Halbjahr 2008 erzielt die DVAG mit Umsatzerlösen in Höhe von rund 625 Millionen Euro ihr bislang bestes Halbjahresergebnis in der Unternehmensgeschichte. Den Schwellenwert von 1 Milliarde Euro Provisionsvolumen übertraf das Unternehmen bereits im Geschäftsjahr 2007 mit einem Inlandsumsatz von insgesamt 1.004,4 Millionen Euro. Hierbei wurde lediglich der Umsatz durch organisches Wachstum berücksichtigt, die zwischenzeitlich von der AachenMünchener Versicherungen übernommenen Vertriebskapazitäten wurden noch nicht hinzugerechnet. Mit ihren bundesweit rund 35.000 haupt- und nebenberuflichen Vermögensberatern betreut die DVAG in Deutschland aktuell gut 5 Millionen Kunden.

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SEB Total Return Quant Fund mit „B“ (gut) ausgezeichnet

Von Dr. Oliver Everling | 26.Februar 2009

Die Feri EuroRating Services AG hat zum Stichtag 31. Januar 2009 sowohl SEB Total Return Quant Fund (DE0008473414) als auch den SEB deLuxe classic plus (LU0122754046) mit der Ratingnote „B“ (gut) ausgezeichnet.

Die gute Bewertung des aktiv gemanagten Rentenfonds SEB Total Return Quant Fund liegt u.a. in dem erfahrenen Fondsmanagement unter Leitung von Jürgen Dreier begründet. Dreier verwaltet den Fonds seit der Auflegung im August 2008. Als Portfoliomanager blickt er auf mehr als 20 Jahre Berufserfahrung zurück. Das Konzept des Fonds basiert auf einem aktiven Durationsmanagement. Ziel ist es, unabhängig von der Zinsentwicklung positive Erträge zu erzielen (Absolut Return). Das Basisportfolio besteht aus europäischen Anleihen mit sehr hoher Bonität. Die Duration wird aktiv mittels Bund-Futures (Derivate für zehnjährige Bundesanleihen) innerhalb einer Bandbreite von plus/minus 10 Jahren gesteuert. Dazu setzt das Management auf ein quantitatives Trendanalyse-Modell, dass auf der von William D. Gann aufgestellten These, wonach die Märkte in erster Linie mathematischen Gesetzen höchster Ordnung folgen, basiert.

Für das Portfolio erkennt das Modell sowohl kurz- als auch mittelfristige Trends und generiert Signale, die zum Aufbau von Long- bzw. Short-Positionen führen. Jede Position wird unter Risikogesichtspunkten mit einer Stop-Loss-Marke versehen, die dem Kapitalerhalt dient. Insgesamt ist der Investmentprozess von der Konstruktion bis zur Umsetzung effizient und stringent gestaltet. Auch im Hinblick auf die Risiko-Indikatoren, die sich aus den Subkategorien Timingrisiko, Verhaltensrisiko und Verlustrisiko zusammensetzen, fiel die Bewertung des Fonds positiv aus. Der SEB Total Return Quant Fund wird aufgrund seines Anlageschwerpunktes der Feri Peergroup „Absolute Return Single Strategy ohne Verlusttoleranz“ zugeordnet.

