Erfolgsrezept der HTAM

Von Dr. Oliver Everling | 13.Juni 2012

„Das ist das entscheidende Chart“, kommentiert Hans Hünnscheid, Chief Sales Officer von Hamburg Trust, eine Darstellung in seinem Vortrag beim Scope Investment Forum „Geschlossene Immobilienfonds“ in Frankfurt am Main. „Das Hamburg Trust Modell minimiert Projektentwicklungsrisiken und optimiert die Wirtschaftlichkeit“, so seine These. Hünnscheid erläutert die Eckpunkte des Konzepts.

Einen ersten Punkt sieht er im Thema Partnersicherheit. „Hamburg Trust kooperiert ausschließlich mit Marktführern und solidem Mittelstand.“ Darunter sei der Aspekt Bauträgersicherheit wichtig. Kaufpreisfälligkeit ist überwiegend endfällig nach dem Prinzip „erst die Leistung, dann das Geld“.

Erstvermietungssicherheit sei für die Hamburg Trust Asset Management HTAM GmbH ebenfalls ein wichtiges Thema. Die Vermietung erfolge durch den Projektentwickler bei Vorgabe der Vermietungsrichtlinien durch HTAM.

Ein weiteres Kriterium sei die Renditesicherheit. Die Kaufpreishöhe werde auf Basis effektiver Ist-Miete kalkuliert; Incentives werden ausgeschlossen. Einsparpotenzial sei bei der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Die Strukturierung der Projektengagements werde als „Share-Deal“ angestrebt. Stichwort Einsparpotenzial bei der Maklercourtage: HTAM nutze ein belastbares Netzwerk zu Projektentwicklener und akquiriere bevorzugt direkt, berichtet Hünnscheid.

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Damoklesschwert Eurozone

Von Dr. Oliver Everling | 13.Juni 2012

„Meine englischen Kollegen sind deutlich negativer“, sagt Hela Hinrichs von Jones Lang LaSalle bei der Scope Investment Conference „Geschlossene Immobilienfonds“ in Frankfurt am Main zu ihrer Prognose, dass die Eurozone mit einer Wahrscheinlichkeit von 45 %, so ihre Schätzung, nicht bleiben wird, wie sie ist. Eine Erholung habe nur noch eine Wahrscheinlichkeit von 5 %, das wahrscheinlichste Szenario sei, dass sich die Krise fortsetze.

Hinrichs beobachtet eine Abschwächung der Büroflächennachfrage nach einem überraschend starken Vorjahr. „Es ist absolut kein Zusammenbruch des Marktes in Europa“, berichtet Hinrichs, auch wenn die Leerstandsquoten hoch bleiben würden. Überangebot gibt es in Dublin, Moskau, Rotterdam oder Amsterdam. Frankfurt habe ein ausreichendes Angebot, um Unternehmen eine einfache Expansion zu ermöglichen, bemerkt Hinrichs und kommentiert auf diese Weise positiv den nihct ganz so hohen Leerstand in Frankfurt am Main.

„In Paris und auch in Deutschland wurden die Incentives deutlich abgebaut, so dass sich die Spitzenmieten nicht so stark erhöht haben“, berichtet Hinrichs aus der Praxis der Immobilienmärkte. Der Spitzenmietaufschlag zur Miete in Gebäuden durchschnittlicher Qualiät in zentralen Lagen beträgt in München rund 85 %, in London City dagegen nur 25 %. „Vor allem in deutschen Märkten hat man ein hohes Potential.“

In Deutschland stehe die europäische Immobilienuhr auf 6 Uhr, in Amsterdam dagegen auf 12 Uhr – alle anderen europäischen Märkte stehen zwischen diesen beiden Extremen. Während in Deutschland mit Mietsteigerungen zu rechnen sei, müsse in Amsterdam mit nachgebenden Mieten gerechnet werden. Eine Besonderheit sei in Deutschland, dass Immobilien unter Nachhaltigkeitsaspekten zertifiziert werden müssten, um ihren Markt zu finden. Im Thema Nachhaltigkeit ist Deutschland inzwischen weiter fortgeschritten, aber Großbritannien und Frankreich sind Deutschland in vielen Bereichen (nachhaltige Gesetzgebung, Zertifizierung, „grüne“ Mietverträge etc.) voraus.

