Den Nutzen von Ratings erschließen

Etappen- oder Phyrrhussieg – Mietendeckel im Rating

Von Dr. Oliver Everling | 19.April 2021

Das Verfassungsgericht hebt Berlins Obergrenze für Wohnungsmieten auf. Das ist eine positive Nachricht für Hypothekenbanken, schreibt Moody’s. Am 15. April entschied das deutsche Verfassungsgericht, dass die Obergrenze für Wohnungsmieten im Stadtstaat Berlin (von Moody’s stabil mit Aa1 geratet) nichtig und verfassungswidrig ist. Das Gericht, das im Februar 2020 von der rot-rot-grünen Berliner Landesregierung im Rahmen der Coronavirus-Pandemie umgesetzt wurde, stellte die Verfassungswidrigkeit der Obergrenze fest, da die Mietregulierung eher in den Zuständigkeitsbereich der Zentralregierung als der Regionalregierung fällt.

„Mietendeckel: Noch so ein Sieg und wir sind verloren!“ Das titelte zu dieser Entscheidung der Bundestagsabgeordnete Frank Schäffler (FDP). Im Volkswillen nach „Wunschpreisen“ sieht Frank Schäffler keine singuläre Problematik im Wohnungsmarkt: „Es steht vielmehr eine Auseinandersetzung an zwischen Staatsinterventionismus und der Freiheit des Einzelnen. Es ist eine grundsätzliche Frage, denn es geht um unsere Zukunft, wie sie aussehen soll und wie wir sie gestalten. Deshalb ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts … nur ein Punktsieg. Man darf nur hoffen, dass es kein Pyrrhussieg war.“

Zunächst aber sieht Moody’s die positiven Effekte. Die gerichtliche Entscheidung ist für Hypothekenbanken wie die Berlin Hyp AG, Deutsche Hypothekenbank Actiengesellschaft, die DZ HYP AG, die Münchener Hypothekkebank eG und für die Berliner Landesbank Berlin AG. Hypothekenbanken sichern in der Regel rund 40% ihres Vermögens mit relativ stabilen und risikoärmeren gewerblichen Wohnimmobilien.

Durch die Entscheidung wird nach Ansicht der Analysten von Moody’s das Ertragspotenzial der Vermieter erhöht und ihre Fähigkeit zur Rückzahlung ihrer Kredite gestärkt. Darüber hinaus wird durch die Entscheidung des Gerichts das Risiko sozialpolitisch motivierter Gesetzgebungsbemühungen gemindert, die Moody’s als zentrales soziales Risiko für Banken betrachtet.

Der Effekt ist besonders positiv für Die LBB mit ihrem auf Berlin ausgerichteten Geschäftsmodell und ihre Schwesterfirma Berlin Hyp. Das Urteil bietet den Banken auch mehr neue Geschäftsmöglichkeiten, da Investoren angesichts der rechtlichen Unsicherheiten hinsichtlich der Mietobergrenze vor neuen Wohnimmobilien scheuen.

Die Obergrenze fror die Mieten für große Teile des Wohnungsbestandes auf dem Niveau von 2019 ein und zwang die Vermieter sogar, die Mieten für einen erheblichen Teil der Wohnungen zu senken, mit einigen Ausnahmen für Neubauten. Die Regierung wollte die schnell steigenden Mieten in Berlin bremsen und bezahlbaren Wohnraum unterstützen. Jetzt müssen Mieter mit reduzierten Mieten den Vermietern die versäumten Mietzahlungen seit Februar 2020 erstatten.

Obwohl sie zu Beginn der Obergrenze im vergangenen Jahr über mögliche rechtliche Risiken informiert waren, ist unklar, ob die Mieter den Richtlinien gefolgt sind, um den Unterschied zwischen dem ursprünglichen und dem zu beseitigenden reduzierten Mietzahlungen auszugleichen. „Es ist auch unklar,“ warnt Moody’s, „ob sie zusätzliche Zahlungen leisten können. Einige größere Vermieter wie Vonovia haben angegeben, dass sie sozial verantwortlich handeln und nicht alle zuvor nicht bezahlten Mieten zurückfordern werden.“

Die Berliner Regierung reduziert auch das soziale Risiko, indem sie Mieter unterstützt. Die Entscheidung des Gerichts lässt das soziale Problem des bezahlbaren Wohnraums auf der politischen Agenda des Stadtstaates und wahrscheinlich auf der politischen Agenda für die Bundestagswahl im September, befürchten die Experten. „Das Urteil wird wahrscheinlich das neue Wohnungsangebot in Berlin unterstützen, was dazu beitragen wird, die Mietsteigerung für die wachsende Bevölkerung der Stadt zu stabilisieren oder zu begrenzen. Die Berliner Regierung dürfte stark in die Bereitstellung von sozialem und bezahlbarem Wohnraum investieren, um die sozialen Auswirkungen steigender Mieten zu begrenzen.“

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Die Tragödie des Scope Ratings für Greensill Bank

Von Dr. Oliver Everling | 18.April 2021

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ließ sich von der Greensill Bank AG (Greensill Bank) ab Januar 2019 monatlich über die Bilanzdaten der Bank unterrichten. Das ergibt sich aus der Antwort der Parlamentarischen Staatssekretärin Sarah Ryglewski vom 12. März 2021 auf schriftliche Fragen von Abgeordneten des Deutschen Bundestages (Drucksache 19/27704). Die Bilanzsumme der Greensill Bank erhöhte sich im Jahr 2019 rasant von anfangs 763 Mio. Euro auf 3,8 Mrd. Euro.