Der weltweit anlegende flexible Mischfonds SEB deLuxe classic plus wurde ebenfalls mit einem Feri B-Rating ausgezeichnet und überzeugt durch einen disziplinierten Investmentprozess. Das Fondsmanagement setzt hier auf eine Multi Asset Total Return Strategie, die auf einem quantitativen Modell beruht. Dabei werden die langfristigen Renditeerwartungen der verschiedenen Anlagekategorien unter Berücksichtigung kurzfristiger Marktrisiken und Korrelationen zueinander in die Entscheidungsprozesse einbezogen. Der Fonds kann in Aktien-, Renten-, Unternehmensanleihen-, Geldmarkt-, Rohstoff- und Hedgefonds investieren. Offene Immobilienfonds können zu maximal zehn Prozent beigemischt werden. Die Aktienfondsquote ist auf maximal 50 Prozent des Fondsvermögens festgelegt. Das Management setzt bei der Umsetzung aus Kosteneffizienzgründen fast ausschließlich auf passive Produkte. Wenn kein passives Investmentvehikel für eine Anlagekategorie existiert, erfolgt die Auswahl eines aktiv gemanagten Fonds über einen stringenten und detaillierten Analyseprozess. Ebenfalls entscheidend für die positive Fondsbewertung ist das qualifizierte dreiköpfige Fondsmanagementteam. Auch die Risiko-Indikatoren des Fonds erhielten insgesamt eine gute Bewertung. Der SEB deLuxe classic plus wurde in die Feri Peergroup „Mischfonds Global konservativ“ eingestuft. Diese bestand zum Bewertungszeitpunkt aus 103 gerateten Fonds.

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D&B sieht weltweite Ratingtalfahrt

Von Dr. Oliver Everling | 24.Februar 2009

Laut einer Studie des international tätigen Wirtschaftsinformationsdienstes D&B wird 2009 keine Region der Erde von den Folgen der Krise verschont bleiben. Allein in den letzten sechs Monaten stuften die Risikoexperten von D&B die Ratings für 49 Länder herunter. Die internationale Finanzkrise bestimmt die derzeitigen Risikoprognosen viel stärker als jeder andere Risikofaktor seit Beginn der 1990er Jahre – auch wenn die Anfälligkeit von Land zu Land unterschiedlich groß sein wird.

Bei den stärksten Industrienationen gehen die D&B Experten zurzeit davon aus, dass in fünf der G7-Staaten die Wirtschaft 2009 schrumpfen wird. Die einzigen Ausnahmen werden Frankreich und Kanada sein. Auch in weiteren Industrieländern, darunter Dänemark, Irland, Schweden und Spanien, wird es einen Wirtschaftsrückgang geben. Diese schwierigen ökonomischen Bedingungen werden den Handel weltweit beeinträchtigen: Zahlungsverzögerungen und Unternehmensinsolvenzen werden mit großer Wahrscheinlichkeit zunehmen. Zum einen wird es für Unternehmen schwieriger, Kredite zu erhalten, um Liquiditätsengpässe zu überbrücken. Zum anderen wird sich ein reeller Rückgang der Nachfrage in den Auftragsbüchern der Unternehmen bemerkbar machen. Handelskredite werden seltener gewährt, weil Unternehmen Bedenken aufgrund der Ausfallrisiken haben und Kreditversicherer ihre Bedingungen verschärfen.

Die einzelnen Wirtschaften werden jedoch durch die Finanzkrise sehr unterschiedlich belastet. Am Anfang der Krise standen der Zusammenbruch des Immobilienmarktes und das damit einhergehende Erstarren der Kapitalmärkte, zunächst nur bei hypothekarisch besicherten Anleihen, dann aber auch bei strukturierten Wertpapieren und Krediten allgemein. Als Folge davon sind Volkswirtschaften, deren jüngstes Wachstum durch wachsende Immobilienvermögen und kreditfinanzierte Konsumausgaben gestärkt wurde, der Krise direkt ausgesetzt: Australien, Großbritannien, Irland, Spanien und die USA gehören zu dieser Gruppe. Im Gegensatz dazu gibt es Länder, in denen diese Faktoren eine geringere Rolle spielen und die Krise auf anderen Wegen Einzug gehalten hat: Dazu gehören Deutschland, Italien, Japan, Österreich und die Schweiz. Das Wachstum dieser Länder ist vom Export abhängig. Sie haben deshalb indirekt unter dem Rückgang der Nachfrage in anderen Industrienationen und in Schwellenländern zu leiden. Besonders Japan wird von der fallenden Nachfrage sowohl in neuen Märkten als auch in Industrieländern betroffen sein, da es von beiden Exportmärkten stark abhängig ist.

