Erfolgskriterien für Immobilienpakete

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Der Wert eines Immobilienportfolios entspricht nicht nur der Summe der Einzelobjekte, die es bilden, heißt es im Beitrag von Pino Sergio, Vorstandsvorsitzender der WGF Westfälische Grundbesitz- und Finanzverwaltung AG, im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8. Der Wert eines Immobilienportfolios liegt gewöhnlich deutlich über der Summe der Einzelobjekte – und nicht nur, weil der Grundsatz „Der Erfolg liegt im Einkauf“ befolgt wurde (sei es nun durch die schon erwähnten Preisabschläge beim „En-gros-Einkauf“ oder durch den Erwerb von Immobilien, die im Rahmen von Zwangsversteigerungen oder Firmenauflösungen deutlich „unter Wert“ gehandelt werden).

Sergio schildert die „hard facts“; daneben sind ihm bei Immobilienbeständen nicht zuletzt auch „weiche Faktoren“ wie die Qualität des Portfolio- und Assetmanagements wichtig, da renditebestimmend. So zählen zu den Aufgaben eines Portfoliomanagers längst nicht nur die Substanzerhaltung bei den ihm anvertrauten Objekten oder das Verhandeln mit Glasereibetrieben, Schlossereien, Parkett- oder Teppichbodenherstellern über günstigere Einkaufspreise sowie Preisverhandlungen mit Gebäudereinigern und Gärtnereibetrieben.

Angesichts tendenziell steigender Rohstoffpreise, prognostiziert Sergio, wird ein geschickter Verwalter vor allem darauf achten, dass die „zweite Miete“ nicht aus dem Ruder läuft: d. h., er führt als Vertreter eines „Großabnehmers“ beispielsweise Preisverhandlungen mit Energieversorgern, was sich in günstigeren Nebenkosten auswirkt und die Mieter freut sowie dem Investor einen Wettbewerbsvorteil auf dem Vermietungsmarkt sichern dürfte.

Ebenfalls zu den Aufgaben der Portfoliomanager zählt die intensive Kontaktpflege mit den Mietern. Im Idealfall kennen sie deren Bedürfnisse – bei Büromietern beispielsweise Vergrößerungsbedarf – und können rechtzeitig reagieren: So wird ein vorausblickender Hausverwalter einem in Expansion befindlichen Unternehmen beizeiten ein größeres Büro im eigenen Bestand anbieten, das heißt, ehe es ein Maklerunternehmen mit der Suche nach einem neuen Standort beauftragt, anderswo mietet und auszieht.

„Drohenden Leerständen, die sich sofort auf die Rendite und den Wert des Objektes durchschlagen, kann man damit bereits im Vorfeld begegnen“, sagt Sergio. [Ä]hnliches gelte für die Verwaltung von Wohnungsbeständen: Dort hänge die Frage, ob ein Quartier deutlich aufgewertet oder vor dem „Kippen“ bewahrt werden könne, nicht zuletzt vom geschickten „Mietermanagement“ ab.

Zu den „soft facts“, die zum Erfolg von Immobilienportfolios beitragen, zählt last not least das Asset Management.

Die für die Gesamtperformance des Immobilienpakets verantwortlichen Manager haben die internationale wie regionale wirtschaftliche „Wetterlage“ im Blick und geben vor dem Hintergrund ökonomischer Prognosen die risikoadjustierte Zusammensetzung des Bestands vor. Ein wichtiges Stichwort ist für Sergio in diesem Zusammenhang etwa das Vermeiden von Klumpenrisiken durch geographische sowie sektorale Diversifikation des Bestands. „Den Assetmanagern obliegt darüber hinaus die Entscheidung, zu welchem Zeitpunkt welches Objekt hinzugekauft, ausgebaut oder besser verkauft werden sollte. Ferner kümmern sie sich um die auf der Finanzierungsebene angesiedelten Aspekte des Investments.“ Sie entscheiden beispielsweise, so Sergio, ob und gegebenenfalls mit welchem Fremdkapitalanteil finanziert wird oder ob zur Finanzierung nicht besser Alternativen wie etwa Mezzaninekapital genutzt werden sollten.