Deutschland dominiere auch den Logistikmarkt, gefolgt von Polen und Russland. „Die Logistikmieten geraten unter Druck“, berichtet Hinrichs. Insgesamt gehe man aber von einer stabilen Entwicklung aus, ebenso wie bei den direkten Immobilieninvestitionen. „Die Amerikaner sehen ihre Möglichkeiten in ihrem eigenen Markt und die Europäer gehen nicht unbedingt nach Asien.“ Auf 30 Städte weltweit entfalle rund die Hälfte des globalen Transaktionsvolumens bei Immobilien.

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Logik der VIB Vermögen AG als Immobilienaktiengesellschaft

Von Dr. Oliver Everling | 11.Juni 2012

Kontinuierlicher Ertragsfluss, geringe Korrelation zu anderen Assets (Aktien, Anleihe, etc.), Risikodiversifikation, Wertbeständigkeit und Inflationsschutz, Steuervorteile (ja nach Investitionsvehikel) -das sind nach Peter Schropp Vorteile der Investition in Immobilien. Er sprach in Frankfurt am Main zum Thema „Die Immobilienaktie am Kapitalmarkt – Einblick in das Geschäft eines börsennotierten Unternehmens“ im MontagsMeeting des eff Europäischen Finanz Forums. Der Referent, Peter Schropp, ist Vorstand der börsennotierten V I B Vermögen AG aus Neuburg/Donau.

Die Risiken sieht Schropp im Klumpenrisiko bei Konzentration auf eine Region bzw. eine Asset-Klasse und das Finanzierungsrisiko aufgrund der hohen Kapitalintensität. Auch müsse mit unerwartet hohen Instandhaltungskosten oder Mietausfall/Mietsenkungen aufgrund schlechterer wirtschaftlicher Rahmenbedingungen gerechnet werden. Die flasche Einschätzung über den Wert der Immobilie und das Zinsänderungsrisiko bei der Finanzierung der Immobilie können ebenso die erhoffte Rendite der Investition in Frage stellen.

Schropp erläutert Chancen und Risiken an verschiedenen Beispielen, so auch bei Einzelhandelsimmoiblien. Diese würden eine hohe Bindung vom Mieter an die Immobilie versprechen, lange Mietvertragslaufzeit, teilweise Triple Net Mieterträge sowie Schutz vor Inflation durch indexierte Mietverträge. Nachteile liegen bei Einzelhandelsimmobilien darin, dass die Nahfrage von der Bevölkerungsentwicklung und der Mietvertrag ggf. von Umsatzerlösen des Mieters abhängig sind.

Börsennotierte Immobilienunternehmen verfügen über spezifische Chancen und Risiken. Zu den Chancen zählt die erleichterte Kapitalbeschaffung (z.B. 10 % oder 20 % Erhöhungen), größere offentliche Aufmerksamkeit im In- und Ausland, attraktive Dividendenrendite, Beteiligung an breit diversifizierten Portfolios, tägliche Handelbarkeit der Aktien und nachvollziehbare Vermögensentwicklung (NAV). Risiken resultieren aus der Frage nach der Liquidität des Handels der Aktien, der Volatilität des Börsenpreises der Aktie und Bewertungsrisiken (IFRS-Bilanzierung). Die Beschaffung von Eigenkapital überdie Kapitalmärkte könnte in einer Wirtschaftskrise schwierig werden (NAV-Abschlag).