“Zur Erläuterung der Geschäftsstrategie, der Geschäftstätigkeit und der geschäftlichen Entwicklung im Kontext der Kapitalerhöhungen fand am 3. Juli 2019 ein Anlass-Aufsichtsgespräch mit Vertretern der BaFin und der Deutschen Bundesbank statt. Zudem erfolgte am 18. Juli 2019 ein Austausch zwischen der BaFin und dem Prüfungsverband deutscher Banken e. V. (PdB), bei der auch das Bilanz- und Einlagenwachstum der Bank thematisiert wurde” (Quelle: Drucksache 19/27704).

Das erste Rating für die Greensill Bank gab es Monate später. Um das Rating zu erteilen, bewarb sich eine lokale Ratingagentur in Berlin, die Scope Ratings GmbH (Scope): Am 19. September 2019, also nachdem sich bereits kritische Fragen nach dem Bilanz- und Einlagenwachstum gestellt hatten, erteilte Scope der Greensill Bank erstmals ein “Issuer Rating” von A-. Dieses Rating ergab sich also nicht etwa aus einer Ratinghistorie, sondern das Rating wurde dem Warnzeichen zum Trotz in die Finanzmärkte publiziert. Dabei handelt es sich um ein Rating gleichauf mit dem der besten deutschen privaten Banken. Bis zur Herabstufung des langfristigen Ratings von A- auf BBB+ am 17. September 2020 war nur das langfristige Rating A- bekannt. Nur ein halbes Jahr später, am 15. März 2021, stellte die BaFin beim Amtsgericht Bremen einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Greensill Bank.

Der Aufsichtsratsvorsitzende der Greensill Bank, Maurice Thompson, beteiligte sich an der Ratingagentur. Neben seiner Beteiligung an der Scope SE & Co. KGaA trat er auch in den “Advisory Board” der Ratingagentur ein. Die Kombination beider Ämter ermöglichte ihm besondere Einblicke nicht nur bei der Greensill Bank, sondern auch bei der Ratingagentur. Mit ihm gemeinsam sorgen altgediente Politiker und Prominente für das “Ansehen” von Scope. Geldeinwerber von Scope werben in “road shows” europaweit mit dem ehemaligen Präsidenten der Europäischen Zentralbank, Jean-Claude Trichet, für die Beteiligung am Geschäftsschema der Ratingagentur.

“Seit April 2019 führte der PdB eine routinemäßige Einlagensicherungsprüfung bei der Bank durch. Diese dauerte bis März 2020 an. Erstmals mit Schreiben vom 3. März 2020 wurden die BaFin und die Deutsche Bundesbank seitens des PdB über ein hohes Konzentrationsrisiko der Greensill Bank AG in Bezug auf ein aus Factoring- und Reverse Factoring-Geschäften stammendes Forderungsportfolio gegenüber Unternehmen der Gupta Family Group (GFG) Alliance des Unternehmers Sanjeev Gupta und über damit verbundene, risikoreduzierende Auflagen des PdB gegenüber der Bank informiert”, berichtet die Parlamentarische Staatssekretärin.

Den risikoreduzierenden Auflagen des PdB war somit die Feststellung eines erhöhten Risikos vorausgegangen. Die Erhöhung des Risikos hätte aber auch Folgen für das Rating von Scope haben müssen, denn es liegt im Wesen des Ratings, auch Nuancen der Veränderung des Risikos durch Herabstufung Anlegern zur Kenntnis zu bringen. Allein schon die Tatsache der zugrundeliegenden Vorgänge, sodass sogar der PdB in Aktion getreten war, hätte als Warnsignal gewertet werden müssen.

Die Auflagen des PdB zielten u. a. ab auf die Begrenzung der durch die Einlagensicherung geschützten Einlagen, auf den teilweisen Abbau des Gupta-Exposures sowie auf die Diversifizierung der Einlagenstruktur. Der notwendige Abbau des Gupta-Exposures wurde von Scope entweder ignoriert oder es wurde erst gar nicht danach gefragt, so dass Scope nicht schon im März 2020 das Rating herunterstufte.

Im Anschluss an die Erteilung der Auflagen am 3. März 2020 haben sich BaFin und PdB regelmäßig über den Umgang der Bank mit den Auflagen zum Risikoabbau sowie Modifizierungen der Auflagen durch den PdB ausgetauscht. Aus den Veröffentlichungen von Scope geht nicht hervor, dass sich die Ratingagentur in Berlin mit den Vorgängen rechtzeitig mit einem Ausblick einer deutlichen Herabstufung des Ratings befasst hätte.

Der PdB modifizierte in der Folgezeit seine Auflagen gegenüber der Bank, weil der Bank nach eigenen Angaben der Bank gegenüber dem PdB die Einhaltung der ursprünglich erteilten Auflage zum Abbau des Gupta Exposures in der damaligen, durch die Corona-Pandemie bedingt schlechten Marktsituation nicht möglich war. Die dramatischen Folgen der Krise auf die weltweiten Lieferketten und ihre Finanzierungen waren spätestens mit dem Crash an den Aktienmärkten im März 2020 für jeden Analysten zu hinterfragen. Bei Scope wurde jedoch das Rating des Lieferkettenfinanzierers aus Bremen nicht einmal mit einem negativen Ausblick versehen. Es blieb vielmehr bei dem am 19. Juli 2019 veröffentlichten “stabilen” Ausblick.

Während in der Öffentlichkeit bereits die Ermittlungen diskutiert wurden und schon seit Januar 2020 die BaFin ihre Aufsicht intensivierte, hielt Scope am guten Rating für die Bank ihres Beiratsmitglieds und Investors fest. Aufgrund der öffentlichen Berichterstattung zu Ermittlungen der britischen Finanzaufsicht hinsichtlich eines Greensill-Fonds des Schweizer Vermögensverwalters GAM sowie über die Geschäftsverbindung zwischen Greensill und der Gupta-Gruppe hat die BaFin zwar die Aufsicht über die Greensill Bank AG intensiviert. BaFin veranlasste ESMA jedoch nicht dazu, gegen die Verbreitung des guten Bankratings durch Scope einzuschreiten.