Ebenso prüfen sie im Fall von grenzüberschreitenden Investitionen, ob ein eventuell auftretendes Fremdwährungsrisiko durch das Hedgen von Wechselkursschwankungen gepuffert werden sollte oder nicht. Eventuelle rechtliche Besonderheiten (so etwa Mieter- und Denkmalschutzbestimmungen, Mietbindungen, Zweckentfremdungsverbote) und steuerliche Aspekte, die sich auf die Rendite auswirken könnten (Verlustvorträge, „exit tax“ u. v. a. m.), haben sie „im Griff“. „Es dürfte unmittelbar einleuchten,“ schreibt Sergio, „dass angesichts der zuletzt geschilderten, recht komplexen Aufgaben der Erfolg respektive die Rendite eines Portfolios vor allem von der Qualität seiner Manager abhängt, von ihrer Expertise, Erfahrung, Innovationskraft – und nicht zuletzt auch von ihren Kontakten: Gerade beim An- und Verkauf von Immobilien kann sich ein gut funktionierendes Netzwerk von Kooperationspartnern – etwa privaten und institutionellen Investoren, Banken, Insolvenzverwaltern, Pensionskassen, Versicherungen und Maklern – als außerordentlich nützlich erweisen.“ Bei der Strukturierung eines Immobilienpakets spiele die Personalfrage daher eine entscheidende Rolle – und für den Investor empfiehle es sich, rät Sergio, vor Bestellung eines Managers seinen „track record“ genau zu prüfen.

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Real Estate Workout

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

„Workout – schon wieder ein Anglizismus – was ist das eigentlich?“ Diese Frage stellt Dipl.-Oec. Hans-Ulrich Berendes, SIOR, von der Berendes & Partner Consulting GmbH aus Hamburg an den Anfang seines Beitrags zum Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Schaut man ins Wörterbuch, dann wird „to work out“ mit lösen, ausarbeiten, oder bearbeiten übersetzt, zumeist jedoch mit trainieren. Workout ist heute ein geläufiger Begriff aus dem Fitness-Bereich. Berendes: „Auch in der Immobilienbranche macht das Workout fit: Unsere Branche macht Immobilien fit.“

Mit seinem Beitrag zeigt er auf, warum die Beschäftigung mit schwierigen, notleidenden Immobilien in einem immer stärker werdenden Wettbewerb eine gewichtige Rolle spielt. So wie die Fitnesswelle Deutschland vor Jahren erfasst habe, so trete mit dem Workout eine aktive, stetige Beschäftigung mit Immobilien immer mehr ins Bewusstsein von Portfoliohaltern. Es wachse die Einsicht, schreibt Berendes, dass Immobilien nicht statisch und keine „toten Steine“ seien, sondern dass sie wie jedes andere Wirtschaftsgut bei veränderter Nachfrage oder veränderten Anforderungen fit für den Markt sein müssten.

In der Immobilienbranche wird der Begriff Workout vor allem in zwei Bereichen benutzt, berichtet Berendes aus der Praxis. Zum einen als Financial Workout, zum anderen als Real Estate Workout. Letzteres beschäftigt ihn in seinem Beitrag zum neuen Praxishandbuch des Immobilien Manager Verlags in erster Linie. Auf den Bereich des Financial Workout geht er der Vollständigkeit halber ebenfalls in groben Zügen ein: „Uns interessiert das Workout, das in dem aktiven Umgang mit Immobilien zu einer optimalen Wertschöpfung bzw. größtmöglichen Rendite von Einzelobjekten oder auch Portfolien führt.“

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Immobilien im Green Asset Management

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Um den CO2-Anforderungen zu genügen, kann ein Immobilienunternehmen seine Asset Management-Philosophie daran ausrichten. Green Asset Management – welches Konzept verfolgt ein Energie-Unternehmen für sein nicht betriebsnotwendiges Immobilien-Portfolio vor dem Hintergrund des Klimawandels? Das ist die Fragestellung des Beitrags von Frank Weber, Michaela Kaboth und Sven Schönberg von der Biq Standortentwicklung und Immobilienservice GmbH für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Der Begriff Green Asset Management ist nicht geschützt, sondern entlehnt sich einer Vielzahl von Motiven und Ursachen, zeigen die Autoren auf. Das Wort „Green“ steht u. a. für Nachhaltigkeit im Handeln, Ökologie und Umweltschutz. „Asset Management“ ist die Bezeichnung für aktive Vermögensverwaltung, insbesondere die Erhaltung und Entwicklung bzw. Steigerung des Vermögens. Gerade in Zeiten der weltweiten Immobilien- und Finanzkrise vermittelt die Verwendung des Begriffes als Kombination der Elemente „Nachhaltigkeit“ und „Vermögensentwicklung“ eine im besten Sinne konservative Haltung, die sich an längerfristigen Zielen und einer zukunftsgerichteten Verantwortung nachfolgender Generationen ausrichtet.