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Trends im Bereich Corporate Bonds

Von Dr. Oliver Everling | 11.Juni 2012

Eine neue Finanzierungsquelle für den Mittelstand mit einem Emissionsvolumen von mehr als 2,7 Mrd. € – das ist der Erfolg des neuen Marktes für Mittelstandsanleihen. „Privatanleger haben erstmals die Möglichkeit, Anleihen zu zeichnen“, berichtet Peter Thilo Hasler von Blättchen & Partner beim 2. DVFA Corporate Bond Forum in Frankfurt am Main, das von Frank Ralf zusammengerufen wurde, Geschäftsfüher der DVFA GmbH.

Positiv sei die zunehmende Professionalisierung derMarktteilnehmer zu bemerken. Erfahrungen aus Börsengängen werden sukzessive auf die Emisson von Mittelstandsanleihen übertragen, berichtet Hasler. Er beobachtet eine zunehmende Standardisierung der Prozesse und kaum Diskriminierung einzelner Branchen. „Kaum Diskriminierung kleiner Emissionen,  zugleich wurden aber fragwürdige Emissionskonzepte rechtzeitig ausgesiebt bzw. nicht vollständig platziert.“

Der Schutz der Anleger sei durch hohe Transparenzanforderungen, Prospekt, Rating, Research und Kapitalmarktexperten gesichert, glaubt Hasler. Er verweist auch auf die Emissions< und Folgepflichten der Börsenplätze sowie die intensive mediale Berichterstattung. Hasler lobt die hohe Qualität der Emittenten und Investoren: Emissionen von Brandnames wie Valensina, Bastei Lübbe, Underberg, aber auch Emissionen von internationeln Großunternehmen wie Scholz, Dürr oder Air Berlin. Der Erfolg liege in der Etablierung einer Investorenzielgruppe aus Privatanlegern, institutionellen Investoren und Vermögensverwaltern begründet. Hasler glaubt eine marktgerechte Performance zu sehen. Bonitäten haben Auswirkungen auf die Bepreisung der Mittelstandsanleihen, jedoch sei der Zusammenhang zwischen Rating und Rendite bei den Mittelstandsanleihen nicht so eng wie bei traditionellen Anleihen. Die hohe Liquidität der Mittelstandsbörsen ermögliche den (Teil-) Verkauf der Anleihen im After-Market.

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Trau, schau, wem

Von Dr. Oliver Everling | 11.Juni 2012

Beim DVFA Corporate Bond Forum diskutieren über den Einsatz und Nutzen von externen Ratings in der institutionellen Anlageentscheidung Uwe Burkert von der Landesbank Baden-Württemberg, Prof. Dr. Jens Leker vvon der Universität Münster und Leiter der DVFA-Kommission Rating und Elmar Zurek, CDEFA, DWS Instment GmbH, moderiert von Ralf Frank, DVFA-Geschäftsführer.

„Wenn ich investment grade kaufe, ist das wie ein Neuwagen mit drei Jahren TÜV“, sagt Uwe Burkert. „Wir müssen Autos kaufen, die mindestens drei Jahre durchhalten. Wir wollen keine Überraschungen erleben“, fügt Zurek hinzu. „Für uns ist das Thema Transparenz wichtig. Das Vertrauen muss da sein, dass mit den Daten, die publiziert werden, verantwortungsvoll umgegangen wird.“

„Wir können uns Ratings von Creditreform Rating anschauen. Aber wir brauchen standardisierte Informationen“, macht Zurek klar. „Es dient der Meinungsvielfalt, aber im investment grade Bereich wird es schwierig.“ Zurek stellt auf die Verlässlichkeit und Vergleichbarkeit von Ratings ab, die für institutionelle Investoren unerlässlich seien.

„Hinsichtlich der Agenturen haben wir schon Meinungsvielfalt, hinsichtlich der gecoverten Unternehmen noch nicht“, bemerkt Burkert. Die Coverage werde eher weniger als mehr, so dass Investoren gezwungen sind, sich selbst eine Meinung zu bilden. Für viele Mittelstandsanleihen lohne sich die Coverage aufgrund des geringen Volumens nicht. Ohne Research könne aber das Investment in solche Anleihen nicht verantwortet werden.