D&B geht davon aus, dass strukturelle [Ä]nderungen in der ersten Gruppe der direkt betroffenen Länder dringender notwendig sein werden. Das gilt vor allem für diejenigen Länder, die sich die leichtfertige Vergabe von Krediten abgewöhnen und sich vom starken Einfluss des Finanzsektors auf Wachstum, Arbeitsmarkt und Steuereinnahmen befreien müssen. In der zweiten Gruppe von Ländern erscheint es dagegen wahrscheinlicher, dass sich das Vertrauen der Konsumenten wieder erholen wird, da hier die Verfügbarkeit und die Bedingungen von Krediten die Ausgaben der Haushalte nie entscheidend beeinflusst haben. Der starke Rückgang der Preise für Gebrauchsgüter, der mit der aktuellen weltweiten Rezession einhergeht, wird sich sogar in Form eines höheren verfügbaren Einkommens bemerkbar machen. D&B erwartet, dass beide Gruppen im Laufe des Jahres 2009 einen gravierenden Wirtschaftsrückgang erfahren werden, wobei sich die erste Gruppe wahrscheinlich deutlich langsamer erholen wird als die zweite. Allerdings wird das exportabhängige Japan wahrscheinlich eine noch dramatischere Rezession erfahren als Europa.

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Tiefensee will sich mit Hilfe der KPMG aus der Schusslinie bringen

Von Karl-Heinz Goedeckemeyer | 24.Februar 2009

Wegen des Datenskandals bei der Deutschen Bahn hat der Aufsichtsrat am 18. Februar eine Sonderermittlung eingeleitet, die unabhängig vom Vorstand der Bahn durchgeführt wird. Das Gremium unter dem Vorsitz des ehemaligen Wirtschaftsministers Dr. Werner Müller will die Spitzelaffäre von der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft KPMG und zwei Rechtsanwaltsbüros untersuchen lassen, die wiederum direkt an den Aufsichtsrat berichten sollen.

Das der Auftrag ausgerechnet an die KPMG Deutsche Treuhand Gesellschaft und nicht an den Abschlussprüfer PriceWaterhouseCoopers vergeben wurde, überrascht – zumindest auf dem ersten Blick. Auf dem zweiten Blick jedoch erscheint die Vergabe, an der sicherlich auch das Verkehrsministerium, in Person von Achim Großmann Parlamentarischer Staatssekretär im Bundesverkehrsministerium, nicht ganz unwesentlich beteiligt war, als strategisch kleverer Schachzug.

Denn Verkehrsminister Wolfgang Tiefensee soll seit seiner Bestellung als Leipziger Überbürgermeister eng mit dem KPMG-Vorstandsmitglied Peter Wesner befreundet sein. Wesner, der sich im einem Interview mit der „FAZ�?? mal als „Buchhalter aus Leipzig�??, beschrieb, zeichnete sich für den Aufbau der Leipziger Niederlassung der KPMG seit März 1990 verantwortlich.

Nun könnte man meinen, Beziehungen zwischen Politiker und Manager sind nicht verwerflich und im Grunde genommen nicht zu beanstanden, wenn daraus keine Klüngelwirtschaft entsteht. Doch die Freundschaft zwischen Tiefensee und Wesner geht offenbar tiefer. So sollen beide des öfteren gemeinsame Urlaube im Haus vom Wesner am Bodensee verbracht haben. Es ist gut vorstellbar, dass in dieser vertrauten Runde auch die Probleme der Bahn und ihres Vorstandsvorsitzenden Helmut Mehdorn zur Sprache gekommen sind. Da Tiefensee und Mehdorn eine große Feindschaft verbindet und der Minister nicht stärker in den Datenskandal verwickelt werden will, liegt es nahe, dass Tiefensee sich einen Verbündeten sucht. Da kommt der „Dutzfreund�?? Wesner gerade recht, zumal die KPMG mittels eines geschönten Untersuchungsberichts Tiefensee in seiner Rolle als OB von Leipzig schon einmal rein gewaschen haben soll. Auch das Ermittlungsverfahren der Staatsanwaltschaft Dresden wegen des Verdachts auf Vorteilsnahme im Zuge der Olympia-Bewerbung der Stadt Leipzig zeigt, dass der Verkehrsminister keine saubere Weste zu haben scheint.