„Die Zertifizierung von Nachhaltigkeitsstandards nimmt Fahrt auf“, unterstreichen Weber, Kaboth und Schönberg. Die Immobilienwirtschaft, also Planer, Projektentwickler, Architekten, Bauunternehmen, Baustoffhersteller, Handel und Eigentümer, treiben die Entwicklung des Themas zusehends voran, mit ökologischen Prinzipien schon bei der Produktion/Auswahl der Baustoffe, beim Planen und Bauen sowie anschließenden Betreiben und Bewirtschaften von Immobilien langfristige Werte zu schaffen. So hat sich im Sommer 2007 die Deutsche Gesellschaft für nachhaltiges Bauen e. V. (DGNB) konstituiert und innerhalb kürzester Zeit knapp 380 Mitglieder gewonnen (http://www.dgnb.de/).

Vorrangiges Ziel der DGNB ist die deutschlandweite Etablierung eines ganzheitlichen Zertifizierungssystems für bestehende und neue Gebäude unter Berücksichtigung der natürlichen Umwelt, der natürlichen Ressourcen, der Gesundheit und der ökonomischen, sozialen wie kulturellen Werte der Immobilie. Ein ähnliches Anliegen verfolgt die BRE Building Research Establishment Ltd., die das nach eigenen Aussagen führende Zertifizierungsverfahren unter der Marke BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method) etablieren konnte.

Unternehmen, die sich an den Werten von BRE ausrichten, verfolgen das Ziel, „eine bessere Welt zu errichten und ein unmissverständliches Zeichen einer nachhaltig gebauten Umgebung zu hinterlassen“ (http://www.bre.co.uk/page.jsp?id=618). Nicht zuletzt gibt es vielfältige, zunehmend auf Messen vorgestellte Initiativen, bereits die Herstellung von Baustoffen mit klimaschonenden Verfahren zu koppeln und damit den gesamten Prozess der Bau- und Immobilienwirtschaft zu „ökologisieren“.

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Nachhaltige Immobilienkapitalanlagen

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Derzeit befinden sich rund 1.000 Unternehmen aus mehr als 25 Branchen im Researchuniversum von oekom research, berichten Matthias Bönning, Susanne Schwind und Dietrich Wild aktuell in ihrem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Seit einiger Zeit zeigen nachhaltig orientierte Investoren ein verstärktes Interesse an einer systematischen Bewertung der Immobilienbranche. Seit Sommer 2007 analysiert oekom research daher 38 Immobilien-Aktiengesellschaften regelmäßig auf ihre ökologische und soziale Nachhaltigkeitsperformance, darunter die weltweit größten nach Marktkapitalisierung. Die Untersuchungen greifen die globalen Herausforderungen der Branche auf und werten aus, inwieweit sich die Unternehmen diesen Anforderungen stellen – so etwa welche Strategien und Maßnahmen sie entwickeln und realisieren, um ihre Geschäftsaktivitäten sozial- und umweltverträglich zu gestalten.

Zur Immobilienbranche zählt oekom research Unternehmen, die in Gebäude investieren (Real Estate) und diese vermieten oder verwalten. Bei den Investitionsobjekten handelt es sich in der Regel um Wohnraum, Büroflächen, Einkaufszentren oder Lagerhallen. Planung und Bau neuer Objekte sind zentrale Tätigkeitsfelder. Diese werden entweder in Eigenleistung realisiert oder in Auftrag gegeben. Mitte 2007 gab es in Europa ungefähr 300 börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften mit einer Marktkapitalisierung von rund 275 Mrd. Euro.

Eine Besonderheit besteht nach Feststellung der Analysten der oekom research in der Unternehmensform des Real Estate Investment Trust (REIT). REITs schütten einen Großteil ihres Gewinns als Dividende aus. Für die Gesellschaft sind die Gewinne steuerfrei, die Anteilseigner versteuern ihre Dividende nach ihrem Steuersatz. Nachdem REITs erstmals 1960 in den USA und im Anschluss daran u. a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen wurden, sind seit 2007 auch in Großbritannien und Deutschland diese steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften zulässig. Die im Rahmen des oekom Corporate Ratings bewerteten Immobilengesellschaften repräsentieren über 90 Prozent der Marktkapitalisierung ihrer Branche im MSCI World Index.