Leker bezweifelt, dass es in absehbarer Zeit eine einheitliche Notation für die Ratings verschiedener Agenturen geben werde. Leker vergleicht die Notationen mit den Noten an Schulen und Hochschulen: Man müsse sich immer auch anschauen, von wem diese Noten erteilt würden. „Wie bekommt man aus etablierten und neuen Agenturen eine Konvergenz, die den Mittelstandsmarkt unterstützt“, in der Lösung dieser Frage liege eine Antwort auf die Frage nach der Zukunft des Marktes für Mittelstandsanleihen.

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Studie „Wir vermessen Deutschland“

Von Dr. Oliver Everling | 11.Juni 2012

In Darmstadt wird die Studie: „’Wir vermessen Deutschland‘ – Die Unternehmen in Deutschland im Überblick“ vorgestellt. Der Wirtschaftsinformationsdienst Hoppenstedt360 präsentierte den ersten Teil seiner mehrteiligen Analysereihe „Wir vermessen Deutschland“ vor. Die erste Veröffentlichung zeigt die deutschen Unternehmen im Überblick.

„Alle sprechen immer von der deutschen Wirtschaft, doch was verbirgt sich dahinter genau“, erläutert Martin Zuberek, Direktor bei Hoppenstedt360, die Fragestellung der Analyse. „Wir zeigen, welche Unternehmen hinter dem Begriff ‚deutsche Wirtschaft‘ stecken, wie viele es sind, wo sie ihren Sitz haben, wie viel Mitarbeiter sie beschäftigen und welchen Umsatz sie haben.“

Beispiele für grundlegende Fakten im Überblick: 4,86 Mio. aktive Unternehmen in Deutschland – die Hälfte der Unternehmen (rund 2,4 Mio.) verteilt sich auf Nordrhein-Westfalen, Bayern und Baden-Württemberg; 2,23 ist der durchschnittliche Bonitätsindex der deutschen Unternehmen. 19.000 Unternehmen beschäftigen mehr als 250 Mitarbeiter beschäftigen; 15.000 Unternehmen machen mehr als 50 Mio. Euro Umsatz: 23 % der Unternehmen firmieren als GmbH, 18.000 Unternehmen als Aktiengesellschaften.

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Lettland von Feri heraufgestuft

Von Dr. Oliver Everling | 11.Juni 2012

Die Feri EuroRating Services stuft im Juni das Credit Rating von Lettland auf „C“ und damit um eine Stufe nach oben. „Solide Wachstumsaussichten aufgrund der eingeleiteten Strukturreformen und die effektiven Konsolidierungsbemühungen der Regierung bewirken eine positive Entwicklung der Staatsfinanzen“, kommentiert dazu Axel D. Angermann, Leiter Economics, Feri EuroRating Services AG.

Lettland war eines der am härtesten von der Finanzmarktkrise getroffenen Länder. Allein im Jahr 2009 sank die Wirtschaftsleistung des baltischen Staates um fast 18 Prozent. Die Folge waren massive Anstiege der öffentlichen Haushaltsdefizite sowie der Staatsverschuldung. Beides verschlechterte die Bonität des Staates deutlich.

Um dem drohenden Staatsbankrott zu entgehen, erhielt Lettland in der Krise Kredite internationaler Geldgeber, die an bestimmte Strukturreformen und Konsolidierungsmaßnahmen geknüpft waren. „Zwar bedeutete die von Lettland gewählte Sanierungsstrategie erhebliche negative Effekte wie anhaltend hohe Arbeitslosigkeit,“ räumt Angermann ein, „aber die Regierung hielt an ihrem Programm fest. Im vergangenen Jahr zeigten sich die ersten positiven Zeichen in der wirtschaftlichen Entwicklung: Das Bruttoinlandsprodukt nahm um 5,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu, und das Haushaltsdefizit sank von 9,8 Prozent des BIP im Jahr 2009 auf 3,5 Prozent im Jahr 2011.“

Trotz des in diesem Jahr etwas schwächer erwarteten Wachstums rechnet Feri angesichts der Fortführung der eingeleiteten Struktur- und Konsolidierungsmaßnahmen mittelfristig mit einer positiven Entwicklung der lettischen Wirtschaft und Staatsfinanzen. Daher schätzt Feri die Bonität Lettlands höher ein und hebt das Country Credit Rating im Juni um eine Stufe von D auf C.