Dass die Schnüffel-Affäre von der KPMG untersucht werden soll, nähert somit den Verdacht, dass der angeschlagene Tiefensee nicht weiter beschädigt werden soll und dass der Bericht der KPMG zumindest was die Rolle des Verkehrsministers in diesem Fall angeht, vergleichsweise gelinde ausfallen wird. Denn nach Leipzig kann Tiefensee nicht zurück, weil er seinem Nachfolger viele Baustellen (Ruinen) hinterlassen hat. Infolge dessen darf bezweifelt werden, ob die Schnüffel-Affäre wirklich lückenlos aufgeklärt wird.

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Strukturoptimierung durch VÖB-ImmobilienAnalyse

Von Dr. Oliver Everling | 24.Februar 2009

Die VÖB-ImmobilienAnalyse ist eine mandantenfähige Webanwendung mit relationaler Datenhaltung, die allen Kunden im Rahmen einer befristeten Überlassung (Miete) als Application Service Providing (ASP) angeboten wird, schreiben Lothar Jerzembek, Stephan Henkel und Thomas-Andreas Ziesenitz aus dem Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Die VÖB-ImmobilienAnalyse / VÖB-PortfolioAnalyse (VIA) ist ein vielseitiges Instrument für die Qualitätsbeurteilung von Immobilien und Immobilienbeständen. Da auf Grundlage von standardisierten Verfahren und der hinterlegten Messstandards die Beurteilung einzelner Immobilien zu objektivierbaren Ergebnissen führt, kann sie auch zur zielgenauen Analyse von Investitions- oder Desinvestitionsentscheidungen verwendet werden, zeigen die Autoren in ihrem Beitrag auf. Anhand der Gesamtbeurteilung sowie der Einschätzung relevanter Einzelmerkmale lassen sich Chancen und Risiken im Portfolio transparent machen und zielgenau erkennen. Sie bietet also gute Voraussetzungen zur Steuerung großer Immobilienbestände.

Die VÖB-ImmobilienAnalyse wird durch die VÖB-Service GmbH ständig aktualisiert. Die Kommission für Bewertungsfragen (Immobilien) des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, ist für die inhaltliche Fortentwicklung zuständig. „Derzeit wird eine weitere Applikation zur überschlägigen Qualitätsüberprüfung von Immobilienportfolios realisiert. Auch hinsichtlich der Marktbewertungen“, so ist bei Jerzembek, Henkel und Ziesenitz zu lesen, „werden ausgewählte Märkte differenzierter aufbereitet.“

Die VÖB-ImmobilienAnalyse eigne sich dadurch nicht ausschließlich zur Unterstützung der Kreditentscheidungsprozesse in Banken oder Sparkassen, argumentieren die Experten des VÖB, sondern auch für große Immobilienbestandshalter wie Immobiliengesellschaften oder Fondsgesellschaften. Die VÖB-ImmobilienAnalyse / VÖB-PortfolioAnalyse steht Interessenten auch außerhalb der Mitgliedsbanken des VÖB zur Verfügung (http://www.v-ia.de/).

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Potenzialanalysen für Hotelimmobilien

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Als Makrostandort wird bei Potenzialanalysen für Hotelimmobilien in der Regel die Stadt definiert, in der die Potenzialanalyse durchgeführt wird. Bei kleineren Orten kann auch die umliegende Region bzw. der Landkreis untersucht werden, schreibt Dirk Feid, CEO Consulting aus der Geschäftsleitung der TREUGAST Unternehmensberatungsgesellschaft mbH, München, in seinem Beitrag für das im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Die in der Immobilienbranche übliche Einteilung des Makrostandorts erfolgt nach A-/ B- und C-Standorten und erklärt die Attraktivität der Städte. Hierbei spielen Verkehrsanbindung, Wirtschaftskraft, Image und Zukunftsfähigkeit sowie soziodemographische Strukturen und Nachfragegeneratoren eine wesentliche Rolle.