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Rating ungelisteter Immobilienvehikel

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Die Asset-Klasse „Immobilie“ erfährt in den letzten Jahren einen deutlichen Bedeutungsgewinn, schreibt Martin Eberhardt, FRICS, Mitglied der Geschäftsführung der DEFO – Deutsche Fonds für Immobilienvermögen GmbH (Union Investment Gruppe), im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Dieser Bedeutungsgewinn der Asset-Klasse „Immobilie“ gelte insbesondere für nicht börsennotierte Anlagevehikel, für die sich international die Bezeichnung „Non-listed Real Estate Vehicles“ etabliert hat. Der deutsche Spezialfonds, gibt Eberhardt ein Beispiel, ist ein solches Anlagevehikel.

Neben privaten Anlegern fragen insbesondere institutionelle Investoren vermehrt ungelistete Immobilienvehikel nach, berichtet Eberhardt aus der Praxis: „Unter institutionellen Anlegern werden vor allem Versicherungen, Pensionskassen und sonstige Altersvorsorgeeinrichtungen verstanden. Der Nachfragergruppe der institutionellen Investoren stehen eine zunehmende Anzahl von Managern mit unterschiedlichsten Produktangeboten gegenüber.“

Während bei Publikumsfonds Investoren auf unterschiedliche, etablierte Ratings zurückgreifen können, besteht diese Option bei ungelisteten Fonds häufig nicht, bemängelt Eberhardt. „Denn bei Letzteren wird in der Regel nicht auf bestehende am Markt etablierte Produkte zurückgegriffen.“ Meist seien die Fonds, für die sich ein Investor interessiert, oder die sich ein Anleger „maßgeschneidert“ wünscht, noch nicht aufgelegt. Es bestehen keine historischen Daten oder Vergleichsmaßstäbe. Vor diesem Hintergrund verlagert sich das Rating eines Fonds wesentlich auf das Rating eines Managers. Der Auswahl des „richtigen“ Dienstleisters für den institutionellen Anleger kommt damit eine wesentliche Bedeutung zu.

In der Regel wählen Institutionelle den geeigneten Manager, bzw. dessen Produkte, durch einen strukturierten Investmentprozess aus, zeigt Eberhardt auf. Im Rahmen dieses Auswahlprozesses werden Bewertungskriterien definiert und gewichtet. Ein mandatsspezifisches, individuelles Vorgehen erhöht nach Eberhardt die Wahrscheinlichkeit aus vergleichbaren Alternativen den „richtigen Manager für das richtige Produkt“ auszuwählen. Hierzu werden im Rahmen eines Scoringverfahrens in Abhängigkeit der Gewichtung den Kriterien jeweils Punkte zugeordnet. Eberhardt zeigt den Nutzen von Ratings auf: „Meist gehen quantitative und qualitative Aspekte in die Bewertung ein. Das Ergebnis dieses Auswahlprozesses wird häufig mit Schulnoten oder ähnlichen Skalierungen ausgewiesen.“

Vor der Kapitalmarktkrise hatte sich das Rating von Fondsmanagern ungelisteter Immobilienvehikel weitgehend standardisiert, zeichnet Eberhardt die Historie nach. Nach Auswertung der Erfahrungen aus der Kapitalmarktkrise sei zu prüfen, ob sich die Kriterien und deren Gewichtung zur Managerselektion verändern müssen. Insbesondere bei der Erfolgs- und Erfahrungsgeschichte von Fondsmanagern, den Qualitäten des Immobilien-Bestandsmanagements sowie im Risikomanagement vermutet Eberhardt neue Bewertungsansätze.

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Serviceimmobilien im Rating

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

„Servicefreie“ Immobilien, wie beispielsweise reine Wohngebäude oder Lagerhallen, bieten dem Nachfrager ausschließlich die Nutzung von Räumen oder Flächen an. Serviceimmobilien stellen im Gegensatz dazu eine immobilienspezifische Sonderform dar, die dem Nachfrager zusätzlich zur Raum- und Flächennutzung einen Zusatznutzen anbieten und somit sowohl das immobilienwirtschaftliche Handling als auch Management auf ein anspruchsvolles Niveau heben.