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Guter Zahlungsmoral drohen die Staatsschulden

Von Dr. Oliver Everling | 8.Juni 2012

Die Zahlungsmoral deutscher Unternehmen ist im Mai einer Studie von D&B Deutschland zufolge trotz der weiter schwelenden Schuldenkrise in der Eurozone so gut gewesen wie noch nie. Der D&B-Zahlungsindex stieg im Mai wegen der robusten Konjunktur in Deutschland auf 87,96 (April: 87,64) Punkte und damit auf den bisher höchsten Stand.

„Die deutsche Wirtschaft ist im ersten Quartal wider Erwarten um 0,5 Prozent gewachsen. Das findet aktuell auch seinen Ausdruck in der guten Zahlungsmoral der Unternehmen“, sagte D&B-Geschäftsführer Thomas Dold. „Die leichte Zurückhaltung beim Begleichen der Rechnungen in vergangenen Monaten ist im Mai wieder verschwunden“.

Der D&B-Zahlungsindex war zuletzt drei Mal in Folge leicht gesunken. „Aktuell sehen die Unternehmen keine Notwendigkeit, die Bezahlung von Rechnungen und damit das Ausnutzen von Lieferantenkrediten über deren Fälligkeitsdatum hinaus zu verschieben“, sagte Dold. „Liquide Mittel sind ausreichend vorhanden und darüber hinaus auch die Erwartung, dass es absehbar so bleiben wird.“

Die größte Gefahr für die aktuell gute Zahlungsmoral sei die Schuldenkrise in der Eurozone. Hier sei die wichtigste Frage weiterhin, wie weit der Wille zur Rettung der hoch verschuldeten Staaten reiche.

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Korea Investment Forum 2012

Von Dr. Oliver Everling | 6.Juni 2012

„Nach dem Krieg in Korea gab es kaum noch Kapitalgeber, die Korea Kredit geben wollten“, erinnert Kiwon Han, Commissioner von Invest Korea, auf dem Korea Investment Forum 2012 in Frankfurt am Main. Inzwischen gehört Korea zu den Kapitalgebern des Internationalen Währungsfonds IMF mit 15 Mrd. US$ und leistet einen Beitrag zur Überwindung der Finanzkrise. Die Konferenz steht unter dem Motto „Korea-EU FTA Unlocking Opportunities“.

Han geht der Frage nach, warum Korea zu den wettbewerbsfähigsten Ländern der Welt gehört. Die Infrastruktur mit Flughäfen, Bahnen und Häfen sowie auch die – nach seinen Angaben – beste Breitbandnutzung der Welt gehören zu den Stärken des Landes. Deutschland sei unstrittig der wichtigste Automobilhersteller, Korea rangiere aber an fünfter Stelle.

Batterien, Schiffahrt, Stahl, DRAM, Displays und Mobiltelefone – hier überall nehme die koreanische Wirtschaft vordere Plätze ein. Samsung habe bei Smartphones mit 30 % einen höheren Marktanteil als Apple mit 23 %. Trotz u.a. der Provokationen Nordkoreas zeige weder die Börse noch der Wechselkurs Reaktionen, sondern Stabilität.

Sechs Freihandelszonen, Industriekomplexe im ganzen Land, große Hersteller sowie Incentives wie Steuererleichterungen und Zuwendungen helfen beim Start in Korea, argumentiert Han. KOREA trade-Investment Promotion Agency (kotra) unterhalte 119 Büros in 81 Ländern, allein in Deutschland In Hamburg, Frankfurt und München.