Es wird über diverse Gespräche der BaFin mit dem PdB Im Rahmen der Sachverhaltsermittlung berichtet, auch mit der Deutschen Bundesbank, ausländischen Aufsichtsbehörden sowie der Bank selbst. Diese wurden auf sichtlich relevante Informationen ausgewertet. Anleger, die sich auf die Dienste von Scope verließen, konnten davon jedoch auf Basis des Research von Scope keine Notiz nehmen, sondern blieben im Dunkeln.

Am 16. Juli 2020 stellte die BaFin mit Blick auf die Ergebnisse aus der PdB-Prüfung ein sogenanntes gravierendes Schreiben (letzte Stufe vor einer Verwarnung der verantwortlichen Geschäftsleiter) der Bank zu. Darin wurden das Konzentrationsrisiko, die fachliche Eignung der Geschäftsleiter sowie mögliche Governance-Verstöße durch die Geschäftsleitung (z. B. Nichteinbindung des Aufsichtsrats beim Auf- und Ausbau des GFG-Portfolios) adressiert. Aus dem Bericht von Scope dagegen ging nicht hervor, dass das Konzentrationsrisiko ein existentielles Risiko für die Bank darstellen würde, das bereits nach wenigen Monaten schlagend sein könnte. Ebenso wurde die fachliche Eignung der Geschäftsleiter durch Scope nicht so in Frage gestellt, dass daraus der spekulative Charakter einer Anlage bei der Greensill Bank deutlich geworden wäre. Ferner wurde von Scope nicht über mögliche Governance-Verstöße durch die Geschäftsleitung berichtet. Das Wort “Governance” kommt im Bericht von Scope nicht einmal vor, obwohl der Issuer Rating Report über die Greensill Bank AG in englischer Sprache verfasst und veröffentlicht war.

Am 2. September 2020 kündigte die BaFin der Bank mögliche aufsichtliche Reaktionen im Hinblick auf das Prüfungsergebnis an, nachdem die BaFin schon im Juli 2020 zudem eine interne „Task Force“ zur detaillierten Vorbereitung eingriffsintensiver aufsichtlicher Maßnahmen eingerichtet hatte. Für die Anordnung solcher Maßnahmen ist eine umfassende Vorbereitung zur Überwindung der hohen Eingriffsschwelle der Aufsicht erforderlich. Diese hohe Eingriffsschwelle unterscheidet die BaFin von jeder Ratingagentur, da Scope schrittweise Herabstufungen hätte vornehmen können; auch mit einem Rating BBB oder BBB- wäre die Greensill Bank noch “investment grade” gewesen. Mit weiteren Herabstufungen hätte Scope warnen können, ohne Gefahr zu laufen, sich später dem Vorwurf einer “selbsterfüllenden Prophezeiung” ausgesetzt zu sehen. Die schrittweise Warnung von Anlegern durch nuancierte Beurteilung liegt im Wesen der ordinalen Skalierung von Ratings. Die BaFin musste dagegen sicherstellen, dass die Anordnung der Maßnahmen auch der Überprüfung vor einem Verwaltungsgericht standhalten kann.

Um insbesondere angesichts der Komplexität des Geschäftsmodells der Greensill Gruppe und der Intransparenz der wirtschaftlichen Verhältnisse der GFG Alliance eine umfassende und belastbare Risikobewertung der Bank vorzunehmen, hätte Scope ein Review-Verfahren einleiten müssen. Dazu kam es aber erst, nachdem eine Task Force sogar schon eine forensische Sonderprüfung der Bank mit dem Schwerpunktthema GFG-Portfolio vorbereitete und diese am 11. September 2020 gemäß § 44 KWG anordnete.

Spätestens als auf Grundlage der ersten Erkenntnisse aus der forensischen Sonderprüfung Anfang Januar 2021 ein Sonderbeauftragter bestellt wurde und der Bank höhere Berichtspflichten aufgegeben wurden, hätte Scope erkennen müssen, dass es sich hier nicht um ein mündelsicheres Unternehmen handelt. Gleichwohl blieb es noch immer beim Rating in “Anlagequalität”. Während umfangreichere Maßnahmen zur Absicherung der Vermögenspositionen, z. B. ein partielles Einlagen- und Kreditverbot sowie ein partielles Zahlungsverbot folgten, blieben Reaktionen von Scope aus. Auch versäumte es Scope, ihr mit Interessenkonflikten beladenen Investor und ihr Beiratsmitglied zu entfernen oder auch nur Anleger über die Interessenkonflikte ihres Ratings aufzuklären.

Der Aufsichtsratsvorsitzende der Scope SE & Co. KGaA, Georg Graf Waldersee, der zugleich auch Aufsichtsratsvorsitzender der in den Wirecard-Skandal verwickelten Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist, schritt nicht ein und veranlasste weder die Entlassung von befangenen Mitgliedern des „Advisory Board“ bei Scope, noch gab er irgendeine Initiative zur Überprüfung von Interessenkonflikten bekannt.

Stattdessen wurde das Bild, der Name und die Funktionen von Maurice Thompson von der Website der Scope Group erst entfernt, nachdem die Insolvenz bereits eingetreten und das zu gute Rating sich als falsch erwiesen hatte. Die Angaben über Maurice Thompson entfielen, ohne dass von Scope dazu eine Entschuldigung oder sonst eine Würdigung zu lesen gewesen wäre. Die erforderlichen Informationen, um die Interessenkonflikte bei Scope zu verstehen, wurden unauffällig von der Website gelöscht.