Dr. Erich Limpens vom DIS Institut für ServiceImmobilien GmbH aus Linnich-Gereonsweiler (http://www.lic-dr-limpens.de/ sowie http://www.dis-institut.de/) widmet sich in seinem Beitrag für das Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8, den Beurteilungskriterien für Serviceimmobilien.

Der Zusatznutzen von Serviceimmobilien kommt primär durch das Angebot von Serviceleistungen zum Ausdruck, welches dem Servicenachfrager durch den -anbieter offeriert wird. Unbestritten ist, so Limpens, dass Immobilien neben dem Zusatznutzen „Service“ auch weiterführende Zusatznutzen, wie beispielsweise die Funktionen als „Wertspeicher“ oder „Statussymbol“, implizieren können. Diese Funktionen klammert Limpens in seinem Artikel jedoch explizit aus.

„Sollen Serviceimmobilien bzw. Serviceimmobilienportfolios einem Rating unterzogen werden, so reicht es nicht aus,“ urteilt Limpens, „die klassischen Beurteilungskriterien heranzuziehen. Vor diesem Hintergrund sind Beurteilungskriterien einzusetzen, die die immobilienspezifischen Besonderheiten von Serviceimmobilien gerecht werden.“ Limpens beleuchtet Serviceimmobilien und ihre Besonderheiten und geht auf die im Rahmen eines Ratings notwendigen immobilienspezifischen Beurteilungskriterien näher ein.

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Informationelle Basis eines Immobilienportfolioratings

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

„Markttransparenz erhöht den Wohlstand, Informationsasymmetrie vermindert ihn“ – auf diese prägnante „Formel“ bringt Sebastian Russ von der THOMAS DAILY GmbH (http://www.thomas-daily.de/) den Nutzen des Ratings von Immobilienportofolien in seinem Beitrag „Informationelle Basis eines Immobilienportfolioratings“ im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

Rating spielt bei der optimalen Allokation der Assets eine wichtige Rolle, argumentiert Russ. Es genüge nicht, so Russ, nur ein numerisches Risiko- / Rendite-Profil zu erstellen – man muss auch zwischen systematischen und unsystematischen Risiken unterscheiden und diese entsprechend berücksichtigen. Um ein optimales Ergebnis zu erhalten, müssen verschiedenste Kriterien in ein Rating eingehen, stellt Russ klar und demonstriert, welche dieser Kriterien mit dem Informationssystem TD Premium bewertet werden können.

Nicht unterschätzt werden darf, dass neben der Verfügbarkeit von Information auch die Fähigkeit des Verwenders, diese korrekt zu analysieren, von entscheidender Bedeutung für ein optimales Ergebnis ist, so Russ. Somit sei nur derjenige Akteur in der Lage, die richtigen Schlussfolgerungen zu ziehen und somit eine höhere Leistung zu erbringen, der Zugang zu den richtigen Daten hat und diese auch korrekt interpretieren kann.

„Es können auch die intelligentesten Informationssysteme oder Indizes nur einen Teil dazu beitragen,“ schreibt Russ, „den Markt transparenter zu gestalten. Um den aus der Markttransparenz resultierenden Mehrwert für alle zu erkennen und zu erreichen, bedarf es vor allem auch einer [Ä]nderung der Einstellung und des Bewusstseins der Marktteilnehmer.“

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Immobilienrating als SWOT-Analyse zur Baufinanzierung

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Die Hauptrolle spielt „König Kunde“, schreibt Dr. Markus Staiber von der Allianz Lebensversicherungs-AG im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8: Er will einen Kreditservice, der sehr viel schneller und günstiger als bisher agiert. Herausforderungen für die Kreditwirtschaft kommen aber auch aus anderen Bereichen.

Die hohe Anzahl konkurrierender Kreditinstitute, Einnahmeverluste durch Kundenwechsel zu den Direktbanken, hohe Produktionskosten und ausländische Mitbewerber verringern, auch international gesehen, die Erträge, stellt Staiber fest. Die genannten Schwächen der Kreditwirtschaft drücken die Aktienkurse und erhöhen die Gefahr einer Übernahme deutscher Institute durch ausländische Finanzkonzerne. Dass dies keinesfalls nur „graue Theorie“ ist, zeigt die Übernahme der deutschen Hypo-Vereinsbank durch die italienische Bank UniCredit. Um am Markt bestehen zu können und wieder an Boden zu gewinnen, müssen die Baufinanzierer die eigenen Kreditprozesse und das Risikomanagement (Risikokosten sind ein erheblicher Faktor bei der Preisbestimmung) optimieren.

