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Immobilienratings in Gefahr

Von Dr. Oliver Everling | 26.August 2014

Der Gesetzentwurf zur Deckelung der Mietpreise enthält problematische Aspekte, wie Stephan Schanz, Senior Analyst Continental European Property Research von Aberdeen, in einem Positionspapier darlegt. Der Gesetzentwurf lässt eine Fülle von Fragen offen. Wann liegt die Höhe einer Miete im „ortsüblichen Vergleich“? Und welche Kriterien charakterisieren einen „angespannten Wohnungsmarkt“? Diese Begriffe werden im Gesetzentwurf nicht definiert. Außerdem könnte die Mietpreisbremse zu einer Verschlechterung des Immobilienbestands beitragen, da für Vermieter kein Anreiz zur Aufwertung ihrer Immobilien besteht, um höhere Mieten zu erzielen.

Zu den problematischen Aspekten des Gesetzes gehören u.a. folgende: „Es gibt keine wirkliche Definition dessen, was unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, also dem Mietspiegel, der als Messlatte für die Mietpreisdeckelung dienen soll, zu verstehen ist“, kritisert Schanz. „Die verwendeten Methoden und Standards können von Stadt  zu Stadt variieren und in manchen Städten auch gar nicht vorhanden sein.“

Ganz offensichtlich fehlt es auch an einer präzisen Definition des Begriffs “angespannter Wohnungsmarkt”, die klar regeln würde, ab wann ein Markt so einzustufen und die Mietpreisdeckelung anzuwenden ist. Die Analyse von Schanz lässt erahnen, welches Willkürsystem jenseits marktwirtschaftlicher Prinzipien hier angesteuert wird.

„Die Deckelung ist auf fünf Jahre beschränkt, der jetzige Wortlaut lässt aber vermuten,“ so Schanz, „dass es zu einer Abänderung auf ‚alle fünf Jahre‘ und damit zu einer ‚unbegrenzten Deckelung‘ kommen kann. Führt man den Gedanken von Schanz fort, könnten die falschen Preissignale, die die Bundesregierung mit dem Gesetzentwurf plant, dauerhaft den Wohnungsmarkt beschädigen.

„Besorgnis besteht außerdem dahingehend, dass die Mietpreisdeckelung zu einer Verschlechterung des Immobilienbestands führen könnte, da Vermieter weniger Anreiz haben,“ macht Schanz klar, „Objekte aufzuwerten, um höhere Mieten zu erzielen.“ Die Verödung Deutschlands würde dann nicht nur durch mangelndes Wachstum und steigende Arbeitslosigkeit, sondern auch durch rückläufige Immobilieninvestitionen voranschreiten. Nach der auffälligen Investitionszurückhaltung der Unternehmen würden nun auch noch den Immobilieninvestitionen ein Schlag versetzt.

„Es ist nicht klar geregelt, was unter einer ‚umfassenden Modernisierung‘ zu verstehen ist“, sagt Schanz und skizziert, wann diese gegeben sein könnte, z.B. wenn die Ausgaben mindestens 300€/m² betragen oder mindestens drei der folgenden Elemente modernisiert werden: Fenster, Heizung, Fußböden, sanitäre Anlagen, Elektrik.

Schanz gibt Entwarnung nur dort, wo Neubauten mit Indexmietvereinbarungen entstehen, Mietpreise auf Marktnivau liegen und es um qualitativ hochwertige Immobilien geht.

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