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Polyzentrisches Deutschland

Von Dr. Oliver Everling | 12.April 2016

In den deutschen Top-20-B-Städten war 2015 bei Büroimmobilien eine rund ein Prozent höhere Anfangsrendite möglich als auf den Büromärkten der deutschen Top-7-Metropolen. Während die durchschnittliche Anfangsrendite bei den Top-7-Großstädten rund 4,7 Prozent betrug, lag der Durchschnitt der Anfangsrenditen bei den Top-20-B-Städten bei rund 5,8 Prozent. Darüber hinaus boten die Top-20-B-Städte eine deutlich geringere Volatilität als die Top-7-Metropolen. So wiesen die Top-20-Städte mit einer Standardabweichung der Büromieten bezogen auf die jährlichen Veränderungsraten von 1,8 eine deutlich höhere Volatilität auf als die Top-20-B-Städte mit 0,7. Auch bei den Mietrenditen war die Volatilität in den Top-7-Metropolen mit 24 Basispunkten mehr als doppelt so hoch wie die Volatilität in den Top-20-B-Städten. Dies sind die Ergebnisse einer neuen Analyse der FERI EuroRating Services.

„B-Städte werden mittlerweile in Deutschland häufig als Investitionsmöglichkeit diskutiert. Tatsächlich hat unsere Analyse bestätigt, dass in den Büromärkten der Top-7-Metropolen die Anfangsrenditen auf ein Niveau gefallen sind, das dem Niveau vor der Finanzkrise entspricht. In den B-Städten ist dieser Rückgang moderater abgelaufen. Dort ist die Volatilität geringer“, sagt Manfred Binsfeld, Leiter Immobilienmarktresearch bei FERI EuroRating Services. Es gebe in Deutschland diverse Regionen in den „neuen“ Metropolregionen jenseits der Top-7, die sich durch eine hervorragende Wirtschafts- und Infrastruktur auszeichnen, meist Städte mit renommierten Universitäten und F&E-Strukturen sowie urbanem Flair. Dabei handele es sich um die Großregionen um Bremen, Nürnberg, Hannover, die Rhein-Neckar-Region und das Sachsendreieck sowie nicht zuletzt um das Rheinland als Region mit eigenem Metropolanspruch. „Prominente Beispiele sind Leipzig und Dresden, die hohe Zuwanderungssalden aufweisen – und das nicht nur aufgrund von Studenten sondern auch aufgrund von jungen Menschen, die von attraktiven Arbeitsplätzen in Industrie und Forschung angelockt werden. Städte wie Bonn, Münster, Erlangen oder Heidelberg verzeichnen landesweit die höchsten Anteile von hochqualifizierten Mitarbeitern im Dienstleistungssektor“, so Binsfeld weiter.

Die polyzentrische Struktur in Deutschland werde jedoch nicht von allen internationalen Investoren, vor allem mit Blick auf die B-Städte, sofort akzeptiert. „Über Portfoliotransaktionen, die mehrere Städte in Regionen zusammenfassen, erhöht sich die Attraktivität jedoch deutlich. Dabei sind Innenstadtlagen in B-Städten weniger aufgrund ihrer Wertsteigerungen attraktiv, sondern weil die verlässlichen Mietrenditen den Wiederverkauf erleichtern und somit das Liquiditätsrisiko verringern“, erklärt Binsfeld. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht der wichtigsten Kennzahlen der Top-7-Metropolen und der Top-20-B-Städte in Deutschland. Die vollständigen Ratingdossiers sind im FERI Immobilien Research-Portal zu sehen.

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