Die Integration einer statistisch und EDV-seitig verwertbaren systematischen Stärken-Schwächen-Analyse in den Immobilienbewertungs- und -finanzierungsprozess ermöglicht die einheitliche, verdichtete Darstellung und Analyse des Risikoprofils sowohl auf Einzel- als auch auf Immobilienportfolioebene. Diese Möglichkeit hilft mit geringem Mehraufwand zu raschen Kreditentscheidungen zu gelangen, urteilt Staiber, wobei nun bereits im Kreditportfolio bestehende Immobilienrisiken mit berücksichtigt werden können. Die detaillierte Risikoeinschätzung der zur Finanzierung anstehenden Immobilie hilft des Weiteren bei der Festlegung der Risikoprämie und bei der Berechnung des bereitzuhaltenden Eigenkapitals nach Basel-II.

Der Chance einer Weiterentwicklung des Immobilienratings mit einer Ausweitung auf speziellere Immobilientypen und einer (teil-) automatisierten Wiederbewertung steht das Risiko einer unrichtigen Erfassung und Gewichtung der Immobilieneigenschaften gegenüber, warnt Staiber. Daher sollte auch dieses neue Instrumentarium regelmäßig überprüft und sachverständig angewendet werden.

„Die Vorteile der Integration einer systematischen Stärken-Schwächen-Analyse sind hoch“, so Staiber, „und deshalb wird dieses Instrumentarium in naher Zukunft ein nicht wegzudenkender Teil vieler kreditwirtschaftlicher Immobilienbewertungen sein.“

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Rating bei Einzelhandelsimmobilien in Mode?

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Während in der Vergangenheit mit großer Euphorie über das Rating von Immobilien im Allgemeinen und über das Rating von Einzelhandelsportfolien im Besonderen geredet und geschrieben wurde, scheint es nach der im Sommer 2008 begonnenen Finanzkrise und dem damit einhergehenden Platzen der „Immobilienportfolioblase“ zu einer Ernüchterung im Hinblick auf das Rating gekommen zu sein, schreibt Joachim Tenkhoff, Geschäftsführer der Tenkhoff Properties GmbH aus Berlin im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8.

In der Literatur werde generell nur noch die Frage diskutiert, so Tenkhoff, mit welchen Verfahren des Ratings verschiedene Objekte geratet werden sollen. „Dabei wird aber die Frage,“ warnt Tenkhoff, „ob bestimmte Formen von Immobilien überhaupt einem Rating zugänglich sind, völlig außer Acht gelassen. In der Diskussion wird grundsätzlich nur noch das Rating als akzeptable Form der Bewertung gesehen.“ Dabei wird nach Ansicht von Tenkhoff vernachlässigt, dass es in Jahrzehnten entwickelte Bewertungsverfahren gibt, die sich in der Praxis bewährt haben undmöglicherweise einen Anpassungsbedarf haben, aber noch lange nicht vollständig ausgetauscht werden müssen.

Mit größter Euphorie stieg fast die gesamte Immobilienbranche inklusive der einschlägigen Hochschulen in eine Diskussion zum „Mode“-Thema Rating ein, schreibt Tenkhoff. Tatsächlich habe es sich aber mehr als theoretischer Aspekt durchgesetzt, als es unmittelbar in der Praxis zum Tragen kam, stellt Tenkhoff fest. „Nur wenige Ratings haben vor dem Ankauf von Einzelhandelsportfolien stattgefunden“, so seine Beobachtung. „Allerdings hat die mittelbare Wirkung fatale Folgen hinterlassen. Viele Käufer oder potentielle Käufer haben sich in der Gipfelphase der Blase durch die Gier verleiten lassen, auf herkömmliche Bewertungsverfahren zu verzichten.“

Durch die Verkäufer und deren Berater, die strukturierte Verkäufe erfolgreich durchgeführt haben, wurden Angebots- und „due dilligence“-Fristen künstlich so verkürzt, dass echte Bewertungen insbesondere bei den Großportfolien nicht einmal mehr im Ansatz realisierbar waren. Getrieben vom Erfolgsdruck der potentiellen Investoren wurden Preise, die sich bei jedem herkömmlichen Bewertungsverfahren als völlig überhöht herausgestellt hätten, in dem fatalen Glauben akzeptiert , dass es tatsächlich in diesem Zyklus zu „compressed yields“ kommen würde.

