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Deutschlandscoring für Wohnungen

Von Dr. Oliver Everling | 1.Februar 2010

In regelmäßigen Abständen werden in Deutschland Städterankings veröffentlicht, die eine Einordnung bzw. Bewertung der Lebensqualität, der wirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeiten oder sonstiger Kriterien geben (wollen). Diese können je nach Fragestellung zu ganz unterschiedlichen Ergebnissen führen und z.B. für Wohnungssuchende als erster Anhaltspunkt für eine Lagebeurteilung dienen. Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG stellt nun ein neues Deutschlandscoring vor.

Da vor allem im vergangenen Jahr 2009 vermehrt neue Immobilienfonds für Wohnungsinvestments in Deutschland entstanden sind, rücken aus dem Blickwinkel institutioneller Investoren spezifische Indikatoren zur Lage- und Entwicklungseinschätzung in den Vordergrund. Aufgrund dessen hat Aberdeen Research erstmals ein Scoringmodell für Wohnimmobilien in Deutschland entwickelt.

„Es ist für jedermann nachvollziehbar,“ sagt Dr. Thomas Beyerle, „dass nicht alle Städte oder Regionen gleichermaßen für eine wertstabile Investition geeignet sind. Bei der Wahl der Indikatoren liegt der Fokus ganz klar auf dem Investorenfokus eines nachhaltigen Investments. Aspekte wie hoher Wohnwert und Lebensqualität wurden weniger stark gewichtet als z.B. makroökonomische Determinanten des Wohnungsmarktes, wie demographische Entwicklung, Einkommens- und Haushaltsentwicklung sowie Wohnungsausgaben, die eine Prognose über die Zukunftsfähigkeit und Sicherheit des Standortes oder dessen Preisniveau ermöglichen.“

Grundlage der Berechnung sind zum einen Städtedaten des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Kreisdaten des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Regionalforschung (BBSR), sowie Kreis- und Regierungsbezirkswerte von Experian. Wie bei unseren Scorings üblich, wurden die verwendeten Indikatoren entsprechend ihrer – für die gegebene Fragestellung – relevanten Bedeutung kategorisiert und gewichtet. Insgesamt liegen der Berechnung 22 Einzelindikatoren zugrunde, die in 6 Bereiche zusammengefasst werden.

Abschließend lässt sich feststellen, dass anhand unterschiedlicher Indikatoren ein recht deutliches Bild zur Risikoeinordnung von Städten für den Wohnungsinvestmentmarkt gegeben werden kann. Vor allem für institutionelle Investoren ist es von großer Bedeutung, eine Einschätzung der Lagen vornehmen zu können. Aus dem vorliegenden ImmobilienFOKUS kann hierfür eine beispielhafte Methodik für Investoren abgeleitet sowie ein erstes Bild über die TOP 20-Standorte gegeben werden. Es ist wenig überraschend, dass der Schwerpunkt TOP 20 mit 14 Standorten auf den Verdichtungsräumen liegt, und 16 Städte dem süddeutschen Raum zugehören. Die mittel- und ostdeutschen Städte fi nden sich ab dem zweiten Drittel der analysierten Standorte wieder. Letztendlich rücken somit einige Regionen vermehrt in den Fokus von Investoren, wobei natürlich auch weiterhin das jeweilige Objekt und dessen Qualität nicht vernachlässigt werden darf. Es ist jedoch nochmals darauf hinzuweisen, dass auch Städte, die nicht untersucht bzw. explizit benannt wurden dennoch auf Grund der subjektiven Wahrnehmung des Einwohners attraktive Wohnstandorte darstellen können.

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