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Häufigere, aber kürzere Zahlungsverzögerungen in China

Von Dr. Oliver Everling | 4.Juni 2012

In ihrer 9. Studie zum Zahlungsverhalten chinesischer Unternehmen stellt Coface fest: Zahlungsverzögerungen in China häufen sich, werden aber gleichzeitig kürzer. Chinesische Unternehmen zahlen im Schnitt also schneller.

Unternehmen in China zahlen im globalen Vergleich zufriedenstellend. Geschäfte auf Basis eines Lieferantenkredits nahmen auch 2011 weiter stark zu. Dabei wird das Zahlungsziel öfter überzogen, allerdings nicht mehr so lange. Das sind Ergebnisse der neunten Studie des internationalen Kreditversicherers Coface zum Zahlungsverhalten chinesischer Unternehmen. Coface hat dazu Ende 2011 über 1300 Unternehmen verschiedener Branchen und Gesellschaftsformen befragt.

Die Lieferung auf Zahlungsziel ist der Studie von Coface nach zur wichtigsten Finanzierungskomponente für Unternehmen in China geworden. „Diese Entwicklung hält seit der Krise 2008 an. 90 Prozent der befragten Unternehmen arbeiteten 2011 mit dem Lieferantenkredit,“ schreibt die Coface, „vier Jahre zuvor waren es nur 65 Prozent. Dies ist einerseits Folge des Wettbewerbs: 53 Prozent der befragten Unternehmen gaben das als Grund an.“ Andererseits sei das Vertrauen zwischen den Geschäftspartnern gewachsen. 23,5 Prozent der Unternehmen nannten dies als einen Faktor.

Während Geschäfte auf Grundlage des Lieferantenkredits inzwischen weit verbreitet sind, verkürzen sich die vereinbarten Zahlungsziele. Fast drei Viertel der Verträge werden mit 60 Tagen oder weniger vereinbart. Dies verringert das allgemeine Risiko. Transaktionen mit Zahlungszielen von 90 Tagen und länger sind seltener geworden und betrafen meist einmalige Geschäfte.

Da Lieferungen auf Kredit zunehmen, sind chinesische Unternehmen auch automatisch von Zahlungsverzögerungen im Inland betroffen. 2011 haben 79 Prozent verspätete Zahlungen registriert. Im Jahr zuvor waren es 67,4 Prozent. Allerdings waren 2008 über 90 Prozent davon betroffen. Auf der anderen Seite sind die Verzögerungen nun kürzer. Nur zehn Prozent der Abnehmer überziehen 90 Tage. Ein gutes Drittel (36,5 Prozent) der Rechnungen wird weniger als 30 Tage nach Zahlungsziel beglichen. Einige anfällige Branchen laufen dem allgemeinen Trend allerdings entgegen. In Bau, Stahl und Textil ziehen sich die Zahlungen oft länger als 60 Tage über das vereinbarten Ziel hin. Die Solarenergiebranche muss ebenfalls genauer betrachtet werden. Hier sorgen Überkapazitäten und Überproduktion gleichermaßen für Probleme.

Wie im Jahr zuvor ist der Hauptgrund für Zahlungsverzögerungen die schwierige Finanzlage der Kunden. Dies geben fast zwei Drittel (63 Prozent) der von Coface China befragten Unternehmen an. Dabei kommen Liquiditätsprobleme, der Wettbewerbsdruck und der mangelnde Zugang zu externen Finanzierungsmitteln zusammen. Nach Erkenntnissen von Coface wird es für private Unternehmen, insbesondere kleine Firmen, zunehmend schwieriger, Bankkredite zu erhalten. Das belegen auch die Ergebnisse der Studie. Etwa ein Drittel der befragten Unternehmen nannten die unzureichende Kreditversorgung als Hauptgefahr für die weitere Entwicklung im Jahr 2012.

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