Am 3. März 2021 erließ die BaFin gegenüber der Bank wegen drohender Überschuldung schließlich ein Veräußerungs- und Zahlungsverbot. Die Bank musste für den Verkehr mit der Kundschaft schließen. Die BaFin untersagte es ihr, Zahlungen entgegenzunehmen, die nicht zur Tilgung von Schulden gegenüber der Bank bestimmt sind (Moratorium). Außerdem erstattete die BaFin Strafanzeige gegen die Vorstände der Bank.

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Rückruf und Warnung vor FFP2-Masken

Von Dr. Oliver Everling | 17.April 2021

Ausgerechnet ein Drogeriemarkt musste in den letzten Tagen FFP2-Masken nicht nur aus den Regalen nehmen, sondern auch eine Rückrufaktion starten. Aus Gründen des vorbeugenden Verbraucherschutzes ruft die Marktkette ROSSMANN den Artikel altapharma FFP2-Maske der Charge LOT 2020F50 zurück.

Dirk Roßmann, der sich als „Erfinder des Drogeriemarktes in Deutschland“ versteht, eröffnete schon 1972 den ersten „Markt für Drogeriewaren“ in Hannover. Bis heute ist die Dirk Rossmann GmbH ein inhabergeführtes, international agierendes Familienunternehmen und befindet sich mehrheitlich im Besitz der Familie Roßmann.

„Bei unserer altapharma FFP2-Maske der Charge LOT 2020F50 sind nicht alle Anforderungen an persönliche Schutzausrüstung erfüllt. Insbesondere bieten sie keinen Schutz“, unterstreicht ROSSMANN, „bei der Arbeit in ölhaltiger Umgebung. Das bedeutet: zum Beispiel bei Arbeiten an geölten Motoren, Getrieben oder Wartung von Geräten mit ölbasierten Kühlmitteln der Schutz nicht dem FFP2-Standard genügt.“

Zur Information von Kunden wurde beim ROSSMANN-Kundenservice unter 0800 76776266 (erreichbar Mo. – Fr. von 9 bis 18 Uhr) eine Hotline eingerichtet. „Wir bitten darum, die altapharma FFP2-Maske (EAN 4305615831466) der Charge LOT 2020F50 nicht als persönliche Schutzausrüstung zu verwenden. Sie finden die Chargenangaben auf der Rückseite der Verpackung, unten links.“

Nun haben Kunden die Möglichkeit, diese Masken zurückzugeben. „Bei Rückgabe wird Ihnen der Kaufpreis selbstverständlich erstattet. Wir bedauern die Unannehmlichkeiten, die durch den Rückruf entstehen, aber die Sicherheit unserer Kunden steht für ROSSMANN an erster Stelle.“

Die schnell in die Marktketten gebrachte Massenware sind das Problem von Wettbewerbern, die sich in Deutschland den strengen Anforderungen unterworfen haben und in Deutschland produzieren. So durchlaufen deutsche Hersteller einen zeitaufwändigen Zeritifzierungsprozess, so dass erst seit Ende Januar 2021 die ersten eigens vom TÜV Rheinland zertifizierten FFP2-Masken aus deutscher Produktion zur Verfügung stehen.

Allein ROSSMANN stattet mehr als 4.244 Filialen, davon in Deutschland 2.233, als eine der größten Drogeriemarktketten in Europa mit dem Angebot von Drogerieprodukten aus, darunter auch FFP2-Gesichtsmasken.

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Mietendeckel nicht nur falsch, sondern nichtig

Von Dr. Oliver Everling | 16.April 2021

Nicht nur falsch, sondern nichtig. So lautet das gestern verkündete Urteil des Bundesverfassungsgerichts über den Berliner Mietendeckel. Eine geradezu vernichtende Niederlage für den rot-rot-grünen Berliner Senat, aber eine gute Nachricht für Deutschland und für Investoren, die sich angesichts einer öffentlich geführten Debatte über eine mögliche Enteignung von Wohnungsbaukonzernen teils vom Berliner Wohnungsmarkt zurückgezogen hatten.

Nicht vom Mietendeckel betroffen war der Wohnungsneubau, das Terrain beispielsweise eines auf Neubauimmobilienentwicklungen spezialisierten PROJECT Unternehmensverbunds, der Berlin mit derzeit über 30 aktuellen Wohnungsbauprojekten weiterhin als einen der wichtigsten Zielmärkte Deutschlands betrachtet.

„Die Einführung eines Mietendeckels in Berlin war von Beginn an umstritten“, macht der Unternehmensverbund klar. „Negative Auswirkungen von staatlichen Eingriffen in den Mietmarkt, wie man sie beispielsweise in Genf sehen konnte, wo Renovierung und Sanierung zum Stillstand kamen und auch nur wenig neue Wohnungen gebaut wurden, wurden ausgeblendet. Trotz der Warnsignale trat der Mietendeckel im Februar vergangenen Jahres in Kraft. In der Folge zogen – auch nach dem Ausbruch der Corona-Pandemie – die Verkaufspreise in der Bundeshauptstadt im vergangenen Jahr an. Besonders Neubauten zur Eigennutzung als auch zur Kapitalanlage blieben gefragt und rückten noch stärker in den Fokus von Anlegern und Käufern. Viele Berliner Bezirke verzeichneten im Geschossflächenneubau ein Preiswachstum sogar im zweistelligen Bereich.“

Das Bestandsangebot von Mietwohnungen nach der Deckelung der Mieten ging dagegen zurück, weil viele Vermieter ihre Wohnungen zu verkaufen versuchten. „Der Rückgang des Mietangebots war aber auch dem Lock-in-Effekt geschuldet,“ schreiben die Experten, „der Mieter dazu bewegte, in ihren preislich regulierten Wohnungen zu verbleiben. Das für Deutschland richtungsweisende Urteil des Bundesverfassungsgerichts dürfte nun auch Investitionen in den Wohnungsbestand in der Bundeshauptstadt wieder attraktiver machen.“