Bezüglich der Verkehrsanbindung wird sowohl die Quantität als auch die Qualität möglicher Anreiseformen untersucht. So wird beispielsweise nicht nur geprüft, ob die analysierte Stadt über einen Flughafen verfügt sondern auch zu welchen Zielen Verbindungen bestehen etc. Um die Wirtschaftskraft des Makrostandorts zu ermitteln werden verschiedene statistische Quellen genutzt. „So ist für das Potenzial von Hotelbetrieben primär von Bedeutung,“ sagt Feid, „wie sich die Verteilung auf die einzelnen Wirtschaftssektoren darstellt und ob eine hohe Dichte von Unternehmen reiseintensiver Branchen existiert.“

Die Imageuntersuchung gibt erste Rückschlüsse auf die Verteilung und Erwartungen der Zielgruppen am Makrostandort, zeigt Feid auf. Dies sei besonders für die spätere Konzeption des Hotelbetriebs und die Entwicklung von USPs relevant. Von ebenfalls großer Bedeutung ist für Feid die Untersuchung der städtebaulichen Dynamik. „Diese gibt relevante Prognoseansätze auf das zukünftige Potenzial des Makrostandorts. Die Erhebung der soziodemographischen Faktoren dient in erster Linie zur Definition des Potenzials vor Ort für Veranstaltungen und / oder Gastronomie.“

Über Primärerhebungen können auch die soziodemographischen Faktoren der Reisenden vor Ort erhoben werden. „Dies ist von hoher Relevanz für das Preisniveau, das am Standort durchgesetzt werden kann. Weiterhin erhält man hier erste Hinweise auf die erforderlichen Standards und Erwartungen der potenziellen Zielgruppen“, schreibt Feid im Praxishandbuch des Immobilien Manager Verlags. „Zunehmend gewinnen auch modernere Forschungsansätze wie beispielsweise der Milieubegriff in der Lebensstilforschung (auch Sinus-Milieus) an Bedeutung und werden in der Standortanalyse berücksichtigt.“

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Erfolgskriterien für Immobilienpakete

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Der Wert eines Immobilienportfolios entspricht nicht nur der Summe der Einzelobjekte, die es bilden, heißt es im Beitrag von Pino Sergio, Vorstandsvorsitzender der WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG, im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Der Wert eines Immobilienportfolios liegt gewöhnlich deutlich über der Summe der Einzelobjekte – und nicht nur, weil der Grundsatz „Der Erfolg liegt im Einkauf“ befolgt wurde (sei es nun durch die schon erwähnten Preisabschläge beim „En-gros-Einkauf“ oder durch den Erwerb von Immobilien, die im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder Firmenauflösungen deutlich „unter Wert“ gehandelt werden).

Sergio schildert die „hard facts“; daneben sind ihm bei Immobilienbeständen nicht zuletzt auch „weiche Faktoren“ wie die Qualität des Portfolio- und Assetmanagements wichtig, da renditebestimmend. So zählen zu den Aufgaben eines Portfoliomanagers längst nicht nur die Substanzerhaltung bei den ihm anvertrauten Objekten oder das Verhandeln mit Glasereibetrieben, Schlossereien, Parkett- oder Teppichbodenherstellern über günstigere Einkaufspreise sowie Preisverhandlungen mit Gebäudereinigern und Gärtnereibetrieben.

