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Brandbeschleuniger „Basel II“

Von Dr. Oliver Everling | 3.Oktober 2009

Die Globalisierung synchronisiert die Immobilienmärkte. „Ich befürworte ausdrücklich die Globalisierung“, sagt Dr. Matthias Danne, Mitglied des Vorstands der DekaBank Deutsche Girozentrale aus Frankfurt am Main. Zyklische Bewegungen seien fast parallel, aber unterschiedlich stark. Basel II ist zwar von der Konstruktion her intelligent, da mit höherem Risiko mehr Eigenkapital gefordert werde. Basel II wirke aber als Brandbeschleuniger. Erfahrungsgemäß habe eine Immobilienfinanzierung in „Friedenszeiten“ ein Rating von BBB- oder BB+ Die Ratingmigration werde den Kreditspielraum jedoch noch empfindlich weiter einengen.

Die Ratings würden automatisch migrieren, wenn sich die wirtschaftlichen Bedingungen verschlechtern. Jede Herabstufung führe aber zu einer außerordentlichen Zusatzbelastung. Entsprechend dramatisch seien die Eigenkapitalbelastungen und die Konsequenzen für die Eigenkapitalbeschaffung. Die Refinanzierung werde teurer, so dass diese im Grenzfall ganz versage. Ohne Konzerneinbindung sei eine reine Immobilienbank schwierig, warnt Danne.

Der von Danne zitierte Effekt musste von Anfang an in den Verhandlungen um Basel II bekannt gewesen sein (vgl. z.B. Everling Internet Newsletter Ausgabe 16/2002 vom 17. April 2002). Der Effekt der Prozyklizität wurde immer wieder kritisiert, zumal auch bankinterne Ratings auf Schätzungen kurzfristiger Ausfallwahrscheinlichkeiten (Probability of Default bzw. PD binnen Jahresfrist) ausgerichtet sind.

Weniger als 50 % des Verkehrswertes einer Immobilie sind für die Pfandbriefdeckung geeignet, berichtet Danne. Loan-To-Values (LTVs) von über 70 % sind damit refinanzierungstechnische heikel, zeigt Danne auf. Unabhängige, börsennotierte Immobilienbanken seien tot, denn es werde keinen mehr geben, der hier noch Geld hineinstecke. Alle würden künftig den Pfandbrief nutzen. Die Verbriefungsmärkte müssten schnellstmöglich wieder reetabliert werden, fordert Danne. Die im englischen Sprachraum übliche Bezeichnung Loan-To-Value Ratio (LTV) berücksichtigt nur das Verhältnis des Kreditbetrages zum Verkehrs- oder Marktwert eines Objektes. Der Beleihungswert ist hingegen im englischsprachigen Bankbereich unbekannt. Beleihungsauslauf ist ein Begriff aus dem Kreditgeschäft der Banken, nämlich der Quotient aus dem Darlehensbetrag und dem Beleihungswert einer Kreditsicherheit.

Ordnungspolitisch sollte ganz kurzfristig der Einfluss von Basel II-Ratings eingefroren werden, fordert Danne. Kredite, die völlig intakt sind, sollen einfach in Bezug auf die Eigenmittelunterlegung eingefroren werden. Der Pfandbriefmarkt müsse vitalisiert werden. Die Bundesbank müsse hier die Liquidität sicherstellen. Kurz bis mittelfristig müsse die Zyklizität aus Basel II herausgeholt werden. Man brauche auch klare MBS-Standards, damit die Leute, die das Geschäft akquiriert hätten, bis zum Ende durchmanagen.

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