„Es braucht insgesamt mehr Unterstützung für den privaten Wohnungsbau, damit in Zukunft bezahlbarer Wohnraum für die breite Bevölkerung geschaffen werden kann. Experten fordern längst neue Konzepte, die jetzt endlich umgesetzt werden müssen. So könnten die deutschlandweit hohen Erwerbsnebenkosten durch Freibeträge in der Grunderwerbsteuer oder Senkung der Transaktionskosten Käufer mehr entlasten“, sagt Alexander Schlichting, Vorstandsvorsitzender der PROJECT Beteiligungen AG, der Holdinggesellschaft der im oberfränkischen Bamberg ansässigen PROJECT Investment Gruppe.

Auch Michael Weniger, Vorstandsvorsitzender der für die PROJECT Immobilienentwicklungen zuständigen Schwestergesellschaft, der PROJECT Immobilien Gruppe, unterstreicht die Signalwirkung des Urteils der Karlsruher Richter: „Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel ist ein positives Signal für die Bundeshauptstadt als Wohnungsmarkt. Gerade für Kapitalanleger wird damit ein wichtiger Anreiz geschaffen, weiter oder wieder in Berliner Neubau- und Bestandswohnungen zu investieren und diese dem Markt als wichtigen Mietwohnraum zur Verfügung zu stellen. Wir konzentrieren uns bei PROJECT Immobilien ausschließlich auf Neubauprojekte und halten dies auch für den richtigen Weg, der Wohnungsknappheit entgegenzuwirken. Die Förderung der Wohneigentumsbildung und damit die Angebotssteigerung an Mietraum betrachten wir als wichtigen sozialen Auftrag.“

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Mieten steigen nicht schnell genug

Von Dr. Oliver Everling | 16.April 2021

Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland lagen nach Berechnung des Statistischen Bundesamtes im 4. Quartal 2020 durchschnittlich 8,1 % höher als im Vorjahresquartal. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) weiter mitteilt, stiegen die Preise für Wohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser gegenüber dem 3. Quartal 2020 um durchschnittlich 2,6 %. „Damit setzt sich der Trend steigender Wohnimmobilienpreise trotz der andauernden Corona-Pandemie wie bereits in den vergangenen Quartalen fort“, zeigt Destatis auf.

In den deutschen Großstädten sind nicht nur die Preise für Wohnimmobilien, sondern auch die Mietpreise besonders hoch – mit Quadratmeterpreisen von mehr als 18 Euro belegt München den Spitzenplatz in dieser Kategorie, berichtet Statista: „Trotz stetig steigender Mietpreise leben in Deutschland etwa 57,9 Prozent der Menschen zur Miete. In den Stadtstaaten Hamburg in Berlin ist der Mieteranteil besonders hoch bzw. die Eigentümerquote besonders niedrig. In der Hansestadt an der Elbe lebt nicht einmal jeder Vierte in den eigenen vier Wänden. Noch eklatanter stellt sich die Lage in der Bundeshauptstadt dar: Hier ist nur knapp jeder siebte Einwohner Eigentümer einer (selbstbewohnten) Wohnung.“

Steigen aber die Mieten langsamer als die Immobilienpreise, ergibt sich ein Problem: Für Mieter wird es immer schwieriger, auf die eigenen Vier Wände zu sparen, denn auf den Sparkonten gibt es – geldpolitisch gewollt – keine Zinsen. Auf Sparkonten lässt sich die Kaufpreissteigerung nie einholen. Bleiben die Mieten niedrig, bleibt es auch relativ attraktiver, zur Miete wohnen zu bleiben und erst gar kein Immobilienvermögen aufzubauen. Das wirft Deutschland auch im internationalen Vergleich immer weiter zurück, denn selbst in EU-Ländern wie Rumänien oder Bulgarien haben schon heute viel mehr Menschen eigenes Immobilienvermögen als in Deutschland.

Mehr Infografiken finden Sie bei Statista

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Rot für Rot-Rot-Grün

Von Dr. Oliver Everling | 15.April 2021

Das Bundesverfassungsgericht erklärt Mietendeckel in Berlin für nichtig. Mit heute veröffentlichten Beschluss hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt:

„Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann, fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.“

Nun sind die Analysten gefragt, wie sich diese Entscheidung auf die Finanzmärkte auswirken wird. Das Gerichtsurteil ist schneller als von den Analysten der DZ BANK ursprünglich erwartet getroffen worden und fällt zudem sehr klar und ohne Einschränkungen aus. Für die Immobilienunternehmen werden die Experten das Urteil somit als Etappensieg.

„Allerdings darf nicht vergessen werden, dass im laufenden Jahr Bundestagswahlen anstehen und das Thema Mietpreisregulierungen damit noch mehr in den Fokus des Wahlkampfes rücken. Die politischen Mehrheitsverhältnisse in Deutschland haben sich in den letzten Wochen und Monaten spürbar verschoben, sodass eine deutlich stärke Mietregulierung auf Bundesebene nicht mehr ausgeschlossen werden kann“, warnen die Analysten. Nach dem heutigen Gerichtsurteil erkläre dies möglicherweise den verhältnismäßig moderaten Kursanstieg der mit am stärksten betroffenen Deutsche Wohnen SE, dem zweitgrößten deutschen Wohnimmobilienunternehmen.