Angesichts tendenziell steigender Rohstoffpreise, prognostiziert Sergio, wird ein geschickter Verwalter vor allem darauf achten, dass die „zweite Miete“ nicht aus dem Ruder läuft: d. h., er führt als Vertreter eines „Großabnehmers“ beispielsweise Preisverhandlungen mit Energieversorgern, was sich in günstigeren Nebenkosten auswirkt und die Mieter freut sowie dem Investor einen Wettbewerbsvorteil auf dem Vermietungsmarkt sichern dürfte.

Ebenfalls zu den Aufgaben der Portfoliomanager zählt die intensive Kontaktpflege mit den Mietern. Im Idealfall kennen sie deren Bedürfnisse – bei Büromietern beispielsweise Vergrößerungsbedarf – und können rechtzeitig reagieren: So wird ein vorausblickender Hausverwalter einem in Expansion befindlichen Unternehmen beizeiten ein größeres Büro im eigenen Bestand anbieten, das heißt, ehe es ein Maklerunternehmen mit der Suche nach einem neuen Standort beauftragt, anderswo mietet und auszieht.

„Drohenden Leerständen, die sich sofort auf die Rendite und den Wert des Objektes durchschlagen, kann man damit bereits im Vorfeld begegnen“, sagt Sergio. [Ä]hnliches gelte für die Verwaltung von Wohnungsbeständen: Dort hänge die Frage, ob ein Quartier deutlich aufgewertet oder vor dem „Kippen“ bewahrt werden könne, nicht zuletzt vom geschickten „Mietermanagement“ ab.

Zu den „soft facts“, die zum Erfolg von Immobilienportfolios beitragen, zählt last not least das Asset Management.

Die für die Gesamtperformance des Immobilienpakets verantwortlichen Manager haben die internationale wie regionale wirtschaftliche „Wetterlage“ im Blick und geben vor dem Hintergrund ökonomischer Prognosen die risikoadjustierte Zusammensetzung des Bestands vor. Ein wichtiges Stichwort ist für Sergio in diesem Zusammenhang etwa das Vermeiden von Klumpenrisiken durch geographische sowie sektorale Diversifikation des Bestands. „Den Assetmanagern obliegt darüber hinaus die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt welches Objekt hinzugekauft, ausgebaut oder besser verkauft werden sollte. Ferner kümmern sie sich um die auf der Finanzierungsebene angesiedelten Aspekte des Investments.“ Sie entscheiden beispielsweise, so Sergio, ob und gegebenenfalls mit welchem Fremdkapitalanteil finanziert wird oder ob zur Finanzierung nicht besser Alternativen wie etwa Mezzaninekapital genutzt werden sollten.

Ebenso prüfen sie im Fall von grenzüberschreitenden Investitionen, ob ein eventuell auftretendes Fremdwährungsrisiko durch das Hedgen von Wechselkursschwankungen gepuffert werden sollte oder nicht. Eventuelle rechtliche Besonderheiten (so etwa Mieter- und Denkmalschutzbestimmungen, Mietbindungen, Zweckentfremdungsverbote) und steuerliche Aspekte, die sich auf die Rendite auswirken könnten (Verlustvorträge, „exit tax“ u. v. a. m.), haben sie „im Griff“. „Es dürfte unmittelbar einleuchten,“ schreibt Sergio, „dass angesichts der zuletzt geschilderten, recht komplexen Aufgaben der Erfolg respektive die Rendite eines Portfolios vor allem von der Qualität seiner Manager abhängt, von ihrer Expertise, Erfahrung, Innovationskraft – und nicht zuletzt auch von ihren Kontakten: Gerade beim An- und Verkauf von Immobilien kann sich ein gut funktionierendes Netzwerk von Kooperationspartnern – etwa privaten und institutionellen Investoren, Banken, Insolvenzverwaltern, Pensionskassen, Versicherungen und Maklern – als außerordentlich nützlich erweisen.“ Bei der Strukturierung eines Immobilienpakets spiele die Personalfrage daher eine entscheidende Rolle – und für den Investor empfiehle es sich, rät Sergio, vor Bestellung eines Managers seinen „track record“ genau zu prüfen.

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