Einen nicht unwesentlichen Beitrag, auf die Regel zu verzichten, dass eine Immobilie aufgrund ihrer Komplexität nur umfassend und damit zeitaufwändig bewertet werden kann, hat nach Tenkhoff auch die Diskussion über das Rating geliefert. Wie Tenkhoffs Darstellung im „Paxishandbuch Rating von Immobilienportfolios“ zeigt, kann das Rating nicht annähernd die herkömmlichen Bewertungsverfahren ersetzen. Die Dominanz des cash-flows, als einfachem Spiegel von Standort und Gebäudequalität, muss wieder komplexen Bewertungsschemata weichen, die nachhaltig über Jahrzehnte und nicht äußerst kurzfristig über Monate eine Bewertung liefern.

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Due Diligence bei Wohnungsportfoliobewertung

Von Dr. Oliver Everling | 23.Februar 2009

Im Praxishandbuch „Rating von Immobilienportfolios“, herausgegeben von Oliver Everling und Raphael Slowik im Immobilien Manager Verlag, Köln 2009, http://www.immobilienmanager.de/, ISBN 978-3-89984-197-8, setzt sich Norbert Grund, MRICS, Geschäftsführer von Kaiser Valuation Partners GmbH mit der Bewertung und Analyse von Wohnungsportfolios auseinander und stellt dieses Thema in den Kontext einer ganzheitlichen Due Diligence für die Art von Immobilientransaktionen. Er zeigt das Dilemma zwischen sorgfältiger Analysen und knappen Entscheidungsunterlagen auf, offeriert einen Überblick über mögliche Lösungsansätze und Methoden sowie ein anonymisiertes Praxisbeispiel als Anschauungsmaterial.

Nicht nur gesetzliche und unternehmens-/investoreninterne Formvorschriften machen ganzheitliche Prüfungen, Analysen und Bewertungen von Einzelimmobilien und Portfolios erforderlich, sondern vor allem auch der Bedarf der Parteien solide und auf fundierten Daten basierende Entscheidungen hinsichtlich Kauf, Verkauf und Optimierung von Immobilien und Immobilienportfolios zu treffen. Hierbei treffen vor allem bei komplexen und aus Sicht der Datenmengen sowie regionalen Verteilung schwer zu erfassenden Portfolios der Wunsch nach knappen, schnell zu erfassenden und prägnanten Daten mit der Erfordernis der Sorgfalt und Detailauswertung aufeinander, legt Grund dar.

„Sicherlich kann nicht jeder Entscheidungsträger eine vollständige Analyse durchführen oder gar selbst erheben“, schreibt Grund. „Man ist auf gute Vorarbeit und transparente Darstellung angewiesen. Diese muss jedoch so komplex und umfangreich sein, dass notwendige Formvorschriften erfüllt werden und sowohl Risiken, als auch Chancen eingeschätzt und abgewogen werden können.“ Zusätzlich müsse die Analyse der Immobilien und Portfolios durch eine fundierte Bewertung ggf. Grundlage für eine zu treffende Ankaufs oder Verkaufsentscheidung sein.

Portfolioverkäufe haben in den letzten Jahren eine starke Rolle im Rahmen von Immobilientransaktionen gespielt, argumentiert Grund. Insbesondere wohnwirtschaftliche Immobilien wurden sowohl als Immobilienportfolios als auch im Rahmen von Non-Performing-Loan-Transaktionen sowie im Performing-Loan-Bereich gehandelt. In jedem Fall haben und sind umfangreiche Beurteilungen erforderlich. Das Transaktionsvolumen insgesamt sowie im Portfoliobereich hat mit Beginn (bereits aber auch schon vor) der aktuellen Finanzkrise stark abgenommen. „Das muss nicht zwingend so bleiben. Der Transaktionsmarkt für Portfolios in kleineren und größeren Tranchen wird national und international weiterhin eine wichtige Funktion bei der Vermarktung von Immobilien haben,“ prophezeit Grund, „speziell im Bereich der Wohnungswirtschaft.“

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