Für die rot-rot-grüne Koalition in Berlin ist das Urteil eine rote Karte, aber nicht das letzte Spiel. Daher steht zu befürchten, dass die Bundestagswahl für populistsche Forderungen nach Mietenbegrenzung genutzt werden könnte. Würde sich Rot-Rot-Grün auf Bundesebene damit durchsetzen, könnte ein folgenschwerer Teufelskreis in Gang kommen: Die Mietenbegrenzung reduziert jeden Anreiz zum Wohnungsbau, so dass sich der Wohnraum über Jahre hin weiter verknappt, das Wohnen noch teurer macht und damit erneut den Ruf nach staatlichem Zwang noch lauter erschallen lässt.

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Lex Greensills Privatflugzeug verbindet

Von Dr. Oliver Everling | 15.April 2021

„Bis zum Jahr 2019 sei die größte Einnahmequelle der Bank nach dem Zinsergebnis die Leasinggebühren, die die Bank von der Muttergesellschaft für die Finanzierung der Privatflugzeuge des Firmengründers Lex Greensill erhielt“, zitiert Wirtschaftsredakteur Stephan Maaß von der „Welt“ aus den Kommentaren der Schweizer Independent Credit View AG (I-CV). Lex Greensill ließ sich demnach seine teuren Steckenpferde aus Bremen finanzieren.

Die Schwäche für ein aufwändiges Hobby, das Fliegen von Privatflugzeugen, hat der skandalumwitterte Lex Greensill mit dem Initiator des Berliner Geschäftsschemas gemeinsam, das die Erteilung eines Ratings A- für die Greensill Bank AG, also die Klassifizierung der Einlagen bei der Greensill Bank mit „Anlagequalität“ und damit die Milliardenverluste ermöglichte. Auch für den Kopf der „Scope Group“ ist das Fliegen eines privaten Flugzeugs die treibende Passion eines lange gepflegten Hobbys, das ihn mit Freunden verbindet.

Den Berliner Initiator der „Scope Group“ irritiert es bei der Wahl seines Hobbys dabei wenig, dass seine Unternehmungen Verluste machen – und zwar seit der Insolvenz 2002 der von ihm zuvor gegründeten „Fondscope AG“ in den letzten zwei Jahrzehnten. Falls es für ein Typo gehalten werden sollte: Jahrzehntelange Verluste, nicht jahrelange Verluste. Mit den „guten“ Ratings wird nur für wenige Beteiligte außerhalb der Agentur das Geld verdient; die handels- und steuerrechtlichen Verluste mindern die Abgabenbelastung und immunisieren das System. Kritische Fragen werden durch Prominente und altgediente Politiker ausgeblendet.

Maurice Thompson brachte als Aufsichtsratsvorsitzender die Greensill Bank nicht zum Fliegen. Nur ein gutes halbes Jahr nachdem die Greensill Bank noch mit A- von der Berliner Agentur beurteilt wurde, mussten insbesondere deutsche Kommunen – da nicht einlagengesichert – Millionenverluste hinnehmen und sogar selbst in Zahlungsschwierigkeiten geraten. Schadensersatz gegen die Scope Ratings GmbH oder sogar gegen den von der „Scope Group“ als „Ankerinvestor“ bezeichneten, kapitalmarktaktiven Milliardär durchzusetzen, wird durch ein Mehr-Schichten-Modell verhindert.

Maurice Thompson vertrat nicht nur die Aktionärsinteressen von Lex Greensill im Aufsichtsrat des in Havarie geratenen Bremer Kreditinstituts, sondern wurde sowohl als Aktionär, als auch als Beirat der Berliner Ratingagentur tätig.

Nach Bekanntwerden des Skandals wurde Maurice Thompons Bild, sein Name und seine Funktionen dank- und würdigungslos aus dem für eine Ratingagentur nicht nur in Europa, sondern sogar weltweit einmaligen, komplizierten System der „Scope Group“ gelöscht. Seitdem ist er in der „Scope Group“ weder im „Honorary Board“, „Board of Trustees“, „Advisory Board“, „Supervisory Board“, „Executive Board“, „Management Board“, „Rating Committee“ oder sonst unter den „Ambassadors“ mehr zu finden.

Während Maurice Thompson kommentarlos verschwand, bleibt es bisher beim Aufsichtsratsvorsitzenden der Scope SE & Co KGaA, Georg Graf Waldersee, der zugleich auch Aufsichtsratsvorsitzender der in den Wirecard-Skandal verwickelten Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist. Hier wie dort führt er gegen hohe Vergütungen die „Aufsicht“ über jahrlange Verluste in mehrstelliger Millionenhöhe.

Die Agentur des Berliner Hobby-Fliegers, die „Scope Ratings GmbH“, erteilte erst 2019 ein Rating A- für die Greensill Bank und hielt es bis 17. September 2020 aufrecht – ein Rating gleichauf mit dem der namhaftesten deutschen Banken. „Ein Rating mit Geschmäckle“, wie die Börsen-Zeitung berichtete.

Die Zusammenhänge zu durchschauen, war bis kurz vor der Bankinsolvenz jedoch nicht so einfach, wie es manche Kommentatoren nun behaupten. Nach der EU-Verordnung über Ratingagenturen dürfen nur solche Unternehmen „Credit Ratings“ verbreiten, die zuvor eine Registrierung durch die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde ESMA erlangt haben. Die Greensill Bank hatte aber dafür gesorgt, dass nur die Ratingagentur aus Berlin, an der der Vertreter von Lex Greensill sowohl im Beirat als auch im Kreis der Gesellschafter saß, überhaupt ein Rating publizierte.

Nur ein Auftrag wie der der Stadt Münster in Westfalen, ein „privates Rating“ zu erstellen, konnte Geldanlegern die Widersprüche zur tatsächlichen Situation der Greensill Bank aufdecken. Durch das EU-weite Verbot der Veröffentlichung anderweitiger Meinungen und den mangelnden Auftrag der Greensill Bank an andere autorisierte Ratingagenturen, ein alternatives Urteil zu erstellen und zu veröffentlichen, konnten sich Anleger nur an dem Rating der Agentur des Berliner Hobbypiloten orientieren.

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Afrikairos nachhaltige Verbindungen

Von Dr. Oliver Everling | 15.April 2021

„Wir sind Problemlöser, Kreative, Unternehmer und Investoren und arbeiten mit Gemeinden und Unternehmen in ganz Afrika und Europa sowie darüber hinaus zusammen, um innovative und integrative Lösungen und Dienstleistungen bereitzustellen,“ sagt Dr. Ndidi Nnoli-Edozien aus ihrem Büro in Lagos, Nigeria, von der Afrikairos GmbH, „um eine nachhaltigere Marktwirtschaft kulturell, sozial und finanziell zu erreichen.“

AfriKairos ist ein Investitions- und Matchmaking-Enabler zwischen Afrika, Lateinamerika und Europa, der Heimat der SevenPillars-Methodik. „Wir unterstützen Unternehmen bei der Konzeption und Umsetzung einer Change-Management-Strategie, die die Nachhaltigkeitsleistung und die Widerstandsfähigkeit von Unternehmen auf der Grundlage des SevenPillars-Nachhaltigkeitsrahmens verbessert,“ führt Dr. Ndidi Nnoli-Endozien weiter aus, „wobei das Denken und Handeln in Bezug auf Nachhaltigkeit über alle Geschäftsfunktionen hinweg intern und extern aufeinander abgestimmt ist.“

Der Ansatz der Afrikairos GmbH basiert auf dem ersten Rahmen für nachhaltige Unternehmensratings, der mit wissenschaftlichen Methoden entwickelt wurde, nämlich dem Frankfurt-Hohenheim-Leitfaden (FHL). „Vor diesem Hintergrund ermöglichen wir afrikanischen Unternehmen durch die SevenPillars-Methodik einen besseren Zugang zu Kapital, bessere Risiko- und Kreditratings. Wir schaffen Synergien zwischen Kontinenten und Völkern, Systemen und Kulturen mit einzigartigem Fachwissen und Erfahrungen in Afrika und Europa.“ Durch ihre Arbeit und Zusammenarbeit mit AfriKairos erreichen Unternehmenskunden eine verbesserte globale Glaubwürdigkeit.

„Unsere Vision ist es,“ fügt Benedikt Hoffmann, Geschäftsführer der Afrikairos GmbH hinzu, „dass die Volkswirtschaften und Unternehmensgemeinschaften der Welt nachhaltige Geschäftsmodelle erfolgreich integrieren. Wir glauben, dass dies die Zukunft des Geschäfts und der Schlüssel zu neuen Höhen der Innovation sowie des finanziellen und wirtschaftlichen Wachstums ist.“

Mit dem allmählichen Übergang der Weltgesellschaft zu einem nachhaltigeren Leben muss auch die Weltwirtschaft zur finanziellen Inklusion übergehen. Unternehmen müssen kulturell, finanziell und strukturell zu nachhaltigerem Verhalten gelangen, um wirtschaftliche und unternehmerische Widerstandsfähigkeit und Vitalität für die Zukunft zu sichern. „Wir sind hier, um die Leitfäden und Strukturen bereitzustellen,“ sagt die Expertin Dr. Ndidi Nnoli-Edozien, die an der Johann-Wolfgang-Goethe Universität in Frankfurt am Main promovierte, „die für einen reibungslosen Übergang in die nahe Zukunft erforderlich sind. Durch die Implementierung der SevenPillars-Methodik möchten wir Unternehmen dabei unterstützen, ihre einzigartige Nachhaltigkeitskultur zu entwickeln, um das Engagement der Mitarbeiter, die Leistung, die Auswirkungen auf die Nachhaltigkeit und die Widerstandsfähigkeit in allen Geschäftsfunktionen zu verbessern.“

Benedikt Hoffmann wirft einen Blick in die Zukunft: „Wir sind bestrebt, integrierte Berichtsansätze zu erweitern und zu verbessern, wobei der Schwerpunkt auf Nachhaltigkeit, der Zukunft unserer Wirtschaft und Gemeinden auf der ganzen Welt liegt. Wir helfen, Welten und Völker durch nachhaltiges Denken, Kreislaufwirtschaftsmodelle, Investitionen und Bildung zu verbinden, um einen echten Wandel anzustreben. Wir arbeiten mit unseren Partnern zusammen, um eine Kultur der Nachhaltigkeit und Unternehmensvitalität zu schaffen.“

Link zum Workshop mit dem Institute of Directors Nigeria und Afrikairos.

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Banken sehen Downgradings von Firmenkunden voraus

Von Dr. Oliver Everling | 14.April 2021

Die Corona-Pandemie wird das Kredit-Rating von Unternehmen nach dem Jahresabschluss 2020 signifikant verschlechtern. Zu dieser Einschätzung kommen 86 Prozent der Teilnehmer einer Umfrage des Bundesverbands „Die KMU-Berater“ unter deutschen Kreditinstituten.

„Die Banken rechnen damit, dass der Jahresabschluss 2020 Verluste aufdeckt, die das Eigenkapital verschlechtern und die künftige Kapitaldienstfähigkeit reduzieren“, erläutert Thomas Schader, Leiter der Fachgruppe Sanierung im Bundesverband „Die KMU-Berater“. Ein besonderes Augenmerk legen die Kreditinstitute darauf, ob Unternehmen pandemiebedingte Verluste mit Liquiditätshilfen der Bundesregierung refinanziert haben, die mittelfristig zurückgezahlt werden müssen. Abhängig von der Höhe der Verluste kann auch eine Restrukturierung des Unternehmens erforderlich sein. Für Banken ist der Jahresabschluss 2020 „wichtiger Faktor für Kreditrating“.

„Kreditinstitute werden sich genau ansehen, inwieweit Unternehmen noch zur Restrukturierung in der Lage sind“, so Schader. Aufgabe von Unternehmen mit Bankkrediten sei jetzt zweierlei: „Erstens die wirtschaftliche Situation nüchtern und selbstkritisch bewerten. Und zweitens Konzepte erarbeiten und umsetzen, die die eigene Zukunftsfähigkeit sichern.“ Nur so sei es kleinen und mittelgroßen Unternehmen möglich, rechtzeitig die Auswirkungen der Pandemie zu bewältigen. „Der Jahresabschluss ist ein Führungsinstrument“, sagt Thomas Schader. Auf dieser Grundlage kann man Fehlentwicklungen zielgenau gegensteuern und Kreditgebern die geforderten aktuellen Informationen liefern.

Dabei kommt dem Jahresabschluss 2020 eine entscheidende Bedeutung zu. Die Frage, wie wichtig er für kommende Kreditentscheidungen mit Blick auf die Corona-Auswirkungen ist, beantworten 76,1 Prozent der Umfrageteilnehmer mit „wichtig“ oder sogar „unabdingbar/zwingend“. Für Unternehmen heißt das: sie müssen „den Jahresabschluss 2020 spätestens im April dieses Jahres erstellen“, rät Sanierungsexperte Schader. Es sei ratsam, bald anzufangen, zumal bei den Steuerberatern ein Engpass droht. Zum einen sind viele Steuerkanzleien derzeit stark gefordert mit den Antragstellungen für Corona-Hilfen. Zum anderen haben viele Unternehmen selbst den Jahresabschluss 2019 noch nicht erstellt.

„Hierfür wurde die Frist von Ende Februar bis 30. August 2021 verlängert. Aber dennoch gilt: Wer diese Mammutaufgabe bewältigen und ein vertrauensvolles Verhältnis zu seiner Bank erhalten will, muss jetzt anpacken“, so KMU-Experte Schader. Was ist zu tun? „Schnell die Hausaufgaben erledigen, dem Steuerberater alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen und auf eine zügige Erstellung des Jahresabschlusses 2020 drängen“, rät Schader.

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„Ferner liefen“ deutsche Aktien

Von Dr. Oliver Everling | 14.April 2021

Von Finbold erfasste Daten zeigen, dass die Vereinigten Staaten im Januar 2021 mit 55,9% mehr als die Hälfte der relativen Größe des globalen Aktienmarktes kontrollieren. Japan liegt mit einem Anteil von 7,4% an zweiter Stelle. Auf China entfallen 5,4% des weltweiten Aktienmarktwerts, während das Vereinigte Königreich mit einem Anteil von 4,1% den vierten Platz belegt. Frankreich liegt mit einem Anteil von 2,9% an fünfter Stelle. Andere Länder mit einem signifikanten Anteil sind die Schweiz (2,6%), Deutschland (2,6%), Kanada (2,4%), Australien (2,1%), Südkorea (1,8%) und Taiwan (1,7%).

Der Niedergang Deutschlands unter der schwarz-roten Bundesregierung reflektiert sich auch im Bedeutungsverlust der Aktienmärkte. Indem Steuerbelastungen primär heimische Unternehmen treffen, gewinnen diese nicht die Kapitalkraft, für in- und ausländische Anleger attraktiv zu sein. Regulatorische Anforderungen bis hin zu Sozialstandards belasten die Attraktivität deutscher Unternehmen, die sich dadurch immer weniger in der Lage sehen, sich an den Finanzmärkten das für Innovation und Wachstum essentielle Risikokapital zu beschaffen.

Die Analyse erklärt, warum die Vereinigten Staaten eine dominierende Kraft auf dem Börsenmarkt sind, während die Volkswirtschaften der Rivalen noch hinterherhinken, so der Research-Bericht: „Aufgrund der Dominanz der USA am Aktienmarkt ist es offensichtlich, dass kein Land eine echte Herausforderung für die USA darstellt. Damit andere Märkte aufholen können, müssen sie innovativ sein und ein günstiges Umfeld bieten, das ausländische Unternehmen mit hoher Bewertung anzieht. Gleichzeitig brauchen sie ein Umfeld, in dem lokale Unternehmen bleiben wollen.“

Der Bericht hebt außerdem hervor, dass die New Yorker Börse mit einer Marktkapitalisierung von 25,62 Billionen US-Dollar die weltweit größte Börse ist, gefolgt von Nasdaq-U.S. mit 19,51 Billionen US-Dollar, während Hong Kong Exchanges and Clearing mit 6,76 Billionen US-Dollar an dritter Stelle steht. Die Shanghai Stock Exchange belegt mit einer Marktkapitalisierung von 6,55 Billionen US-Dollar den vierten Platz, während die Japan Stock Exchange die fünf besten Kategorien mit 6,55 Billionen US-Dollar abschließt.

Weitere Top-Börsen weltweit sind Euronext (5,07 Billionen US-Dollar), Shenzhen Stock Exchange (4,83 Billionen US-Dollar), London Stock Exchange (3,83 Billionen US-Dollar), TMX Group (2,62 Billionen US-Dollar) und National Stock Exchange of India (2,55 Billionen US-Dollar). In der Liste der Top-Börsen dominieren die USA auch dank der Fähigkeit des Landes, ausländische Spieler anzuziehen. „Insgesamt beseitigt der Handel an US-amerikanischen Börsen einige Bedenken der Anleger. Vor der Notierung müssen ausländische Unternehmen die Richtlinien der Securities and Exchanges Commission einhalten, die einen transparenteren Prozess bieten.“

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